スカイティアラってどうですか？　その７

>>383
値引きなしで買いましたので、これを見てちょっと疑心暗鬼になってきました。残念だけど残りの数を考えても厳しいんでしょうね。私は売却とか考えてないし気に入ってるから多少はタイミングで我慢しようとおもいますが、引渡し受けてないし改めてお値引きお願いしてみようかなー。

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>>384
(捕捉)値引きとは誰も言ってないけど値引き額の一部を物件価格に織り込んだわけですよね。一交渉できそうな気もしますね。

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売れなければ多少の値引きやポイント還元したりすることは仕方ないのかなとは思いますが、先に購入された側にとってはあまりいい気はしないのでしょうね
入居後もずっと販売中になっているよりはなるべく完売にしてほしいなと個人的には思いますが。

緑豊かな周辺環境は家族で住むのにはとてもいい環境だなともいます

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この周辺は再開発の予定とかないんですかね。

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エアコンの室外機がきれいに隠れるところがウリと営業が言っていたが、共有部の廊下にそのまま置かれてあった（笑）。

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室外機くらいの、大きさのものならば、廊下においても、よろしいのでしょうか？たとえば、子供用の自転車とか。それなら助かるのですが。

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>>389
いや、ダメでしょ…
他のマンションでもそれは一緒だと思うけど。
気にせず廊下に放置する人ってどこにもいるけど、周りからは嫌われてるよね。

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＞３８９
そんな考えの人は、マンションに住むべきではないですな。
戸建てにすべきです。

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>>389
適当なこと言ってますけど、傘一本、廊下に置いていても、撤去するよう張り紙されますよ。そういう管理です。

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LDK+Sのような「サービスルーム」は、厳密には居住スペースとは考えられないからエアコンとかを置く設定がないイマイチなマンションも多いけれども、実際は居住スペースとして使うのでエアコンとかを置いたときに室外機置場に困るんじゃないのかな？
たしかにそういう部屋の購買層の意識度もあって、隣接部屋とのトラブルもおきやすいみたいだけど。

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自転車を廊下に置きっぱなしにするような人は分譲マンションの基本的なルールを知らないという事なんでしょうか？
管理が徹底していて、すぐに張り紙で注意されるならここは大丈夫でしょうけど、自分の家の前であろうと廊下は共有スペースという認識がない方がいらっしゃるように思います。
そもそも何故私物を置いてはいけないのかをご存知ないのかも？ですね。

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>>390
セブンタウンいいですよ。歩いたら遠いかな。イオンスタイルもなかなかです。
オーケーストアは安くてびっくり！

食洗機はオプションですがあったら便利。

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オーケーは350mlのキリン一番搾りが167円です。
酒や調味料等が安い。
北赤羽のオーケーはベーカリーもあり、焼き立てピザが500円です。
価格面ではタイにきたような感覚になるスーパーです。
高級スーパーなんてアホらしくて行けませんね。

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西向きは買わないほうがいいです。どんなに安くても。
夏の暑さはハンパないですよ。
冬は洗濯物が乾かない。夏は暑くて5月からクーラーが必須。そんな住環境ですよ、西向きは。

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三田線は朝の8時前後はかなり混むので+10分はみたほうがいいです。
でも埼京線にすし詰めで乗ってるのよりはまだまだはるかにマシです。

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固定資産税が届きました。異常に安いのですがなぜでしょうか？

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4190万で公式サイト出ましたね

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>>402 匿名さん
我が家は1万円台半ばでした
建物の固定資産税の記載なく、土地のみの記載だった

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一階の住戸ですよ。今日、契約時に説明書置いてるの見ました。庭が好きな人はなかなか良さそうでしたよ。

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>>404 契約しましたさん

401の方への返信でした。

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本日契約しました。北西向きの広い間取りの物件です。近隣中古値上がり気味なので決めてしまいました。これからインテリア探しです。

ちなみに北西向きですが南西にも窓があります。すべての部屋に光が入るのでとても気に入ってます。夏は暑そうですが、窓のフィルムとカーテンとエアコンでなんとかできるかなと考えています。眺望と採光とリビングの広さで決めました。駅も遠すぎず近すぎず、公園も近くにあって家族向きでオススメです。なんか興奮してこの物件の良さを伝えずにはいられません。三田線も便利ですよ〜。

