アルファグランデ千桜タワー<スターツ・千代田区一体複合開発>

CT品川みたいに相場の半額くらいじゃなかったらがっかりというか期待はずれ。皆坪200くらいでしょ、期待は。じゃなきゃテイシャクだし、大した含み益もないのに五年もこんなとこ住みたくないから申し込まないかな、私は。

CT品川は、3000万が6000万で売却の3000万プラスのお宝物件。そこまで行かなくても、1000万プラス程度でも買う価値あり。

>>725
今の周辺相場って坪400とか500じゃないの？（もっとかな？）半値じゃん

このへんの相場は今でもせいぜい400でしょ。
そして今がピークで、7年後には相当下がっている可能性が高い。

>>728
数年後の価格下落リスクはどの物件でもあるよ。どの物件選ぶかが重要。

７年後までは売れないという縛りは他物件にはない。

>>730
7年でなくて5年ですね

今から7年。

入札時より賃貸個数が増えて65個になったり
→建設費を長期回収する事業方向性を明確に

販売代理を2社いれたりと、
→販売の長期戦を当初から視野に

物件概要はかく語りき！？
入札時の坪単価で出るとよいのですが…

>>732
失礼しました。

>>720
築10年間、残り60年の定借物件がいくらで売れるのかは未知数ですね。
所有権物件なら6000万円は十分ありうると思いますが、定借の場合は取り壊しに向けて加速度的に資産価値がなくなっていくので、「30年住んで手放そう」という人は買い手にはならないのです（さらに30年後には残り30年しかなくて値崩れ必至なので）

建設コストが高騰してるから、坪225万は無理か。
250万までなら考えるが、300前後なら撤退かな。

５年住んで、高値で売れれば売却、駄目なら残りは賃貸でまわそうと思いますがどうでしょうか。
坪２５０程度なら５％以上の利回りは出ますよね。
３００だと借地権無しの３年前の周辺相場だから永住目的で無いので撤退ですね。

>>735
借りる人は定借とか関係ないからね
借り手が居る以上、常に相場は形成される

>>737
全く同じ考えです。坪300だったら迷います。

あの立地で賃貸相場はどのくらいになるのかな。
北西向きのパークタワーが54平米で21万円ででてるから、同じくらいかな。
ルネもけっこう強気の設定ででてますが、あの辺りでファミリー向けの需要が意外とあるんでしょうね。

5年縛りがあるとはいえ、投資目的の方も多いのですね。
そういう方は現金で購入されるのでしょうか。
ローンで買っても利益が出るということなのでしょうか。
もちろん売り出し価格と地代次第でしょうけれど。

ローンで購入予定。金利も気になる。

これだけ安けりゃ10年住んでも売却すれば利益出るでしょうな。

坪225万円、パークタワーと同じ賃料相場と仮定すると、利回り5.8%くらいです。地代と修繕積立金だけを費用に入れる緩い計算で。
坪300なら4.4%くらい。実質は赤字でしょうね。

ちなみにそのパークタワー秋葉原は中古だと6230万円で売りにでてるね。54平米。

実質は大儲けでしょ。
10年で払う家賃5000万が無料になり、利益まで出る。

78平米で家賃50万円を想定してるの？
それってワテラスの南西向き28階より高いけど大丈夫？

100平米です。
うちは子供二人いるからね。

安かったら申込む、高かったら見送る。
価格発表まではなんともいえないですね。

まあ、激安なのは確実でしょうし、静かに待ちましょう。

結局は買える人だけが買うのがマンション業界ですし、買えない人は去るのみかと。

「激安」連呼する人って口調が似ていますよね。
語彙が貧困というか。
同じ人なんでしょうか？
価格発表前なのに激安と決めてかかる理由が知りたいです。

坪単価225万だよね。普通に激安かと。

10年分の家賃5000万が無料になり、さらに売却利益まで出る物件はなかなか無いでしょう。

ほかにこんなお得な物件ありますか？

>>753
そのような物件あるなら教えて下さい。

自分で探しなさい。

大人になれば、そういうのは気にならなくなるよ。
世の中には色んな人がいるって事がそのうち分かるようになるさ。

仲良くやろうぜ。ところで、ここ検討してるのは、初めてマンション買う層じゃないよね。買い替えですか？もしかして買い増し？

富久クロスからの買い替えです。

私ははじめて。

富久でも利益出して、ここでも利益出そうとしているんですか。コツを教えててもらいたいものです。

当たる確率は、どうですかね？

ベランダいらないんだけどなんとかならないかな

タワマンらしくガラス窓全面に出して欲しい

千代田区在住で住み替えです。優先枠ってどれくらい優先して貰えるんでしょうか？

>>760
はじめての購入でここを検討ですか。なかなかアンテナ高いですね。私も3軒目の購入検討ですが、はじめの購入が一番大事だったと感じてます。しっかり検討して下さいね。

