ジオ天六 ツインタワーズ

泣くのはご自由ですが、自分のものさしで他人の価値観を量ってはいけませんよ。
ここは周辺の環境を気にしなければとてもいい物件だと思います。

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貴重なご意見ありがとうございます。私の様な個人事業主では。3000万円のローンを通すので一杯でしたので・・。

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周辺の環境そんなに悪いですかね。
墓地は綺麗に整備されているし、高い建物は今後もまず立たない。更生施設といっても、なんか影響ありますか？犯罪者がいるわけでもないですよね。それよりも駅に近く、スーパーも多いし、病院、銀行、外食、コンビニ、ドラッグストア何でもそろってます。学校も近い。メリットの方が多いと思います。

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いらない書き込みをした人はは削除される運命ですね。笑

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教えてください。このマンション専有面積：５８．５５㎡～１０７．７㎡、価格：３，３４０万円～９，０００万円とあります。物件概要によれば建築延床面積：３３，３２０．１７㎡、敷地面積：９，１９０．９㎡とあります。大阪市北区の土地公示マップによればこのマンションの近くの長柄中の基準地価が坪約１２４万円（㎡単価３７．４万円）となっています。この場合５８．５５㎡の部屋を３，３４０万円で購入する場合、持ち分としての、土地価格が６０４万円（９，１９０．９÷３３，３２０．１７×５８．５５×３７．４）となり、建物価格は２，７３６万円（３，３４０－６０４）となり建物の坪単価は１５５万円（２，７３６÷５８．５５×３．３１２４）で土地と建物を合わせた坪単価は２７９万円となります。又１０７．７㎡の部屋を９，０００万円で購入すると、持ち分としての土地価格は１，１１１万円（９，１９０．９÷３３，３２０．１７×１０７．７×３７．４）で建物価格は７，８８９万円（９，０００－１，１１１）で坪単価は２４３万円（７，８８９÷１０７．７×３，３１２４）となり土地と建物を合わせた坪単価が３６７万円（１２４＋２４３）となります。「２００さん」が言っておられる坪単価が２００万円
を切るとはどういうことでしょう？又、この坪単価は購入後何年か後に売却する場合不動産の立地条件などを加味した将来の売却査定額と比較してどうでしょうか？

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建て物と土地の価格を分けた坪単価を合計する意味がわからない。あくまで、物件価格÷平米数×3.3がおおよその坪単価。
本物件は坪単価200万切って買えるプランが多くある、つまり、相対的に安い。将来的な価値まではわからないけど、

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>>206 ｂｙ　匿名さん

土地と建物分けて計算しても最終的には同じような計算になるはずなんですが、最後に土地の公示価格に占有面積かけているところが間違いですね。

マンションの場合実際に自分の持ち分になる土地の面積は占有面積よりかなり少なくなります。
上下階も同じだけ占有面積があるわけですから。

上の計算でいくと最初に算出された土地分の価格604万円を面積で割った単価を足せばしっくり来ると思いますよ！

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皆さんありがとうございました。私の計算矛盾していました。土地と建物と同じ坪数じゃないですものね。それにしてもマンションの場合は建物の坪単価って随分高いのですね。戸建てだと坪６０万円も出せば結構グレードの高い家が建つと思っていましたから。不便でも郊外の安い土地に戸建てを立てた方が利口かな？と思案します。

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資産価値を測定するためには、確かに専有面積から割り出した持ち分としての土地の価格（但し分母は各戸の専有面積の合計）それから逆算した建物の価格を分離して検討することも重要だよね。

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ジオ天六ツインタワーズ（２３階建）って中途半端じゃない！最安値３，３４０万円５８．５５㎡（坪単価１８９万円）あと９０万円出せば隣り合わせのブランズシティ天六（長柄西１－１３、１５階建）３，４３０万円６３㎡（坪単価（１８０万円）があるし、最上階２３階９，０００万円１０７，０７㎡（坪単価２７８万円）がある程度自由設計で、オプショナルだとしても、８，０９０万円出せば８６．３４㎡（坪単価３１０万円）シティタワー東梅田の最上階４４階が買えるし。

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中途半端って言えばそうかもしれないけと、それなりに魅力はあります。駅までの道のりにツインタワーズは色々お店があったり賑やかだが、シティタワーは何もない、寂しい感じ。駐車場も平面であり日常的に使う人にとってはかなりメリットになります。将来的にもコストも抑えられる。あとライブラリーがいいなと思います。
あとツインタワーズの北側になるブランズは比較にはならないかと。

