スカイティアラってどうですか？　その７

>>2397 マンコミュファンさん

私もイーストですが、本蓮沼駅も志村坂上駅も徒歩10分なので、玄関先からホームまではそんなものですね。
志村坂上、小豆沢周辺は割と綺麗めな小中規模のマンションや建物が多く、見通しがきく広い道、本蓮沼は戸建てが多い印象ですね。トプコンさんの脇道いいですね。

ライバル？のパークホームズ板橋蓮根の広告が三田線からなくなりましたね。

ここはいつまで掲載されるのでしょうか？オリンピック終了まで？

さて、いよいよ新年度再開発です。

>>2403 匿名さん
再開発ですか！
奏功すれば良いのですが…。

>>2403 匿名さん
＞さて、いよいよ新年度再開発です。
完売していないけど、中古だから、取り壊して新しく建物を作りかえるということですか？

>>2404 マンコミュファンさん
何をどう再開発するのですか？

このスレを再開発するってことかな？

再開発ってセブンタブン奥のことかな？

セブンタウン奥って？
スミフが関わってるのですか？
新しい何か出来るのですかね。

セブンタウン裏の巨大な空き地でしょ。野球場とかそのあたり。

需要が見込めるモノなら良いですね。
野球場だと、最寄駅の混雑や、観客のトラブル、騒音等で、住居エリアにとってはマイナスになりそうで、ちょっと心配ですが。
まぁ、再開発の一言で、そこまで考えても仕方ないですね。

再開発ネタで盛り上がってるけど、発言された方は単に新規顧客の再開拓程度の意味合いで、コメントされた気がしないでもないのですが・・。

大きなショッピングモールができるならこのエリアもまだまだ期待が持てそうですね。

既にセブンタウンというショッピングモールがあるなか、近場でさらにもう１つショッピングモールというのは、さすがに近接過ぎて非現実的な気がします。

大型のイオンモールなどショッピングモールの近接道路は土日の混雑が半端ない。
17号からの幹線騒音も無く、買い物はセブンタウンや中小のスーパーで充分です。

買い物ならスカイティアラと志村坂上、本蓮沼駅との道中に、東武ストアにはなまさ、いなげやもあって、セブンタウンと、さやの湯前にもイオンがある時点でもう十分すぎるでしょう。
そもそも赤羽駅に出やすいし、必要なら日比谷、銀座に一本なのでそっちにお買い物行っても良いわけで、あえて近場にショッピングモール、というは必要性がないよね。

>>2416 匿名さん
最初の三つのスーパー、道中とは言えないのでは？
寄り道って言う感じかと。

セブンタウンの裏はまだなにができるかわからないけど個人的にはラウンドワンができるとありがたい。
もしくはシネコン！

板橋区にはなかなか映画館ができないですよね。なぜでしょうかね。
東武練馬のところにイオンがありますがあれも実質練馬区みたいなもんですしね。

ラウンドワンも三丁目にありますよね。

>>2420
そこは遠いし小さいラウンドワンなのでだめなんですよね。
やはりラウンドワンは大きくないと。シネコン含んだ総合アミューズメントパークがいいですね。
アリオ川口みたいな。

エリアの分相応というのもありますし、そこは企業側も経営戦略的に採算取れないと踏んでるような気がしますが。
そんなこと言いつつ、スミフはこの物件で、エリア不相応なギャンブルやっちゃいましたけどね。

>>2422
すみふは物件の半分が売れれば儲けが出るとも言われてるのを知らないのですか？
ビジネルモデルも知らずにそういうことを言ってると恥ずかしいですよ。
今時のマンション販売はロングテールが常識です。売るだけで儲けるのではなく売った後も
管理会社、修繕含めて総合的に刈り取る戦略です。当然一度購入すれば今度は売ることになるので
それも含めた話です。売れ残りを喜んでる野次馬にはきっとわからない話でしょう。

この掲示板って新築マンションを検討するのが趣旨ですよね。
売れ残りの中古マンションなんていつまでスレを残していても憐れなだけですよ。
粘着質な住民の余りにも恥ずかしい書き込みも多いし。
閉鎖にすればいいのに。

いやー、まだまだ閉鎖はできないでしょう。かなりの量が残ってますから。
しかし裏の巨大な立地がいったいなにになるかでここも価値がかわってくるかもしれませんね。
個人的には総合アミューズメントパークか、複合飲食店街ができてもらえると本当に嬉しいのですけどね。
このあたりって飲食店が少ないので。スーパーはもういらないです。ネットスーパーがある昨今では
実店舗がそんなにたくさんある意味がない。もしくは総合病院でしょうかね。北社会まで行かないと病院がないってのがね。

スミフの利益のために、空室率高いってのも、どうなのって感じですよね。
結局、修繕積立金がショートして借入金でカバーするか、入居者の積立金を上げて対応せざるを得ないわけでしょ。
入居者に歪みがくるビジネスモデルなんて、もはや破綻してますね。

>>2426
んー？
なぜなぜ修繕積立金がショートするのかな？　ショートする理由を説明してもらえるかな？
すみふはこのマンションの売主であると同時に所有者でもある。マンション全ての所有権を有している
時の販売においてはすみふが全て好きにできる。
が、１部屋でも販売し、そして入居がスタートし、実際に住民の管理組合が結成された時点で
このマンション全体の所有権は区分所有法にのっとった扱いに移行された。
このマンションにおけるいまのすみふは区分所有にのっとってその部屋のいくつかを有してるだけで
個人が自分の部屋を売るのとなんらかわらないよ。

したがって管理費も修繕積立金もどちらも支払う義務があるし実際払ってる。
だからショートはしないね。仮にショートすることになるのだったらそれは
完売していたとしてもショートするってことを意味しており単なる修繕計画自体がおかしかったって話だろ。
結局すみふにとっても入居者および管理組合にとっても破綻などしてないわけで君が言ってるのは
わけがわからんよ

