アルファグランデ千桜タワー<スターツ・千代田区一体複合開発>

>>539
品川は定借物件の単価で、ここは所有権の坪単価で比較するのがおかしいと思うのですが…
あとここらの所有権の坪単価は370くらいです。

上の方のレスにもありましたが、定借225は所有権の350くらいなので、相場より少し安いくらいですね。

普通に激安ですね。

>>541
ここらの所有権の相場は、坪370？
駅1分であることと、駅前再開発であること、
タワーマンションであることは、考慮いれてる？

倍率下げることに必死なだけ。
これほどの条件で坪単価370で買える所有権は皆無。

事前案内会が４月下旬～ということで、それまでは価格も分からず、今と同じような話題が続くのでしょうね。
私は特に目新しい情報ないので暫くこのサイト見るの止めますが、有意義な情報ありましたらよろしくお願いします。
そのうちまとめて見ますので。その頃にはパート３くらいまで行っているかもしれませんね。それでは...

パトロールお疲れさまです。4月楽しみだね。そのころはもう春だ。

こんな激安なのにね。バレちゃ困る人？

>>546
さようなら〜

これだけ安けりゃ、誰でも激安だと分かる。

ハイハイ激安激安
価格も地代も仕様もわからないけどとにかく激安
品川とは違うスキームだけどなんとなく似てるから激安

>>541
この辺に住んでるなら岩本町はまず使わないよ。
山手線、京浜東北線、総武線、日比谷線は使うけど。
秋葉原徒歩5分は魅力的。

靖国通り、昭和通り、首都高速が相当近いのはかなりのデメリットだから差し引くと微妙ですね。

でもこれだけ無駄に買い煽りするってことはスターツ側も売れないかもしれないと思ってるんでしょうね

もうちょっと具体的なメリットを教えてほしい
スーパーも小学校も遠いし、保育園も千代田区だから入れるというわけではないんですよね
秋葉原駅徒歩5分はいいと思うのですが、それ以外にはどこが魅力ですか？
「激安」かどうかは価格が発表されない限りわからない、ということでしょうし
敷地内スーパーはいいですけれどミニスーパーなのですよね

>>554
ミニスーパーでも敷地内にあったら便利でしょ。

デベロッパーが買い煽りをしているかは兎も角として
スターツが他社へも販売代理の門扉を開いたのは、
自社のブランドや人員のみで売ることが厳しいと判断したからなのでしょうね。

平成22年の以下の事業者決定ではスターツのみ決定でした。
<https://www.google.co.jp/url?sa=t&source=web&rct=j&url=https:/...

入札条件の価格帯では
採算かなり厳しいんでしょうね。
内装の仕様がきになりますね。

協力住戸の数が多いのは
デベロッパーへのバーターなんでしょうかね。
地権者がこんなに多くいるわけはなく、
入札条件の価格帯をデベロッパが守るのと
建築予算を区としてはみ出せない制約の中で、
デベロッパ直の賃貸でxx年間で回収、みたいな。

しかし、
スーパーの敷地をスターツが取得して適切な金額で貸し出すうえに誘致も行うことが、
入札評価としてポイントが高かったわけですが、
200平米に縮小してしまったのはほんと残念ですね。
そもそも大型スーパーが採算とれるほどの立地じゃないでしょうしね。

>>555
ほかの魅力を尋ねているのですが…

>>556
ほとんど詐欺だよね
スターツが採用されたというよりスターツ案が採用されたはずだったのに、それをことごとく変更してるでしょ
戸数を増やして高さも増して吹き抜けもなし、大型スーパーといってたのにミニスーパーにしちゃって
暁星幼稚園と提携の話もなくなったのかな、これはどうでもいいけど

もういっそ、10年転売禁止くらいにして、売却前提のハイエナを締め出してほしい

>>558
消費者としては、
これからの情報がすべてですから、
詐欺とは思いませんが、
まぁ入札時の内容とはかなり変わっていますよね(笑)。

2008年のリーマンから２年目で
首都圏の新築分譲が底を打ってからの入札でしたけど、
ここまで資材、工費が上がるとは思わなかったんでしょうね。
デベロッパの肩をもつわけではないですが
同情に値する状況ではあります(笑)

