プレミスト白金台ってどうですか？

>>181 匿名さん

ナイスなツッコミ

>>181 匿名さん

品性を欠きますね。

ドンキで松阪牛がいつも買えるのがナイス。

松阪牛はもう8年くらい食べてない。

ちょっと知られた肉屋がはいっています。

100ｇ100円以下のこま切れで十分です。

一人貧乏人か貧乏性が混じってますね。スタバが高いだのドンキが必要だの引くわ。
お金あってここ買えてもそんな性格じゃ管理費と地代払うのも苦痛だろうなぁ。

せっかくなので松阪牛の特売品だけ買えば良いかと

>>188
何で一人って決め付けられるんですか？

白金台には住めなさそうな人ばかりが集まってますね。。。

本当のセレブのエリアは白金台町ではなく、白金２，４，６丁目です。
更に極めつけは白金４丁目エリア（三光坂上から白金台町との境目迄）です。
（＊勿論、中には例外建物も存在しています）

白金台町なんてないよ。白金台です。
そんなことも知らない人が白金を語る滑稽さ。

＞＞193
昔からの白金住民は白金と白金台が似てて紛らわしいから
白金台のことは、単にダイマチって言うんだよ！

単にダイマチじゃ俄か住民には分かりにくいと思ってご丁寧
に白金ダイマチって表現してやったずら。
（住居表示で白金ダイマチが存在しない位は、白金住民なので
ガキの頃から知ってるずら）
　
白金との大きいセレブ差、呼称の違いは理解できたかな、
○○○○さん。

そんなことわかってますよ。
でも白金台町とは言わないです。
ここにいる皆さん全員が白金住民ではないのですから、誤ったインプットにならないようにしてほしいです。

>>195[そんなことわかってますよ。] ・・・⇒そうかな？

根っからの白金住民は、白金台地区を単純にダイマチって呼んで
白金を切り離す事により、白金地区と差別化してます。

あと、
白金のことは、
「下の人達」と呼んでますけどね。

>>197
昔から白金４丁目に住んでるが　聞いた事ないな。　

>>197
ここいらで地理的にまとまった平面で最も高い地域は大物政治家前の白金４丁目尾根道伝いのエリアです。
地理的にだいまちとくらべて「下の人達」ってありえないと思いますが？。

そのエリアは某ゼネコン一族、某証券財閥一族、世界の某電気メーカ一族、数日前のセレブ紹介に出てた
元華族子孫の人達がひしめいている白金４丁目です。

>>199
逆に言うと、白金は4丁目以外は白金台よりも下ということでしょうか？
よくわかっておらずすみません。

>>200
台町には１～５丁目あり、白金には１～６丁目があって、どちらも小高い平地あり、傾斜の窪地あり
の起伏に富んだ地勢なので、短絡的に一方が低く他方が高いの　0／100の判定をつける事は不可能です。

従って両地区の広範域な地勢面で、高低差を論じるには無理があると思います。

寧ろ、地域的なセレブ度を論じたいなら、どの丁目に政財界（主に財界）の大物オーナーがより多く
居住しているかを比較した方が明確だと思われます。

なるほど、面白いですね。
ありがとうございます。

全体的にセレブだとは思いますが、サラリーマンの部長クラスが多く住んでいる地域となると、政財界の方々の住む地域とは別れていそうですね。

政財界の人達の住む地域（白金4丁目の三光坂上エリア）はまとまった売り地が出ない為に
よそからの新たな入居は極めて困難です。　 仮に出ても高額なので購入可能な層は財界の
オーナー等に限られてしまいます。　
環境や利便性やステイタスが高いので、どうしてもそのエリアに住みたい富裕層は是も
販売例が少ないけれど新規億ションを選択する事になります。　
築年数が数10年の中古マンションも中にはありますが、周囲の億ションとの対比（外観や
民度の差）で惨めになるので、数10年の中古マンション購入は熟慮した方が賢明です。

そんなに凄いところには身分不相応で逆に住めませんね。白金台か白金の4丁目以外のほうが楽しく暮らせそう。

借地じゃなければ最高なのにね。。。

直ぐ近く（八芳園前）にマンション計画があるよ。
そこの土地は大聖寺の所有じゃないので借地にはならない筈。

しかも目黒通りに面していなくロケーション的には最高に近い。

>>206 匿名さん

それは興味深いですね。
売主はどこのデベでしょうか？

少し前にマンション見学行きましたが
うーん

１２階建てでエレベーター１つのみ
階段は非常用で普段使えず、セキュリティ上しょうがないか
駐車場は平置き６台のみ

いくら戸数少なくてもちょっとコスト削減しすぎじゃ？
駐車場も屋内はこの辺取り合いなんだからさ

その分、維持費が安くつくと思いきや、借地なので寺に何ちゃら料を相当取られる


モデルルームもオプションの嵐で、もはや原型を留めていなさすぎてよく分からない
数年前ならこの価格帯では標準だったような、例えば天井の間接照明とか、いちいちオプション