なるほど、それは私の勉強不足でした。
検討者の身でありながら、間違ったコメを書き込みしてしまい申し訳ありません。
以後、気を付けますね。

>>2428
ええ、全くの勉強不足だし、第一仮に勉強不足だとしても前向きな検討者ではないことが明白な発言だよね。

>>2429 匿名さん

中古売却にあたり入居者に負担をかけてますね

すみふは修繕積立金の初期設定が極めて低いと言われてるけど、それは長期で売るため、売り残しの在庫住戸で自分達が払う修繕積立金を低く抑えるためかも。上手くできたビジネスモデルだよ。

初期に理事会が修繕積立金の均等化とか検討したらやはり抵抗するのかね。すみふが在庫に払う金と、あとは見かけのランニングコストが高くなるので売りづらくなるから。

ということは、結局スミフの長期販売戦略のしわ寄せを、入居者が受けてるということになるのでしょうか。
この物件に関しては、その戦略が見事にハマッたということなんですかね。

>>2432

いや、しわ寄せなんて受けてない。なぜなら今のスカイティアラはなんどもいうようにすでに
管理組合は結成されてるし、すでにすみふ政権からは離れてる。おわかり？
総会やって管理規約だって修繕計画だってすべて「管理組合の意思」で変更もできる。
このままでは自分たちに不利である、とおもったら変えたらいいだけの話。
そういう知識や合意形成の術すらしらないならそれは単にここの住民のおつむがテンテンってだけの話でしょうに。
なんだろうね、このすみふなり販売主ばかりを悪者扱いにしたいのかおつむてんてんだから文句しか吐き出せないのか
わからないけど。
相手はビジネスやってんだから自分たちに有利になるようにしくむのは当たり前でしょうに。
逆にいえばそこをうまくついてやれば自分たちに有利なように場を運ぶことだってできるわけでここで
グダグダという話じゃない。だいたいここに限らず管理費も修繕費もおかしな金額なんだからきちんと見直せば
まともな金額になるし。

>>2433 匿名さん

おかしな金額ってどういうことか教えていただけませんか？

>>2434
マンションの管理費、修繕費の根拠が薄いという話です。
かつての車がそうであり、証券、保険等がそうであり、最近では通信費がそうであるように
簡単にいえば業界談合みたいな形で「金額があってないようなもの」ってことです。
管理費だって修繕費だって「名目」を出されればそれはいくらでも金額かけちゃいますよね。
でもそれって妥当な金額なのかっていうと違いますよって話。

例えばですが、NHKの受信料ってあれ妥当なんですか？みなさんあれの金額の根拠はご存知で？
BS視聴料も別途とってますけど。
通信費、主に移動体通信（ようするにスマホの通信代）もですが、これもバカ高い金額ですよね。
言いなりになってるとそれこそあれやこれやのオプションサービスつけられてすごい金額になりますよね。
今は業界の競争原理が働いてそうでもありませんが昔は車の修理、整備、車検なんかもそうでしたよ。
もうぼったくりもいいところ。利益率をあげるのはかまいませんが、ひどい場合は名目であげてる
内容を「履行すらしてない」ですからね。見た目にはわからないから。素人にはわからないから。

住宅業界ってまさにそうじゃないですかね？建築もそうだし土木もそう。取引もそう。いまだにレインズ
非公開でしかも両手商売のための抱え込みすらしてる。そういえばそれで有名だったのがここの売主でしたね（笑）

が、そういう状況なのは「初めて知った！」なんてことはなく常識なんだから、そこをうまくつけば
よりよい場にすることもまた可能だって話です。だいたい名も知られていない個人と失うものが大きい大企業とでは
どちらが立場が強いのかって言われればそんなのは自明でしょう。そこをうまくくすぐってあげて
自分たちに「も」有利で納得できる条件で契約すればいいだけの話だとおもいますよ。
ビジネスはWinWinにならない限り取引成立はしませんから。

法的には築一年以上経ってるから、完全に中古なのに、いつになったらここは新築の看板降ろすの？
不親切じゃない？

築3年未入居中古物件ときちんと正確な物件概要にしてほしい。

>>2436
少なくともすみふの公式ページには「新築マンション」とはもう唄ってないのだから不適切ではない。
SUUMOやアットホームみたいな住宅情報系が未だに「新築マンション」のカテゴリに入っている事に関してはこれは不適切。

ちなみに「新築マンション」の定義はあっても「中古マンション」の定義はあってないようなもの。
間違ってる人がいるが、「新築マンションではない= 中古マンション」という定義はない。
新築マンションは1年未満かつ未入居であり、この条件に合致しないものは「新築マンションとは呼べない」だけで、
「中古マンションと呼ばなければならない」ということはない。
ちなみに、マンコミュの掲示板も新築マンションのカテゴライズにいつまでも含まれてるのはこれは不適切であると
いうのは同意するが、まぁそこは正直どうでもいい。ただの口コミ版だし。

SUUMOの検索条件が新築か中古の区分しかない中で、この物件が新築にカテゴライズされているのは、誤認を招きますよね。
まぁ、ちょっと調べればこういったスレ等に容易に辿り着きますし、どういう位置付けの物件かはすぐ分かりますから、SUUMOの扱いはあまり気にしなくても良いとは思いますが。

新築か中古かはさておき、中身はどうなんだろう？
以前家探してた時に、半年位誰も住んでない中古マンションを見学したことがあるが、まあ排水溝の匂いがキツくてすぐ出たよ。
築3年で未入局だとカーテンもないだろうし、フローリング日焼けしてるんじゃないの？
また、食洗機やら床暖房やらが正しく作動するのかも不安。

>>2439
まず未入居だろうがなんだろうが築3年程度で排水溝の匂いがきついなんてことはない。それに売り物なんだから管理はしてる。
カーテンはついてなくてもちゃんと日焼けしないように窓にフィルムのようなものをつけてカバーしてるので。
食洗機や床暖房なんかはそもそも施工業者から引き渡しを受ける時にすべて点検、動作確認済み。
万が一引き渡したあとに動作しないなどの問題が生じたら当然全て無償で保証される。

