アルファグランデ千桜タワー<スターツ・千代田区一体複合開発>

買い取ってもらうってニュアンスがわからないけど、ふつうに中古として売って出来たお金で債務としての地代を返すんじゃないの？その時に値が付くだけの市場性があるかって事？

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>>220
うん、だから、この区議の発言はミスリーディングなんだよ。
前後の文脈を読めば分かるよ。

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>>222
どういう意味？

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中古の定借物件にローンを付ける金融機関がまずないので、途中で売るのは難しいでしょうね。
でもあの立地なら賃貸で十分需要があると思います。
20年くらいは自分で住んで、その後は賃貸に出すというプランでいるなら定借でも問題ないのでは？
おそらく地代は固定資産税評価額連動型でしょうから、万が一20年後の賃貸相場が値崩れしていたら、地代も安くなるはずですよね。

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地代の減額 ＜ 賃貸相場の下落

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神社の境内に建った西新宿の借地タワーは安かったですね。ここもお宝に期待します。

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全ては価格次第

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平均４８００万円といって千代田区から受注したのに、価格を上げてきたら詐欺ではないんですか？それを千代田区が許すとしたら千代田区のやり方がすごくいい加減な感じがします。

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計画が変わってるから価格が変わるってことも十分あり得る

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5年前と資材費も違いますし普通に坪300だと思います。

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2016年ナンバー1の祭りになるマンションは確定でしょう。

いやここ10年で1番かな。

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価格と条件が確定してないのにそんなわけないでしょう。

今のところ注目度は高いと思いますけどね。

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「中堅所得者が購入できる限度内の額」というのは千代田区の提示した絶対条件だったわけで、それで坪２２５万円で応札して落札できたのに、その後「事情が変わったから価格をあげます」なんて許されるのか？品川のときだって、計画段階と実施段階で市況が違ったから近隣の相場と比べて格安になった面があったわけだけど、公共事業ってそういうものなのではないの？

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>>233
だって公共事業じゃないし

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所有権で周りが現在坪350～400万円くらい（プラウド千代田淡路町、シティインデックス岩本町等）
定借だから0.7かけて坪245～280万円くらいが現在の相場。
坪225だとしてもそこまで祭りって言う程じゃないと思う。

シティタワー品川の時は、所有権で周りが坪350～400万円くらい。
定借だと0.7かけて同じく245～280万円くらい。
その時に相場の半額くらいの坪120万円で出したから祭りになったわけで、
今回と比べるとそこまで盛り上がるのかどうかと言われると（？）ですね。

坪300だとしたら普通に見送ります。

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>>234
これは千代田区の事業でもあるのですよ。

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>>235
定借だから7掛け、という人も居れば、いや6掛けだ、という人もいますね。
定借の期間や地代や保証金額次第なのでしょうけれど、たとえば坪360の6掛けなら坪216万円なので坪225万円でも旨味はないじゃないか、ということにもなりかねないわけです。
結局、定借一般ではなくて、この物件の定借スキームをどう評価するか次第かなと思います。

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定借は0.8掛けと言われてるが、それも以前多かった借地権50年の話。ここは70年だからもっと価値は高いだろうね。最近の都心物件では定借でも所有権の坪単価にむしろ近づいている。
ここが所有権なら今の相場だと坪単価400-450くらいだろうから0.8掛けでも坪320-360。普通に出せば安くてもこんなもん。
0.6掛けとか言ってるのはここの価値をなるべく低く見せたい倍率下げ工作。最近で例があればあげてごらん。

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坪320以上で買いたければ買えばいいんじゃないｗ

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50年定期借地のパークホームズ南麻布が250～300。
広尾ガーデンフォレストが330～380程度。
分譲当時の相場を考えても、0.8掛けよりは0.7掛けに近い（あるいはそれ以下？）ような気がするけど、どうなんだろう。

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2020年の目玉、新国立競技場も受注した大成の技術力に期待します。

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受注は技術力というよりロビー活動の結果でしょうね

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スーゼネ施工はやっぱりいいね。スターツが若干邪魔だが　笑