極めつけは裏の緑、実は墓場っていう、、
まあ寺だから当たり前か
低層階は墓丸見え

この内容で３年前の1.5倍の値段じゃね
素人意見だけど、言っちゃ悪いが売るの大変なのでは

うーん　キツイご指摘ながら　的を射てる。

借地じゃなければ欲しい物件です。
裏にあるというお墓は5階くらいなら見えないですかね？

墓見えますよ。

>>207
( 匿名さん それは興味深いですね。 売主はどこのデベでしょうか？ )

東急不動産です。　もう直ぐ既存家屋の解体が始まります。
マンション完成がいつ頃かは把握していない。

本日時点で、先着順　販売戸数18戸となっているから
少しずつうれてるんじゃないですかね。

さすがにダイワの販売会社では富裕層に対応できないらしく
三井に販売代理で頼んでるけど、
白金台駅1分以外にアピールポイントがないから
売るのは大変だろうな。

思い切って1フロア1戸にするとか、もしくはもう少し仕様落として安くした方がよかったかもねー
なんか中途半端なのかな。
地代も特段安くはないイメージだったし、更新料？もかかるし、、それなら販売価格をもう少し下げないと。

そこなら低層で駅近で環境や景色（八芳園の四季が見れる）は抜群。

そのぶん値段もいいかもしれませんが、トータルクオリティは抜群
だと思われます。

>>216 匿名さん

ここと比べるとって感じですかね。あの道は車の通りが多いから煩いし。

何たって幹線道路の目黒通りですからね。　ウーン残念！！

八芳園正門前なので目黒通り沿いではないです。
白金小からの道沿いですよ

７階建てのマンションみたいですよ。

>>219 匿名さん

昔から地元に住んでいますが、白金小からの道沿いが
どうかしましたか？

>>221
レスを順番によく読みましょうよ

八芳園前の東急不動産のマンションは８階建てでした。
間違ってすみません。旧家屋の解体が８割方進みました。

道路から数メーターの石垣上の敷地で、以前の家屋は
大きな樹木に囲まれた雰囲気の良い日本邸宅でした。
大きな樹木が残ると趣あるﾏﾝｼｮﾝになると思います。

木は八芳園にたくさんありますからね。
上階は借景も売りなんでしょ。
あの敷地面積で大きな木は難しいような。
石垣は取り壊すでしょうね。

敷地と道路との高低さは数メーターあるので、現在のＧＬを保つと1階でも
八芳園の借景は充分に楽しめます。河津桜から染井へと移り行く春の桜と
秋の紅葉はここらでは群を抜き一見の価値ありで、ほぼそれらが室内や
道隔ての散策で楽しめるﾏﾝｼｮﾝになるでしょう。
私がデザイナーなら八芳園の石垣と対になっている同種の伊豆石っぽい
古色蒼然としたあの石垣は一部でも活かしたいですね。
（プレミストのガイドではなくすみません）

ところでプレミスト白金台の売れ行きはどんな状況ですか？

スレを見る限り大変悪いですよ。

高過ぎですよね。
誰が買うの？
どういう人が買ってくれるのを想定してるんだろか

借地権をあまり知らない人では。

あんな大金を出せる人で
そんな人いますかw

この辺に住んでいた経験から言うと、この坂下というのが結構不便なんだな。坂は結構急だし、駅やスーパー、薬局、レストランなどほとんど坂上でかつ駅の向こうなんだな。白金台で1番便利なのは目黒との間にある地帯が1番いい。まあ言っても仕方ないけど参考まで。

>>231 匿名さん
コメントする物件間違えてますね。

>>232さん

さすが、するどい。しかしなんでこんな事になるのかアンビリバだな！

今は先着順販売になっているんですね

駐輪場の他にサイクルポートが1台分あるようですけれども、この1スペース分がすべてなのでしょうか。
それとも今空いているのが1スペースだけということなのでしょうか。
こういう立地でサイクルポートを作ること自体が極めて珍しいように思います。