その結果、いろんな所でコストダウンが見えるような物件にならないことを祈っています。

>>552
いや、この立地なら、新宿や新宿三丁目あたりに行くには、新宿線を利用するでしょう。
JR駅へは徒歩5分だから近いけど、人が多い道だし靖国通り渡るのに信号待ちあるし、書泉のとこの信号も引っかかると長いし。
ホンの数十円都営のほうが高いけど、気にならないし。
徒歩1分で岩本町駅の入口にたどり着くなら便利ですよ。

あと都営新宿線はマイナー路線だから、朝ラッシュでも他の路線に比べたら空いているね。
急行は岩本町駅に停まらないけど、ラッシュ時は無いし。

当初の価格は白紙に戻したなんて話も聞きましたが、果たしていくらになるのやら。
坪300くらいまでなら買いたいです。

>>562
この辺住んでるけど新宿行く時は総武線、御茶ノ水で中央線快速に乗り換えが普通。
のんびり座って行きたい時は総武線一本。
乗り換えも新宿線よりJRの方が便利だし。

新宿三丁目とか新宿線沿いに職場がある人は便利なんじゃないの？
比率でみたら少ないだろうが。

岩本町駅が日比谷線秋葉原駅と地下で繋がれば信号も関係ないし雨の日も傘無しで行けるのになぁ
まぁ途中川があるので無理な話かな。

激安くん

マンションの周辺を歩いてみました。
確かに再開発前のこの周辺は古い雑居ビルが建て込んでおり昭和を感じますね。
特に神田駅への道中は子供には良くない印象を受けました。
また、千代田小と和泉小へも足を延ばしましたが、和泉小は大きな公園が隣接しており周囲の雰囲気も落ち着いており子供を通わせる環境は申し分ないですね。秋葉原駅から数分の場所にこんな環境があるのかと驚きました。
ちなみに公園横の日通が現在駐車場になってますが、ここに今後タワーマンションとかが建設された場合、ますます和泉小の生徒数が増えそうですね。
以上をもって通わせるのであれば絶対和泉小だと感じましたが、前スレで書かれている方がいましたが、靖国通りと昭和通りを子供に渡らせないといけないところが引っ掛かります。
皆さまは千代田小と和泉小のどちらを選択したいですか？
ご意見待ってます。

>>559
第三者への転売を禁止するということは、買い戻し特約をつけるということだから、デベ側にも負担があるんだよ。

>>567
今のところは、千代田小より和泉小の方が人気ですね。千代田小は1学年1クラス、和泉小は2クラスです。
和泉小は隣に和泉公園があるだけではなくて、同じ区画内に三井記念病院もあるし、その隣はライフだし、何かと便利です。

ただ、和泉小に通わせるのなら、わざわざ昭和通りの向こうに住まずに、和泉小学区に住んだ方が子どものためだと思います。
子どもが私立の中学校に通うくらいになったら、駅のそばに住むのが環境と利便性のいいとこ取りになっていい気がします。

激安とまでは行かなくてもちょっと安ければ買いって思ってる層からしたら真相も分からない情報で検討止めてくれるなら
願ったり叶ったり

誰かが検討をやめたんですか？
購入を検討しているからこそ、デメリットにも目をつぶらずに情報交換をしているのでは？

流石に地代が高い高い連呼してる人は買う気ないんじゃないの？

結局地代含め少し安いくらいでまとまっても結構な人気になりそうだな。期待値高いから予測も含めスレも盛り上がってるのでしょうし、なんだかんだで高倍率で買えないパターンか

スーゼネ施工の駅近再開発免震マンションだもの。仕様などは不明ながら、外れ要素の方が少ないでしょう。
価格もお宝までいかなくても、地代含めそれなりの価格帯ならバカ売れするよ。
現状価格面での期待値と当初案からの変更ばっかが注目されてるけどね。

これだけ安けりゃ目立ちますからね。
安いのがバレたら困るんでしょうかね。

高い高い連呼→買う気満々
安い安い連呼→買う気なし

だろ。

>>577
両方買う気満々だろ。自分は買う気満々。

こんな美味しい物件、なかなか出てこないよ。10年に一度あるか無いか。

いやいや、100年に一度くらいでしょう。
嘘はいけませんよ。

>>575

同感、宝くじマンションまでいかなくても、結構な人気物件になりうるくらいのパフォーマンスは今でも感じる。

こんないい物件他にないだろww

知り合い全員に教えてあげよっと

100年というか、今後こんな話が出てくるかどうか分からないもんな。
行政の闇の部分だよな。

今度現地見学行ってこよう。

すみません、基本的なことかもしれないのですが、途中で地代が払えなくなってしまったらどうなるのですか？
ローンが払えなければ最終的には差押え→競売ですよね
地代はどうなのでしょうか？

