年収に対して無謀なローン　その33

>>1606 匿名さん

マンションはちゃんと積み立ててあるかどうか情報が分かるから安心

>>1606 匿名さん

で戸建の場合は定年後の建て替え資金はどうするの？

建て売りなんか買っちゃうと30年前後で建て替えの心配はあるだろうが、、

そんなレアケースいう意味は？

戸建の建て替え問題は老後破綻の原因
それを踏まえてローンを組まないと

戸建の寿命って何年を基準に考えてる？
100年？
50年
30年

欠陥ならマンション戸建て共に同じ問題が生じるがここはそう言うスレじゃ無い。また、他人の懐の心配する必要も無し。

＞近い将来の大規模修繕や建て替え、どうすんの？
どのような構造物（建物）で何年後を想定してんだ？？

>>1613 匿名さん
>他人の懐の心配する必要も無し。
スレチですよ

>>1612 匿名さん
最近の建売住宅は、今既に築30年の戸建住宅と比べて格段に長寿命化しています。適切にメンテナンスしていれば、築50年は持つという専門家の見解を散見します。

大手住宅メーカーの戸建に至っては、今の時代は最低でも築60年は問題ない、実際には築100年持ってしまう性能があると言われています。

長期優良住宅に認定された物件を定期メンテして住めば、耐震性能も寿命も大丈夫です。

>1616
>1617

実際のところ建て替えの心配はなしで大丈夫なのかな？

>>1618 匿名さん
一軒家で育ってないとか住んだことがない人生？

>>1618
長期優良住宅の認定基準（概要）
http://www.mlit.go.jp/common/000041415.pdf

長期優良認定は減免措置を受ける為の感が強いので品格法の住宅性能評価（長期優良の３倍以上の項目、地盤改良の評価も有る。完成前と引渡の完成後２回チェック有り）も受けると更に良い。

住宅性能評価は耐震強度の基準が緩いから、税金や保険料など様々な優遇がある
長期優良をとって、5年、10年単位の定期メンテに費用をかけたほうがいい。
わざわざ両方とる必要はない。

よろしくお願いします。

■世帯年収
　本人　　税込450万円　正社員
　配偶者　税込380万円　正社員
■家族構成
　本人　35歳
　配偶者　33歳
　
■物件価格・種類
　3500万円　新築マンション
■管理費・修繕積立金・駐車場代
　10000円・6500円・11000円 ／月
■住宅ローン
　・頭金　700万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　2800万円
　
■残貯蓄　
　1900万円

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　子供２年以内に１人欲しい

>>1623 匿名さん
残貯蓄から1馬力でも可。２馬力なんでしょうが。
退職金は書いて無いが並にあるのでしょうし、厚生年金も既に10年通過でWで25年以上になれば自助が仮に少くても、慎ましい生活は出来るでしょう。

>>1623 匿名さん
貯蓄額からもう少し物件で背伸びしたら？

何年で返済するかによる。

>>1618 匿名さん
10年に一度専門家の診断を受けて、屋根葺き替えや外壁再塗装などの適切なメンテナンスを繰り返せば、一生建て替えは不要の可能性が高いと思います。10年ごとに100万円単位で費用はかかりますけどね。

構造躯体は、雨漏りで腐食したりしなければ100年経っても大丈夫でしょうが、巨大地震に見舞われ、素人目にはわからない傾斜が発生していたら、特に木造住宅は要注意です。

熊本地震でも、1回目の震度7で一見無傷であった木造住宅が、2回目を受けたら新耐震基準の木造住宅であっても倒壊したものがありましたので。

>>1627 匿名さん
30年もしたら建て替えですね

>>1628
建物だけならたいした費用はかからない。

>>1623 匿名さん
子供が生まれたら、仕事は継続するつもりであった奥さんが「やっぱ無理！」と翻るケースも多いので、やはり住宅ローンは旦那さんの収入だけで検討するのが鉄則です。

年収450万で借入2800万を仮に25年で返すとしたら、かなり厳しいでしょう。旦那さんの収入だけでは貯蓄もできないです。

ただし、残貯蓄1900万から住宅ローン控除が終わる10年後を目処に1000万程度繰上げ返済すれば、何とかなる借入額に落ち着くと思います。

子供が2人でき、2人とも中学以降私立に入れるようなことがない限り、ギリギリやっていける水準だと思われます。

退職金が1500万程度もらえ、60歳までに老後資金1500万の貯蓄ができればオッケーです。あとは奥さんがどこまで子育てと仕事を両立できるかでしょう。

>>1628 匿名さん
30年で建て替えが必要になるような昭和時代のようなお家は、最近の基準で建てられたお家であれば新築時からの欠陥住宅であった場合でない限り、なかなか見当たらないでしょうね。