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>>406 契約しましたさん

おめでとうございます！

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>>407 匿名さん

ありがとうございます。いい物件だと思うのでもっと盛り上がって欲しいです。 先週の重要事項説明の時は結構な人数が集まっていたのでそこそこコンスタントに売れているのかなという印象でした。

スミフのまわしもののような買い煽りをしているように見えるかもしれませんが、その通りです。気に入りすぎて契約直後で舞い上がっています！引き渡しまでの対応等ちょくちょく情報入れます。対応に不満があると書いている人もいましたので。でも私的には物件には関係ないと思っています。いいに越したことはないのでスカイティアラファンとして厳しい意見をその点については書けるよう頑張ります。

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今この時期で、都内で都心30分のエリアで大手マンデベの物件、更に4千万円代の物件はあまり見かけませんよね。そう考えるとお買い得物件でしょうか。周辺環境も以外と便利ですね。

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>>409 マンション検討中さん

周辺環境ですが、便利とまでは思いませんが、そんなに不便ではありません。(私は好きです。)
地盤がよくて、高台なのでそれにお金を払えるかどうかですね。こだわらなければもう少し先に行けば蓮根にお手頃なのがあります。あれも大手ですよね。私は少し悩みました。

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三田線が不便という人がいますが、確かに池袋、新宿、渋谷には一本では出られませんが、一回乗り換えればどこでも行けますし、車があれば池袋は簡単、直通にこだわるならバスは志村坂上から池袋行きあります。
私はもう30年三田線を使っていますが、不便だとは思いません。
確かに最近の三田線はマンションの増加で朝の8時前後は非常に混みますが、東西線や田園都市線、埼京線よりはずっとマシです。
私は三田線沿線しか住んだことないので田園都市線なんて朝の混雑を考えたらまず無理です。
板橋区は公立学校の荒れ具合も城東よりはずっとマシなので、オシャレなお店がないという以外はいい場所だと思ってますよ。

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ここの方って住所書くときスカイティアラxxx号室って書くんでしょうか？

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板橋区は東京で一番コストパフォーマンスのいい街だよ。
板橋在住30年の俺が断言する。

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この時期は太陽が北に回り込んでいるので、西向きの日当たりが実によいですが、この物件は残念ながら冬になると上から２階ぐらいを除いて西向きの棟はほとんど日当たりが望めません。とにかく南向きの棟の影響が大きいです。買うなら南向きだと思います。

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あら、そうなんですか。
モデルルームには日影図があるのかな？
それらを見て確認していかないとならないですね…。
今の季節くらいからが一番当たるのですか。
夏場の西日、どうなんでしょう。
そこまできつく当たる感じではないのかなぁ。
夏場って厳しいところは厳しいらしいですから。

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>>415
日本人、特にバブル世代から上の年寄りはマスメディアに弱いんだよ。
企業の宣伝広告にコロッと騙される。そういうバカがボッタクリの埋立地タワマンを買うわけだ。
日本人は熱しやすく冷めやすいから流行りものに手を出すとひどい目に合うのにな。

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西日はちょっと性能のよいカーテンを付けて冷房つければ問題ないでしょう。部屋を日中に見せてもらいましたが暑いのは暑いですが、むき出しでもこんなもんかという感じでしたよ。景色の良さの方が印象に残りました。ここの西向きは公園に面しているので冬の日当たりを取るか景色を取るかでしょうね。冬は暖房入れればいいんじゃないと思える人は買いでしょう。田の字の北側の部屋よりは明るいはずですよね。どこでもよくあるはなし。