管理費や地代も払えないと差し押さえの対象だと思いますよ。うちのマンションでもありました。
そうなるまでにはそれなりの警告期間が設けられてましたが

住所って住んでないところにも移せるので、今からダミーで千代田区民になった方が良いのかな。。
それか、郵便物もしっかり受け取るためにポスト代わりに激安のワンルームを借りるか…。
ネットで検索すると面積が5m2(!)で光熱費込み月4.5万円の賃貸物件があるので、仮に抽選まで半年分としても30万円出せば千代田区民の実績が作れますね。

お得度は30万円どころではないと思うので、競争率を高めるためだけの投資をすべきか否か…悩みます。

>>591
居住実績がそれなりに必要ですから今からはねぇ。
抽選までもう3ヵ月..納税もできてないんでしょ？

千代田区の保育園に申込むには、水道料金の領収証など、現に居住していることを証する書類が必要です。不正な住民票の移動が横行したからです。
ちなみに、保育園の入園のための点数が同点のときには、千代田の居住期間が長い世帯が優先されます。

千代田区民優先販売店というのもそれなりに厳格にやると思いますよ。

>>593
だったら諦めよ。別物件探す。そんなに手間けるつもりない。

>>592-593

>>591です。ありがとうございます。
確かに納税実績という意味では昨年末に住民票移動しておけば来年度以降の納付は確定できましたね。
今からでは確かに遅いかも知れません。
水道代の領収書は、ワンルームに住めば確保は可能ですが（無駄に水道流すとか…？（笑））
いずれにしても、この作戦は諦めざるを得ないようですね。。

>>594
別に非千代田区民が申し込めない訳ではないですよ。何故諦める話になるのか意味が分かりません。
少なくとも私は諦める予定はないです（もちろん坪単価が当初予定より大幅に値上がったら話は別ですが）。
宝くじと違って、登録申込みは無料ですからね。当たろうが外れようが、申し込まない手はないです。

>>595
千代田区区民しか申し込みできなかったら、やめますと言いたかったです。住民票は手間だから移しませんと言いたかった。

アルファグランデ新小岩は地域優先住戸と一般住戸で分かれてましたよ。

地域優先住戸を低価格で先に販売して、一般住戸は価格を上げて後に販売してました。

>>597
参考になる情報ありがとうございます。どれぐらい一般住戸は価格が上がったのですか？

お得感無ければ、申し込んで当たっても買わないだけさ〜

>>567
和泉小の広くて緑のある公園には感動しますよね。
ただ、周辺は綺麗ですがマンションからの通学路は交通量が多く距離がありますね。和泉小狙いなら、570さんの仰る通り学区内に住むのがいいのかなと思います。
千代田小はこじんまりとした印象を受けます。
学区内でもマンションが増えているようですし、児童数が増えたらパンクしないのか気になります。
そもそも、千代田区は最近越境に厳しいと聞くので選べないですよね？

まだ抽選で当たってもいないのに、小学校の学区で考えてしまうのも確かに変な話なのですが。
290さんのコメントですと、和泉小は千代田区以外が約半数、また千代田小の学区からも来ているとの事なので越境はどういう基準なんでしょうかね？？
同じ千代田区の隣の学区であれば、越境という程ではないと思うので、ハードルは低いと勝手に思うのですが。
どなたか詳しい方いらっしゃいますか？

>>598
アルファグランデ新小岩という物件はありません。小岩の誤りですね。私は江戸川区民で当マンションの住人です。

区民優先分譲の期間にモデルルームに行きました。地権者住戸を除く全ての住戸がオープンになっていて、価格は百万円以下は切り捨てで伝えられました。
手書きで控える形でした。
その後、第一期で正式価格がでましたが、価格表が上がることは無かったように思います。
消費税5％のうちに決めきれず、手付けを入れて一年近く決めず、結局8％になってから買いましたが変動は無かったように思います。