時代錯誤ってとこですかね。

そういう意味で、固定資産評価の木造住宅の減価償却年数20年は、そろそろ見直されてしまう予感がします。あまりにも古い基準で設定されたままなので。

ローコストや建売なら、大手のハウスメーカーの6～7割の費用で家を買える。ローコストや建売でも20～30年は殆どのメンテなしでも住めるはずなんで、メンテ必要になってきたら家売ってマンションでも買って住めば良い。老後に２階建ての広い家なんて必要ないし

>>1633 通りがかりさん
メンテは必要。15年目安で特に屋根瓦より其の下の防水シートの交換は経年劣化で必要。外壁塗装、コーキングは建て売りなら10年目安、大手HM注文なら15～30年目安。

>>1633
不動産は思ったような価格で簡単に売れるものではないです。
買い手側に相当の割安感がないと、ただの古家のまま長期間売れ残り。
叩き売るならマンションなんて買わないで、リバモで介護施設に入所するほうが早い。

>>1633 通りがかりさん
築30年で建て替えが必要な状況にいたらしめて良いなら100万単位の屋根・外壁の防水面でのメンテは不要。ただし、給湯器やキッチン、ユニットバス等の設備機器は10〜15年で交換しないと住宅そのものの機能停止や火災の原因になりかねない。

中古住宅で売る際は、土地に希少性がない限り、壁紙全交換、設備機器も全交換、屋根・外壁の防水処理はやらないと買い手が付かないので、通常は叩き売りになる。

要は、ローコスト住宅だろうが大手HMだろうが、メンテを適切に行えば60年と言わず100年でも持つし、売りたいときに建物にも値が付く可能性が高いというとこかな。

スムストック住宅がいい例だね。

工務店は昔よりローコストで作った家を長持ちすると売っているってことかな？

>>1637 匿名さん
その通り。建材メーカーの廉価な普及商品の性能からして、昔と比べて随分グレードアップしてます。

>>1636 匿名さん

>>1635 匿名さん
汚れを気にしなければ最低20年は間違いなくノーメンテで住める。ローコストだと諸費用込みで建物だけだと1500～2000万で建ててる。築20年で土地だけの評価額になることはまずないかと思うけど、最悪そうなっても1500～2000万円で20年住めれば十分。

大手はスムストックをおしてくるけど、キチンとした査定してもらったとことで、買い手がいないと意味がない。

築10年の大手の中古物件と新築のローコストが同じ値段なら、間違いなく新築のローコスト選ぶし普通は。

中古は土地付きだろ、新築ローで建てるなら土地を所有していないと。それとも建て売りの事か？

>>1639 通りがかりさん
私的には大手の築10年を選ぶかもな。総タイル張り等のハイグレードな物件に限るけどね。中古は立地が奇跡的な物件がたまにあるから、そういうのに絞って狙う。出会うかも運が必要だけどね。

いつだったかテレビのローン破綻でやってたな、公務員で息子が結婚すれば同居見込みでカネ掛けて建てたが、いざ息子が結婚し嫁が嫌がったんだろうな、息子夫婦はマンション買って同居せず、親子ローンも出来ず手放す羽目になった破綻を思い出した。

そんなレアケース主張する程度なんだね？

借入額が多くて一人の審査では通らず夫婦で借りるって形をとるとヤバい気がする。どちらかが病気や大怪我で入院となるとまず支払いが出来なくなるので

>>1644 通りがかりさん
子供がまだいない夫婦が奥さんの収入あてにした住宅ローン組んで、いざ子供が産まれると育児の過酷さを思い知って専業主婦になり、入居数年で安く売却する事例の多いこと。面白いほど見込みが甘い輩が多いよね。

住宅ローンの借入額は、よく言われるように、旦那の年収の手取り額の5倍以内が目安ですよね。子供の就職と同様、返済期間は遅くとも定年までに。

>>1646
その通り。シンプルな基準ですね。
でも、その条件だとまともな家を買える年収がはね上がるので、
業者から返済期間を無視した「賃貸でいいの？」攻撃が始まります。

