アルファグランデ千桜タワー<スターツ・千代田区一体複合開発>

>>119
成田も1時間以内で行けちゃう。
成田はLCC発達してて、重宝してます。

このスーパーお宝物件の倍率はどれくらいになりますかね。
20〜30倍でしょうか。
当たるといいなあ。

＞原則として中堅所得者が購入できる限度内の価格
この条件からすれば確かに80平米で5000万程度だろう。
でも入居５年後(平成35年、今から8年後)の売却価格はどうかな。1億はありえない、多分6000万程度でなければ売れないのではないかな（市況も今とは全然違うはず）。

誰かのコメントにもあったけど、子育て環境という面では、いまひとつの立地だよね。それ以外は最高なんだけど。

>>123
五年後まで賃貸も出せないのは微妙ですね。投資用には厳しいかな。

千代田区の中では下町っぽいエリアだけど、再開発だし将来性はありそうだね。

>>123
千代田区アドレスですよ？8000万くらいではないでしょうか

当たり前だけど千代田区でも場所によるからね

5年後の情勢も分からないから何とも言えないな
購入価格より下回ることは無いと思いますけどね

シティタワー品川は3000万円だったからね。5000万円のコチラとは投資妙味は異なるだろうね。

ここが80平米6000万になっていれば、都心含め、壊滅的な下落なんだろうね。おそらく現在売っている物件は半額くらいになっているだろう。

定借とはいえ70年あるし、駅徒歩1分、神田駅と秋葉原駅徒歩5分。ここが投資向きではないのであれば、前後数年で売っている物件でここより投資に向いている物件はない。

たぶん倍率下げたくて必死なんだろうけど、ここはどうあがいても凄いことになるよ。

シティインデックス千代田岩本町が坪360万程度。
定借なので8掛けで坪290万。80平米で7000万。
築５年の中古なので6000万〜6500万くらいが「現在の」相場での評価額かな。
2023年の相場次第ではさらに下落している可能性も十分にある。

投資用にほしいって人は最初の5年間はどうするの？こっそり転貸するの？

>>132
わかりやすい解説ありがとうございます。
他のマンションと比べればお得感はあるけど5年後に倍の値段で売れるかといったらそこまでじゃないということですね。

>>132
逆に質問なのですが、都心３区で山手線駅徒歩5分以内で定借で良いので坪290の築5年以内物件ってありますか？
あったら買いたいので教えて下さい。

132じゃないけど132って質問してるかな？
あと、定借じゃないけどCONOEの万世橋のとことかそれくらいじゃなかったっけ。

＞都心３区で山手線駅徒歩5分以内で定借で良いので「坪290」の築5年以内物件

「坪290」の価格抜いてもあなたの言う物件がそもそもあんまりないんじゃない

≫93 のいうお礼状が来ないんですが、
メールのことなのでしょうか。
郵送物来た人いませんか？

>>139
つまり、それだけ希少性が高い物件なのですね。
競争率、凄いことになりそうです…。

秋葉原徒歩5分のコノエの中古が@330くらいかな。中古だから値引き交渉でもう少し安くなるかもしれないけど。
借地じゃないから、多少高くても・・って感じだね。

http://www.athome.co.jp/bldg-library/tokyo/chiyoda/44376/

この辺じゃそんなもんでしょうね。

>>141
定借って条件が希少なだけでは…

>>135
そもそも定借物件がほぼないでしょう

>>136
普通に住むのに投資用って言うんですね

民泊用に使えますかね？

>>144,145
定借であってもなくてもよいです。
坪300未満で都心３区山手線線＆中央線の駅徒歩５分以内の築浅物件が現実的に買えるのであれば知りたいと思いまして。

私が思ってたよりこの辺の相場って意外と安いのかな？

>>140
来てますよ、郵便物。細長い一枚紙ですね。

>>148
土地所有権つきで坪300未満なんて誰も言ってないでしょう

>>149
千代田区っていっても神田地区だし、昭和通りと山手線・中央線に挟まれた雑居ビルばかりの場所だからね。

>>151
日本語読めてますか？
土地所有権なくても良いからこの条件で坪300でこの物件があるのかをずっと聞いてるのですが。大丈夫ですか？

中古じゃないけどこのスレで度々名前挙がってるCONOEは新築で@250～程度でしたね。

>>153
だからないってさんざんいろんな人から答えてもらったでしょ

コノエの中古かシティインデックスを買ったらいいと思うよ！

132ですが、132で書いたように、この立地であれば本来80平米で7000万の分譲価格になる物件。
それが5000万で買えるのだから、2000万円ほどお得な計算。2000万の宝くじにあたる感じ。