ちなみに、
小岩の物件も再開発ものですが土地は所有権です。
坪単価は平米や階によりますが230～ といった感じで、明らかに小岩の周囲の物件よりは高値でした。
小岩のアルファは江戸川区から30億円ほど拠出されています。この辺はあと3棟立つ予定です。
うちはサミットと24時間のマシンジム、小さめの病院も入っていて快適ですよ。豊洲の大規模マンションのような豪華さはないですが、清潔感があって私は好きです。物足りない方はいると思いますが。
内装はキッチンの天板などはオプション変更しないと、
タカラスタンダードのプラスチッキーな天板でしたね。
二重床のパーティクルボードは20ミリが二枚重ねでその上に遮音等級LL45(１級)がひかれていて、見えないところが良心的で好感がもてました。

>>602
ありがとうございます。サミット、ジムも入って便利そうなマンションですね。
区民優先販売と一般販売の割合はどれくらいですか？あと、区民優先販売の区民の条件は、住民票提出とかでしょうか？

みなさん、住民票移されました？
私はやっと先週移しました。

>>604
どうやって移したの？

>>603
時期的なことはマンション販売によくある、第一期、第二期、という前に区民優先期があるようなものです。
戸数の割当てについては、よくある「第一期○○戸」という感じでなく、優先分譲の期間は全部から選び放題でした。
優先枠(世帯数)は制限が無かったように思います。それほど人気殺到なものでもなかったですし、江戸川区は住民数増えていますからね。
住民票の提出などは求められませんでした。免許証を見せたような気もしますがよく覚えていません。あとで(購入時)バレる嘘をはじめから工数をかけて確認するほど、人気でもなかったでしょうし、スターツはそういうところがおおらかという感じですかね。
同じやり方を千代田区の坪単価に制限を設けた物件でやったら、千代田区民のみで埋まってしまうかもしれませんね。仮に、安ければの話ですが。
千代田区外からの流入も区としての課題のひとつでしょうから、優先分譲枠といえど、数を設けるのが普通でしょうね。
という感じですので、小岩の件は参考にならないですね、書いといてすみません。
伊藤忠も東京建物もあるので調整難しそうですね。

優先分譲の居住条件もわかっていないなかで、皆さん住民票を移したりするんですね。身軽でいいなぁ。あまり工数かからないのですか？

丁寧で詳しい説明ありがとうございました。とても参考になりました。

>>608
606さんへのメッセージです。

地域優先住戸があるとしても、千代田区に1年以上住んでる人とかにして欲しいですね。

この物件を買うためだけに住民票を移すようなハイエナの方には売らないで欲しいものです。

>>609
ご丁寧にありがとうございます。

>>610
詳細決まっていないなかで
あれこれ書くのもなんですが、
仮に、入居後5年、譲渡、転貸禁止といった条項が
本当に千代田区として可能ならば、
(財産を処分する自由を制約できるものなのですかね？
良くて違約金とかじゃないですかね？よく実例を知りませんが)
投資向けに考えている方は
リスク(坪単価の下落)が見越せないので嫌でしょうね。
そんなものを ものともしない単価ならば別ですが。

うちのマンションもそうですが、
買って住まずに、寝かせてある住戸や
貸しに出してもそれなりの値段が払える方が住まうので、
投資向け購入もあながち悪くないかなぁと
私は思っていますよ。

ワンルームが多いような、
まさしく投資物件！みたいなマンションは
荒れやすいように思いますが、
55平米で4000万円はするような物件(勝手な感覚です)では
あまりご心配は無用かもしれませんよ。

古くからその土地に愛着をもって、
大事に過ごされている方の方が
今までの勝手が変わってしまうこともあり、
新参者に対する根拠のないプライドみたいなものも手伝い、
何かとトラブルの種になりそうだなぁ
というのも勝手な妄想としてあります。