老後もずーっと、賃貸は嫌だもの。

>>1643 匿名さん
要は単独ローンじゃなく２馬力や親子リレーを当てにして組むなってことでしょ。

独身で年収750万、38歳独身、借入2900万ですが、管理費修繕積立が月2万くらいあるのもあり、生活かなりキツイですよ。

月に住居費以外で15万程度しか残らないので、ボーナスから10万ずつくらい月の生活費にまわすことになり、繰り上げ一切できず、給料日前の残額は毎月数百円になります。

ご参考まで。

＞老後もずーっと、賃貸は嫌だもの。

中古でも何でも身の丈に合った価格の家を買えばいい。
ニ馬力前提の35年ローンは破綻のもと。

>>1651 匿名さん
35年2馬力継続前提ならガキ、着地点がどうであろうが興味なし。

＞1634
＞15年目安で特に屋根瓦より其の下の防水シートの交換は経年劣化で必要。

うちは築20年でも防水シートの張替えなんか必要ありません。
外壁の洗浄とメンテ、屋根は退色するので防水塗装だけで十分。

ここまで金利が下がってくると年収の5倍が目安という方程式は意味をなさないですよね。
2010頃の固定30年2.8%金利の2550万
2016年の固定30年0.8%金利の3500万
↑が大体同等の総支払額
（4000万ちょっと）
年収の5倍＝総支払額で考えると今の時代年収500万で3500万の借り入れもそこまでオーバーじゃないのかなと思えてきました。また、土地代建築費の高騰で2500万程度ではいい場所に住むことができずに、35年後には資産価値もなくなってしまいます…それではローン払う意味がない…！
年収500万ですが3500万物件に手を出そうと思ってます！資産価値、住宅ローン控除考えてもそんなに無謀で、ない、はず！（ちょっと怖い）

>>1654 匿名さん
年収500万ならボーナスも含め毎月の手取りで33万位はあるはず。3500万円の借り入れならフラット35sで計算しても毎月10万弱。固定資産税は住宅ローン控除で賄えるとして、十分生活できると思います

>>1655 通りがかりさん
不十分

>>1653 匿名さん
外壁はプラスチックですか？タイルですか？前者であれば、紫外線等による劣化は部材の耐久性上どうしようも無いので、洗浄では見た目が綺麗になるだけです。

築20年でまだ大丈夫、というギリギリの考え方が危険なパターンなのです。

1654です

>>1654 通りがかりさん
ありがとうございます！ちょっと勇気が湧いてきました。

>>1656 通りがかりさん
不十分ですかね…何度も試算して見たのですが、物件下落リスクが低い物件であれば、無茶ではないと思ってます。

>>1657
外壁は焼成タイル張りです。
15年目のメンテでも、洗浄と目地の点検補修だけで問題ありませんでした。
屋根も退色以外特に問題は無かったのですが、念のためバルコニーと一緒に塗装しました。
20年目に専門業者に点検してもらいましたが基礎や構造なども問題なし。
木造でも最初の仕様と施工がしっかりしていれば、長期間持つそうです。

木造ならもうそろそろ建て替えを考えないとね

専門の点検業者に調べてもらったので大丈夫です。

ルーフィングについて材質で耐用年数は違うようですが参考迄に。また気になる方は自分で検索を。。
http://roof-partner.com/roof-waterproofing-12785

月、または年の返済額が可処分の２５％以下なら何とかと云うところでは！？因に家計調査の平均は２０％ですよ。

定年後の継続雇用や年金の手取り年収250万だと、20%の年50万返済も無理。
ニ馬力で定年後までの長期返済しかできないようなローン金額は無謀。

＞1660　
戸建ての事を知らな過ぎ。

これから戸建てを買うなら、長期優良住宅に認定された耐震等級3の家がいいですよ。

＞＞1654
＞ここまで金利が下がってくると年収の5倍が目安という方程式は意味をなさないですよね。

意味があるのは、目先の金利よりも返済期間。
低金利と総返済額に目を奪われ、いつまでに返すのか？という重要なことを忘れてる。

1654です
返済期間は60歳までにめどがつけられること。年収に対して月々が無理のない返済であることは大前提ですが、物件価値が落ちないこと、賃貸、売買も見据えて応用が効くこともリスク管理として大事だと思ってます。
今は中古物件まで上昇してて相場感が掴みにくいですが過去10年ほどの新築価格と照らし合わせると落ちにくい物件はわかる、ような？