ということで、自分はもちろん申し込む予定です。

最初に千代田区民onlyで抽選して、もし余ったら千代田区民以外に回す形にして欲しいですね。

千代田区に住んで頂きたいファミリー向けですから独身＆子無しの方も条件から省いて下されば助かります。

>>157
ずっと住む予定ですか？5年後に売るか貸すかしますか？
5年後の市況によるのかもしれませんが

>>158
でもその方式だと千代田区の人口が増えないから意味がないのでは？

すでに千代田区民である人が購入しても千代田区民は増えない、という考えもあると思うけどね。

>>159
永住するつもりですよ。

>>162
だとすると、市場価格よりも得だということのほかにも、住むのにいいポイントがあるのかなと思うのですが、もしよかったら教えてください。

>>163
文句なしに便利でしょ。
あと、自分はけっこうこのあたりに地縁があるので（職場も近い）。

>>164
ありがとうございます。

コノエはその価格でも長期間売れ残ってたという現実。デベが悪いって意見もありそうだがね。

まず、コノエって名前のマンションに住みたくない。近衛兵の近衛でしょ。

皆さん勝手に80平米5000万とか書きこんでますが、蓋を開けたら坪300とかだったりしないのでしょうか？

近隣相場や過去の売れ行きから見るにそれなりに安くないと微妙な感じということでしょうかね
駅前再開発物件の免震タワーということで多少の付加価値はあるでしょうけど。

>>150
ありがとうございます。
待つことにします。

>>168
そんなの価格発表さらないとわかんないよ。アホか

>>168
勝手に書いてるわけではないよ。
当初の予定では「62−78㎡を約4220万円から約5310万円で分譲する予定」といってたから、これに変更がなければ、ってこと。
ただ、そもそもマンション自体の計画がかなり変わってるし、計画時とは市況も違うから、どうなるのかわからないけど。

当初案

坪単価225万、すべての住戸を区民優先ていってる

720平米と言ってたスーパーマーケットは200平米に縮小されてるし、他にも変更がかなりある

いまの計画

駐車場の位置も変わって吹き抜けはなくなった

つづき

当初計画ベースだと借地料結構きますねぇ。

資料ありがとうございます。価格はともかく、借地料の設定は大きく変わらないんでしょうね。

借地料＋管理費＋修繕費で月６万なら、微妙な気がしてきた・・・

借地料＋管理費＋修繕費で月６万なら、微妙な気がしてきた・・・

借地料と管理費が高いですね。

詳細が分かるまでは何とも言えませんね。

隣の区民住宅に入居するのが一番良いかも。

シティタワー品川の借地料は80平米で1.5〜2万円くらいだったかな。こちらは1万円程度高いね。

便利な場所にある都営住宅だね。新築だし、倍率300倍くらいになるかもね。

200㎡じゃコンビニレベルだし、ピアゴかまいばすけっとくらいしか選択肢ないな。

スターツとか安田不動産みたいな二流デベがやると計画が尻つぼみになるんだよなぁ〜

スーパーがコンビニとかないだろ！

買いたい

安田は財閥の流れ汲んでるうえに、ワテラスも手がけレフィールブランドも高級仕様
気になるのはスターツだね。最近はよくCMも見ますが・・
小岩の物件は足元のテナントにピタットハウス入れて賃貸の仲介してるそうです。

>>180
区議会の議事録を読めばわかるけど、１戸あたりの地代はもう少し安くなるかもしれないよ。当初の予定よりも戸数が増えているから。

>>189
ここは安田不動産よりもスターツがメインなのでは？

多少なりとも安田の意見を汲んでれば仕様は高いでしょうね。

◯小林たかや委員　でですね、地代に関して、これは平成２２年の１２月１６日の近隣説明会の資料しかいただいていないんですよ。その後、ずっと出していないので、この関係の地代に関する借地料というんですね、借地料に関するものはいただいていないんですけれども、このときに算出計算が出して、民間に、これ、近隣説明会で出したからわかっているんですけど、このときは１５４戸、このビルが。この建物がですね。民間棟が１５４戸で、約２万９,３００円の借地料が発生するというふうに記載されています。これ、単純計算すると、３万円としても４６２万円。それで、うちがもらう地代が５４０万。差額があるとしても、ほかの床があるとしても、５４０万ぐらいとのあれがあるんですけど、今、既に計画がどんどん変更して、２８０戸になりました。２８０戸になると、単純計算、３万円ですると、８４０万になっちゃうんですね。この差額が出ることに関しては、どういう考えになりますか。