それが個人から普通に購入するいわゆる中古取引と、一次売主から買う取引との違い。保証の違いとも言えるがね。
個人からかう場合は現状ママの引き渡しが原則。

>>2439
その不安は全て解消されるから大丈夫ですよ。
すみふからかう場合は新築扱いとしてきちんと保証付ですから。

>>2427 匿名さん
＞このマンション全体の所有権は区分所有法にのっとった扱いに移行された。
＞このマンションにおけるいまのすみふは区分所有にのっとって
＞その部屋のいくつかを有してるだけで
＞個人が自分の部屋を売るのとなんらかわらないよ。

＞したがって管理費も修繕積立金もどちらも支払う義務があるし実際払ってる。
＞だからショートはしないね。仮にショートすることになるのだったらそれは
＞完売していたとしてもショートするってことを意味しており
＞単なる修繕計画自体がおかしかったって話だろ。

売残りの部屋の管理費と修繕積立金が売主のスミフが払っているとしても
毎月の修繕積立金なんて微々たるもんですよね。
修繕積立金で一番金額が多いのは契約時に一括で払う修繕積立基金ですが、この扱いはどうなってるんですか？
スミフが一時的に立て替えて、未入居中古物件に入居した人がスミフに払っているんでしょうか？
それとも立替はなく、ずっとこのまま未入居だとその部屋の分の修繕積立基金はショートするってことでしょうか？
全国的に売れ残りを抱えるスミフがすべての売れ残りマンションの修繕積立基金を立て替えるのは困難だと思います。
このまま未入居が続けば修繕積立基金が入らないので、当初予定していた修繕積立金の総合計の執行率は100％を切りますから、修繕計画に何らかの影響を及ぼす可能性はないのですか？

>>2442
ほんとにしつこいですね。ショート、ショートって。
最初の積立基金も何年たとうが部屋を買う人が結局は払うんですけど。
だから修繕計画に影響はしない。
このまま30年、40年、50年ずっと売れなかったとしてもその部屋の分はすべて
すみふが支払う。ただそれだけである。

>>2440 匿名さん

機器の保証や2年アフターなどは、このマンションの全体で最初に鍵を引き渡した日からカウントするんじゃないのかな？
普通はそうだけど、ここは長期売りするから、すみふが独自に保証してくれるのかな？
例えば築5年後にすみふの在庫として買う場合、各種保証がそこからスタートするのかどうかが気になる。
けなす意味でなく、すみふがそこまでやってくれるなら良心的だなあと。
単に動作確認だけしていて、動くから大丈夫です、3ヶ月は保証しますなど新築と条件が違うんだと駄目だよね。

>>2444

その理屈でいえば、家電量販店に眠っている商品在庫それぞれは量販店が各メーカーから仕入れて商品を引き渡した日から保証が開始されてしまうため、同じ日に商品をかってもどの仕入れ日からのものかによって1年保証はつかないことになりますねー。
場合によってはもう在庫として抱えてるのが1年たってしまって買ったときには保証なし、ってことにもなりますね。
でも違いますよね、実際には。購入してから１年間保証です。メーカーの製造日やメーカーが販売店に納入した日から起算されるわけではありません。
同様に、未入居部屋ってのはまだ引き渡されていないし使用もされていないのだから「使用開始」がまたなされていない。
全ての商品保証の起算日は「使用開始日」です。この「使用開始日」ってのは「買った人が本当に使った日」ではなく、
「ユーザがその商品・サービスを使える状態になった日」のことです。なので家電量販店からの購入の場合は、その商品が
購入者に渡った日から起算される。マンションの場合も同様に、ユーザ（各居室の購入者）に商品が引き渡された日から起算される。
ただ、賃貸マンションの場合は別ね。賃貸マンションの場合はユーザはあくまでもそのマンションオーナーという扱いになる。
（オーナーがさらに別の入居者に又貸ししてるだけだから）なので、起算日はマンションをオーナーに引き渡した日からになる。

だからなんどもいってるように保証に関してはすみふから買う分には竣工前に買うのとなんら変わらない。
ただし、同じマンションでも個人の売主からかうと当然保証はない。保証の責任はすみふではなく売主である
その個人にある。が、個人でいろんな責任はとれないから売買契約書に責任範囲と限度の明確化が条文にのっており、
だいたい現品引き渡し、３ヶ月程度の期間しか保証もされない。

>>2443 匿名さん

それほ、すみふが新築扱いで売ってる限り、必ず諸費用を払わせるからという意味だね。

スミフは赤羽に新築マンションを建てるのね。もうここを完売させるのは諦めたのかな。

ここでの経験を活かして、赤羽では妥当な値付けするのでは。

共用部の保証は最初の引き渡しから2年ですね。その辺質問すれば営業さん答えてくれると思うんですが、まさか検討してるのに一度もMRにも行ってないんですか？そんなに修繕積立金のショートが気になるなら他社の小規模物件でも探せば良いんじゃないでしょうか。

ってか修繕費ショートとかないんだけどね。だって、なかったらなかったなりの修繕しかできないわけだしなぜショートするんだろうね（笑）

>>2446
それはあたりまえだよ。諸経費はどのみち必要なんだから。当たり前でしょ？
中古になったら登記移転とかそういうのもいらないものだとでもおもってました？

そう、無かったら無かったなりの修繕。

めずらしく修繕の話でも盛り上がってるね。（笑）
修繕って確かに大事なんだけどさ、マンションの修繕計画ってみたことあるかい？
一度でもマンション買ってたらわかるんだけどまぁ、手厚い手厚い計画でね。
いくら資産性を保つためっていってもあんなにお金をかけてキレイキレイにしないといけないの？
ってぐらいなもんですよ。なんだろ、車でいうと毎日ムートン手洗い洗車をして、毎月オイル交換と
アライメント調整して1年ごとには全てのタイヤ交換、ブレーキパッド交換してってそういう
イメージかな。
まぁそんなかんじだから実際修繕計画なんて想定の1/3ぐらいで全く問題ないぐらいなんだから
むしろ資金が集まらない方が本当に必要なものだけしかできないわけだからその方がいいと思うけどね、個人的には。