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>>413 購入経験者さん

スカイティアラW◯◯◯
スカイティアラウエスト◯◯◯◯

部屋番号だけでも大丈夫だとおもいますがわかりやすく上記のようにしています。
みなさまはどうでしょうか。

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予想通りの大量売れ残りですね。
板橋区はコスパが優れてるからこその良さがあるのにその真逆を行ったこの物件が苦戦するのはわかってましたが残念なのは中身にお金をかけたら高いのなら全然良いのですが単に土地取得で高値づかみしての割高提供だったのが本当に残念です。それ故に設備面でも削らなければならず板橋の小豆沢にしてこの価格なのにこの中身というギャップをはらんでしまいましたね。
大林組✕スミフっていう高コスト体質企業が組んでるのもまたここでは逆効果に働いてるといえる一員でしょうかかね。
こういうアプローチは今だと湾岸タワーみたいな所で効果的だと思います。投資層が多く求められるのはコスパでは無く豪華さとブランド、そして高い技術力。

一方で板橋区の庶民向けマンションに求められるのは何よりもコスパと全体的なバランスですわね。卒なく普通のマンションがそのそこの立地に板橋価格で出てるのが一番かと。

しかしここのマンションすでに買った人今後もきつそうですね。三田線なのに駅遠になりますから売却時も苦労しそうですし、これだけ売れ残ってると今後入居される人はものすごく値引された状態で買ってくる人質で層が変わってきますよね。管理費や共用設備めんの運用で意思合意出来るのですか心配です。

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>>421 匿名さん
すみふだから、大幅値下げはないから大丈夫。
そもそも売れ残りと思っていない可能性すらある。

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>>422 匿名さん

ええ、だから余計長期で売れ残り物件として名を馳せるんですよ。スミフがどう思ってるかなんて関係ないですからね。
マンションの全部屋をスミフが売ってる時は所有権が100%スミフにあるんで好きにすれば良いですが一部屋でも引き渡したらその人達との共用資産ですわね。中古での売却時は普通は各部屋の所有者（ここみたいなただの庶民向けマンションだと普通個人）が市場原理で売るわけですがそこにまだ多数の在庫を抱えていらっしゃるスミフという大株主さんが牛耳っていらっしゃるというなんともお粗末な状態です。
個人が売るのにとても不利ですわね。相手は体力もあるし信用力もあるし加えて未使用在庫多数ですから。それがあと4、5年も続くんですかねー。。。

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>>423 匿名さん

投資目的の人は、大変ですね。
中古相場を意識しなければならないから。
長期保有を考える人は、余り気にならないと思うけど。

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>>424 匿名さん

投資目的関係ないよ（笑）どのみちマンションはババ抜きゲームなので遅かれ早かれ売らないと駄目だから。新築で買ったマンションを死ぬまで住み続ける人はほとんどいないのはそういう事です。車も新車買ってあと永遠に乗り続ける人もほとんどいない。費用対効果を考えて乗り換えていくのは同じですよ（笑）
だから資産性が大事なのです。まぁここは乗り換えるのに大変でしょうが

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>>425 匿名さん

マンション買って、死ぬまで住まないのが普通なんですか？
ババ抜きゲームって分かってるなら、なぜ買うのだろう？
賃貸でいいじゃないですか？
その方が、常に気に入った物件に住み替えられますよね？
費用対効果ってなんなのでしょうか？
何を費用と考えればいいのでしょうか？

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＞425
スミフはどこもこんな感じで売ってるけど・・・
スミフ物件はどこも資産価値が低いってことなのか？？？

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>>427
スミフ物件の資産価値が低いのではありません。もっと言えば資産価値はスミフだからかどうかなど関係ありません。
マンションの資産価値はひとえに立地と経過年数、そして管理状態で決まります。スミフだからかどうかなど関係ありません。
だいたいスミフはただのデベロッパです。実際に施工してるのはまた別の会社です。
携帯電話端末の話と同じで、ドコモだから価値が高い、とかソフトバンクだから安いとかはありません。
作ってるのは通信会社ではありませんからね。

スミフの場合は売値がただ馬鹿みたいに高いからです。スミフはだいたい半分の戸数でもうれれば利益が出ると言われているぐらい
の値付けをしています。キャッシュフローも安定しているため、野村と違って打ったマンションの利益を見越しての次のマンションの投資
みたいなことはしていません。なので売り急ぎをする必要もなく、ただ高値で高利益率で売るわけです。
それを「うまく宣伝にも利用して」るわけですね。高級バッグ等のブランド戦略と一緒です。「うちは下げません」と（笑）

