【老朽化】マンションの寿命って何年よ！！【建て替え】

権利関係も知恵の輪みたいにぐちゃぐちゃになって買い手もつかないような
要は市価が必要以上に下がってしまった物件に妙味がある訳よ
バブルの頃地上げで鍛えた腕の見せ所、応用編ということ

チャレンジャーやな。
おっちゃん、頼むで。
きれいさっぱりとやってくれ。

高値に化ける土地だけやー
手間ばっかりかかって上がりの少ないミニ戸はいらん

銀行だって倒産企業の担保物件処理するために後順位抵当権者を脅してスカして抹消させるもんなあ
逆に迷惑料欲しさに訳のわからん無意味な抵当権つけてゴネるという手もある。
この両方を組み合わせたら面倒臭さはかなりなものになって
素人だけじゃなく相当腕っこき弁護士の弁護士でもない限り嫌気さして二束三文で物件を手放す
一番面倒なのは資産に無関心で打っても売らなくてもどっちでもいいや的に脅しスカし自体の意味が分かっていない権利者（笑

地上げ？

もうマンションの建て替えどころじゃないね。

霞ケ丘住宅も取り壊し退去命令が出たし、外苑ハウスあたりも続くんじゃね

青山北町はオリンピックまでには無理なんだろうなあ。

古いマンション売却容易に 成長を妨げる建築規制の緩和を
2013.09.02

政府は29日、アベノミクスの一環で、老朽マンションの解体・売却への規制緩和に関する方針を固めた。

現行の民法では、共同の所有者や部屋の借り手全員の合意が要るため、
老朽マンションを解体し、さら地にして売却することは難しい。
マンションの所有者や第三者が建て替えようとしても、結局は断念せざるを得ないケースが多い。
結果として、多くの老朽マンションが放置されてきた。
これまでに多くの土地やビジネスチャンスを失わせてきた上に、
古いマンションは、大地震での倒壊や将来のスラム化が危惧されている。

しかし、今回の法整備が進めば、所有者の8割程度が合意すれば、解体・売却ができるようになる。
政府は、同時に住民の引越し代支援など、売却をさらに促す方策も検討しているという。
これは震災対策も踏まえた、安倍政権の成長戦略の一つであり、
6月に閣議決定された「規制改革実施計画」に盛り込まれたもの。
老朽マンション売却が進めば、新住居やオフィスへの建て直しが進む。
不動産投資の増加が期待される。(8/29日本経済新聞)

条件的に足踏みしてた物件にとっては強力オプションかも

引っ越し代支援てそんなに公共性あるんか？
そんなもんに税金使うなよ
自己責任だろが

>>807
＞所有者の8割程度が合意すれば、解体・売却ができるようになる。

その法案自体無理だわ、建替えなら四分の三だけどね、勝手に売却はできないでしょ。
インチキくさい情報ですね。

８０９です、「建替えなら四分の三だけどね、」では無く五分の四（８割）です、失礼。

>808

建て替えにしても更地売却にしても最後まで反対するのは
行き場も金もない独居老人だから。
そのお陰で土地の有効活用が阻まれるとすれば、阻害要因を取り除くことには立派に公共性がある。

>809

日経以外でも記事になってる。検索すればすぐ出てくる。
容積率緩和は全国一律やる訳に行かないが、これだったら
金のない所有者に気兼ねして金のある所有者まで資産価値低下に甘んじる
ジレンマ解消の糸口にはなるかと。条件をつけない更地＝一番高く売れるから。
2020年は五輪の年であると同時に、東京の人口もピーク。
多少は想像力のある区分所有者なら考えるでしょ。

追記すると、これ位やらないと（これ位やっても？）
老朽物件の新陳代謝は進まないってことでもある。
一方でアベノミクス三本目の矢は、容積率緩和して建築業から需要創出〜景気回復、だったりする。
四本目の矢とか言われつつあるのがオリンピック（契機の東京再構築）。
そのどちらから見ても効果的な法改正と思えるけど、無理インチキと思う理由は？