あと本当にまとまったお金が必要になる大規模修繕の時には新築で住んだ人はほぼほぼもういないことを覚えておいた方が
いいだろうね。つまり、あなたもまたいないってこと。（自分のマンションの）将来が心配だ！とかいう人いるけど、
そう言いながらもほとんどの人は売却して別のところに乗り換えるのが普通ですよ。
実際私もそう。最初に買ったマンションで永住するつもりだったけどやはり10年ぐらいしてくると飽きてくるし変わってくるよ。
子供が環境に縛られる小学生ぐらいまではなかなか引っ越しするのもできないが、それを過ぎればそういう縛りもなくなるしね。

子供が赤ちゃん〜小学校の10年前後、中学校ー大学・社会人前半の10年前後、子供独立親引退のタイミング（2ndライフ）、
ってことでだいたい三回引っ越しが基本だからくだらない修繕費なんてことを考える必要もない。

空室率が高い物件だと、いざ売却となったときに値踏みされ、下値でしか売却できない可能性は高くないですか。
その結果、残債割れしてしまい身動きがとれず、結局売りたいときに売れなくて長期保有を余儀なくされるとか。

>>2454 検討板ユーザーさん
それはもう説明されてるよ。資産凍結の話だね

>>2443 匿名さん
ほんとにしつこいですね。影響しない、影響しないって。
売れ残って入るべき修繕積立基金が入ってこなかっていう意味だよ。
影響しないわけがない。
影響しないってことはスミフが売れるまで月々の修繕積立金だけではなく、一括の修繕積立基金まで立替て払っているとでも言うのかね？

>>2453 匿名

3回引っ越そうが、何回引っ越そうが、それはその人の自由。
でも、そんな話はマンションの修繕計画とは何の関係もないヨタ話。

それに、修繕がきちんとされてなきゃ、売れる物も売れないだろう。
ましてや高値で掴まされた物件だし、普通に考えても暴落してもおかしくないわけだし。

まぁせいぜい渡り鳥やってなよ。

>2458
全く検討するつもりもないのに　修繕計画など聞いてどうする？関係ないだろ。

>>2458 匿名さん
自由だけど結局そうなるんだよ

>>2457 匿名さん

そりゃ出すよ。あたりまえだろ。
逆になぜ出さない？（笑）

>>2462 マンション比較中さん

デベが売残りの不良債権のマンションの修繕積立基金なんて立て替えるわけがない。
管理組合の決算書を確認すれば、すぐに判る話。

>>2462 マンション比較中さん
購入者でもないのに払うわけないじゃん。
ちょっと考えればわかる話。

これから買う人が払うだけじゃん。何をもめてんの?

買う人が、なかなか増えないから結局ジリ貧じゃないか。

>2464 2466
こいつには何を言っても無駄。あらしの絡み屋。

>>2466 マンション検討中さん
なぜジリ貧に? 大規模修繕する時に修繕費から拠出する場合は売主にも支払い義務が生じるわけで別に何も変わらない。これは個人売主でも同じだよ。
個人で売却出しても売れない場合、たとえもう住んでいなくて空き室であっても管理費、修繕費は必要です。未納があった場合は新たに買う人がそれを継承することになる。それと同じ話。

近くの築10年位の80m2超が3000万円台なんですね

>>2469 マンコミュファンさん
そういうエリアですからね。だから新築でも4200万円未満にしないと相当資産減損になります

>>2470
残念ながら、この前の4830万の中古が売れたみたいですね。

>>2471 匿名さん

レインズ掲載のがそれだと仮定すると70m2で4100万円台なんですね

凄い損切りなんですね

>>2472 マンコミュファンさん
それ見てるの違うよ…。イーストとウエストで階も広さも違うし、価格も違う。

>>2473 匿名さん

違う根拠なんてありますか？

この成約事例から言えるのは、小豆沢エリアの相場は築2年以内徒歩10分以内の70m2が4100万円台なんですね

>>2474 マンコミュファンさん
そうですね。ここを諦めてその価格帯で探しましょう〜

返信ありがとうございました

竣工5年後に3000万円台になったら考えますね

どんどん下落していく可能性が高いし、気長に待つのもありですよね。

>>2472 マンコミュファンさん

ね。多分5000万円超えてたんでしょ。恐ろしい。
1000万円近くの損失。
２年住んだとして家賃月額42万円になります。
しかもスミフがいつまでも新古として売ってるからよほど下げないと買い手がつかなかったんでしょう。キツイね。まぁ、どうしてもすぐうらないといけない事情があったんだろうが、そういうのって急に発生するからやっぱり気をつけないと。

このへんの相場は駅徒歩10分、築10年くらいで75平米3500～4000万です。

>>2478
え〜意味わからんけど
4830万で売れたとの話ですが、どこから1000万近くの損失出たの？
前のレスを見てくださいよ

>>2480 匿名さん

レインズではm2単価が59万円です。
そのため70m2ならば4100万円台なんですね。

4830万円の根拠を教えてください。

>>2479 匿名さん
ですね。なので新築買うなら4200万円ほどにしとかないと大やけどしてしまいます。中古も多いのでそれが一番安心でしょう。ここも今や中古ですからもうしばらくすれば実体価格で行けるのではないかと。

もう飽きた......

>>2483 匿名さん

そりゃあ新古物件だから語り尽くされてるからね。

飽きたなら掲示板見ない方がいいのではないでしょうか。

>2484

ほんとウザいわ。ザ・ガーデンズとかへ行けよ。もう戻ってくんなよww

>>2481 マンコミュファンさん

結局4830万円はガセだった？
中古売却のm2単価は59万円が正しそうですね。

まだまだだ返信待ってますね＾＾

住人です。
ここの良いところを思い付くままに書きます。なのでとりとめないかもしれませんがご容赦ください。
検討されている方に参考にしていただければ！

まず共用部分。
清掃員さんやガードマンさんがいていつも清潔、安全。
コンシェルジュさんとも挨拶かわしたりもします。
小さいことですが、先住者がいるおかげで、そういった関係性はできていて暮らしやすいなと思います。
あと、雨の日にコンシェルジュに傘借りれるのに驚き(笑)室内に傘持ち込まなくて良いんですよね～。

