セントラルレジデンス　シティテラス目白　Part5

昨日、営業さんから提示された価格を坪換算すると、２５０万／坪でした。
もう叩き売りに入ったかな。

↑今更って感じですね？
でも本当に250ならすぐ完売するでしょ!!

２年も経たずに大幅値下げなんて有り得ないよ。

あと１ヶ月ちょっとで丸２年経過・・・

成城学園も代田も東陽町も根性で売り切った住友商魂。
ここも既に８割は売れた。

大幅値下げを期待するなら今、事務所として使用中の部屋ならありうる。
それでも坪２５０は無理。

２年落ちで２５０は高すぎ。

高田は不便。

竣工してからもうすぐ２年間ですが・・・・
戸山公園の近くのモデルルームで販売開始してからもう３年になります。

条件の悪い部屋ですが知り合いが、３月までに入金したら10％超の大幅値引きすると言われたらしい。

住友としても、最近では珍しい長期大量在庫、企画倒れでした。

賃貸にするには、駅から遠くて立地が悪く、頼みの地下鉄雑司ヶ谷駅は
入り口からホームまで迷路のようで遠くて、本数も少なく使えない地下鉄でがっかり。

ここのおかげで、高級物件を探す人に目白ガーデンヒルズの中古は人気ですぐに売れるみたい。

条件の悪い部屋、ってどんな条件の部屋ですか？

このマンションに限らず

条件の悪い部屋といえば＝低層階の中住戸で70㎡台、窓のない行灯部屋があること

条件の良い部屋といえば＝高層階の角住戸で90㎡以上、ルーフバルコニーがあればなおよし

10%+諸経費程度なら一昨年の夏には引いてましたよ。

ここは本当に値下げしてるの？自分が今年行った時は、値下げはしませんとのことだったけど。

はじめて行って
『値引きは？』
と聞いたら
『してません。』
と言われるのは常識です。
お買い物は上手に…

割り引いているのは条件が悪い部屋とか、
上の方の階の億以上する部屋など高い坪単価の部屋なのではないかと。。。
低層会の50～60平米くらいの部屋だとあのマンションの中でも
安い値付けだから、これ以上は下げられませんよ、ってことなのでは？

低層階３ＬＤＫで800万円～と知人が言われて、契約したみたい。

地元の不動産屋さんと雑談していたら、長期売れ残りで有名らしい。

>>1
いい写真ですね。

治安もこのあたりなら良いほうなのに、何で人気がないの？
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/kakudai/yoku_l.htm?...

今更だが…
のぞき坂に明治通りに都電。地下鉄が期待はずれ。
なのに高いから。

今週の特別商談会で2割以上の値引きを交渉しても構わない、
という話があったのですが本当ですかね？

既に今までもある程度の値引きは提示していたようですけど。

買い手側の意向と比べて値引きの変動時期が常に後手後手になってしまった。
一昨年に1割強、去年で2割程度を引いていればこんな状態にはなっていなかった。
その時期に「もう少し引いてくれれば買う」と言っていた人もすでに他の物件に流れ、宣伝費+人件費+維持費が膨大に膨らんでしまった。
完全に販売戦略ミスですね。