引っ越し先がない人はどうするの？

公営住宅の斡旋までしてくれるのかな？

新しい住居での家賃はどうなるの？

そこらへんを調整中なんじゃないですか？

ただ、現実的に当てはめると（建て替えの場合も同じですが）
更地にして売れる土地＝解体費＜地代、更には＞中古物件として売った値段
なわけですから、所有者＝住人の場合は似たような物件を買えばいい。
賃借人の場合、建て替えでも現状
『引越代など補償費の公的負担（総額の３分の２）を売却時も適用する方針』
だそうですから、一時的な出費はまかなえそうかと。
建て替えが必要な年数の老朽物件＝家賃もそれなり、でもありますし。
耐震性に問題ある場合の建て替えなら、立退きを要請する
正当事由になり得るという判例も最近、公団で出てますね。

皆さん居住権って無視してる？　どんな人からも屋根付いた棲みか奪っちゃダメなの、最強なの。

区分所有者の８割以上の合意で売却処分できたとしても、
建替え決議と同じく反対者への保証が必須になるでしょう。
高齢で新たにローンを組めないとか、賃貸への入居が難しいとかね、
どの道団体生活、勝手は通用しません。（これがマンション団地の欠点）

反対者には現状とそん色のない、平穏な生活環境を用意する必要が有るでしょうね。
（建て替えと売却処分では当人たちにとっても意味合いが違いますからネ。）

＊今後高齢者の増加で８割の合意取り付けるのは無理でしょう。
　現状多くの場合、建て替え決議でも合意はかなり難しい状態。

つまりは解体した土地がいくらで売れるかに尽きる、ってことでしょうかね。

http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=48350

耐震性不足は「正当事由」／ＵＲ高幡台団地訴訟で判決（ 2013年04月16日 ）

耐震性を満たさない賃貸住宅の立ち退きをめぐり、
建物を所有する都市再生機構（ＵＲ）が入居者を訴えていた裁判で、
東京地裁は３月28日、ＵＲが主張する正当事由を認め、
賃借人に退去を求める判決を言い渡した。
耐震性を理由とする建物明け渡し訴訟で貸主側が勝訴するのは初めて。
同様の問題を抱える賃貸住宅や賃貸ビルは多く、今回の判決は先駆的事例として注目を集めそうだ。
（中略）
東京地裁が３月28日に下した判決では、ＵＲが入居者に対して実施した
移転先のあっ旋や引越しなど費用の支払いについて、
「退去に伴う経済的負担等に十分に配慮した手厚い内容」と評価。
その上で、「正当事由が認められ、明け渡しを求めることができる」とした。
被告に対しては、明け渡しのほか、建物を明け渡すまでの違約金として
１カ月当たり賃料相当額の１・５倍を支払うこと、訴訟費用を負担することを命令した。
被告の上告の有無にかかわらず判決を仮に執行することも認めた。
ＵＲは判決について、「建物の耐震改修を検討するにあたって、
賃貸人のみが過分な負担を強いられる場合には、賃借人に
十分配慮することで建物明け渡しが認められるという重要な指摘がなされた」とコメント。
退去の際に入居者に渡した引越し費用などの詳細は非公表としている。

あんまりゴネると割増金獲得どころか、訴訟費用負担ですってよ。怖い怖い

むりでしょ？

自分だって思いいれのある我が家で最後を迎えたい。

年寄りの床まで取り上げるって先進国じゃないわな。

ハイ、じゃ千里ニュータウン（古くてニュースからは拾えなかった）

http://www4.ocn.ne.jp/~dfs/p-10momo.htm

もう新築物件が竣工してます。
高幡台も千里も、純粋な民間資本でない『団地』で、
URが原告（被告）だったりするのが興味深い。
商売でやってる大家ならもっともっとドライでしょうね。