室内に関しては、確かにグレードは高くないですが、今時、都内で、治安はそこそこで、70平米以上で、トランクルーム、納戸、壁面収納、スロップシンク、ロウイーガラス、床暖、ディスポーザー、浴室乾燥がついてる物件で、10階以上の5,000万円以下って、見たことありますか？？
あったらすみません。
でも下手くそな私は見つけられなかったのでスカイティアラにしました。
浴室乾燥、便利ですね！浴びたあと２時間かけてるおかげで、赤カビすらついてません。

駅からは確かに遠いですが、徒歩15分は流石にかからないと思います。
また、バスの件ですが、赤羽へ行けば東京方面やさいたま市方面にアクセスでき、逆方向のときわ台駅へいけば、川越市方面にアクセスできます。実家が埼玉の人は便利なのではないかなと思います(笑)
ちなみに、中山道へ出れば、池袋行きのバスも通っており、途中には板橋区役所も通るので、電車要らずですね。

スーパーは、イオンとOKストア大原店を利用します。どちらも坂下ですが、マンションから一本道ですし、15分もかかりませんよ。

あと、住んでて感じるのは、スカイティアラ周辺の道路にごみが落ちてないこと。からすが少ないこと。ちょっとしたことですけど、治安の良さに繋がるのかなと思いました。

他にもまだまだあるので何か知りたいことがある方は、ぜひ聞いてくださいね！

これ以上荒れないと良いなと願う一住民からでした。
失礼します。

ＨＰ見るとマンションギャラリーが4月24日～26日まで休業。27日からは
マンション内の現地ゲストサロンにて営業となってますね。
販売不振といわれながらも、ちっとずつ売れてるのかな？

>>2487
情報共有ありがとうございます。
大変参考になりました。

>>2487 匿名さん
他にも来年夏に近くの小豆沢体育館の室内プールが改築オープンするとか、綺麗な図書館があるとか、ですね。住んで半年ですが穏やかに生活してます。

>>2490 匿名さん
あっ、そうなんですか！小豆沢プール、歩いて行けるから便利ですね。
図書館もきれいで嬉しいですね。良く雑誌を見に行きますが、今度本も借りてみようかと思います。

あとスカイティアラの好きな所は、やはり武蔵野台地で安心な所、川が遠いので虫が少ない所(笑)、公園や病院が多い所、ですかね。
勿論デメリットもありますが、聞かれてないので書きません(笑)

便利で贅沢な暮らしを求める人には物足りなく感じるかも知れませんが、私も23区内でこんなに穏やかに暮らせるとは思っていませんでした。

これからもよろしくお願いしますね。

>>2489 匿名さん
見落としていました。すみません。
他にも気になることがありましたらどんどん聞いてくださいね！
スカイティアラは素敵なマンションなので、真面目に探してる方にはもっと知ってほしいです。

児童館が近いのも良い点。コミュニティルームで子供をあそばせることもできますね。

徐々に完売が近づいて来ましたが、週一件売れれば、今年中に完売ですかね。じっくり売ってもらって、良い方に住民になってもらいたいですね。

たぶん、ここも駅徒歩7分ぐらいなら売れたと思うのですがさすがに実質12分超になるのが厳しいのかなって
おもいますね。今日みたいに気持ちのいい気候であればまだしも、通勤通学なら基本毎日ですし、雨、寒い日、暑い日
だと厳しい

>>2486 マンコミュファンさん

ありがとうございました。

私も某サイトの成約情報を調べたのですが平米58万円でしたので、その情報をもとに値引き交渉にのぞみます。

すみふは値引きはしないよ。5年後ぐらいからは応じるらしいけど。まだ5年もたってないからね

値引きしなければ買わずにギフトカード貰って帰るだけにしますね

５年なら、あっという間に経つ気がします！
スミフが現実を認識した時点で交渉するのはアリですね。

>>2498 マンション掲示板さん

今は値引きに応じなくても苦しくなったら向こうから声かけてきますよ。

赤羽西の掲示板にもこの物件が以前の価格で見送ったら1000万円近く値引きされて再度案内があったという書き込みがあったしね。

1000万円値引なら買っても良いかな。

1000万引きでも6000万の部屋が5000万になったぐらいでは全然お得じゃないですけどね。だって4000万ぐらい何だから、実際は。
これが数字のマジックなんですよね。逆をいえば最初に飛びついた人はすごいなぁって本当に思います。

>>2501 匿名さん

さすがに、いくら小豆沢でも80m2で5000から5100万円台は3階以上ならいいのではないでしょうか。

ここは半地下物件だから2階が実質1階にあたりますからね。

>>2502

グロス価格に惑わされると痛い目を見るのがここの板橋区エリアですよ。
80m2で5000万円台なんてみると、普通な住宅街としての23区エリアを探してきた人からしたら
ものすごく安いでしょうね。でもそれはそのはず。工業地域で駅遠になる板橋区エリアは
昔からそういう工業の街で人が住まうエリアではなかったので安いわけですが過去はともかく
そこから時代と共に開発が進んできたはずなのに現代においてもこの安さが続いているってのは
それはどういう意味なのか、ってことを考えて見たらよろしいかと思います。
もちろん、べつに1000万、2000万の減損があっても気にならないひとにとっては別に
よろしいですが。

>>2502 マンコミュファンさん
小豆沢なら3000万台が妥当と感じる。
成増なら別だけど…小豆沢でしょう？
しかも北区との区境

言わんとしてることはそれなりに理解できるけど、分かりにくい言い回しですね。

>>2471 匿名さん
中古の七割は売れなくて引っ込めるだけなんだよ。
レインズにでも売れた情報出てましたか？

成増って、埼玉和光市と県境の？
いやー、あのエリアこそピンキリでしょ。
まさかここで、成増が出てくるとは思わなかった。

>>2504
はい、そうです。成増や、犬山、板橋中央あたりは5000万代でも通用する場所がたまにちらほらありますが、
小豆沢はむりです。

価格云々はともかく沿線も違いますし、このエリアで検討してる方にとってのニーズとはまた異なるので、あまりピンとこないかもしれませんね。

ははは、それは面白い話をいいますね。
小豆沢限定で探してる人など本当に極小だとおもいますけどね。なぜならこのエリアであれば、街の中心は蓮根、坂下エリア
になります。探すならそこでしょ。

