パークホームズ板橋蓮根　一番街・二番街ってどうですか？　その2

しかし20メートルを超える杭を打たないと支持層に達しない地盤だと横揺れには相当弱そうですね。昔からそういうところは工場や倉庫など人が住まなかった、っていうか住めなかったのも納得の行くところですが今はリスクを織り込めば住めるわけで建築土木技術の進歩は大したものだと思います。

が、一方でこういう地盤に適切に建物を立てるのには費用がかかりますね。特に川沿いの沖積低地の場合は単に地盤が軟弱、と言うのではなく狭い場所毎にも濃淡があって一定の均質軟弱では無いところが怖いところでもありますね。

さて、あれだけの事件があったわけですがここのボーリング調査とその結果は本当の意味で信頼に足るものかどうか興味深いところです。
しかし地盤が弱いと基礎工事にお金がかかるわけですが安さを維持してるからこんなに設備が情けないんでしょうかね？壁も薄そうですし騒音対策は大丈夫なのか心配になります。

>>619
ちなみにこの辺り、断層とかってどうなってるんでしょう？

>>617
■補足説明■
周辺の地質柱状図も閲覧できます。
場所が少し違うと、地質柱状図も大きく異なってきます。

Googleで　板橋区　地質柱状図　で検索してください。
一番上に出てくる
　東京の地盤（GIS版） - 東京都土木技術支援・人材育成センター
をクリック。(IEで閲覧)　
下にある「次へ」をクリック。
注意書きを読んで、下にある「承諾」をクリック。
地図を移動、拡大して知りたい場所の黄色い○をクリック。
画面の左下にボーリング番号が出てくるので、柱状図の赤い○をクリック。

■　荒川の蛇行？　■
ついでに、もうひとつ書いておきますと、
新河岸川の対岸の地形を見てもらえば分かると思うのですが、
昔は荒川が大きく蛇行していたようです。対岸の新日鐵の工場があるあたりは
かつては埼玉県だったようです。
新日鐵の工場の両側に川が食い込んでいる地形は、川が蛇行していた痕跡のようです。
そういう話をある老人から聞いたことがあるのですが、
ちょっとネット調べたのですが詳しいことは分かりませんでした。
そうだとすると、ここの敷地の一部はかつて川底だったのかもしれません。

ここに、荒川の蛇行が少し書いてありました。
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E8%88%9F%E6%B8%A1_%28%E6%9D%BF%E6%A9%8B...
荒川低地の沖積層から成り、全域がほぼ平坦である。かつての荒川は川幅が狭く、
各所で蛇行がみられ、現在の浮間ヶ池を通り、岩淵水門付近で現在の隅田川に
合流していた。大雨による氾濫がしばしば起こり、特に1910年8月11日の
荒川大洪水では、荒川中下流域は甚大な損害を受けた[3]。これを受けて
荒川の大規模改修工事が行われ、流路がほぼ直線に変更された。
[3]荒川旧流路の一部は浮間ヶ池（舟渡二丁目）や舟渡四丁目に池として
残されていて、「おいてき堀」と呼ばれている。

やはり安いなりに住環境としてなり悪いようですね。
地震でこの建物が倒壊する事は無いでしょうが復旧が出来るのか、その余裕がある経済的負担に耐えられるかと思うと不安が残りますね。
トータルで考えると安いとも言えないリスクがありそうです

>>629
もうその話題ループすぎて飽きた。

ほかに検討事項ありませんか？
ひととおり出尽くした感じでしょうかね。

>>627
ちょっと訂正します。
敷地の一部はかつて川底だったかもしれないと書きましたが、
かつて川だった部分は、今は公園になっているんですね。
ごめんなさい。

ここがゴルフ場だったころの画像。
http://i.imgur.com/XEcuM9S.jpg

>>630
根拠のない住環境ネタよりはハザードマップや地盤ネタの方が参考になる。
武蔵野台地に勝るものはないしここの地盤は良くない。メリットデメリットを総合的に考えてどうするかだからこの情報はあって然るべき。
ただいつも一言余計なんだよね。
反応した方が負け。流そう。

地盤や荒川についての詳しい情報を載せてくださった方、ありがとうございます。参考にさせて頂きます。

>>624
遮音等級はＬ60だそうです。良くはないですね。
それよりもエレベーターが少ないね
朝満員電車みたいになりそう（笑）
大手としては最大限までコスト削った感じなのである意味割り切っててそこは評価ポイントだな
ここまで安くすれば文句ないだろ？的な（笑）
友達は呼べないけど安く上げれて嬉しな