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一口に定借といっても、見た目の地代を抑えるために一括地代として先に支払う方式もある（この場合は分譲価格が上がる）し、保証金の額とか、それぞれ条件が全然違う。
「ほかの定借が何割だからこれも何割のはず」と言ってる人は定借とはなんなのかが根本的にわかってないと思う。
地代がいくらになるのかもわからないのに所有権物件との資産価値の比較ができるわけもなし。

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238と241は同一人物なんでしょうか。
8掛けのことを0.8掛けと言うとは珍しいですね。

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定期借地権の解説・初心者向け

https://c1012.bengo4.com/11/n_1144/

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>>235
勝手に見送りしてね。後悔するか、正解だったと喜ぶかは今後次第。

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>>247
初心者じねーよ。はるな。

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>>235
所有権相場は周りは坪280ぐらいだったな。相場感ないな。説得力ないよ。

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>>246

241だけど、同一人物ではないよ。
0.8掛けと表現したのは238さんに一応合わせただけ（わざわざ書き直した笑）。掛算の「掛」であればこの表記でも間違ってはいない。
内容をみれば、241が238さんの主張に対する「反論」になってることは理解してるよね。

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>>250
確かに当時の港南の相場はそんなもんだったけど、それでも8掛けで225万。
CT品川が坪120万だったら半額近い値段だったというのは間違ってないんじゃないの？

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色々な意見があって参考になりますね〜

早く価格が確定して欲しいものです。

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>>245
少なくともあなたよりはネット上で名前を出してるなんちゃら評論家の方が指標になるよ

多角的な視点から大まかな目安を出してくれてる他の方々には感謝。
結局比較のしようがありません、じゃ何も議論が進みませんからね。

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２００平米のスーパーってまいばすけっと以外選択肢ないよね。もう決まってるのかな。
無いよりマシって程度かな。ワテラスクラスを期待したが無理だったか・・

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ワテラスは内装がショボかったからなぁ〜
安田不動産が入るとショボくなるから心配

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>>254
分譲価格も地代もわからないのに「議論」て…

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どうやっても土地は自分のものにはならないし、家屋だっていずれ取壊すことが決まっているわけなので、「家屋家賃の80年分一括先払い」ですよね。

地代は土地の価格変動に応じて変わるので、その意味でも賃貸に近い仕組みです。要するにデフレには強いがインフレには弱い。

家屋部分の家賃を一括先払いする分トータルでは普通の賃貸より安く済みますね。ある程度の期間住み続ける予定ならいいのだと思います。

一番疑問なのは、家屋の価値が限りなくゼロに近づく時期でも地代は土地の価格に応じて決まるということです。土地と家屋とを切り離して、一方の賃料は分割払い、他方は一括払いとしてしまっているために、こうしたことが起きるのです。

「来年取り壊す予定で買い手はもちろん借り手も付かない」という状態でも、土地価格が上昇していれば月3万円以上の地代を支払わなければいけないのです。

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価格発表されてないのに申し込むってワロタ

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>>261
別に変なこと言ってなくないか？何が？

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>>260
何が残念なのかもよくわからないし

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販売価格がまだ未定のままなんですね。
幾らくらいになるんでしょう。
何方か予想できますか？
もし駐車場を借りたら、駐車場代は幾らに設定されるんでしょうね。
管理費もあるし修繕費も掛かるし、入居すればプラス何万円かなぁ。

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予想というか、174に書いてあるとおりになるのか、それとも変更があるのか。すでに計画にいろいろと変更があることがわかっているから、建物の価格や地代も変更されてもおかしくないよね、ってことでしょう。

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坪225万円というのは建物の区分所有だけの価格だから、立地とかは関係なく、建物の仕様で決まるはずなのではないの？
近隣の所有権物件の単価は土地価格が反映されているのだから、それよりも同じグレードのマンションと比べるのが正しいのでは？
それとも、誰かがいってたとおり、地代の一部を先にまとめて支払う方式なのかな？

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>>265
坪単価まで変わってしまったら千代田区への提案が全くの無意味になってしまいますよね。

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千代田区でも秋葉はなぁ。

それでもやはり港区、渋谷区、千代田区は人気ですね。伝統的な高級住宅街ならなおさら◎です。

さらに財閥系デベのブランド低層マンションならセレブ感あって良いですね。

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価格がわかるのはまだまだ先ですね。それまではなんともいえないですね。