ここってまだ売れ残ってるんだ。
いったい何年前から売っているんだか・・・。
いいかげん残った部屋を賃貸にでもして、いずれじょじょに売るとかすればいいのに。

>>38
すみふは値引きしてまで売りませんよ。
デマでしょう？

スミフは値引きしないとか、、、、

釣りにしても、、、、

この物件は、中古物件だし、今は決算時期だよ。

この掲示板を信用して交渉して、笑われた。

＞43
まさか「いくら値引きしてくれますか？」とか聞いたんじゃないよね？

HPでわざわざ「特別商談会開催」と銘打ってるのに
何も無しってことは無いでしょう。だったら別にその日に行かなくてもいいんだし。

完成から2年経ちました。
売れ行きはいかがでしょうか？
4月下旬から販売開始とありますが、安くなっているのでしょうか？

気がついたら残りわずかですね。一億円未満は10%引､一億円以上は15%引程度でよく売れましたよね。

大江戸線利用の人なら使えるマンションだよね。ところで、壁面の「好評販売中」横断幕は取れた？

まだ黄色い横断幕があるよ。

副都心線を利用している人いるんでしょうか。
普通は、少し歩いて目白か高田馬場だと思うけど。

たしかに副都心線のホームまでたどり着く頃には山手線で新宿に着いちゃってるかも。

副都心線は目白には通ってないはず。

そんなのどこに行きたいかによって違うでしょ。新宿の伊勢丹に行きたきゃ副都心線使うし、新宿の西口のビッグカメラに行きたきゃ山手で行くだろうし。　ネガの程度がここを2年半間に契約した人と同じくらい低くなってるよ。

建物は豪華、高層階の内装は最高ランク（ランク４～５）、低層階はキッチンが天然石張りだけで、
あとは住友の標準的内装（ランク２～３）ユニットバスも小さめの並ランクで窓なし部屋の住戸多数。

交通は、郊外なら普通だが都心としてはプアー。
バブルの頃のチバリーヒルズを思い出すようなマンション
何もないところに、突然現れた豪邸群。

>>52

副都心線、何気に便利ですよ
池袋より埼玉方面へ向かうときは特に

順調に売れているみたいですね。
駅から徒歩11分とはいえ、目白（イメージが良い）高田馬場（山手線、東西線、西武新宿線）
が最寄りというのは強いですよ。
自転車が苦にならなければ池袋だって護国寺（有楽町線）だって使えますし。
副都心線、都電はオマケって感じですが、、、。

＞自転車が苦にならなければ池袋だって護国寺（有楽町線）だって使えますし。

駅前の迷惑駐輪はやめましょうね！

護国寺の大塚警察の館内ですから、取り締まりが厳しいです
チェーンロックなんて簡単に切断されて、江戸川橋まで引き取りに行って罰金5千円取られます。

＞順調に売れているみたいですね。
とっくに中古扱いなんじゃないですか？

今度目白に新築マンション買ったわよ♪～～

平成20年に完成したのに、新築なの？？
販売開始から、3年間もあの手この手で売り続けてまだ完売しない。

後から分譲開始のシティハウス文京護国寺もシティハウス南大塚も残り１つで完売目前ですよ。

>>52

副都心線、車内もそんなに混んでいないので、渋谷、新宿方面に行くときは使えると思います

＞駅前の迷惑駐輪はやめましょうね！

誰が駅前に迷惑駐輪するなんて言ったよ！？

＞平成20年に完成したのに、新築なの？？
＞販売開始から、3年間もあの手この手で売り続けてまだ完売しない。

そんなマンションの何が気になってこのスレにへばりついてるの？
嫌い嫌いも好きのうち？（笑）

自転車の罰金で3000円じゃなかったっけ？
5000円に値上がりしたの？

>>63

豊島区は５０００円の罰金ですよ。

10000円で買った自転車なら、正直引き取りに行くかどうか迷う値段ですね
そこそこ乗り倒してボロボロだったら、間違いなく新品を買います

だから放置自転車が多いんだよねえ

>>66
確かに。
しかも、引き取り場所が微妙に遠かったりするんだわ
だから取りにいかない

＞自転車が苦にならなければ池袋だって護国寺（有楽町線）だって使えますし。

護国寺に、有楽町線に乗らずに何しに行くの？
ジョナサンでご飯食べるの？

池袋も護国寺も急坂登らないと行かれないよね。。。
ここは神田川の川べり、豊島区で最も低地の部類、池袋あたりは海抜３５ｍで
豊島区内ではもっとも高台にあるんだけど。