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＞ツインタワーズの北側になるブランズは比較にはならないかと。
そうですよね。
大学跡地と火葬場跡地を同列に比較するなんて
普通はありえませんものね

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みなさん、活発に議論されてますね！土地価格と建物価格を公示地価から、推測してあんぶんするのは、いかがかと思ったりしましたが・・実務上はそういった事はしませんしね！ 関西ではジオブランドの人気は高いので、そういった面のプラスは大きいですね！ジオタワー天六は分譲価格対比、130%で中古流通したりしてますし！

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>>214 マンション検討中さん
販売時期が安かったからでは？

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私も＞２１０さん正解だと思います。＞２１４さん苦言を呈してごめんなさい。

売買契約書では土地の販売価格と建物の販売価格とは別個に明示されるはずです。
固定資産税の課税標準も土地と建物とは別です。
所得税法の住宅借入金等特別控除でも土地と建物との取得対価の額は別記です。
不動産の中古売却時における査定でも、土地の面積に近隣の最近の取引価格の坪単価を乗じた金額と売却時点におけるその物件の建物の再取得価格から経過年数による減価償却額を控除した額との合計額から環境などの立地条件及び使用状況等を加減算して査定額が決定します。

マンションの場合、営業上この立地条件の中で、この広さの間取りと、この共有施設を具備した建物がいくらか、が主流の説明となりこの物件に対する土地の持ち分面積は、ないがしろにされがちです。
ここでも明らかですが、専有面積５８．５５㎡価格３，３４０万円のみで共有持ち分としての土地の面積は明らかではありません。

ここからは推計です。
この間取りの物件場合、仮に建物の坪単価が７０万円である場合、建物の販売価格は１，２４０万円です。逆算による土地の価格は２，１００万円となります。
更に仮にこの物件の土地の持ち分が１０坪だとすると、土地の坪単価は２１０万円となります。

要は、どこのマンションを購入するにしても、土地の持ち分面積の説明を受け、土地と建物の購入価格を決定して、他のマンションとの比較材料とすべきで、私はことに土地の価格は重要視すべきと思います。

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ブランド確かに大事！
「ついに発表マンションブランドランキング」にも「マンションブランド・不動産会社ランキング」にも阪急不動産・ジオは番外です。東急不動産・ブランズ　/住友不動産・シテイタワーは入っているよ。

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ジオブランドのマンションは、どこも高級感があって住みたいなと思ってましたが
ここは大規模マンションということもあり、
ブランドマンション感はあまり感じられないと思いました。
それでいて、この価格帯です。
もう少し戸数の少ないマンションを探したほうが自分たちにはあってる気がしました。

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新町も安くて世帯多くて団地みたいだなと思ってましたが出来上がったらそれなりに高級感ありましたよ。
タワーだと世帯が多くなるのは仕方ないんでは？
ここはタワーっぽくはないけど値段は決して安くはないと思いますよ。

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高級感＝ブランドでは？　ブランド人気ランキング番外のブランドに高級感あると言えるの？ブランドと言えるの？

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タワーっぽくないのに値段が決して安くない。それが問題なの……

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ブランド人気ランキングなんて
本当のお金持ちは投票しないでしょ。
貧乏人が憧れるだけの投票に
どんな意味があるのかは不明です。
それにこの物件は土地柄を考えても
庶民的なマンションですよ。
裏手に作成中のマンションは庶民的をさらに
リーズナブルにした物件ですよね。
気取らない雰囲気で
天六という街に馴染んでいいと思いますが。
天六に作っておいて、天六を否定してお高くとまっているようなスミフさんの
勘違いタワーよりもずっとマシです。

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>>220
まさにタワーって感じのお手頃価格も多い中之島にすれば？
あなたの価値観の高級感＝ブランドという部分も満たせるし。
スレ騒がしく話題に尽きないマンションですが。

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ランキングに関して、阪急は関西圏以外ではあまり建ててなさそうですし当然かも
価格は、駅の利便性と設備を考えると、安いかなと思うんですがね。高いと思う人は学区や土地柄信仰強い人か、その意見を盾に安く都心部に住みたいって考えの人が多い気がする

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関西だとやはりジオブランドは良いですね。
http://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000065.000007875.html

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ブランドよりも大切なこと
マンションの販売会社が過去に起こしている不祥事を根気よく調べる事が大事だと思います。消費者の多くが一生に一度の高額な買い物だからです。検索キーを「マンションの販売会社名とマンション欠陥事件」とか「マンションの販売会社と漏水事故」とかで検索すると過去に発生した多くの事例を見ることができます。販売会社がどのような欠陥事故を起こしそれに対して販売会社がどのような対応をしたのか？失敗しないマンション購入のための絶対必要事項と思います。