>>634
遮音等級はLL(I)4等級ですよ。モデルルームでもらった資料に書いてありますよ。

一番街も屋内の設備仕様は同じでしょうか。
ホームページを見る限り、建物構造以外は特に記載がないので不明です。

>>635
情報ありがとうございます。
ΔLL-4ならLL-45相当なのでそんなに悪くはないですよね。
もしΔLHの記載もあるようでしたら、そちらも教えていただけないでしょうか。

>>622
621さんはふつうに教えてあげただけだと思いますが。
攻撃的とまで言われると可哀想ですよ。
公式サイトで少し調べればわかる内容ですし。
中には辿り着きづらいものもありますが。

ん。ちょっと待って。
2番街は26〜33mですよ。

>>638
621です。はい、そのつもりでしたが、少し不親切でしたね。
比較的分かりやすいホームページだとは思いますが、一番街と二番街の情報の取り違えが起きますかね。一番街の杭は、既製杭で長さ約23-27mとあり、二番街は場所打ちコンクリート杭で長さ約26-33mとあります。二番街はさらに拡底杭とも書いてあります。

>>637
ΔLHの記載は見当たりませんでした。
QualityBookという冊子でした。

あとエレベーターですが、3機というのは間違いないのですが、たしか12人だか16人乗りの大きいやつが3機でした。エレベーター待ちはあると思いますが見送らなければいけないほどではないと思います。人数は今度確認してきます。
まぁもう1機くらいあってほしかったですけどね。

>>641
637です。ご教示ありがとうございました。
ΔLHについてはモデルルームで聞くしかなさそうですね。行くタイミングがあったら聞いてみます。

エレベーター1台あたりで100戸超えてるね。。。
台数増えればメンテ負担も増えるけど大規模マンションなんだしこういうところがスケールメリットを出せるところでマンションの良い所なのにね。
ディスポ削ったところ、2重床削ったとこ、トイレ手洗いすら削ったところを見ると三井ブランドでもってしても価格をそこまでにしないと絶対売り切れないって言う確信があったからこその売値優先での作り方なんだろうね。

ってことはフローリングにしろ壁紙にしろ床暖にしろこれらもグレードはかなり低いものを使ってるんだろうな。トイレがタンクレストイレじゃ無いのはまだ見かけるけど手洗いすらタンクってのは新築分譲ではもう見たことないや。

液状化は無いと信じたいが地盤が弱そうだから大地震が起きたらこのあたりどうなるんかねぇ
浦安もそうだったけど自分のマンションだけが無事残ってもインフラ含めて壊滅すると復旧に時間がかかりそう
近くに都営住宅が多いし被害が多そうなのはそちらなので災害救助もそちらが優先になるんだろうね

しかし設備面が貧弱なのはどうにかならなかったんですかねぇ。
大規模なのにスロップシンクにディスポ、ミストもないってのはまだしも
フルオートバスではないとかトイレに小型でも手洗い場もないってのは2016年の新築マンションとは
思えないなぁ。駐輪場が1戸2台なのも少々もったい無い。
駐車場は40%の設置率、これはちょうどいい気もする。やや多い

お風呂もセミオートと言うコスト削減の徹底ぶりは流石だと思いましたね。これもデベ向け大量購入価格で言えばそんなに大差なさそうですけどセミオートのほうがメーカーも処分したいとかでより安い仕入れが出来たんでしょうかね。

こういう徹底ぶりが基礎や躯体の施工まで及んでいない事を祈りますが、施工不慮はなかったとしても徹底したローコストで作り上げてるようなので基準値ギリギリまで削ってるんだろうなぁって想像してしまいますね。
ファミリー向けですから安全安心だけはしっかり担保しておいてくれる事を願うしかありませんけど。例の横浜みたいにはやはりなってほしくないですね。ここもあそこと同様軟弱地盤ですしね。
そう言えばもうすぐまた大震災の日が来ますね。あの時の教訓を忘れないようデベも是非頑張って良いものを作っていただきたいし消費者も何が大事か考えないと行けませんね。

そういえばここの耐震レベルってどれぐらいなんですかね？
制震なんでしょうか？それとも耐震？軟弱地盤なのに対策なしって事は流石にないですよね？

>>643
それぞれ拘りがあると思いますが、自己満設備は削って本当に使うものだけを合理的に残されて価格を抑える。私は割り切ってありがたいと感じてますよ。
そこが評価されて、また割りきれずの人達が集まってここまでもりあがってるんでしょう。
(全く検討してない人もいるようですが)。。

