パークシティ中央湊 ザ タワー　その２

さすがに高いですね。
この立地だと相場ですか。
購入するよりも、賃貸で生活したい。
普段は、交通アクセスも良くて便利でいいと思うけど、災害時のことを考えると購入するのはどうかと。

ここの1LDKは投資用(相続対策)としてはどうでしょうか？

月島のキャピタルゲートあたりと比べると、駅からの距離でどうしても不利ですよね。
やっぱり、有利なタワマンは駅からせいぜい徒歩3分以内かなぁ？

日比谷線八丁堀駅は地上出入口から電車に乗るまで割と短い点が評価出来るんですけどね。
同じような視点で当物件を検討中の方、ご意見よろしくです。

>>2

この金額だど、投資には向いてないと思いますが。

このクラスの物件は、皆さん駅近とかは関係無いのではないでしょうか。
リバーシティー佃の住民の方のように。

>>3

プレミアム住戸ぐらいならともかく、このクラスのマンションはリーマンも十分ターゲットに入るし、駅近は大いに関係あるでしょう。

問題は京葉線の東京駅のつなぎも
ありますよね。

この物件はあまり投資に向かない物件かと思います。周辺の賃料相場から利回りを弾けばおのずと答えが出ます。リエトコートアルクスタワーで坪12kから13kの賃料しか取れていません。築年数や仕様の差などから流石に本物件がそれ以下になることはまず無いでしょうが、これが現状の湊の賃料相場です。

ここの強みは東京駅や銀座などに近いエリアにもかかわらず、静かな居住環境が得られることではないでしょうか。また中央区の隅田川以西でこの規模のタワーマンションは当分供給が無く、既存の物件を含めても分譲という括りでは数件のみしか選択肢が無く、比較的希少性があると言えます。

ただ大手デベ分譲、スーゼネ施工、再開発案件の3拍子が揃い、昨今の市況下で仕方ない部分もありますが、それを加味しても現時点では割高だと思います。2～3年前の分譲であったならば1割は安く出ていたのでは・・・。そのためキャピタルゲイン狙いでは難しいと思いますが、前述の立地特性や今後も供給が絞られるなどの理由から資産価値はそれなりに保全されるはずで、実需の方であれば大きく損をするマンションではないでしょう。

交通アクセスについては特別悪いというわけではないけど、決して良くはないですね。鉄道の便に関してはタワマンとしてはどちらかといえば不利な条件かと。

ここは投資目的よりもやはり実需目的で、いくつかの明らかなデメリットに目をつぶってでも価値を見い出す人が買うべきと思います。個人的にはここの「和」テイストの意匠は好印象です。もちろんリバービューの開放感も。

>>6
おっしゃる通りだと思います。
賃貸での利回りを優先で考える投資物件ではないとおもいますね。
地権者の多さや規模を考えると、しっかりと長く住む
を前提にと思う方が、選ばれたほうが
大きな損にはならないのでしょうね。

最近公式ＨＰ上に東京駅付近の再開発情報が掲載されました
湊からは結構距離があるしどの程度恩恵が受けられるんですかねー
あと湊は特定都市再生緊急整備地域の区域内になっていますが（新川や八丁堀の大半は区域外）何か理由があるんでしょうか
臨海部との接続を意識しているのであれば、有楽町線ギリギリの明石町や新富町あたりまでの区域指定でも十分なはずなのに、敢えて湊や入船が区域内に入れられていることが不思議です

特定都市再生緊急整備区域は、アジアヘッドクォター区域とほぼ同一みたいですね。
これから、海外の企業がたくさん入ってくるのでしょうかね。

http://www.projectdesign.jp/201305/pn-tokyo/000534.php

http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/kasenseibikeikaku/


隅田川流域河川整備計画原案

電線の地中化を優先してやってくれると嬉しいんだけど、関係ないみたいだね。

日経の記事で「東京都区部の平均価格は8244万円と前年同月比29.1％上昇した」とありました。
希少性があるとしても、将来（2020以降）ここも2、3割の資産目減りを覚悟しておく必要はあるでしょうか？

>>13
5年後、10年後ということであれば2割落ちの可能性は低いと思います。
昨年までのような高騰は落ち着きましたが、建築費は依然高止まりしており、今後の需給環境を考えれば暫くは大幅に下がることもありません。安価な新築マンションの供給がなされない中で築浅のマンションの価値が急に落ちるとは考えにくく(新築や築浅のニーズは常に一定程度ありますので)、中期スパンで見ればその心配はしなくても良いかと思います。

もちろんリーマンショックや東日本大震災に匹敵する出来事があった場合はこの限りではありませんが。

何が起きるかわからないので、資産価値についてはなんとも言えない部分は大きいかな。。。
ふつうに行って、オリンピックまでは少なくとも急落はしにくいというのが大方の考え方でしょうか。
都市部は郊外と比べるとまだ下がりにくいらしい。
でも買うかどうかは本当に自己判断ですので
自分でよく考えたほうが良いと思います。

>>14
5年後は、可能性低いだろうけど、10年後は、2割落ち、4割落ちの可能性あると思うよ。

4割落ちだと平均で坪260くらいになる計算だけどそこまで下がるかな

常識で考えれば、中央区のこの立地・三井＆大成物件が4割も落ちるわけないでしょーが！
40年後なら別だけど。

釣りにまともに反応しない方がいいよ、どうせ単に買えない奴の僻みだから。

13です。色々と意見ありがとうございます。
ある程度の資産目減りは覚悟するとしても、方角、階数によって目減りしにくいのでしょうか？
隅田川向き上層階なら希少性が高い気がするのですが、あまり関係ないですかね？

資産価値のみを気にするならどこのマンションも基本は北向きの低層階だよ。相対的に目減りは少なくなる。ここなら東向きの低層もそうかな。
だけど実際に住むなら資産価値だけじゃなくて、各人の嗜好や家族の意向もちゃんと反映した住まいを選んだ方が幸せになれると思います。