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>>225 匿名さん
それを、先日載せたかったんですよー。ありがとうございます。

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まぁ。なんか小難しい事を書かれている人もいますけど、要は欲しいものを買えばいいだけじゃないですかね・・長年不動産業をしてますが、土地価格と建物価格がとか、考えて、不動産を買う人を見たことがないです。土地から、一戸建てを建てる人は別かと思いますが・・

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モデルルームに行ってきました。
駅近で市内の割に安いので期待してたのですが、他の方もおっしゃる通り周りの環境が気になりました。霊園と火葬場よりも更生施設の施設自体の雰囲気が気になりました。
市内の駅近だと、土地が余ってないでしょうし、何か諦めないと厳しいって事ですよね。

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更生施設側の道路は通らなければ
そんなに気にならないと思いますよ。
それより、下町を下回るガサツな街の
雰囲気が大丈夫かという事だと思います。
狭い道を歩く時も、暴走自転車には気を付けてくださいね。

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参考がてら、ジオ天六ツインタワーズとブランズシティ天神橋筋六丁目のランドプランを合成してみました。
こうして見ると、E棟は北が抜けていますね。そして、全体的に緑が少ない感じがします。

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↑抜けてませんでした。誤りです。すみません。

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掲示板上で、いわゆる嫌悪施設が話題に上がっていますが、
初めてこの地域を訪れた人でもはっきりと解るような目立つ建物になりますか？
分譲時に完売したとして、今度はリセールの時に見学に訪れた方が購入を
躊躇するような周辺環境なのでしょうか。

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>233
https://www.google.co.jp/maps/@34.7142107,135.5132369,3a,75y,101.77h,92.84t/data=!3m6!1e1!3m4!1sYQz_mBcqMX6KgONHMG3FLA!2e0!7i13312!8i6656
ストリートビューがお勧めです。

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>233
上にある火葬場は分かり難くても横の広大な墓地ははっきりわかるだろうなぁw

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墓地は別に気にならないけど。大阪は街中に墓地多い。気にしてたら住めない。

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234さんが教えて下さったストリートビューでマンション周辺をうろうろしていたら、
大きなパチンコ店のビルを発見しました。
どうやらなにわの湯と言う天然温泉がついているようで、パチンコ店という嫌悪
施設のイメージを向上させるいいアイデアだなーと感心してしまいました。

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なにわの湯はこちらになりますか？
http://www.naniwanoyu.com/
利用料金も良心的ですし、近所にあればファミリーで利用できて
よろしいんじゃないかと思います。
レストランには和食、おそば、焼肉店が入っていますがスパを
利用しないお客さんも利用可能でしょうか？

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墓地についてですがｍ２３６さんの書かれているように、なにげに街ナカにさり気なくお寺さんがあってお墓もあってという感じでごく普通に街と同居していますから
それを知っている人は気にならないんじゃないかなと思います。
知らない人はびっくりされるのだろうなぁと思うのだけれども…。
割と昔から人々が住んでいる街だとそういうことは起きるみたいですよ〜！！

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こちらの物件は23階と中途半端に感じますが、地上何メートルでしょうか

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73.43mです

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板状マンションなので普通のタワーマンションとは違います。全室南向き、敷地の広さがうりでしょうね。これはこればよいと思いますが。

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お答え頂きありがとうございます

板状マンションがこのスケールで２つ並ぶと、凄い迫力でしょうね

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板状マンションなので、少しさびしい外観になってきてしまいそうですが、
高さがあるので圧倒感はありそう。
ビジネスビルっぽい感じでしょうか
マンション自体の敷地が広そうなので、共用部分は広々としていていいですね。
ブックサロンは本がたくさんそろっているのでポイント高いです

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天六事情通さんてブランズの所にもネガティブキャンペーンしてるね。

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要するに昔は柄が悪かったけど、そのような人達は引っ越しや体調を悪くしたりで、今は減少したようですね

マンション建設で住民が増え、近隣商店の方々も歓迎してくれているようですし、安心しました

情報ありがとうございました

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なんで？盛り上？がってるの？

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>>252 ｂｙ　匿名さん
梅田とは名ばかりの本庄の板から妨害が入ってるから。

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タワーマンションとは１５階以上の建造物のマンション。ツインタワーとは双子のように二つ並んで立つ建造物、地下鉄のアナウンスでジオ天六ツインタワーズのマンションギャラリー？と紹介されて、聞く人がワールドトレードセンターの様な、高層ビルで美観をイメージしたとしてもそれは聞く側の問題！、これをツインタワーズの高層で美観ある物件イメージで買うのもよし、単なる庶民マンションとして環境を理解して買うのもよし、買う人の資金力以外の何物でもない。悲しいかな私もその一人

