年収に対して無謀なローン　その33

＞＞1654
＞ここまで金利が下がってくると年収の5倍が目安という方程式は意味をなさないですよね。

意味があるのは、目先の金利よりも返済期間。
低金利と総返済額に目を奪われ、いつまでに返すのか？という重要なことを忘れてる。

1654です
返済期間は60歳までにめどがつけられること。年収に対して月々が無理のない返済であることは大前提ですが、物件価値が落ちないこと、賃貸、売買も見据えて応用が効くこともリスク管理として大事だと思ってます。
今は中古物件まで上昇してて相場感が掴みにくいですが過去10年ほどの新築価格と照らし合わせると落ちにくい物件はわかる、ような？

借入が３５００万で物件が幾らかは判らないが多分５０００万以下でしょ！？レアじゃない限り下がるよ。
売買見据えてとか書いてあるが何年後に考えてるの？

>1654
手数料や金利入れて60才返済完了の目処は良いけど、処で返済の比率は可処分の何％？これ一番重要。

>1666
耐震について建売りなら望めないが注文住宅なら耐震＋制震とか免震にした方が良いですよ。
現在の新耐震基準は随分前の時代の代物で、そして単発地震の想定だから。
東日本、熊本地震を受けて遅いのだけど重い腰を上げて基準見直しの動きが出て来たようです。

＞＞1671
長期優良住宅は、耐震等級２以上ないと認定されません。
2010年以降採用された耐震等級は、新耐震基準＝等級１の1.5倍の強度が等級３。
警察や消防署並の強度で、現在のところ最強です。

>>1668
相場とか実勢価格は、売出し価格や希望売価。
ネットには実際に売れた個別の価格は出ません。
（レインズリポートで平均成約価格はわかる）
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/MW_201603data.pdf
中古不動産は魅力的な立地や間取りでも、相場より値下げして買い得感がでないと売れません。

可処分所得で返済率を計算すると
妻こみの世帯年収だと17％
僕のみだと30％
↑（住宅ローン＋修繕積立金＋管理費＋固定資産税）−住宅ローン控除で計算してます。とりあえず10年支払い続けられるなら後は売るなり住み続けるなりその時の時勢で変えていこうかなと。

3500万フルローンで考えてます、諸費用は別途用意。残貯金300万

元の物件価格は3600万ほど。
希望エリアは10年前と同価格で取引されています。同エリアの新築マンションは4200万〜。希望してる中古マンションは土地の取得時期が早かった&線路横のため相場より500万〜800万ほど安い物件です。物件価格がそもそもやすいこと、同時期に建てられたライバルマンションが全て割高感があるので、10年後にも2800〜3200万程度で売買も可能かなと感じてます。

5000万以上の物件価値が下がらないのかもしれませんが、一般的なサラリーマン家庭が手の届く物件価格3000万前後はもっとも流動性も高いのではないでしょうか？

中古マンションの住宅ローンは、金融機関の資産評価が非常に厳しく低評価になるので、
高値をつけると自己資金のある人にしか売れません。
自己資金のある人の多くは新築を買うので、中古マンションを買うのは所得が低く
自己資金も少ない世帯。
中古売出し価格と成約価格との乖離が大きくなる原因です。

お願いします

■世帯年収
　本人　　税込650万円（ボーナス100前後）　正社員
　配偶者　税込280万円　正社員

■家族構成　※要年齢
　本人　38歳
　配偶者　33歳

■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　4080万円　新築マンション

■管理費・修繕積立金・駐車場代（マンションの場合）
　18000円／月

■住宅ローン
　・頭金　400万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　3680万円
　・変動　35年・0.7%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　200万円

■昇給見込み
　不明

■定年・退職金
　60歳
　退職金1000万程度見込み

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　子供１人か2人欲しい

■その他事情
　・車無し 予定も無し
　・親からの援助無し
　・現在賃貸 10万円/月
　・毎月の合算手取り60万円程度で30万円程度は貯蓄に回せている
　・当初10年でガツガツ返済に回す予定（実際の返済は10年経過後）