まあ、いずれにせよ低層階の中住戸は、高層階のプレミアム住戸の土台だね
お金持ちを支えているから、安く買える？
？

「都電荒川線徒歩１分」
東京の下町めぐりにはいい立地。
路面電車は風情があって、好きなんだけどね。

>68
あそこの登り坂は相当キツイんですよね。
自転車で下ったらすごいスピード出そう。
閑静な住宅街ではありますけど。

下町巡りするためだけにマンションは決められないなぁ
どうでもいい話ですけど、荒川線って車両貸切できるんですよ
金さえ払えばの話ですけど

都電の貸し切りって楽しそうですね。
電車好きにはたまらないかも。

都電荒川線なら始発の早稲田に近い、BELISTA早稲田もあるよ。

実際に通勤の足とかに使えるのかな？
なんか、毎日乗るには適さない気がする。
ある日突然、降りたくない症候群になりそう。
ゆーっくり走ってるし、ぼーっとしちゃいそう

通勤には向いてないかも。地下鉄使った方がいいよ

休日に利用するとグッド

荒川線はやっぱり休日向けだよね
都電もなかでも買いにいきましょうか

否。
都電は通勤、通学にも便利で皆さん活用されてますよ。

このマンションの前から乗れば、まずは東池袋で丸の内線、それから大塚駅でJRは、傘いらずで簡単に乗り継げます。
通勤時間帯は４分間隔くらいで頻繁に、来ますから本当に重宝します。

ただし、大塚より先は路面に出るので確かに遅いのかもしれませんね。そこからは知りません。

>77
なるほど。そういった利用方法もあるんですね！
使い方次第では便利ですね。

>>77
ほぉー。
約4分間隔おきに来るのなら乗る価値ありですね。
もっと本数が少ないかと思ってました。

>77
路面を走るのは大塚駅周辺と飛鳥山〜王子間だけですよ。

下町探索にはいいですが、沿線に商業施設がありません。
東池袋のピーコックか早稲田のコープ、巣鴨の地蔵通り程度です。

それと終電がびっくりするほど早いです。

> まずは東池袋で丸の内線、それから大塚駅でJR

不便な場所だって良く分かるね。バス（の代わりに都電）で駅まで行ってそこから電車に乗って通勤って事でしょ。　住居の交通表示で考えれば、大塚駅バス20分、徒歩2分みたいな感じ？

売れ行きという顧客の評価が、この物件の価値を物語ってしまっている。

通勤時間帯に４分おきに１本じゃ不便とはいわんでしょ。
乗り換えをいうなら、表参道に住んでて大手町に勤務している人も赤坂見附で乗り換えるんじゃない？
だいたい、売れ行きと物件の質は関係がない。
デベの値付けの問題。

>　デベの値付けの問題。

値段の問題じゃない。
安くても普通こんな不便で騒音と排ガスがひどいとこに住まない。安くても、騒音も排ガスもなくて駅に近い物件はたくさんある。

高いから売れないと思うのは、＜俺ってカッコ良すぎて女の子近寄れないんだよね～＞、みたいな感覚、傍から見てると苦笑です。

都電で東池袋駅
→丸の内線ではなく有楽町線だし。

ここって今７０㎡３ＬＤＫでどれくらいまで価格が下落しているのでしょうか？

>>85
向原駅で丸ノ内線だな。

84買えない奴はアッチ行つて！　しっしっ　ホントに目ざわりね。アンタね、このへんウロウロしてるジャージ姿のアホは。　うろつくのは勝手だけど、まともな服着てうろついてね。

>>80さん　ひとつ足すと東池袋SEIYUもありますよ

＞８１
都電では、学習院下から大塚駅までは９分で到着します。

＞８０
終電は１１時１０分なので確かに飲んで帰るには早い。
商業施設にいくなら、都電を使わず新宿か池袋に行くのが普通。

毎日の買い物なら、目の前の「よしや」で十分じゃない。

85に一票。
有楽町線に乗り換えておけば、とりあえずどこでも行ける

有楽町線って人によっては地味な印象かもしれないけど、便利だと思うけどな。買い物は池袋・有楽町・銀座一丁目にキッザニアがお馴染みの豊洲。通勤だって飯田橋や市ヶ谷、永田町に有楽町。接続多いからダイヤの乱れは厄介だけど、生活に則してると思いますよ。