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>>270
見送りでお願いします。

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>>271
ほぼ坪225万円で決まりでしょ？いまさら坪300ごえとかないよ。

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シティタワー品川の過去スレを見て、傾向把握しようとしてますが、ここと流れが似てます。騒ぐほど高くないとか、定期借地は価値ないとか。
シティタワー品川スレでネガティヴな書き込みしてたひとで、シティタワー品川の申し込み見送りしたひとは今頃激しく後悔しているのだろう。

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急に変なポジが沸いてきた

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広告の量はCT品川とは明らかに違うね。

CT品川の広告は全く見たことなかったけど、こちらの広告は頻繁に目にします。

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シティタワー品川も近くにあるんですか？

こちらは、都営地下鉄新宿線の岩本町駅から徒歩１分というのは、駅の上にマンションがあるってこと？
でも１分は、相当な近さですが、他の駅にも５分程の距離にあるから利便性は文句なしで良いかな。

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>>277
そうだね。広告多いし、モデルルームも作るのかな？

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>>278
シティタワー品川は港南4-2-7だから、遠い僻地だよ。

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>>280
なんでそんな棘ある書き込みするの？トラウマでもあるの、

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（笑）

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別にここにネガティブな発言してもいい物件だったら倍率なんて下がらないでしょ
そもそもマンション買う大半の一般人の方はここ見てないですし

ブリリア目黒も散々叩かれてた挙句即完売でしたしね

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>>277
それは単純にクッキー等からのターゲティング広告になっているからではないの？
オプトアウト設定すればバナー広告の表示はなくなると思うけれど…

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>>284
ちがうよ。シティタワー品川は全く宣伝しなかったんだよ。口コミだけで最高倍率384倍でした。

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シティタワー品川は相場の1/2の価格だったからね。
広告なんていらないでしょう。

ここは坪単価225万だとしても相場よりちょっと安いくらいだからな。

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学区はよいの？

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千代田小ですね。今は一学年1クラスですが、ここができたら2クラス編成になるでしょうか。

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50から60平米くらいの2LDkはいくらぐらいになるのかな？

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東松下町の学区は千代田小学校です。
このマンションですと昭和通りの大通りを渡る事になってしまいますが、秋葉原駅の東側にある和泉小学校が非常に評判が良くお薦めです。
和泉小学校は一学年2クラスですが、半分ぐらいの生徒が千代田区以外からの越境通学です。
また千代田小学校校区からも来ている生徒多いです。

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>>289
当初予定では62平米が
4220万円の坪225万円！でした。

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もしもここに住むことになったときに千代田小と和泉小のどちらに通わせるかは迷うところですね。

ワテラスもまったく同じですが、小学校跡地の再開発は、どこに通うにしても少し遠い小学校になってしまうというのがデメリットだと思います。

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小学校跡地の再開発は、少ないよね。こことワテラスぐらい？

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>>291
それプラス、74年間分の地代が合計で2291万円ですね。74年分の地代も合わせて考えれば、坪単価は346万円くらいです。

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>>294
結構高いね。うまい話はなかなかないのか。。

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地代部分は分割払いだから一括で支払う場合の坪単価と単純な比較はできないと思うけどね。

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2088年なんて想像できないくらい先だけど、ほんとうに取り壊すんですかね。
高齢の世帯が増えているでしょうし立ち退かない（立ち退けない）人がかなりいたりして、そう簡単ではない気がします。

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２０８８年といえば、今年生まれた赤ちゃんも７０才を越えているね。　まあ、日本という国が
存在しているのかどうかも定かではないが。

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>>297
当然取り壊しでしょう。
でないと住人に賠償責任が生じる。

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5年住んで売れば地代は5年分だけ払えばいいね。

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２０８８年に取り壊すことになっているんですか。
もしかして定期借地権付きのマンションなの？
もしここに入居したとして、７２年後には・・・
生きていないかな。(^^;
でも子供が居たら、と考えても子供は違うところに住むだろうね。

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土地の固定資産税はかからないので、計算はもう少し練る必要があるかと思います。