1677さん

子供一人は必須 家賃除く一ヶ月費用20万円ならなんとかやってける。
奥さんには子供が小学校に上がる頃には働いてもらえば、なんとかなるがあてにしないベースで検討すべき。
また、出来たら定年60までに残高500万円以内の検討も

>>1677
定年までの22年間で返済する場合、年利0.7%が継続するとしても年180万円返済。
将来子供1人の場合でも大学を卒業するのは60歳後になるので、
定年までに教育費として最低1000万円。
さらに退職金が少ないので、老後資金として2000万円を確保出来れば大丈夫です。

>>1677 匿名さん
年金は2号＋2号を目指せば自助貯蓄額が楽になりますよ。

これから書く方は？1674みたいにテンプレ使わず後出しとかは疲れるから無しな。

世帯年収1000万以下でも、4000万円のローンを組むのが普通ですか？

1678-1680さん
回答ありがとうございます
近畿圏ですが、資産価値の落ちにくい場所と物件だと思ってます
今後5年以内には将来の家族計画もはっきりすると思いますので、子供が2人以上になった際には売却等のエスケーププランも考えています
返済し続ける場合も60歳をめどにはしたいですね
ありがとうございました

売却の可能性を加味した資金プランはやめましょう。
不動産は、希望の価格で希望のタイミングに売れることはありません。
住み替えは、しばらく売れなくても困らない程度家計にゆとりが出来たら。

売り急ぐと、足元みて買い叩かれますね

>長期優良住宅は、耐震等級２以上ないと認定されません。
>2010年以降採用された耐震等級は、新耐震基準＝等級１の1.5倍の強度が等級３。
> 警察や消防署並の強度で、現在のところ最強です。

戸健の場合、簡易構造計算なら、等級３でも下手すれば等級１並です
そのためたとえ等級２でも正式な構造計算を依頼されるほうがよいです

ちなみに、たとえ等級３でも木造建築が災害時の避難所にされることはまずありません

4号建築物は構造計算無しで建築許可が下りちゃうので、業者が計算したところで役所や第３者機関はチェックしないから、心配な施主は住宅性能評価を依頼した方がよい

>>1686
＞戸健の場合、簡易構造計算なら、等級３でも下手すれば等級１並です

マンションの耐震偽装事件のようなことが今でもあるのですか？
事実なら管轄する国交省に通報したほうがいいですよ。
もし長期優良住宅の認定が心配なら、住宅性能評価もとればいいでしょう。

> マンションの耐震偽装事件のようなことが今でもあるのですか？

マンションの場合は、難しいでしょうね
戸建の場合は、簡易構造計算が認められているので、耐震等級３でも実質等級１並ということが起こり得ます
ただし、これは戸建の場合は、認められているので違法ではないです。マンションの場合は認められていません

> もし長期優良住宅の認定が心配なら、住宅性能評価もとればいいでしょう。

これも違います。住宅性能評価がなければ、長期優良住宅認定は取れません
また、長期優良住宅認定は、性能評価書の等級を〇〇以上と規定しているだけで、書類審査のみなので、税金控除以外のメリットは得にありません。性能評価書の等級が高ければ問題ないということです。むしろ長期優良住宅認定よりも設計評価書だけではなく建築評価書をとることをお勧めします

>>1683
60歳の定年までに
住宅ローンの返済　金利0.7%が継続するとして約4000万円
子供1人の場合の教育費として1000万円
老後資金として2000万円
合計7000万円を、生活費や退職金の1000万以外に確保できれば
不動産を売却しないでも大丈夫です。