それと確かに坂下だけど、よしやで買い物して、よいしょよいしょって坂を登るのも大変。いちいち車で買い付けに行くのも大変。まあよしやで十分って思うような庶民に手が出るわけがない！とか意見されそうだけど、それでもトイレットペーパーや米５kgを手持ちで行けるのは魅力だと思うけどな。

このクラスのマンションだと御用聞きが来るでしょ？
買い物には困らないと思いますよ。

へぇ～。
そうなんだ。

鎌倉の実家にはご用聞きが来るけど、都心マンション（グレードはここと変わらない）住まいのオイラのところには来ないけどね。

>>92
有楽町は本当に便利だよ
飯田橋まで出れば、JR、南北線、東西線、大江戸線に乗り換えられる
それに、ごくまれに所沢行きなんぞも走ってる

有楽町線なら麹町あたりに住みたいね。
飯田橋のJRは駅がちゃっちい。
地下鉄の乗り換えも結構歩かされる。
そんな便利だとは思わないけど。

ココまだ売ってるの？ある意味すごいね。
バーゲンセールやっちゃったらいいのに。

>>92

有楽町線しょっちゅうダイヤ乱れるよね。
人身事故も多かったり

だけど便利だからいいよね

>>98
間取り図だけで12種類ですか
それだけ分かれてると、作るのが難しくなって価格面にも上乗せされてるんでしょうか？
同じ部屋の作りが多ければその分作るのが簡単そうだし、安くなるんでしょうか？

中古マンション業者に聞きましたが、住友さんグループや取引先に
全力で売り込んでいるそうです。

さすがに、竣工から3年目、戸山公園隣のMRでの分譲開始から4年目となると
危機感があるのは仕方ないでしょう。
立地以外は、エントランスも設備も豪華ですが売れない原因は高額な価格設定だけでは
ないような気がします、プレミアムと一般住戸の格差と間取りが問題なのではないでしょうか。

小石川植物園隣の、広大な空き地があります。
小石川ガーデンヒルズが反対運動で建設頓挫で空き地のまま
上場企業ですから問題はあるでしょう。

こことほぼ同時期に竣工したご近所の、シティハウス文京護国寺も南大塚も
割高でしたが、あと1．2戸で完売目前のようです。

＞　プレミアムと一般住戸の格差と間取りが問題

駅から遠い

坂下

電車の騒音

学校の騒音

明治どうりの騒音、排ガス

、、、

都電フェチとか、坂フェチのひと以外、普通、買わないでしょ。

＞都電フェチとか、坂フェチのひと以外、普通、買わないでしょ。

製薬会社研究所跡地で当初土壌汚染問題が言われていた
ご近所の目白プレイスは、竣工直後に完売しましたよ。

> 目白プレイスは、竣工直後に完売

ここより坪単価が15％安く、都電の騒音もなくて、明治通りにも、学校にも面していない。その上駅に近い物件売れたという話が、どうしてここの参考になるんですか？？？

ここの人ってこれだけ長期に売れ残っていても、現実が分からないんだよね。

あんたここにいる空気読めない人でしょ

84でもう言われたでしょ。そろそろ気づこうね。

目白プレイスは駅から遠いよね。

＞ここより坪単価が15％安く　×
目白プレイスは、平均300万弱ですから　20％安い　○

＞都電の騒音もなくて、明治通りにも、学校にも面していない。×
低層階しか住んだことないんだろうな？
音は、10階程度までは高層階ほど大きく伝わります。明治通り＆新目白通りに隣接　○
学校は、区内の人気校の中学に面しております。○

＞その上駅に近い物件売れたという話が、
目白駅から、15分ですけど　○
高田馬場には、若干近いけど10分以上と山手線内としては駅遠です　○

＞でも近所に売れ残りマンションがあるとエリアの中古相場に影響しますよね。

するわけない。

ここは、入居した瞬間に２０～３０％資産価値が落ちる割高というだけ。

ガーデンヒルズ見ていてもわかるけど、中古になるとプレミアムも、一般住戸も
表示すらない。

売れてない理由はどう考えても割高だからでしょう。
都電沿い、明治道路沿い、坂下、駅から遠い、などいろんな要素があると思いますが、
それらを踏まえるとここは割高だ、ということだけですよね。