>>229
総戸数32戸、分譲29戸、完成まで残り2ヶ月なのに55％も売れ残ってるのは
やっぱり日本人が嫌いな借地権だからでしょうね
借地権って地主だけがお得になる制度ですものね


http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/sirokanedai33/gaiyo.ht...
先着順物件概要
販売戸数 16戸
一戸当たりの専有面積 75.24m2･80.95m2･81.03m2･90.06m2･90.24m2
バルコニー面積 13.64m2･13.96m2･15.06m2･18.86m2･19.47m2
販売価格（税込） 12,680万円～23,480万円
最多販売価格帯 13,700万円台･16,900万円台(各2戸)
間取り 2LDK(7戸)･3LDK(9戸)
管理費・維持費 管理費／月額 ： 62,500円･67,300円･67,400円･74,900円･75,000円
管理準備金／一括 ： 79,400円･85,400円･85,600円･95,200円
修繕積立金／月額 ： 13,500円･14,600円･16,200円
修繕積立基金／一括 ： 489,100円･526,200円･526,700円･585,400円･586,600円
インターネット使用料／月額 ： 2,052円
※上記管理費には賃料(地代)も含まれています。(賃料(地代)/月額：22,800円～27,400円)
※上記最多販売価格帯は100万円単位で表示しておりますが、1,000万円単位の場合、13,000万円台(5戸)となります。
※1201号室を購入いただいたお客様は、駐車場1区画の優先選択権があります。
［先着順申込受付場所］プレミスト白金台　ゲストサロン
［申込みの際にお持ちいただくもの］・印鑑（認印可）・平成27年・28年分の収入証明書（源泉徴収票など）・本人確認資料（運転免許証、パスポートなど）

おっお買い得！と思ってよく見ると借地権てのはよくあるパターンだけど、ここはまぁこんなもんかなと思って見ると借地権で目玉飛び出るパターン

間取りが酷い。

>>236 マンション検討中さん

借地でこの値段？
目玉飛び出た？
久しぶりに大笑いさせてもろた！
ありがとう

ほんとだ。高すぎて他との比較対象にすら出来ない。
六番町もそうだけどやっちまったなぁー、プレミスト。

笑ってたら、公式HPがなくなってる！
バルクで損切りしたか？？
それとも販売やめて自社所有のままで賃貸化？

普通に公式サイトありますよ？
単に更新のタイミングだったんじゃないでしょうか…

今週末から棟内モデルルームができるというお話でした。
税金対策にどうですか？ということですが、
最近、その手の投資系のことは厳しくなってきているという話を耳にします。
税金対策に果たしてなり得るのでしょうか。

ダイナースの会員に資料が送られてきた。
私は飼わないが！

うひょー
1戸売れてた！

維持費考えずにちょいと買えるお金持ちいるんだろうねー

借地権のマンションって築30年くらいからガクンと中古売買の価値下がるっていうけど
そもそも例がないからどうなるか不明だよね


先着順物件概要
販売戸数 15戸
一戸当たりの専有面積 75.24m2･81.03m2･90.06m2･90.24m2
バルコニー面積 13.64m2･13.96m2･15.06m2･18.86m2
販売価格（税込） 12,680万円～23,480万円
最多販売価格帯 16,900万円台(2戸)
間取り 2LDK(7戸)･3LDK(8戸)
管理費・維持費 管理費／月額 ： 62,500円･67,400円･74,900円･75,000円
管理準備金／一括 ： 79,400円･85,600円･95,200円
修繕積立金／月額 ： 13,500円･14,600円･16,200円
修繕積立基金／一括 ： 489,100円･526,700円･585,400円･586,600円
インターネット使用料／月額 ： 2,052円

ここだと賃貸投資にという人が出てくると思いますので、
立地としては最強だし、
借り手の需要はあり続けるのではという風に思います。

そういう意味では30年くらいで資産価値がということも書かれていますが
ある程度のところで上手くリフォームしてやったりすると
少なくとも借り手には困らないのではないかと思います。

マンションは立地が全てですから。

中古の未入居転売の部屋売りに出てる
これで儲かるのかな？

借地代と維持費がすごいな


http://www.athome.co.jp/mansion/8729073602/?BKLISTID=030PPC
プレミスト白金台 4階 ２ＬＤＫ
価格 13,580万円 階建/階 12階建 / 4階
交通 東京メトロ南北線 / 白金台駅 徒歩1分 （電車ルート案内）
所在地 東京都港区白金台３丁目 （地図を見る）
築年月 2017年3月 専有面積 75.24m² 間取り ２ＬＤＫ

