アルファグランデ千桜タワー<スターツ・千代田区一体複合開発>

私は
子育て時代の通勤利便性と
最低限の広さだけ
を求めて10年以内の短期で考えています。

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マンションは10年住んで売却。
これを繰り返せば家賃無料で一生暮らせる。

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自分は5年住んで、売却か賃貸出します。5年間無料で住みたい！

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何で無料で住める前提なの？
意味が分からない笑。

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売るときにも買い手の地代負担分安くないと売れないから同じことなんだけど
5年で手放せば地代負担が少なくて済むと思っている人は、根本的にわかってないのかお勤めなのか

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賃貸需要はある場所だから、周りの物件と比較して安く出せれば売れるさ。
仕入れが十分安くできればどうとでもなる。

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新築購入者は地代の一括支払い分や
修繕積立て一時金もありますから、
短期で売り抜ける際には
上記金額が、
長期住居前提の方と比べて薄まってしまいますしね。

それを取り戻せるだけの売値がつけられるほど、
初値が安ければよいのですが…

と相変わらずぐるぐる(笑)

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>>711
修繕積立一時金は、所有権物件と同じはなしだな。地代一括支払いがいくらかによる。

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スターツが65戸くらいを賃貸に出すんだよね
いくらで貸すんだろう

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無料どころか利益出るでしょ。

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小学校の学区は千代田小だけど、いずみこども園に優先入園できる地域でもあるから、いずみこども園→和泉小に通う人も多いんじゃないかな。
ただ、このマンションができたらいずみこども園が激戦になって入れなくなるだろうね。

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欲張りは言いません。無料で満足デス。

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10年後に売って利益が出るって本気で言ってる？

78平米 5310万円
解体負担金 128万円
地代、管理費、修繕積立金 1344万円（61100×120）

売値6782万円なら仲介手数料3%も含めたら6991万円。次の人も10年住んで売ろうと考えたら、10年分の負担は6991＋1334で8325万円ですよ。

だったら新築所有権物件を探すと思うけどね。資産価値が全然違うんだし。

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あ、10年分の地代などの負担は7,332,000円ですね。計算間違えました、すみません。

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計算し直すと、10年後の買い手の取得費用は6356万円（その後10年間で733万円の負担あり）でした。

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10年後に6000万円以上で売れれば、利益出るんだ。78平米なら、6000万円以上で売れそう。

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地代は、所有権物件でいう固定資産税を分割で払っていると考えれば、気にならない。

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固定資産税より大分高い気が・・・

しかも定期借地権マンションでも建物の固定資産税はかかりますよね？

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>>717
ありがとうございます。
そのほか消費税や不動産取得税、
細かいですけど登録免許税、
売り手側の手数料3％と、
色々ありますよね。

新築から5年間は、
固定資産税の家屋部分は2分の１ですし、
ここは都市計画税もかからなそうですけどね。

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いずみこども園、特に0〜2歳は既に激戦で入れません。

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CT品川みたいに相場の半額くらいじゃなかったらがっかりというか期待はずれ。皆坪200くらいでしょ、期待は。じゃなきゃテイシャクだし、大した含み益もないのに五年もこんなとこ住みたくないから申し込まないかな、私は。

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CT品川は、3000万が6000万で売却の3000万プラスのお宝物件。そこまで行かなくても、1000万プラス程度でも買う価値あり。

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>>725
今の周辺相場って坪400とか500じゃないの？（もっとかな？）半値じゃん

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このへんの相場は今でもせいぜい400でしょ。
そして今がピークで、7年後には相当下がっている可能性が高い。

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>>728
数年後の価格下落リスクはどの物件でもあるよ。どの物件選ぶかが重要。

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７年後までは売れないという縛りは他物件にはない。

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>>730
7年でなくて5年ですね

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今から7年。

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入札時より賃貸個数が増えて65個になったり
→建設費を長期回収する事業方向性を明確に

販売代理を2社いれたりと、
→販売の長期戦を当初から視野に

物件概要はかく語りき！？
入札時の坪単価で出るとよいのですが…

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>>732
失礼しました。

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>>720
築10年間、残り60年の定借物件がいくらで売れるのかは未知数ですね。
所有権物件なら6000万円は十分ありうると思いますが、定借の場合は取り壊しに向けて加速度的に資産価値がなくなっていくので、「30年住んで手放そう」という人は買い手にはならないのです（さらに30年後には残り30年しかなくて値崩れ必至なので）

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建設コストが高騰してるから、坪225万は無理か。
250万までなら考えるが、300前後なら撤退かな。

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５年住んで、高値で売れれば売却、駄目なら残りは賃貸でまわそうと思いますがどうでしょうか。
坪２５０程度なら５％以上の利回りは出ますよね。
３００だと借地権無しの３年前の周辺相場だから永住目的で無いので撤退ですね。

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>>735
借りる人は定借とか関係ないからね
借り手が居る以上、常に相場は形成される

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>>737
全く同じ考えです。坪300だったら迷います。

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あの立地で賃貸相場はどのくらいになるのかな。
北西向きのパークタワーが54平米で21万円ででてるから、同じくらいかな。
ルネもけっこう強気の設定ででてますが、あの辺りでファミリー向けの需要が意外とあるんでしょうね。

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5年縛りがあるとはいえ、投資目的の方も多いのですね。
そういう方は現金で購入されるのでしょうか。
ローンで買っても利益が出るということなのでしょうか。
もちろん売り出し価格と地代次第でしょうけれど。

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ローンで購入予定。金利も気になる。

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これだけ安けりゃ10年住んでも売却すれば利益出るでしょうな。

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坪225万円、パークタワーと同じ賃料相場と仮定すると、利回り5.8%くらいです。地代と修繕積立金だけを費用に入れる緩い計算で。
坪300なら4.4%くらい。実質は赤字でしょうね。

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ちなみにそのパークタワー秋葉原は中古だと6230万円で売りにでてるね。54平米。

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実質は大儲けでしょ。
10年で払う家賃5000万が無料になり、利益まで出る。

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78平米で家賃50万円を想定してるの？
それってワテラスの南西向き28階より高いけど大丈夫？

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100平米です。
うちは子供二人いるからね。

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安かったら申込む、高かったら見送る。
価格発表まではなんともいえないですね。

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まあ、激安なのは確実でしょうし、静かに待ちましょう。

結局は買える人だけが買うのがマンション業界ですし、買えない人は去るのみかと。

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「激安」連呼する人って口調が似ていますよね。
語彙が貧困というか。
同じ人なんでしょうか？
価格発表前なのに激安と決めてかかる理由が知りたいです。

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坪単価225万だよね。普通に激安かと。

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10年分の家賃5000万が無料になり、さらに売却利益まで出る物件はなかなか無いでしょう。

ほかにこんなお得な物件ありますか？

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>>753
そのような物件あるなら教えて下さい。

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