上から目線ありがとう！

卑屈な人ですね

若い人こそ検討してほしい物件。

マンションマニアさんのブログでも話題になってたよ。

私も千代田区からの住み替えです。千代田区優先枠がどれだけあるの気になります。独身時代から千代田区住んでいますが、ここ数年で目に見えてファミリーが増えてるので、千代田区優先枠もかなりの倍率になるのではないかと思ってます。家族が増えて住み替え検討していますが、最近は千代田区のマンションは値段が上がり過ぎて、なかなか手がでません。

当初案だと「全ての住戸を区民優先枠として優先販売」とうたっていたけど、どうなるんだろうね。
千代田区在住というだけではなくて、家族の数とか収入の要件もあるのかな？

私は千代田区に住民票移しましたよ。
抽選で不利になると大損なので。。。

1年とか縛りはないんですかね？
住民税○カ月以上、みたいな。
今年に入ってから移したのであれば
今年は前住所の自治体への納付になりますよね？

まぁ普通はあるでしょうね

>>773
なんだ普通って。シティタワー品川以外で縛りあった物件ないだろ。適当なこと書き込みするなよ。

>>771
すごい気合いだね。それで坪300とかKY価格できたらかわいそう。

>>775
釣りだから。

質疑応答の資料には優先は一般的に２割り程度を想定と書いてありますね。
高い区民税払ってるので、ちゃんと優遇して欲しいですね。
２５０で出たら優先枠で全力で買いに行こうと思います。

個人的には、タワーなので共有設備が気になります。
高層階にラウンジや展望台があればいいんですが。

◯小枝委員　その３者協定に書かれた丙の役割として、要するにデベ選で確認したことを遵守してくださいよと、そういうことなんですよね。で、デベ選の中でこの企画が評価をされたのは、高さが７０メートル台におさまっている。それがもう８０メートル台を優に超えている。生鮮三品の施設がどうこう、これも７２０平米が２００平米に減っている。吹き抜けがあって、非常に通風に配慮されている。吹き抜けはなくなって、駐車場をが出しになって。この、守りましょうよといったものに対して、これも、３者協定も契約ですよね。区とスターツが取り交わした契約の９条２項に、どこが沿っているんですか。

◯小枝委員　全く変えてはいけないということを言っているのではなくて、７者なり８者が競って、その中でデベロッパー選定委員の皆さんが公平公正な審査の結果、ここがすぐれているからここにしましょうといったその要因を踏み越えてはならない一定の範囲というのが、もしかしたら落ちたほうが低く抑えていたかもしれないし、そういうふうなことが発生してしまうような選定審査の仕方というのは、これからもこういったデベロッパー選定をやった際に、それじゃあ入り口だけ、審査のときだけ、ちょっとよさそうに書いておいて、協議の過程でこうなりましたというふうに言えばいいんだ千代田区は、というふうになってしまうと思うんですね。そこの歯どめというのは、枠というのは何もないんですか、区の考え方の中に。じゃあ、これが８０じゃよくて９０じゃだめとか──９０でもよかったんですか、実は。全員一致で、二次審査で最高得点を得たんですよね。その理由にわざわざ書き上げられていることが変わってもいいとなると、何をもって選ばれたメリットがアピールできるのか、審査の公平性にもかかわってくると思います。まあ、ここはちょっと、そこだけ確認させてください。

　計画発表からもう１３年たっているわけですけれども、さまざまなもめごとや問題が発生したことは古い議員はみんな知っているんですけど、それが公開制を担保をすることが必要だということで、デベロッパー選定委員会というのをつくって、８カ月間かな、７回にわたる公開の議論を行った末に、最も良質な提案であるということで、スターツコーポレーション、そのグループを選定しました。そして、幾つかの条件をクリアしたら貸しますよということで、基本協定を結んでいます。ところが、この基本協定に反する大きな２大違反があります。２分しかないので、ぺらぺらとしゃべります。

　１つは、この七、八カ月かけてつくった、この計画が優良であるという、その論点が全てないがしろにされているということです。３０秒で言います。
　これは区民の説明会で使った資料なんですけれども、高さを７０メートル台に抑えてまちなみに配慮したというけれども、これはもう今変更して、８３メートルになっています。広場が非常にできがよいというけれども、入り口の北側の広場のところの有権者は、（ベルの音あり）もう排除して、その分、１００平米、入り口、建物がふさいでいます。それでその面積を区営住宅棟のところを削り取って数字を合わせたと言っています。そして、吹き抜けで通風がいいというのも大変大きな要素だったんですけども、もう、この吹き抜けはありません。全部埋まっています。そして、このスーパーマーケット７２０平米というのもありますけれども、これはもう２００平米、３分の１以下です。

◯小林たかや委員　了解です。
　６月５日に、スターツコーポレーションと定期借地権契約が完了しておりますね。それで、地代が月額約５４０万。（発言する者あり）月額ですね、５４０万。保証金が２億８,０００万ということで、契約書、決まっておりましたよね。これは契約した時点で、全てもう収入としていただいているんですか。