価格 13,580万円 平米単価 180.49万円
管理費等 39,700円 修繕積立金 13,500円
借地期間・地代（月額） 39年9ヶ月 22,800円 権利金 －
敷金 / 保証金 － / － 維持費等 地代・インターネット　24,852円
その他一時金 －


http://www.athome.co.jp/mansion/8729073502/?BKLISTID=030PPC
プレミスト白金台 7階 ２ＬＤＫ
価格 16,180万円 階建/階 12階建 / 7階
交通 東京メトロ南北線 / 白金台駅 徒歩1分 （電車ルート案内）
所在地 東京都港区白金台３丁目 （地図を見る）
築年月 2017年3月 専有面積 90.06m² 間取り ２ＬＤＫ

価格 16,180万円 平米単価 179.66万円
管理費等 47,600円 修繕積立金 16,200円
借地期間・地代（月額） 39年9ヶ月 27,300円 権利金 －
敷金 / 保証金 － / － 維持費等 その他　29,352円

>>245
賃貸まだ埋まってなかった
こういう投資マンションを資産家が買うのってやっぱり相続税対策なのかな？

素人考えで考えてみた

この部屋の家賃から中古で売りに出てる同じ平米数の4階の部屋の管理費や維持費を参考にオーナーの利益を計算してみた

家賃38万円－（管理費等39,700円＋修繕積立金13,500円＋借地期間・地代22,800円＋持費等その他29,352円）
＝オーナー手取家賃274,648円

今度は仮に今募集してる新築家賃が古くなっても永遠に下がらずにかつ空き室にならずに続いたと仮定して
物件購入費をオーナー手取家賃で回収する計算してみた

価格1億3,580万円÷オーナー手取家賃274,648円
＝491ヶ月÷12ヶ月＝40年

実際にはここからさらに固定資産税がかかるし賃貸管理料も引かれるし内装費もかかるし老朽化して家賃も下がるだろうし空き室期間も出るだろうし

なかなか厳しいね


http://www.athome.co.jp/chintai/1099662220/?BKLISTID=030PPC
プレミスト白金台 7階 ２ＬＤＫ
賃料 38万円 管理費等 なし
敷金/保証金 2ヶ月/なし 礼金 1ヶ月
交通 東京メトロ南北線 / 白金台駅 徒歩1分 （電車ルート案内）
都営三田線 / 白金台駅 徒歩1分 （電車ルート案内）
ＪＲ山手線 / 目黒駅 徒歩14分 （電車ルート案内）
所在地 東京都港区白金台３丁目 （地図を見る）
築年月 2017年3月 専有面積 75.24m²
間取り ２ＬＤＫ 主要採光面 南東

残り15戸
本体値引きしないなー
いつか売れると思ってんのかな？

http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/sirokanedai33/gaiyo.ht...
先着順物件概要
販売戸数
15戸
一戸当たりの専有面積
75.24m2･81.03m2･90.06m2･90.24m2
バルコニー面積
13.64m2･13.96m2･15.06m2･18.86m2
販売価格（税込）
12,680万円～23,480万円
最多販売価格帯
16,900万円台(2戸)
間取り
2LDK(7戸)･3LDK(8戸)

さすがに厳しい

場所も場所ですし、ブランド性を考えると特に値引きはしないんじゃないですかね。

お値段もきっちり出ているようですが、
坪単価で考えるとものすごいことになってきてしまいます。

間取り図を見ていて思ったんですが、Bタイプはドアの開閉が通路のじゃまになるというか、
家の中に人がいるときにはちょっと気を使わないとならない感じかなと感じました。
いきなりバーンって開けなければいいだけですけど。

今のところは先着順で15戸みたいですね。

お値段的には普通借地であることを考えるともう少し下げても良いのではという意見があるのですね。ただブランド性がある立地という風に見ることも出来る。
借地だと、賃貸に出す時は地権者さんの了解を得ないといけないとかってあるのでしょうか。
又貸しみたいになってしまいますから。

賃貸募集まだありますね。
http://air-premium.jp/building/%E3%83%97%E3%83%AC%E3%83%9F%E3%82%B9%E3...

これだけマンションが増えてきてまだ需要があると言ってもどんどん新しいマンションが建つとやっぱり賃貸も新築に集中すると思います。マンション購入も中古物件より新築でしょうし。投資用と聞こえはいいですが管理して継続して行くにはそれなりのリスクもありそうです。

先着順が14戸/32戸(地権者住戸3戸含む)なので、まだまだ先は遠そうですね。
毎月10万近く払う必要があるし、修繕積立金はどんどん上がるだろうから、支払いに無頓着でこの立地サイコーって方でないと買えない。