何も高田馬場、目白近辺で比べなくても高速沿いとか、近くに宗教団体の総本山があるとか、
敬遠される条件に当てはまる物件はいっぱいありますが、最終的に他は売れているでしょう？

なぜならそれらを差し引いても購入したいと思う金額だから、という以外に理由はないと思うのですが。
ここを平均坪単価100万下げて売り出してたら今は残ってないと思いますよ。

竣工3年目なので今からなら坪100万以上下げないと、すぐには売れないでしょうけど。
まぁ住友は株主に怒られようがなんだろうが、そんなこと関係なく値引きはしないでしょうけどね。

１年経てば、適正価格になっているかも…。

そういうことを待っていられるデベだから値下げしないんでしょうね。
1年後にはもっと乖離しているかもしれませんが。

個人的には1年やそこらで景気回復、地価がプチバブル時期まで戻すとは思えず、
仮に4.5年で戻ったとしても、その頃には築8年。技術も設備も進化しているのに
わざわざここの中古を買いたいとは思えない。

なので適正価格ではなく、割安価格じゃないと売り切れないと思いますけど。

ものはいいんだけどね。

＞売れてない理由はどう考えても割高だからでしょう。

ここより高い護国寺は完売目前ですよ、目白ガーデンヒルズの中古もここより高いけど
すぐに売れています。
あの地型に軍艦のような傾斜した建物、南向きが少ないから少しでも多く作ろうとして
タワー並みの高さにした。

無理して高級感を出すために内廊下にしたから、窓のない部屋がある住戸が多数出来た。
プレミアム住戸を、引き立たせるためなのか、80㎡台の住戸を作らず１つ1つがファミリー
には狭くてゆとりがない。

共有部分は、目白ガーデンヒルズ並のグレード、居室内はシティハウス南大塚程度の内装
これと不便な立地が、売れない理由だと思うけど。


＞ここを平均坪単価100万下げて売り出してたら今は残ってないと思いますよ。
坪単価370万円→270万円なんて非常識な値付けをするわけがない、値上がり前に完売した
直床マンションの目白プレイスより安くなってしまう。

素人はすぐに極論を吐くから困りもの、坪単価100万円安かったら業者が大量に買ってしまうって。
現在だって、業者が投資で多数買っているみたいだから。

114さんって致命的な勘違いをされてませんか？
価格が高い（高額）ということと割高ということはまったく違う意味ですよ？

いろいろと分析して、この物件の駄目なところはせっかく分かっているのにとても残念。
不動産は勉強しているみたいですが、国語ももう少し頑張りましょう。

114さんが書かれたマイナス要因があろうと、そこを目をつぶっても割安感があれば
物件は売れる。何でも相応の値段を付ければ売れるんですよ。

ガーヒルだプレイスだと金額比較しているからおかしいのです。
坪100万安かったらマイナス要因に目をつぶってみんな買うでしょ？

確かに坪100万は適当だけど、悪いものでも相応の値段なら売れるってこと。
ここは物件価格が高いのではなく、マイナス要因に目をつぶれない価格ってことでしょ。

まぁ、まぁ。
ここは皆さん、今のままでは欲しいとは思わないという最大公約数でまとめるのはいかが？

ここは山手の内側でも駅から遠くて、幹線道路、学校、都電という嫌悪施設に囲まれた坂下と言う、安くても住みたいと思わない希有な立地の物件。

立地が悪ければ、どんな建物を作っても（建物も間取りの設計が愚　劣）売れないという事を住友に学ばせる良い機会だろう。学習してないだろうけど。

ここの南側にある白十字の跡地、
鹿島のマンションが本格的に着工しましたね。
高級路線にはならないでしょうけど、どの程度の価格になるか注目してます。

現在だって、業者が投資で多数買っているみたいだから。

↑
ありえなさすぎ

＊＊＊の遠吠え