賃貸なら割と追い出しは可能、５０歳過の区分所有者が多い分譲マンションでは無理っぽいね。
８割以上の合意は、皆が経済的に裏付けが無いと無理。
法は作っても実効性が無いでしょうネ。

築30年以上の老朽マンションを自家使用してる50歳以降、って全物件の何割いるんでしょう？
いわゆるヴィンテージならともかく、その年数だと貸しに出してる人も多いかと。

経済的な裏付、が中古で売った場合＋解体費＜土地売却費を指すならその通りでしょうね。
不等号が＜＜＜になる物件ならウェルカムかと。

誰もが損得勘定で住み替えや売却を考えると思わない方が良いですよ。
中年になり、再度ローン組みますかね？　いや組めますかね？　

築３０年以上のマンションは団塊の世代以上の方が多く住まわれてます、住み替えますかね？（笑
住みなれた同地域で、その売却した金額で同等の物件が買える訳も無いですしね。

物件の属性に拠るとしか言い様がないですね。
私が言ったのは、自宅として住んでる物件ばかりじゃないのでは？という意味です。
どう判断するかは区分所有者の属性次第。

自宅として住んでおられる物件が多いですよ、
何件も自宅持っておられる方は少ないのでは？
都心の投資用物件とお間違えですか。

自宅使用されてる率の高い物件以外も含めてのマンション建て替えスレですよ、ここは。
一軒も投資に出ていないマンションにお住まいで
建て替えも解体もお嫌ならそれで頑張ればよろしいんじゃないでしょうか。

＞自宅として住んでおられる物件が多いですよ、何件も自宅持っておられる方は少ないのでは？
＞何件も自宅持っておられる方は少ないのでは？
＞何件も自宅持っておられる方は少ないのでは？
＞少ないのでは？
＞少ないのでは？

これで理解できますか？

持たざる者はスズメの涙ほどの立退料で家を失うって事でいいじゃん

現行法では建替え時に、反対者にも手厚く対処しますよ。
建替え賛成区分所有者全員の負担でね。（居室の買い取り、転居費用の負担等）
賃貸ではありませんので立ち退き料ではありませんがね。

賃貸だって立ち退いてもらうには相当なお金を積まないといけない。

分譲だったら桁が違うお金が必要になりそう。

合理的な理由とやらで反対しようが建替えができるようになるわけです
その際、増床できなければ不文所有者がギャップを埋めることになります
そこから逃げ出すためには所有権放棄・積立金放棄
ここらに付け入る隙が多くありますねん

その法律では築何年から老朽と定義するんですかね？

ＲＣ造のデパートや学校なんか築８０年とかありますよね。

あれなんか老朽なの？

旧耐震が対象だから1981年以前ってことになるけど
年数は意味があるようでないんじゃない？
建材をケチらずしっかりしたもの作って、適宜必要な補修してれば
コンクリートは100年以上保つ、という専門家もいる。

但し『一般の分譲賃貸マンションはそこまで建築にも修繕にも金かけてない』。
耐震審査もデパートや学校は義務化されてるが
マンションだと努力目標だからほとんどがやってない。
審査にパスしなかったら即補強工事しなきゃならず、金がかかるが
そこまでやっても中古売却価格も賃料も上がらないから。
ならいっそ、建て替えできる条件が整うまで（今回の改正みたいに）
騙し騙し修繕で凌いで新築建てよう、がほとんどじゃないかな。

>>829
＞合理的な理由とやらで反対しようが建替えができるようになるわけです

どこの情報？　なりませんよ。

建替えを反対するのに理由はいりません、今議論してるのは
建替えでは無く、売却処分も区分所有者の８割の合意で可能な法案が出ていると言う話。
今の区分所有法では売却は全区分所有者の合意が要りますからね、緩和したいだけ、無意味ですがね。