ダイワも維持費を払い続ける必要があるから大変だね。年間1000万を軽く越えますし。

駅から1分、そして白金台。写真で見ましたが、かなり近くでした。ただ借地権なんですね。これをメリットとデメリットととるか。

借地権だと土地評価額70％になるから、相続税対策として有効とありました。本当でしょうか。今住んでいる家から住み替えにしても、価値はどうなんだろうと思ったりします。
先着順が14戸で毎月10万円なので、お金に余裕がある人向けなのかもしれないですね。

どういった人が購入向きですか？

>>255 匿名さん

理屈抜きで惚れ込んだ人。

借地権って土地の評価額って7掛けなんですか。知らなかった。
相続税対策として有効と言っても、リセールなどをするときには借地権だと所有権と比べるとあまり高く売りにくいとは聞いたことがありますし、どうなんでしょう。
ずっと所有し続けて例えば賃貸に出すとか、そういう方面で考えていくということになってくるのですか？

それより、40年ごとの借地権更新だと、将来の建て替えとのからみで面倒くさそう。80年後までは建物がもたないだろうから。

羽田新ルートはどうお考えですか？

目から鱗です。

新航路は真上ではないものの、騒音がどの程度するのかは気になりますね。

うーん。。実質賃貸マンションみたいな話？

んもぉかいぉう

あの価格、あの借地料でも買う人はいるんですよね。あるところにはあるんだなあ。

立地は最高ですからね。立地はね。

円は買われすぎなくらい買われて円高ですが、ここは円と違って相変わらず買われませんね。

間取りすごく良いですね。広く開放感がありながら、コンパクトにまとめられている感じがあり、
理想的なお部屋に近い印象を受けます。
すでに完売してしまっているようですが、立地条件も良く、お部屋のクオリティが高いので、それはすぐにうれますよね。

借地じゃなければ最高。

借地権マンションでも売却や賃貸が可能だそうですが、
売却時には地主への承諾と譲渡承諾料が必要となるとは？
譲渡価格の2％相当額とし、協議の上5％を上限とありますが
地主さんと商談してマンション売却価格の2-5％を
納める必要があるという事ですか？

>>269 匿名さん
え、そうなんですか？一般的な借地権も同様なんですか？

借地というところが引っかかるという人もやはり多いのですよね。
所有権じゃないからこその価格みたいなものもあるかと思いますが、資産価値として見た場合、それから貸したり売ったりする場合。
貸す場合は又貸しみたいになっちゃいますが地権者がOK出して手数料を支払う形ならばいいのですね？
なんか自分の好きにできないところもありつつ、です。

公式ホームページのトップに
「相続税対策に有効的な定借地マンション」とありました
最初から一般の人がお客さんじゃなくて、
そういう投資をしている人向けということなんですね。
実需で、という人はほぼいない形になってしまうのか。

相続税対策ということは
賃貸に出したりもするのですよね？
腰を落ち着けて暮らそうという人は居心地どうななろう。

この間フラッとモデルルーム立ち寄りました。お客さんは何人かきてるみたいですが、相変わらず売れてませんね。ちょっと値段が高すぎですね。いつまでも販売活動が続いていて、入居者はかわいそうだな…

即入居できる状態で、現在まだ１５邸販売中ということは
やはり苦戦しているということなのかなと思います。
借地権物件は、普通に考えてあまりメリットが感じられないのが原因かもしれません。
立地がいくら良くても、価格帯を下げないと完売は難しいように感じました。

好立地をダイワハウスが仕入れるとそれだけでガッカリします。南青山とか素晴らしかったのに最近はプレミストで魅力的なマンション見たことありません。早く高井さんにご勇退いただいては如何。

借地権物件は、20年位住んだ後に売ろうとした時に、
購入してくれる人がいるかが問題ですね。
何しろ期限がどんどん短くなって来る訳ですから。
定住のつもりで住んでも、20年後は解りませんからね？

276です
前スレは、誤りでした。
良く読んだら、定期借地権ではなく、更新可能な普通借地権のようですね。
ただ、非常に解り難い書き方をしていますね。

>>160 匿名さん
ガーデンヒルズのGardenがナショナルに変わったのですか？

普通借地権というのは、実質、賃貸マンションとあまり違わないのではないか？
大家さんが、管理を体よく、居住者に分担させているだけなのではないのか？
賃貸の方がましなのでは？

更新可能な普通借地権…
賃貸であれば更新料は発生しますが、管理は全て大家さんが請け負ってくれるので
住人負担は少ないかもしれません。
普通借地権のメリットは価格が割安になっているだけ？
それにプラスして駅チカ立地、ソフトサービスがついてくるのが大きいですか？

賃貸にしたところで賃料それほどもとれないはずですし中途半端です。