あー！もちろんその意見には賛同です。
三田沿線の区役所前から西台位までで検討してる人多そうですし、通勤の混雑を避けるなら三丁目から西台辺りがより良いですね。

>>2511
ですです。
むしろ、ここは環八と中山道に分断された離れ小島が小豆沢。
ゆえに超絶不便。ここになると本当はもっと赤羽よりにいけばよかったんでしょうけどね。
中途半端に中山道からも離れ＝三田線にも遠くなり、中途半端に赤羽までも遠くて当然徒歩圏にもなりえない。
バスでーみたいな話がここでもよくでてきますが、さすがに笑えない。
バス一本で、池袋なり新宿なりのターミナルについてくれるならそれは「売り」になるが、
赤羽駅みたいな、乗り継ぎ駅にいくのにバスなんてのは売りにはならない。
赤羽駅は九州でいうところの鳥栖駅みたいなものだからね。

>>2512 匿名さん
すみません、一部訂正させてください！
中山道まで５分です。そこに池袋行直通のバスが出てますよ。
それ以外は同意です(笑)

見次公園の辺りとかは、どうなんでしょう？
同じく駅遠な評価ですかね？
サンシティとか、超大規模コミュニティが存在感ありますよね。

>>2513

いえ、池袋駅まで5−6分の乗車時間でバス一本でいけるなら、っていう話です。
池袋まで5分も歩いた挙句に30分近くのってバスに乗る人は暇なご老人ぐらいなもんです。

>>2515 匿名さん
なるほど。
しかし、若いかそうでないか関係なく、そういう便利さをお求めの方は、スカイティアラは向きませんね。
小豆沢は都内なのに郊外のような落ち着きが売りですので(笑)
失礼しました！

>>2516
うーん、若いとかそういうのは関係なく、普通に便利とかではなく、
立地的ないびつさをこの小豆沢は受けてしまっているのでどうしても不便になってしまうだけの
話だと思います。中山道わたった蓮根、坂下あたりは利便性がよくて街も機能してるので
中心部になりますし。まぁ、あとは好みですよね、個人の。

>>2517 匿名さん

そうですね。確かに町としてすこし物足りなさを感じますね。
暮らすには最低限揃ってるけれど、プラスアルファがないですしね。
私は逆に、板橋中心や蓮根坂下西台の、栄えてるんだけど民度が低い感じが嫌で、検討からはずしました。住んでるかたすみません。個人の考えなので。

>>2518

多分そこが住んでるものとネットでかじったもののと大きな違いでしょうね。
最低限揃っているけど、っていいますけど福祉、医療、教育、商業のすべてが揃ってないですよね。
それは当然で、環八と中山道に分断された中洲エリアになってるのが実際の小豆沢になってしまうからです。
板橋区の道路、首都高は川（ボーダー）と思ってもらって大差ないです。
あと、民度についておっさってますけど、民度って言葉を使ってた人を卑下する人の話は誰も信じないと思いますよ。
いろんな人間が暮らしているのが社会であり多様性が結局のところ発展と安定性をもたらしますので。

>>2517 匿名さん

そうですね。確かに町としてすこし物足りなさを感じますね。
暮らすには最低限揃ってるけれど、プラスアルファがないですしね。
私は逆に、板橋中心や蓮根坂下西台の、栄えてるんだけど民度が低い感じが嫌で、検討からはずしました。住んでるかたすみません。個人の考えなので。

あっ、連投してしまいました。
すみません。
不用意な言葉を使って申し訳ありません。自分か情けないです。
おっしゃる通りですね。
これから先、小豆沢が良い町になるかは未知数ですが、良くなると良いですね。

>>2521
はい、気をつけてください。民度がどうのこうのいってまともな議論などできやしませんので。
あと、小豆沢の今後は先ほど申し上げたように板橋区は道路がボーダーみたいになっておりますので
そのボーダーの影響を強く受けてしまうため、小豆沢のように（道路を川と見立てた場合に）
中洲になってしまうと難しいでしょうね。まぁあとスカイティアラは小豆沢の中でもほぼほぼ本蓮沼
の方に近くなっている端っこであることも影響してるでしょうが。

一方、ちょうど良い塩梅のところに立地しているのがメガシティでしょうね。
名前の通り超大規模マンションですが、同じ高台でも街の中心部で住環境と利便性を兼ね揃えた
好立地に位置していて赤羽アクセスもよくなってます。

ちなみに現代のマンションであれば正直どこに住んでも「箱物としては快適」だとおもいますが、
ただ、その後の「人生と豊かさ」は環境依存になりますから運命としては変わっていくんでしょうね。
が、そうはいっても、同時に２つも３つも買ってみて住まうわけにもいきませんから当然庶民の人は
どれか一つを選ばないといけないしある程度の我慢は必要ですからあとは個人の覚悟のほどですね。

これからここを検討される人は一度メガシティとも比べてみたらいいのではないかと思いますね。
あとはオススメは加賀エリアでしょうか。そこにも加賀レジデンスやプラウドなんかの大規模がありますから
だいたい年から年中どこの部屋は中古で売ってます。ここももはや中古ですし、同じ中古で買うなら
あとは価格と環境、そして立地で選ぶほうがよいでしょう。　っていうのも新築で買うことの最大のメリットは
条件の良い部屋、コスパが良い部屋を選べることにあります。逆にいえば新築での青田買いはそれしか
ありません。それ以外は全てリスクです。実物もなければ竣工前に買ってしまって実際に引き渡しは随分後。
しかしこのご時世、たった３ヶ月、６ヶ月程度で世の中の情勢は大きく変わる場合が多々ある。
購入契約だけして、翌年引き渡しではリスクの方が大きいと言えるでしょう。