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20じゃないの？

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そうそう20以上だよ。

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昨日のお昼に通りかかりました。

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敷地配置のイメージイラストを見ると、ゴミドラムが2棟の中心に設置されているようです。
てっきり24時間ゴミ捨て可能で階ごとに設置されると思いましたが、2棟共通のゴミ捨て場が1階にあるんですかね？
外にあるよりはいいかもしれませんが、毎日の事なので少し不便のように思いました。

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賃貸考えてます。ペットは可能ですか？

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賃貸って？
買ってすぐ貸す人いるんですか？

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賃貸に出されるんですか？それとも賃貸で住みたいということですか？

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賃貸の利回りがどれ程なのか分かりませんが、一応は人口の多い区ですし、多少は賃貸出される方もいるかもしれませんねえ

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２ＬＤＫの売れ行きがよいことが自分的には意外でした。

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2LDK、dinksやシルバー向けに見えたんですが、そんなに売れてるんですか？

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ここ2LDK多いですね、結構広めなのかな？
収納も大きいような気がする

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駅近で病院やスーパーもありますし、確かにシルバーにも住みやすそうですね。

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購入者の今後の予定はどのような感じだったでしょうか？インテリアオプション会なども秋ごろでしたっけ？それまで何もないのでしょうか。イベントなど催されるのかな？？

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オプション会は４月と言ってたかな？

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ありがとうございます！
4月なんですね！思ったより早くて嬉しいです。

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しばらくは何もないと思ってましたがオプションは４月だったんですね。どんな追加オプションがあるのか聞いていなかったので丁度いい楽しみになりそうです。ありがとうございます

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有料オプションで、これは申し込んだらよいというものありますか？

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備え付けの水屋とかがオプションでしたっけ？
オススメと言っても予算とか生活スタイルによるしねぇ…

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食洗機をディープ型にすること。あと浴槽内の手すりは後付けできないそうですよ。
洗濯機置き場の上の吊り戸棚です。

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インテリアオプション会ですよね。
エコカラットやアクセントクロス、腰壁等の内装オプションですかね？
あとは何があるんでしょう。
契約時に選べた階数で締め切りのある有償オプション以外で、ということになりますよね。

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２ＬＤＫが多いマンションなのでしょうか。
普通の２ＬＤＫよりも広めの設定なのかもしれません。
天神橋筋六丁目駅がすぐそこにあるので、通勤通学も便利そうです。
さすがジオブランドって仕上がりかなと思いました。

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地域の自治会に強制加入のような規約があるのですが、強制なのでしょうか？
自治会なので、任意で退会可能なものかご存知の方いらっしゃいませんでしょうか？

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このマンションなら、駅もスーパーも多彩な飲食店もすぐ近くで、一度住んだらなかなか他では暮らせないのではと思います。とにかく何をするにも便利な天六は、北区の中では価値ある立地ですね。

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こちらの自治会費は毎月100円と説明を受けました

確かに存在の意義を問う機会でもありますが、
果たして実態がどうなのかは住んでみないと分からないというのが実情です

任意加入が前提の団体ですが（強制加入にできる法的根拠はない）、
昔からの慣習で「その地域に住む人は全員加入するもの」として扱われてきて、そのままの流れで今に至ります

ちなみに隣接するブランズシティ天神橋筋六丁目でも同じ町内となる為、毎月100円です

そこで、とりあえず当初1年間だけ入会して、その後、継続するか退会するか判断をする事をお薦めします

きちんと自治会として機能していると判断すれば継続、そうでない場合は退会

尚、近隣に「ガードレール」「横断歩道」「街路樹灯」が必要な場合、自治体単位で市区町村に要望書を
出すと効果があります

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自治会に入るのはいいのですが、関わった経験がないのでイベントや会議の参加を強要されないか、当方単身ですし少し心配です。実際自治会とかってどのような活動をするものなんでしょう？

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自治会につきましては専用のスレッドがございますのでコチラでお問い合わせ下さい

町内会　自治会　などの活動について
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/16466/

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マンション近くの加納総合病院と提携し、健康支援サービスが受けられるみたいですが、費用は無料なのでしょうか。
これだけのビッグスケールなので様々な年齢層の住人が入居するでしょうし、病院に行く前に気兼ねなく電話相談ができるのは案外良いシステムかもしれません。