◯小林たかや委員　違いますよ。借地料というのは、このときに、２２年のときだって今だって、鑑定して決まった金額になるわけでしょう。千代田区の持っている土地というのは、定期借地権で貸す。じゃあ、何平米か違うかもしれないけど、確定しますよね。だけれども、確定していないのは──住宅は、数ですよ。この２８０になっちゃったわけですよね。そうしたら、当然、これは、千代田区は、当然、確定する金額は、５４０万だったら５４０万プラス５５０万になるかもしれないか、減るかもしれないというのはわかるよ。だけれども、一般の人に売り出されたときの借地の金額は、それを割り算するんだから、当然安くなるのが当たり前ですよね。だけど、それが今安くならないと言っているんだ。だから、僕らが心配しているのは、スターツさんは、それで、ひょっとしたら、利益を得ているようなことになったら大変じゃないですか。そのことの心配を言っている。（発言する者あり）安くなるに決まっている。

端的に言うと、部屋数を増やしたんだから地代は安くなるってことをいってる？

検討者には、良いニュースです。だが、抽選になったら抽選当たるかどうか。

坪200だったらCT品川の再来だね。戸数少ないから倍率は平均で100とかあり得る。

CT品川は平均倍率はどれくらいだったの？

たしか平均30倍(笑)。30倍ですら当たる気しねー、昔から雑誌の景品ですら当たったことない俺が当たる気は正直しない(笑)まあイベントに近い、楽しく盛り上がれればいい。

>>785
ニュースでもなんでもないです。昨年6月の記事です。

>>788
まさに宝くじだな。

インターネットのせいで、噂が広まるのがはやいから、早めに抽選してほしいな。
どんどん検討者が増えてる。

人間小さい。

CT品川より宣伝量が段違いだから、宝くじとは思わないなぁ・・・

品川より倍率高そうだけどね。

千代田区に勤務していますか？

千代田区の勤務とは関係あるの？住んでいればいいんじゃないの？

とりあえず資料請求しました。ここ周辺環境どうなんだろ...

小伝馬町に住んでますが、いわゆる都心であり、休日なんかは静かで住みやすいです。
スーパーさえなんとかなれば、最高ですね。

小伝馬町って…
ここは昭和通りとJRに挟まれていてどう考えても静かだはないだろ

上の階ほど音が気になるでしょうね。
電車はリズムがあるのでなれそうですが、昭和通りと首都高上野線はどうでしょうね。
私が買えたなら、春も秋も窓は閉めっぱなしで、洗濯物は乾燥機と屋内のみでしょうね。

抽選時期、早めてくれないかな？
抽選落ちたら他のところ買いたいので、早く結果が欲しい。

久々に来たけど話がループしてるだけでした。

ではまたいつか。

主人が検討中のようです。
先日近くで用事があり、現地をみにいきました。
近所に子供が遊べるよい公園などありますか？
ひとつ公園をみつけ、子供を遊ばせましたが、
ビルに囲まれ、日陰。段ボールのおうち…あり。
その公園にいくにも、ものすごい大通りを渡り…
子育て環境とは思えず。。
近所にファミリーでお住まいのかた、利点をお教えください。

ファミリーはこのマンション向いていないと思う。

老夫婦向けかと。

さようなら。きっと良い物件見つかるよ。

公園は少し離れますが小伝馬町の前に十思公園がありますよ。元は処刑場だった場所ですけど。
よく子供が遊んでます。
最近新しくなってトイレも遊具も綺麗です。春は桜が満開です。

近くではないけど岩本町から九段下まで電車に乗って北の丸公園へ行くのがいいと思う。それか昭和通りを渡って和泉公園まで行くか。あとはワテラスの下の淡路公園とか。

つまりファミリー向けではないってことですね

でも価格次第でファミリーも買うんでしょ？

ファミリー層が検討から外してもらうと倍率下がるね。

>>803
子供が少ないから行政レベルで子供に優しい

情報ありがとうございました。
自転車使えば、素敵な公園も近くにありますね。

そもそも教育目的や子育てで優位な学区なの？
普通なら文京区辺りかうのではないですか。

文京区でいい物件ある？ここより良いのがあればそちらも検討します。

23区内では圧倒的に待機児童が少ないんでしょ。
これはファミリー世帯には結構魅力なんじゃない？

文京区も良いと思いますが、どう考えても千代田区の方が上だとと思いますが。
千代田区の公立小中学校で悪い評判は聞いた事がありません。

我が家はファミリーで住む予定です。

808みたいなネガは無視しよう。

もう倍率下げ工作始まってるの？

始まってるよ。定期パトロール中。他の手この手で下げようと試みる。

SUUMOの、ここ２号ぐらい載ってますね。
予告広告の小さいやつですが。

下げ工作といいますか、
まぁその方の主観でしかないですからね。

自分にとって、
どんな内装仕様が満足の行くものか、
どんな路線があるのがよいのか
子供を育てたい環境はどんなものか、
各者各様ですからね。

言葉遣いが悪いのは、見ていて気分が悪いですが
そんなネガティブな意見も
自分にとってはむしろどうなのか？
って考えると、気づかされることもあって
勉強になっています。

一般的な評価 というのはあるかもしれませんが、
基本的にはその人の主観を述べあう場所だと思っています。

住環境的にはファミリー向けとはいえないが、就学教育環境的には良い。
といったところか。