一方中古であればそういう心配はないですよね。売り手と買い手、普通はいずれも個人であり足元みれる。
当然市場価格でしか売れないわけでそこには価格の安定感だってある。大規模ならなおさらです。
が、部屋は選べない。大規模とはいえ、売りに出てる部屋は２−３あれば良い方でしょう。
安値を求めてる時に最上階角部屋とか売られてもねーってなってしまうのがこの中古の欠点というか一期一会で
タイミング依存、ギャンブル的要素になってしまいます。なので正直あまり部屋の間取りやら階数やらそういうのは
こだわらない方が良いでしょうね。それよりも価格と立地、そして環境です。
都心にかなり近い加賀なんて5000万出したら買えるわけですからね。環境も良いです。
逆に安さ追求でしたら、私はメガシティを推しますね。3500万前後であれだけの立地、規模、充実した共用設備のマンションが
手に入ります。しかも価格がそんなに安い。
価格がそれぐらいになればここも（メガシティよりも築浅という分）お買い得感が増して競合マンションとしての候補に
入ってくるんでしょうがまぁ今のままだとそれは難しいのでしょうね。
そういえば戸田公園のシティテラスは同じく大規模でしたが完売までに竣工後4年かかったようです。こちらもそれぐらい
かかるのでしょうかね。ただ、あちらの良い点はスケールメリットを生かしてシャトルバスを運営してるんですよね。
で、個人的にはここもかなりのメガマンションなのですから赤羽駅までこのマンション専用のシャトルバスを運行したらいいのでは？
っておもいましたね。そうすれば志村坂上”も”使えるけど、主力はあくまでも「赤羽駅」ってことで相当売りになると思うのですけどねぇ
２台運用して、たえずこのマンションと赤羽を７時ー23時ぐらいまで運営しても一世帯あたりの負担額なんて微々たるものかと。

シャトルバスの運行費は2台体制だと一世帯あたり8千～1万円はかかるでしょうね。そこまでしてバス運行するかというと・・・ちょっと厳しそうです。

シティテラスと言えば、蓮根駅の近くにもありましたよね。同じスミフ物件ですが、完売までは早かったようで、やはり駅近、コスパの良さ由縁ですかね。
最近だと、ちらほら中古物件も出てます。

>>2524

シティテラス蓮根は高島平通り沿いでひどい騒音、排ガスになるので２重窓を
採用したところですね。価格が安くて意外に早く売れましたが、それでもボリュームゾーン価格4500万円
だったのにたいし、中古の価格が3800万円になってます。本当にシビアですよね

>>2523 匿名さん

>>2523 匿名さん
シャトルバスを運行する必要がないくらいバスの本数が多いのはご存じないようですね。しかも赤羽駅からならウエストの目の前に帰ってこれますよ。

>>2526 評判気になるさん

でも本数が少なくてかなり待つしそもそも赤羽に行く必要ないし

>>2527 匿名さん
5分に一本はありますが、、。

>>2528 匿名さん
赤羽に行く必要性がないからね

>>2525 匿名さん

そこ竣工後3年残ってた新中古の部屋ありましたよ。早くはけたイメージはなかったです。

>>2530

すみふにとってはそれでも早い方では？ってことじゃない。

今日、見学しに行きました。ウエスト棟の南向きのベランダの柵に布団が干されていました。確か、禁止されているとお伺いしていました。このようなルール違反は、いつものことなのでしょうか？もしくは、たまたまでしょうか？

>>2534 マンション検討中さん
見間違いでしょう
毎日マンション前を通りますが布団は見たことない

＞2534　もちろん　どこのマンションでもＮＧです。洗濯ポール掛けの布団が
強風でバルコニーに掛かったとかでは？

>>2536 匿名さん

ただのネタでしょうからスルーしましょうよ

最近入居した人がルールに気付かずにやってしまったパターンじゃない？警備員さんが巡回して見つけ次第注意しにいくと思いますよ。

今度見たら写真撮りましょうね。

ほんと。写真なしでのそういう話はただの言いがかりで嘘としか言えないね。

個人が特定できる写真を、ここに晒すよう、住民と思ぼしき方が仕向けるのもいかがなものかと・・。
もちろん、この書き込み自体が、ガセ、ネタの類とは思われますが。

>>2541 マンコミュファンさん
ベランダに布団の写真だけでは個人特定は無理ですね。
それにそんな人は居ないので心配も不要です。

賃貸に出すとすれば70平米で15万程度が相場でしょうか。
以前21万で賃貸募集していた75平米は少し盛り過ぎかなと思うのですが、賃貸に出されている部屋はどれくらいでしょうか。
10%くらい？

さて、どんな写真がアップされるのでしょう。

>>2543 名無しさん
今も２０万円代ですよ。

需要あるのかな？

賃貸ならいつでもあるよ。
自分もそうだけど会社の転勤とか福利厚生で家賃補助がでる人なら高かろうがなるべく補助上限の
家に住まうからね。

>>2547 匿名さん
赤羽駅でも15〜18万あればプラウドの賃貸あるので、需要あったのでしょうかね。

家賃補助出るなら、もっと駅近な物件選ぶ人が多そうだけど。

ガーデンズ東京王子の検討板でも、よくこの物件が比較対象となってますよね。対照的なのかな。

ここはわかりやすいからね。

たしかに、２つの物件を比較すると人気の落差、格差が激しいので、その点において非常に分かりやすい。

>>2549 マンコミュファンさん
子供がいる家庭で住環境考えたら駅からの距離はここくらいがちょうどいいんじゃないですかね。公園や児童館、病院も必要ですから。大きなお子さんがいる家庭ならもっと駅近い方がいいでしょうけど。

家族構成次第って感じですよね。

赤羽ね。
外人が多すぎて住みたくはないな

>>2554 マンション検討中さん
ここ一帯では一番相場が高いのが赤羽駅付近だから、その赤羽駅でも20万で借りれると言うことは、板橋区、練馬区、北区あたりだとどこでも借りれると言うことではありませんか？
それでわざわざ志村坂上でその値段の家賃で借りるかと言うことには疑問です。

環境要素は無視ですか。
極端な話、歌舞伎町はいくら安くても住みたくないでしょう。

>>2556
板橋宿や北区は残念ながら超絶繁華街みたいなのないので、駅近でも別に環境は田舎で普通なんですよ。

まぁそれは考え方の問題ですね。
板橋区北区は田舎だったら、東京以外は部族レベルですね。

>>2558
それは考え方の問題ではなくあなたの視野が狭いだけ。
東京以外も北区、板橋区レベルはほとんどが満たしてるしそんなに大差ない。
土地の価格が異常に東京が高いだけでありそれは需要共有の関係上そうなってるだけで、
それとこれは別問題。