＞住宅性能評価がなければ、長期優良住宅認定は取れません
取れますよ。大手HMは両方します。
また、そもそも住宅性能評価は認定じゃなく通信簿みたいなもの。

住宅性能評価は耐震等級１でもOK。
マンションは耐震等級１なので住宅性能評価しかやりません。
戸建てなら、まず長期優良住宅の認定を受けたほうが様々な税金や保険料の優遇が受けられます。
耐震等級３の認定戸建ては、地震保険料50%引きです。

マンションを買うと、長期ローンを払い終わっても
管理費や修繕積立金、駐車料金が毎月かかります。
35年経って築古マンションになると、修繕積立金が値上がりする事もあるので、
老後も家賃を払い続けているような家計になります。

興味ある方は「長期優良住宅法」と品格法の「住宅性能表示制度」に付いては各自で調べてチェック項目も３倍強違います。
また
＞耐震等級３の認定戸建ては、地震保険料50%引きです。
違うはず。表示制度の等級により30%20%10%

>>1694
どうぞ。
http://soudanguide.sonpo.or.jp/home/q064.html

1689、1694は何を根拠に書き込んでる？
風説の流布。

２０１４年７／１以降と以前では地震保険の割引率が変更になりました。

戸建の上物は減価償却以上に速い速度で0円になる
コストもかかるのであと何年生きるかを考えて計画的にね
工務店からすると100年持つとセールストークするらしいが

2年前の古新聞？

>>1698
>工務店からすると100年持つとセールストークするらしいが

工務店じゃなくて国交省ですよ。

>戸建の上物は減価償却以上に速い速度で0円になる
売る気がない人に取っちゃ関係ない。また償却で建物の税金が減るのは良い事。

>>1689
変更しないの？

こんな戸建をカツカツローンで購入する猛者募集

>>1703 匿名さん
私は猛者ですな。23区の一等地でカツカツだよ。。

>>1666 匿名さん
長優で気を付けなきゃいけないのは、維持保全状況の記録の報告を行政から求められる場合があり、必要な修繕等が計画通りできていない場合は認定取消し、税の減免等も遡って返納を命ぜられる点。

長優は建物の仕様を認定されるのではなくて、30年維持保全する義務を負うことを認定している制度なんだよね。

大して費用はかからないので、優遇メリットのほうが大きい。

俺ならツーバイで建てるかな。安いし、頑丈だし、気密性高いし

＞1698
＞戸建の上物は減価償却以上に速い速度で0円になる
＞コストもかかるのであと何年生きるかを考えて計画的にね

小規模工務店の仕様は知らないが、今は長期優良+耐震等級３が
ハウスメーカーの標準仕様。
コストがかかるのは、認定取得費ぐらい。

工務店の技能は落ちてるのに
良く建物の性能が上がるね〜
人材不足って知ってる？

工務店？

マンション、戸建て のスレタイでやったら？

無謀なローンで買うなら、マンションより戸建てのほうがいいんじゃない？
マンションだとローンが終わっても、管理費や積立金を払い続けなきゃいけないから
賃貸と似たようなもの。

そうそうマンションは永遠の賃貸なんだよね

無謀でしょうか。
よろしくお願いします。
【テンプレ】
■世帯年収
　本人　　税込450-470万円　正社員
ボーナスなし
　
■家族構成　
　本人　33歳
■物件価格・種類
　3900-4100万円　新築マンション

■管理費・修繕積立金（マンションの場合）
　15000円／月

■住宅ローン
　・頭金　ほぼなし
　
■貯蓄　(購入後の残貯金)
　100万円

■昇給見込み
　あり。年に1度確実に上がります。

■定年・退職金
　60歳
　退職金無し
401Kと会社株

■将来の家族構成の予定
結婚しない
両親の為に家を準備したい

■その他事情
　・他ローン無し
　・親からの援助無し

>>1714 匿名さん
年収と借入額からこのローンは無謀。御自分でもそう思ってるでしょ！？
また、老後の自助も頼り無さそう。

>>1715 匿名さん
無謀ですか。。