ランニングコストも含めて考えると、そんなに安くないってことが分かりました。

仕様も良くなさそうだし…

激安で引く手あまたであれば、SUUMOやヤフー不動産で広告する必要ないですよね。

千代田区民にメリットのない政策を千代田区がやる義理ないでしょ

千代田って下町もあるからお金持ちばかりじゃないでしょう。

所得制限をつければ理想ですね、私にとっては笑。

5310＋3×12×80＝8190だからね。

取壊しが近づいてきたら譲渡は厳しいだろうし転貸も難しくなってきて、それでも月6万円以上の負担が続くわけでしょ。壮大なババ抜きになりそう。その時自分はもう生きていないだろうから子どもにとばっちりが行くのかと思うと…

区に払う地代が540万なら、それを280戸で割って平均19000円程度に落ち着くのではないだろうか。
それならまあ普通かな。
固定資産税ってどのくらいだろうね。建物分はかかるんだよね。

全てが壮大な牽制合戦に思えてくる不思議
あちこちで宝くじマンションって言われてるからそうなるのもわからなくもないけど。

ここの場合、将来的に賃貸に出すにしても地権者や事業協力者の賃貸住戸と競合しそうだし
結局実需で住むのが一番な気もするな。

>>197
千代田区民になったら頑張って住民税納めるから、そんなこと言わないでください！
都営住宅に住んでいる人の平均よりはかなり多く納めますから！

>>201
宝くじマンションなんて言われているの？
初めて聞いた。
バカ高いランニングコストでは儲からないよね。

言われてるね。だからこそ注目度凄く高いみたいですよ。

老後も月6万円以上の負担が続く、売り抜けられないと子どもが独立して部屋が余ったりしてても月6万円以上の負担が続く。

これって、賃貸と分譲の「悪いとこどり」な気がするのですが…

初期コストが安いから考え方次第だね

タワーだし、修繕費が上がれば６万円では済まないような･･･

てか、駐車場借りたら１０万円いってしまうのか？

買って早期に売り抜けがいいんじゃない。5年後ならかなり利益出そうだね。

そうですね、今から５年後ならオリンピックの時期だから、不動産価格としては頂点の位置にあるだろうと思いますよ。
今、買っておいてどのくらいの利益が出るかが問題ですが、気になるのが買うのも売るのも消費税を取られるのが気に入らない。

今から5年後じゃないだろ。
平成30年７月入居から5年後で平成35年(2023)。東京オリンピックの３年後。

お宝ですな。欲しいけど、倍率すごそうだからね。

地代が払えなくなったら退去させられるのだと思うけど、建物は買い取ってもらえるのかな？その時の評価額はどうなるのだろう

長所：初期費用が安い
短所：スターツというデベ、首都高近い、山手線外側、定期借地、ランニングコストが通常より高い

上記天秤にかけた際に、釣り合うだけの廉価かどうか。
この一点のみ。

地代3万円なんて前々から（たしか5年くらい前から）言ってたことなのに、今さら騒いでいる人がいることに驚いたわ
定借って分譲と賃貸の中間形態なんだから当たり前のことだろうに

>>214
で、仮に78平米5310万円だとしたらどうなんですか？

>>215
まぁそうですね。
分譲: 土地・共有、建物・区分所有
賃貸:土地・借りる、建物・借りる
定借:土地・借りる、建物・区分所有
ですからね。

>>200
販売するのはそのうち183戸だから、280で割っていいのかがよくわからないですね

定期借地権付きのマンションってどうですか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25395/res/1-1000/

>>218
区議さんの発言に
>２８０戸になると、単純計算、３万円ですると、８４０万になっちゃうんですね。
とあるので、分譲非分譲に関係なく（全ての住戸が定期借地権ということで）地代を負担するということだと思うけど。