それは概念の問題で別に田舎だと思っても誰もこまりませんよ。
田舎で高い、それでもあなたは検討してるでしょう。

同じ区でも地域によって特徴がありますよ。多分地方出身者にはわかりませんけどね。

地方出身者なら、なおさらこの物件は選ばない気がします。利便性に欠ける割に、高値だし。
顧客対象は、元々の小豆沢エリア土着民か、この地域に縁故ある人とかですかね。

別にいいんじゃないですか。
完売しないマンションないし、着々と売れてるのが事実ですからね。
あなたがどう考えても何の影響もありませんよ。

貴方の言う事実とやらが、真実だと良いですね。

真実は大規模にもかかわらず、95%も売れてる。

築２年超経過して、残３０戸ほどってことか。
まずまずの進捗、すみふにしたらフツーか。

そうですね。2年で600戸ぐらいも売れてすごいですね。

残りはほとんど条件の悪い部屋ですから、少し値引きしても良いと思いますね。

>>2568 マンション検討中さん
すみふが値引きしだすのは竣工後５年経過が目安だからもうしばらく待たないとね

残り３０戸は、残るべくして残ってる感ありますし、当面捌けないでしょう。他の物件と計りにかけつつ、値頃感出るまでゆっくり待つのが賢明ですね。

>>2561 匿名さん
あなたの言い方をすれば、転勤で都内に賃貸に住む人は須く地方出身者なのだから、小豆沢のよさは理解できず、光が丘とか板橋本町、駒込、赤羽などの立地で探して利便性や家賃が相場にあっているかみて選ぶのでは？

だから小豆沢がいいって言ってるじゃなくて、利便性だけではなく環境要素も考慮すべきだって。
板橋本町は日本一大気汚染がひどいって言われてたし、赤羽は中国人ばかりだから、知らない人は利便性だけを追求するんだよね。
まぁ、駒込はいいところですよ。(笑)

仮に池袋に住むとしたら、ある程度知識のある人だったら、安くても北口には住みたくないと同じですろ。

>>2568 マンション検討中さん

わざとかどうかは知りませんが、外から見た感じで、価格以外の意味で良い条件の部屋も残ってましたよ。もちろん価格も含めての条件なんでしょうけどね。うちは手が出ないので諦めました。もっと東に行かないとお値段的に買えないなーと言う感じです。

最寄が、志村坂上なのが、残念。
三田線の売りは、そこまで混まないことなのに、志村坂上、本蓮沼辺りなると、けっこうぎゅうぎゅう詰め。
志村三丁目～西台まで、既にかなりファミリー向けの物件が供給されてるから、その影響を受けてるんだろね。
もちろん、ここの６００戸の影響も多大だけど。

>>2575 検討板ユーザーさん

売りが武蔵野台地だけだからね〜

>>2572 マンション検討中さん

ここはお隣が都営団地ですが…

台地にこだわらなければ東のほうがいいかも。割安ですし。

板橋区北区を検討してる時点で団地はしょうがないですね。
犯罪マップ見れば一目瞭然ですが、団地があるから犯罪率が高いわけでもない。

>>2572 マンション検討中さん
どんなに環境がよくても、交通機関が他に比べて貧弱で、なのに家賃が高いとなると誰も寄り付かないと言うことでしょう。
ついでに、ここの環境って区内一二を争うほどだと思っているのですか？

ときわ台、大山、滝野川、色々選択肢がある中であえて工場ばかりで三田線しかなく家賃相場の安い小豆沢の中からここを選ぶ理由もない。

>>2580 名無しさん

100%いないと断言できるんですか。
あなたが選ばなくても選ぶ人いるでしょ。

>2580
この掲示板を見て買う買わないを判断される方はおりませんから。
自分の目で確かめて魅力を感じた方々が住まわれるのです。

実際、現地のｶｰﾃﾝの掛かり具合を見た感じだと、まだ３０戸以上空室ありそうだけどなー。

>>2582 匿名さん
ほんとそれ。

>>2583 マンコミュファンさん
ウエストであと25戸みたいですよ。イースト合わせて35くらいですかね。

なるほどですね。
３５戸なら、もう一息ですね。

>>2582 匿名さん
その魅力を感じる人が少ないから売れ残っているのでは？

そうですね。魅力感じる人少ないから、600戸しか売れてないですね。

>>2587 名無しさん
売れ残りと言ってももう後少しだしね。
何を必死になってんだか

>>2588 マンション検討中さん

大幅値引きもあったみたいだしね

大幅値引あったんだ。
それなら検討価値ありそうだね。

>>2591 マンコミュファンさん

赤羽西の掲示板に書き込みありました

>>2579 匿名さん

都営団地は外国の方々がたくさん住んでますね

大ショックだからじゃないですか。
年末バレンタイン休まずにそんなにネガっても効果なしで、GWも休めなさそうですね。

>>2590 マンション検討中さん

竣工5年後まではないでしょう

>>2595 匿名さん

赤羽西の掲示板見て！

>>2596 マンション検討中さん

赤羽西の掲示板からこれを見ろと？

歩10分以内にある施設

・スカイティアラ
スーパー　　　　あり
ドラッグストア　あり
100均　　　　　 あり
中規模病院　　　あり

・パークホームズ赤羽西
スーパー　　　　なし
ドラッグストア　なし
100均　　　　　 なし
中規模病院　　　なし

>>2597 検討板ユーザーさん

これだよ。家具考慮して約1000万円の値引き

昔スカイティアラの資料請求をした関係で今日メールが届いたんですが
6000万だった80㎡の部屋を家具付きで5198万でいいよって来たもので、こちらもそういうことになってないかなと思いまして。

>>2598 マンション検討中さん
証拠が無いのでいくらでも言えるわな

>>2598 マンション検討中さん
まぁ、事実だとしてもまだ割高だな