議論中の論点くらい理解して投稿してね。

>828さん

>賃貸だって立ち退いてもらうには相当なお金を積まないといけない。

その際に、耐震性に問題あるからって理由が使える訳ですよ。
法外な立退き料を求められたとしても、正当事由に当たるから大家が勝てる。

>分譲だったら桁が違うお金が必要になりそう。

視点を変えた方がいいかと。金を払う、受け取るどちらも
該当物件の区分所有者なわけで立場に優劣はありません。
持ち続けるより建て替えか更地売却の方がいい、と考える
区分所有者が８割いれば、『反対派は従うしかない』のが予定される法改正です。
もっとも、建て替えも更地売却も割に合わないと判断する区分所有者が多ければ
話も出ないわけですから、反対派も参加に回れば得をする可能性が高い。

８割に入れば謝礼が出るけど
最後までゴネて２割になっちゃったら叩き出されるだけだよ
って煽れば
マンション暮らししてるような馬鹿な奴は慌てて８割の入ろうとする

というか、ここ建て替えを語るスレでしょ？
何が何でも反対派が書き込む意味あるんか（笑）

自分の家が意に反して壊されるとなれば、こんなもんじゃない反発はあるよ。

じゃ建て替え反対！
コンクリート朽ちるまでメンテして住みましょうスレでも作ったら如何

建て替え反対した２割未満の区分所有者には手厚い待遇待ってますよ、法律上もね。
建て替えをするには反対した方の居室の買い取り（地域の相場価格）他経費を負担する必要が有ります。
当然建て替えを議決した全区分所有者でそれを賄います。　
私は反対者が御得に思えますがね。

議決で決まったから従えとか出て行けとは絶対に言えないんですよ、勉強してね。

それって普通に持分買い取りですよね。
賛成組が持分をデベに売るより高く算出されるんですか？
経費に関しても、現状でも2/3は補助金使えるから賛成組の負担は1/3。
それ以外のお得って、桜上水の居座り組に一律払われた2500万とかのこと？

↑　賃貸の話では無いですよ、整理してから書いて下さい。

>>839
＞賛成組が持分をデベに売るより高く算出されるんですか？
何故建替え賛成者が？　どこのデベに売るんですか？

＞経費に関しても、現状でも2/3は補助金使えるから賛成組の負担は1/3。
補助金とは何のことでしょう？

なんか違う国の事ですか？

＞８３９
おたくとりあえず、区分所有法の６２条読んどきなさい。

築３０年以上は耐震的に危険でしょ。

恥ずかしくて、築３０年以上のマンションに住んでるなんて周りに言えないし。

そんな難しいことはわからんけど、昨日まで普通に住めてた家を
二束三文で売り渡す話しに承認する人はいない。

残念ながら残存価値が少ないマンションは天災で壊れるのを待つしかないと思う。

現実には建て替えなど、管理組合総会でもなかなか議決出来ないんですよ。
敷地の建蔽率容積率一杯に建てられたマンションなどでの建て替えは高くつきますよ。
余剰床も確保出来ず、解体から建築まで全て所有者負担、完成までの
一時居住用の住宅、引っ越し費用、全て自前では８割以上の合意は得難いでしょう。
増して中年以上の方の多くははローンは無理でしょうね。

建て替え費用も３０年以上前に購入した金額よりはお高くなるでしょう。
土地に余裕お有る物件ですと少しはお安くなると思いますよ。余剰居室の販売が出来ればですが。

なんで３０年なのかな？
法定耐用年数でも４７年でしょ。

実際は１００年はもつと思う。
コンクリートの寿命が３０年なら
銀座線は怖くて乗れんし、大学なんか
廃墟だらけになってしまう。

まァ～無知ですね
昭和４０～５０年代に大量に建てたマンションや団地は老朽化も激しく建て替え時期。
今現在とは建築基準自体別物なんですよ。
学校や警察署等古い建物が補強だらけなの見た事有りませんか？
古い民間の集合住宅はそれしてないの、恐いね。