すぐにネガネガという人がいますが、ここの物件を冷静にみてみたらいかがですか？
三田線の駅遠物件です。裏は工場ですし、小豆沢です。中の設備グレードいかがです？タンクレスでもないし、グリルも水が必要な廉価版。
食洗機すら標準装備ではない。ここの相場だけを見たら価格だけが高級グレードです。実市場価格で中古で売ればそういう値付けが
きれいさっぱりと冷静な市場評価になりますから暴落しているように見えるだけです。
ですが、実際は違います。暴落してるのではなく、またスミフ物件の価値が低いわけでもなく、単にスミフの値付けが高いだけです。

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>>426
>マンション買って、死ぬまで住まないのが普通なんですか？
はい、普通です。マンションを買う人がたいてい20代後半から30代半ば。
新築で入居した人を一期生とした場合、さてこのマンションが40年、50年たっても
大多数が一期生のままだとお考えで？（笑）そんな人はごく少数派ですよ。
車でもなんでも同じ。服や靴にしてもずっと使いますか？（笑）
使える、使えないの問題もありますが、それよりも良い状態で使えるちょうど良い間は
使いますが、そうならなくなってきたら価値が暴落する前に売却して新たなものをかって
乗り換える方が効率的なのを誰もが知ってます。

> ババ抜きゲームって分かってるなら、なぜ買うのだろう？
>賃貸でいいじゃないですか？

なぜ？ババを引きさえしなければ賃貸で借り続けるよりも圧倒的に高い費用対効果が得られる
からですよ（笑）例えばこのマンション、賃貸で今借りたらいったい幾らしますか？（笑）
それよりも買ってローン払ってる方が費用対効果高いのはわかりません？

> その方が、常に気に入った物件に住み替えられますよね？
別に購入しても気に入った物件にすみかえられますよ？　賃貸か購入かによらず。本質を見誤っていませんか？

> 費用対効果ってなんなのでしょうか？
わからなければ勉強なさったらいかがでしょうか？　単位円あたりで得られるゲインのことです。
最初にどかっと支払うのか、またコンスタントに支払うのか、銀行に払うのか、大家に支払うのか、
違いはあれど結局のところ住宅費用は人が生き続ける限り必ず発生するものです。その費用対効果を
考えるのですよ。

> 何を費用と考えればいいのでしょうか？
住宅費です。

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たくさん書いてあるけど、無知識のワタクシには結語がヨクワカランです（笑）。欲しい人が欲しい時に買えばいいだけだと思うけど（笑）。

ところでこの前、一瞬だけどポンプ点検のため断水になりましたよね？もしタンクレスだったなら、例えば地震とかで断水になったらどうするのですか？

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>>430
ええ、欲しい人が欲しい時に欲しいものを買えばそれでよろしいですよ
でも5000万でかったこのマンションを5年後に諸事情で売らないといけない状況になった時に
3500万でうったら5年で1500万の損失ですがこの損失分を減価償却分、すなわち家賃相当として
耐久消費財費として計算したら年300万、月25万ですかね。これに戻ってこない修繕費として
計上した修繕基金と毎月支払う修繕費を月額にしたら約1万円、管理費約1.6万円も払ってるので
賃貸扱いで計算したら月約27万円ですかね。
（固定資産税はあるけどまぁそれはローン減税で相殺かな。あとまぁ火災保険等もあるけどそれは除外しとくということで）
月27万の支払いでここに5年住んだと思えばまぁコスパは悪いですわね。
ここで挙げた数字はすべて結果論に過ぎませんが実際のところ中身を伴わない相場以上の価格で
買うとこういう状況になる人の割合が増えるわけですから注意が必要でしょうね〜
賃貸はオーナーがおってるリスク分と利益分をのせて価格に転嫁させるからこそ割高。だけどその分リスクはない
一方自分で買って済む場合はそのリスクを追ってるからこそ安く住める、はずなんですが
こうやって売る時に相場からずれると賃貸で借りてるよりもひどい結果に帰結する

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>>431 匿名さん

ただ、実際には費用対効果だけで決める訳じゃないんだよなぁ。

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