シティタワー品川は5年賃貸禁止にして、違反した場合は販売価格の9割で買い取りだった気がする。

>>613
実際にいたの？そうなった人。

確か1〜2件規約違反なかったっけ？

5年以内にシティタワー品川の売買もあったし。

ソースはググってね、多分簡単にヒットするはず。

ブログのソースで悪いけど。
3件くらい競売に出てたらしいね。

http://condo.seesaa.net/article/310333652.html

販売価格の9割で買い取り

というのはどういったことでしょう？

既に買った人が貸しに出すのが投資賃貸ですが、

違反規則として、
新築約定価格の9割(新築時より安い価格で)で
自分の財産を買い取られてしまう。

ということでしょうか？

新築時より5年後でも
明らかに高く売れることが前提となった規則ですが、
本当にそんなこと(ルール設定)が可能なのでしょうか？

買う側の法人格は
デベロッパでしょうか、品川区でしょうか？

>>617です。
ながながと書いているうちに答えが。
ありがとうございます。そういうことできるんですね。

5年間寝かすより、5年間住んでから売却した方が利益としては大きいと思います。

http://www.sutekicookan.com/%E3%82%B7%E3%83%86%E3%82%A3%E3%82%BF%E3%83...

このページの最後の方にシティタワー品川の時の買い戻し特約の内容が全部出てますよ。
これと同じではないでしょうが準じた条件にはなるでしょうね。

凄いなこのスレ。勉強になる。

5年後に同じ価格以上で売れるかどうかは微妙。
株価も絶賛大暴落中かつオリンピックの2年後だからね。

それよりも買戻特約による10%の違約金だけで済むのがミソだね。
仮に5年後の相場がかなり下がってたとしても新築の90%の価格で買い取って貰えるなら、損失の上限が10%ってことだからね。

入居が2018年7月、5年後で2023年7月か。
東京オリンピックの3年後だから、相場が読みにくいよね。
実需で考えたほうがよさそう。

>>622
いざそうなったら、買い戻しも拒否されそうですね。

>>619
それはおっしゃる通りですが、
実儒としての家は間に合っているお金持ちが、
修繕積立てだけ支払って、
賃貸で汚れるリスクやトラブルも取っ払って
○年で○％のリターン
と金融商品と同じく考える方がいるのだと思いますよ。

果たしてこれからの時勢で通用するかは懐疑的ですが。

>>620
ありがとうございます。勉強になりました。

>>625
必ず居住する条件がつきますから、そこではねられちゃいますね。

620さんのリンクでシティタワー品川のコメントが。
このスレの書き込みと同じ。



定借マンションの取得費用は同じエリアの一般物件の60%程度とのこと。つまり定借じゃなく一般として売り出す場合には250万円/坪相当ということになるので、港南としてはバッチリ適正価格ですよ。定借は半分賃貸みたいなものなので、一般物件のつもりで分譲価格だけで検討するとキケンです。

だから微妙なんだよなー
坪225は迷うレベル

さっさと価格発表すれば変な書き込みも減るのに

>>628
意外に同じひとの書き込みかも。シティタワー品川検討してて、キケンだから、申し込み止めて、激しく後悔。ここも検討はじめたひと。

激しく後悔って何度言うんでしょうね笑。

本当に同じ口調が多くて質が酷い自演が多い。

>>601
学区内に親の勤務先があれば通えますよ。
区をまたぐ越境と区内の別学区に通うのとはもちろんハードルは違います。
和泉小学区にもマンションが次々できているので、生徒数はさらに増えると思います。

千代田区民優先販売について、当初は、「全ての住戸を区民優先枠として優先販売」と明記されていました。

変更になったのかどうかは知りません。

>>634
そこはポイントです。千代田区民しか買えない条件であれば即撤退。いつ発表になるのでしょうか？

優先販売って、単に倍率優遇ということではなくて、
先に千代田区民だけに売って、千代田区民が申し込まなかった住戸だけ千代田区民以外にも販売するという意味でしょうか？

それだと絶望ですね…。

やはり同じ千代田区ですとハードル低いはずですよね。
それと今まさに思いついたのですが、マンション最寄りの岩本町駅のA1から入り靖国通り／昭和通りを渡ったA4で出れば大通りを渡らなくて良いですよね！
後はそれ程車が通る通りはないので安心です。どうしてもマンションから神田駅／千代田小方面の雰囲気が子供には良くないと感じてますので。
当選してもないのになんか嬉しくなってきました。

>>637
それはいい考えですね。
雨の日にもちょっと便利かも。

現地を上から見たところ

昭和通りと線路に近いビル街で子どもを育てるというのがあまり想像できないでいるのですが、工夫次第でなんとかなるでしょうか。
自分が地方の一軒家で育ったので違和感があるだけかもしれませんが…

みなさん、住民票移されないんですか？