>>647
ええ、設備の有無だけの話であれば買う人にとっては理解しやすいので判断しやすいのですけどね。
しかしグレードは難しいですよ。例えばフローリング。
シートフローリングでしょうがランクは沢山ありますからね。
最も安いシートフローリングだったらすぐにボロボロになったりします。水吸って膨れたりね。基材がMDFとかならなおさら。そういうのって全く話題に出てきませんが重要です
よ。あとから張り替えるの大変ですから。直床ですしね、ここ。永住目的の人が多そうですよね、ここ。長く使えるかどうかも大事ですよね。

3期っていつから？

耐震性能はどこにも載ってませんね〜
ファミリー向けマンションで地盤が軟弱なんですから皆さん気になさると思うはずなのになんでなんでしょうね？
ローコストマンションなので長期優良住宅が認定されないのは驚かないですが耐震性能に関してもローコストだと困るので客観的数字がほしいところです

昨今三流デベでも無いようなチープな設備仕様にして、パークホームズの名を冠する事はどうなんですかね。ブランド価値の既存とか。
中身が伴わない、まさに名前だけのマンションな気がしますが、、

>>652
ここは、大規模、駅近、価格、共用施設が最大のウリだし、それ以外に売主の安心感、ブランドが付加されてる訳だからトータルで考えると良いかなと考えてます。
そこまで設備仕様に拘るとなかなか踏ん切れないんじゃないですかね。
ましてやブランド毀損まで思われとなかなか難しそうですね。毀損しながらわざわざここに賭けてやる事業じゃないだろうし最終的には各々の感じ方、考え方ですよね。

昨今三流デベでも無いようなチープな設備仕様にして、パークホームズの名を冠する事はどうなんですかね。ブランド価値の既存とか。
中身が伴わない、まさに名前だけのマンションな気がしますが、、

>>653
そういう粒度のレベルだけで判断できる人はそれでいいんですよ。そうではない人もいますから。ってのも住宅っていろんな要素があるわけだし重視ポイントやその程度もそれぞれですしね。
そういった点が洗い出されたりここの要素が深堀りされていくのがこの手の検討版の良い点です。プロの評価は基本的にはデベ寄りですし紙面や時間の都合上結局はざっくりにしかならないですから。

ちなみに安い安いと言うのがここのメリットみたいにいう人も多いようですがこれもどこを見るかの話になりますよね。
絶対価格（販売価格）だけを見て他の東京のマンションの平均と比べれば安いです。間違いない。
けどそれって意味がないとも言えます。だって中身や立地が全然違うので。
このエリアの相場で見たら中古で3000万のエリアです。駅近ですが利便性のない三田線です。川沿い工場街で軟弱地盤のエリアです。大規模ですがそのスケールメリットが活かせるべき共用設備が乏しくそしてエレベータも少ない。今時あるべき設備はことごとく削られてありません。それらをトータルに考えると安いのか？って話ですね。ファーストフードってワンコインで食べれるけど安い!お得！って思う人は少ないんじゃないのかな。だって価格なりかそれ以下で満足度は決して高くないから。そういう意味ではここも中身含めてみたらチーパーマンションなだけで安いなりの仕様、立地だから分相応であって安いわけではない、という見方もまたできますね。
それより気になるのはやはり耐震性能です。安全安心は住宅の最も基本的で一番大事な要件ですからどういう基準なのかまたチェック体制が気になるところです。

今更気が付きましたが入居時期が4月中旬に延期されてるんですね。学校変わり目の方は要注意ですね。

>>655
参考までに是非聞きたいのですが、あなたはこのマンションの何が気に入ってらして、現実的にどのあたりが解決、解消したら前向きに、もしくは購入に向けられるんですか？
そしてそもそも検討されてるんですよね？

>>657
前向きに検討してるから色々知りたいし気になる事も出ます。あれだけの地震が実際にあり、そして東京もそろそろ起きると言われてます。軟弱地盤ですからなおさら気になるのは当然のことかなと思います。
耐震性能とかご存知でしたらぜひ教えて下さい。

>>658
分かりました。
真剣に検討なさってるが故にある程度の知識は取り入れたいし、リスクを軽減したいというお気持ちになるのはよくわかります。
私もお調べしてみます。
ちなみに是非参考までにお伺いしたいのですが、こちらのマンションのどの面が気に入ってらっしゃるのですか？
私も様々な方の考え方を参考に取り入れたいと思っております。

>>659
是非わかったら教えて下さい!お待ちしています。
メリットもデメリットもまさに今検討中なのでよろしければそれも教えてもらえると皆さんにとって参考になります。契約者さんですか？