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誰が（このマンションの販売営業員、既購入者）このマンションをどれだけ持ち上げ（あたかも高級マンションをイメージさせる広告誘導、ツイート）ようと！　誰が（アンチ阪急不動産、安価購入をたくらむ購入検討者）このマンションを卑下（環境、価格、購入者階層）しようと！　このマンションはこのデベロッパーがこのゼネコンを使いこのセールス・カンパニーが販売を担当しこの環境の立地条件に現存しこの広さでこの価格でこの仕様で、このマンションの購入対象者にの価格で販売されています。安いのか？高いのか？高級マンションか？低級マンションか？グレードが低いのか？高いのか？この環境を良しとするのか？悪しきとするのか？すべては、各人の判断です。素人の私でもただ一点疑問符？が付くのはこのマンションを投資物件として評価しようとする投稿がある事実です。

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>>285
>>マンション近くの加納総合病院と提携し、健康支援サービスが受けられるみたいですが、費用は無料なのでしょうか。

無料はないと思います。もちろん、無料であれば遠くな感じはしますが
お金を払ってでもしっかりと診ていただいたほうが安心です。
どちらにしても、近くに総合病院があるのは便利で良いと思っています。

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健康支援サービースが無料　確かにこのマンションの公式サイトの生活施設の中で加納総合病院と提携して「健康相談のホッタライン」や「人間ドックの割引」を実施予定　とあります。又ＳＵＵＭＯを始め多くの仲介業者もこぞってこの事を紹介しています。個人的にする健康診断は自費で５，０００円ほど、人間ドッグでも日帰りで３～４万円一泊２日コースでも６～７万円ですから阪急不動産が負担してもそう負担にはならないでしょう。別に健康支援サービスは多くの会社ではその家族も含めが実施しているところであり、受けようと思えば個人的受けられる話、何か「目新しさを出す」販売戦略の一手と思われても仕方ないでしょう。健康は大事ですがたかがこの程度の負担を予定として掲載している？？？？？？？？？

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加納病院の病床数は300床を超える為、「かかりつけ医」にあたる地域の病・医院、診療所の医師による紹介状がない場合、初診時に通常の初診料・医療費の他に「保険外併用療養費」として、1,620円（税込）が必要となります。
提携した健康支援サービスは紹介状に相当して、この支援サービスを受けた場合には「保険外併用療養費」1620円は払う必要はないのでしょうか。
厚生労働省告示496号ではどこまでが紹介状の範囲になるのでしょうか。

以前住んでいた三井のマンションにも健康支援サービスはあり、看護師資格をもった人が対応していましたが、所詮電話だけでは何の判断もできずに病院に行くことを勧められただけでした。
加納病院の場合はきちんと医師が対応してくれるのでしょうか？
加納病院のような大きな病院は医師不足のことが多いと聞きますが、そんな対応が可能なのでしょうか。

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健康支援サービスは電話での健康相談程度ではないでしょうか。
病院に行く前に相談ができ、もし受診するなら何科を受診するべきか案内していただけるのだと想像しますが、保険外併用療養費は普通に負担する形になるのでは？
どちらにせよ加納病院がかかりつけになるでしょうから、紹介でも費用が発生しても診察券は持っていたほうが便利かもしれません。

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結局、あってもなくても困らない程度のサービスなんですね。
通常、こういうサービスの委託契約費用はマンション管理組合が管理費の中から病院側に支払われる形になりますよね。
そして実際に利用した分は利用に応じて個々に支払う。
そういうイメージなんでしょうか。

天六周辺には大きな病院が幾つかあります。
これは厚生労働省や医師会の指導でもありますがちょっとした体調不良なら、総合病院ではなくまず地域のクリニックを受診しますよね。
大病院の長い待ち時間や保険外併用療養費のことを考えてもそれは合理的な事だと思います。
勿論、最初から大病院にかかりたいという人もいると思います。
結局、病院を選ぶのは個人の自由なんですから、こんなことに管理費を使って欲しくないですね。

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確かに、どのみち電話だけでは医療相談も無責任なこと言えませんから、受診を勧めるでしょうし
結局は診察に行くでしょう。必要ないサービスかも。

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近くに家具屋さんがありますか

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>>293
それはネットで検索しましょうよ

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>>293
家具屋さんが近くにあるかないかで検討されてるのでしょうか？
同心に輸入家具やさんがありますよ。
商店街にも2.3軒あったように思います。

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295様ありがとうございました。
一番近いコーナンホームセンターはどこでしょうかな？

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コ－ナンは新大阪にはありますよ、もっと近いのは知りません。

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297様ありがとうございました。

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サボイ、ライフ、玉出など、買物はかなり便利。

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阪急オアシスは高い。玉出は安いけど無愛想。

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