借入が３５００万で物件が幾らかは判らないが多分５０００万以下でしょ！？レアじゃない限り下がるよ。
売買見据えてとか書いてあるが何年後に考えてるの？

>1654
手数料や金利入れて60才返済完了の目処は良いけど、処で返済の比率は可処分の何％？これ一番重要。

>1666
耐震について建売りなら望めないが注文住宅なら耐震＋制震とか免震にした方が良いですよ。
現在の新耐震基準は随分前の時代の代物で、そして単発地震の想定だから。
東日本、熊本地震を受けて遅いのだけど重い腰を上げて基準見直しの動きが出て来たようです。

＞＞1671
長期優良住宅は、耐震等級２以上ないと認定されません。
2010年以降採用された耐震等級は、新耐震基準＝等級１の1.5倍の強度が等級３。
警察や消防署並の強度で、現在のところ最強です。

>>1668
相場とか実勢価格は、売出し価格や希望売価。
ネットには実際に売れた個別の価格は出ません。
（レインズリポートで平均成約価格はわかる）
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/MW_201603data.pdf
中古不動産は魅力的な立地や間取りでも、相場より値下げして買い得感がでないと売れません。

可処分所得で返済率を計算すると
妻こみの世帯年収だと17％
僕のみだと30％
↑（住宅ローン＋修繕積立金＋管理費＋固定資産税）−住宅ローン控除で計算してます。とりあえず10年支払い続けられるなら後は売るなり住み続けるなりその時の時勢で変えていこうかなと。

3500万フルローンで考えてます、諸費用は別途用意。残貯金300万

元の物件価格は3600万ほど。
希望エリアは10年前と同価格で取引されています。同エリアの新築マンションは4200万〜。希望してる中古マンションは土地の取得時期が早かった&線路横のため相場より500万〜800万ほど安い物件です。物件価格がそもそもやすいこと、同時期に建てられたライバルマンションが全て割高感があるので、10年後にも2800〜3200万程度で売買も可能かなと感じてます。

5000万以上の物件価値が下がらないのかもしれませんが、一般的なサラリーマン家庭が手の届く物件価格3000万前後はもっとも流動性も高いのではないでしょうか？

中古マンションの住宅ローンは、金融機関の資産評価が非常に厳しく低評価になるので、
高値をつけると自己資金のある人にしか売れません。
自己資金のある人の多くは新築を買うので、中古マンションを買うのは所得が低く
自己資金も少ない世帯。
中古売出し価格と成約価格との乖離が大きくなる原因です。

お願いします

■世帯年収
　本人　　税込650万円（ボーナス100前後）　正社員
　配偶者　税込280万円　正社員

■家族構成　※要年齢
　本人　38歳
　配偶者　33歳

■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　4080万円　新築マンション

■管理費・修繕積立金・駐車場代（マンションの場合）
　18000円／月

■住宅ローン
　・頭金　400万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　3680万円
　・変動　35年・0.7%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　200万円

■昇給見込み
　不明

■定年・退職金
　60歳
　退職金1000万程度見込み

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　子供１人か2人欲しい

■その他事情
　・車無し 予定も無し
　・親からの援助無し
　・現在賃貸 10万円/月
　・毎月の合算手取り60万円程度で30万円程度は貯蓄に回せている
　・当初10年でガツガツ返済に回す予定（実際の返済は10年経過後）

1677さん

子供一人は必須 家賃除く一ヶ月費用20万円ならなんとかやってける。
奥さんには子供が小学校に上がる頃には働いてもらえば、なんとかなるがあてにしないベースで検討すべき。
また、出来たら定年60までに残高500万円以内の検討も

>>1677
定年までの22年間で返済する場合、年利0.7%が継続するとしても年180万円返済。
将来子供1人の場合でも大学を卒業するのは60歳後になるので、
定年までに教育費として最低1000万円。
さらに退職金が少ないので、老後資金として2000万円を確保出来れば大丈夫です。

>>1677 匿名さん
年金は2号＋2号を目指せば自助貯蓄額が楽になりますよ。

これから書く方は？1674みたいにテンプレ使わず後出しとかは疲れるから無しな。

世帯年収1000万以下でも、4000万円のローンを組むのが普通ですか？

1678-1680さん
回答ありがとうございます
近畿圏ですが、資産価値の落ちにくい場所と物件だと思ってます
今後5年以内には将来の家族計画もはっきりすると思いますので、子供が2人以上になった際には売却等のエスケーププランも考えています
返済し続ける場合も60歳をめどにはしたいですね
ありがとうございました

売却の可能性を加味した資金プランはやめましょう。
不動産は、希望の価格で希望のタイミングに売れることはありません。
住み替えは、しばらく売れなくても困らない程度家計にゆとりが出来たら。