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本物件は港南の物件と同じように70年の定期借地の条件での購入ですから
あくまでも、70年後には建物を取り壊して更地にして土地所有者に返還するという義務を負っているものです。
したがって、もっと住み続けたいと思う人がいたとしても、当初からその条件で購入しているので、
土地所有者が応じない限り建物が70年後にまだ使える状態であったとしても返還しなければならないでしょう。
新しい借地権に関しては、法律上再契約を禁止しているわけではないので、地主が応じるのであれば
借地期間を延長したり再度期間を決めて再契約することも可能でしょうが、その際には地代以外に
新たな借地権設定の対価の支払いが必要になるでしょう。常識的に考えて、65年くらい経過したら
予定通り建物の取り壊しを行うのか、再契約するのかという交渉が始まることになるでしょうが、
その時点で管理組合が各住戸の意思を確認し合意するのはかなり難しい気がしますので、あらかじめ
取り決めを行っておくことになるのでしょう。

毎月の支払いの中には、管理費、修繕費以外に70年後の解体を前提とした解体準備金が含まれるはずで
その分は通常のマンションよりも月額の負担額は増えることになりますさらに言えば、借地料も毎月支払う
ことになりますので、毎月の支払いはどのくらいになるかよく確認する必要はあるでしょう。
月額の借地料は、借地権の価格が高ければ低く設定され、借地権の価格が低ければ高く設定されることになるでしょう。
そのことを利用して、相続対策ができるという話を三井不動産の営業から聞いたことがあります。

また、そもそもこのマンションが何年使える前提の設計をされているかということも重要です。
最近では竹中工務店などでは500年ももつ鉄筋コンクリートを開発しているそうですが、そもそも
70年で取り壊すことを前提としている本物件は100年以上もつような設計をしない可能性が高い
といえるのではないでしょうか？
http://www.nomu.com/mansion/report/20140714.html

山下設計と大成建設という組み合わせは通常はグレードの高い耐久力のあるマンションを想定しますが
借地権の期間が70年ということとの関係で躯体の設計寿命をどのように考えて建築するのかということですね。

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子供に負の遺産を残すことにならないよね・・・

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>>304
そりゃ、負の遺産になるかもわからないが、数十年後には。千代田区で岩本町1分、秋葉原神田5分のタワーマンションが負の遺産になるときは東京のほぼ全てのマンションが負の遺産だよ。ワテラスも負の遺産。次探してください。

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賃貸がいいね。リスクはゼロ。

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>>299
出て行かない住人がいたら、取り壊すのもそう簡単ではないということですよ。

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>>300
残り69年分の地代の負担を考えても妥当な額でないと売れないということです。

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>>305
残存期間が30年以下になると売るに売れない。
それでも固定資産税、地代、管理費、修繕費が毎年・毎月かかる・・・
ワテラスとは違うでしょ！？

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同じ千代田区のワテラスとかパークコート千代田富士見はこれからも値上がりするでしょうね。
人気でグレードも高いタワーマンションですし、殆ど中古も出ませんしね。

ここは駅近なのはいいですが、排ガスと騒音が酷いです。
現地も行きましたが、靖国通りと昭和通りの交差点のすぐ近くな上、首都高速もありますからね。

まぁ価格と地代が発表されないと今の所は甲乙つけ難いです。

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大通りから一本裏だからそうでもないよ。
本当に現地行った？

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私も排ガスと騒音はひどいと思いました。あのワテラスと比べるのは無理があると思います。
ただ、東側にも西側にも広場が整備されて植樹もされるので、それで少し雰囲気が変わるかもしれないと思います。

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>>311
近くに住んでるので3回くらい行きましたよ
あの環境でそうでもないって相当凄い耐性をお持ちの方ですね
高速の横にでもお住まいなのでしょうか

個々の主観になると言えばそれまでのことですが、今まで見てきた中で排ガスと騒音は断トツで最悪のロケーションです。

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吹き抜けがないってことは内廊下なのかな？格安な没個性タワーと思ってたけどそこそこの仕様は期待できる？？

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スーモやウェブ広告への出稿が多いから、それなりの価格なのかな。

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>>315
確かにその可能性はある。

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定期借地権付きのマンションについて検討したブログが参考になると思います。
http://urikatsu.hatenablog.com/entry/2015/06/15/100000

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年収600万円です。

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30前半、年収2000万、専業主婦＋子供2人です。

ちょうどマンションを探していたところです。買えること祈ってます。

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