>>660
前向きに検討している者です。
お互いに後悔しない選択が出来るといいですね。
私は先に述べましたようにトータル(価格、駅距離、大規模を筆頭に)で気に入っていますし、営業の方の他の自社マンションと比べても売れ行きがトップクラスであるとい言葉(当然多少の誇張はあるでしょうが)、そして何より設備も環境もハイカラ感のないまさに自身にとってもトータルが「ちょうどいい」が気に入ってます。
ザクッとした物言いですが、株板もそうであるように、他と比較しても良くも悪くもこれだけ様々な思惑の有象無象も含めて注目を浴びる物件は市場の多くが認めているという判断を下して間違いないと思っています。当然そこにリスクはありますが、一定の段階で判断を下して良いタイミンクで掴むか、離すかそれだけだと思っています。偉そうなことをいいながらそれがなかなか難しくてまだ踏み切れていないんですけどね。ちなみに私は売っても損は出ないと判断してます。中古相場の捉え方も貴殿とは違います。
皆さんお互いに健闘を祈り合いましょう。

>>661
そうですね!お互い納得行く買い物できると良いですね!

私は株とマンション選びは全然違うと思ってますのでいろいろ考えちゃいますね。損得の話ではありませんのでね。もちろん投資的に買われる方は除きますが。特に家族、子供が安心して過ごせるかどうかを重点的に今は検討中です。安いんだからと言ってなんでも許容できるわけも無く、かと言っていくらでも出せるわけもなく予算は限られますからリスクヘッジが出来るのかも含めてリスク度合いを考えてます。

そういう観点で見ていくとここの価格は今のところ安いとは思っていません。むしろ中身を見ていくとコスパとしては悪いんじゃないか？と思い始めました。絶対価格が23区平均水準で見たら低いのはその通りですけども大規模スケールメリットが出せるのにその恩恵がある設備が削られてしまってます。また、単なる設備があるなしの○☓だけではなく○のフローリングやキッチンのグレードも気になりますね。フローリングは写真では性能指数がわかりませんので気になりますね。今度聞いて来ようと思います。キッチンも写真だけ見る分にはタカラスタンダード製の最下層グレードじゃないですかね？、これ。仮にそうだとすると表面が傷つきやすく禿げやすいので長く使えるか不安が残ります。

が、設備は所詮耐久消費財ですから気にしすぎてもあれなのですが、教育関係、病院、そして治安、耐震性能あたりは今しっかり調べている最中です。どなたか防犯カメラの設置具合とかご存知の方いたら教えて欲しいです。エレベータ内にもちゃんとありますかね？

あなたの望むような100％満足のいくものなんて世の中に存在しませんよ。言ってる間に買うところが無くなりますよ。そのほうがよほどリスクですよ。

>>663
まぁまぁ、そこまで強い言い方されなくても、、。私も契約者ですが、ここの検討板の内容を見てると心配になったり、頭にくることはありますが、じっと我慢と思ってます。
むしろ、検討者の心配事が次に何かの都合で売却しなくてはいけなくなった時の買主候補者達の目線であり、売主が把握しておかないといけない事と認識しています。
デメリットがあろうが、ここは良いと思ってもらえる管理をすることが大事かと。

>662

セキュリティにかかわる情報はネットでやり取りしちゃダメでしょ。そういった情報を求める意識の低さ、将来のお隣さん候補としては問題かな。

美味しい店ありますか？

>>665
セキュリティに触れてる？

>>663
100%なんて誰も思っていませんよ。人によって判断基準は違いますしね。
私は買えない事よりもしっかり検討しなかった事によって予期できたリスクを回避できないほうが重要なだけです。そして仮に即座に売れて買えなった事は私はそれをリスクとは思いませんので大丈夫です。その機会損失は売り手の話であっても私には関係のない話ですから。

>>665
なるほど。
確かにここが今時の普通新築マンション並の防犯カメラ数すら無かったりしたらそれ自体がセキュリティリスクになりますね。うちは少ないですよ〜って広告するようなものですからね。
わたし的には今時並には付いてるのかどうか、あと特にエレベータの中が装備されてるかを知りたかっただけなのですが今度まとめて聞いてみることにします。しっかり装備されていればそれ自体の情報が今度は抑止力としての力になりますからね。ホームセキュリティ入ってます！という感じで。

>>669
出先なので資料がないから詳しく分からないんだけどエレベーターの中にはカメラ搭載でした！

>>670
一番街か二番街どちらでしょう？
両方でしょうか？

近場に美味しい店あります？

>>671
二番街には全て搭載されていますが一番街については分かりません
帰宅後、再度確認してみますね