売り急ぐと、足元みて買い叩かれますね

>長期優良住宅は、耐震等級２以上ないと認定されません。
>2010年以降採用された耐震等級は、新耐震基準＝等級１の1.5倍の強度が等級３。
> 警察や消防署並の強度で、現在のところ最強です。

戸健の場合、簡易構造計算なら、等級３でも下手すれば等級１並です
そのためたとえ等級２でも正式な構造計算を依頼されるほうがよいです

ちなみに、たとえ等級３でも木造建築が災害時の避難所にされることはまずありません

4号建築物は構造計算無しで建築許可が下りちゃうので、業者が計算したところで役所や第３者機関はチェックしないから、心配な施主は住宅性能評価を依頼した方がよい

>>1686
＞戸健の場合、簡易構造計算なら、等級３でも下手すれば等級１並です

マンションの耐震偽装事件のようなことが今でもあるのですか？
事実なら管轄する国交省に通報したほうがいいですよ。
もし長期優良住宅の認定が心配なら、住宅性能評価もとればいいでしょう。

> マンションの耐震偽装事件のようなことが今でもあるのですか？

マンションの場合は、難しいでしょうね
戸建の場合は、簡易構造計算が認められているので、耐震等級３でも実質等級１並ということが起こり得ます
ただし、これは戸建の場合は、認められているので違法ではないです。マンションの場合は認められていません

> もし長期優良住宅の認定が心配なら、住宅性能評価もとればいいでしょう。

これも違います。住宅性能評価がなければ、長期優良住宅認定は取れません
また、長期優良住宅認定は、性能評価書の等級を〇〇以上と規定しているだけで、書類審査のみなので、税金控除以外のメリットは得にありません。性能評価書の等級が高ければ問題ないということです。むしろ長期優良住宅認定よりも設計評価書だけではなく建築評価書をとることをお勧めします

>>1683
60歳の定年までに
住宅ローンの返済　金利0.7%が継続するとして約4000万円
子供1人の場合の教育費として1000万円
老後資金として2000万円
合計7000万円を、生活費や退職金の1000万以外に確保できれば
不動産を売却しないでも大丈夫です。

＞住宅性能評価がなければ、長期優良住宅認定は取れません
取れますよ。大手HMは両方します。
また、そもそも住宅性能評価は認定じゃなく通信簿みたいなもの。

住宅性能評価は耐震等級１でもOK。
マンションは耐震等級１なので住宅性能評価しかやりません。
戸建てなら、まず長期優良住宅の認定を受けたほうが様々な税金や保険料の優遇が受けられます。
耐震等級３の認定戸建ては、地震保険料50%引きです。

マンションを買うと、長期ローンを払い終わっても
管理費や修繕積立金、駐車料金が毎月かかります。
35年経って築古マンションになると、修繕積立金が値上がりする事もあるので、
老後も家賃を払い続けているような家計になります。

興味ある方は「長期優良住宅法」と品格法の「住宅性能表示制度」に付いては各自で調べてチェック項目も３倍強違います。
また
＞耐震等級３の認定戸建ては、地震保険料50%引きです。
違うはず。表示制度の等級により30%20%10%

>>1694
どうぞ。
http://soudanguide.sonpo.or.jp/home/q064.html

1689、1694は何を根拠に書き込んでる？
風説の流布。

２０１４年７／１以降と以前では地震保険の割引率が変更になりました。

戸建の上物は減価償却以上に速い速度で0円になる
コストもかかるのであと何年生きるかを考えて計画的にね
工務店からすると100年持つとセールストークするらしいが

2年前の古新聞？

>>1698
>工務店からすると100年持つとセールストークするらしいが

工務店じゃなくて国交省ですよ。

>戸建の上物は減価償却以上に速い速度で0円になる
売る気がない人に取っちゃ関係ない。また償却で建物の税金が減るのは良い事。

>>1689
変更しないの？

こんな戸建をカツカツローンで購入する猛者募集

>>1703 匿名さん
私は猛者ですな。23区の一等地でカツカツだよ。。

>>1666 匿名さん
長優で気を付けなきゃいけないのは、維持保全状況の記録の報告を行政から求められる場合があり、必要な修繕等が計画通りできていない場合は認定取消し、税の減免等も遡って返納を命ぜられる点。

長優は建物の仕様を認定されるのではなくて、30年維持保全する義務を負うことを認定している制度なんだよね。

大して費用はかからないので、優遇メリットのほうが大きい。