今の建物も住民主導のメンテでは５０年も持ちませんよ。　学習してからレスしな。

自己責任でおながいします

無理だ。

地震で壊れて国から補助金が出ない限り。

建て替えの費用出せる余裕のある人はほとんどいない。

だから解体して更地売却でもOKにするんでしょ

地震で倒壊すると
税金であとかたづけし、整地までしてくれるのですよね。
おまけに災害見舞金も出るし。

いっそ、補強なんかせずに次の大地震を待ちましょう。

貸してて死傷者が出たら訴訟になりますけど？

建物の所有者の責任を認めた裁判例として、
阪神・淡路大震災によって建物が倒壊し、建物1階の居住者4人が死傷した事案で、
建物が本来有すべき安全性を有していなかったことにより損害が発生したとして、
建物所有者の損害賠償義務を認めた例があります（神戸地裁平成11年9月20日判決）。

死傷者＝本人だったら金出たって意味ないじゃない（笑）

なんですぐ税金にたかろうとするのかなあ

新しくても古くても阪神大震災レベルなら倒壊か使用不能になる
可能性があり得る。

古くても超高層マンションなら岩盤まで土台が入って免震だから
倒壊はしないと思う。

戸建は全滅する。

>戸建は全滅する。

跡地にマンション建てればよい。
老朽化で半壊だが、住み続けたいというかたがたは、ご勝手にということで。

>854
戸建て買える人は、お金に余裕あるから古くなったら建て替えるので大震災がきても倒壊しないでしょう。

>856
「モクミツ」って知ってる？

http://www.nikkei.com/article/DGXNZO36488810U1A111C1940M00/

京の長屋は改築しながら風情残してもらいたいもんだ

負の遺産とか
住んでる人の生活を切り捨て唾する老害の息は嗅ぎたくないねまったく

地震の多い日本で、築４０年くらいのマンションをリノベーションするなんておもしろいね。
自分には考えられない。

団地の代表の高島平団地も、ある程度建て替えしたんじゃないんですか？
あそこは土地に余裕あるから、建て替え費用も安く済むんでしょうね。

>築４０年くらいのマンションをリノベーション

共用部の配管などはどうします。
戸建てと違って自費で全部交換とはいきませんよ。

仲良くしろよ
貧乏運命共同体ども

リノベーションは、新築マンションを買えない人への悪〇商法ですね。

もちろん
選択肢がないアホウからむしり取るのは楽しくて仕方ないよ
あの「もう少しお慈悲を」的な情けない顔がたまらないねえ

建て替えスレだから、ここ。
耐震関連はスレ違いではないものの、
阿鼻叫喚連想して喜ぶ変 態はよそ行ってやれ

バトル板で何をほざきやがる。
負けを認めるなら、おとなしく消えていなくなれ。

>仲良くしろよ
>貧乏運命共同体ども


>もちろん
>選択肢がないアホウからむしり取るのは楽しくて仕方ないよ
>あの「もう少しお慈悲を」的な情けない顔がたまらないねえ

>バトル板で何をほざきやがる。
>負けを認めるなら、おとなしく消えていなくなれ。

マンション建て替えに対して、何ひとつ有益な情報を提供してない。
あんまりくだらない粘 着すると削除申請するよ

マンションは自己責任で区分所有者がなんとかする
代行交渉にや〇ざ雇うのも自由
8割の合意は形式要件
ハッハー

で？
物件持ってもないのに絡んで来ようとするの痛々しい。

ごめんなさい本当すみません
戸建てしか持ってないんです
区分所有権なんてヌルヌルしたの苦手です
とりあえず23区内に60坪×４つありますけど
バラバラでマンションには向きません
大根さんが一本当たり1㎡くらい使って育ってます
今年の鍋も固定資産税を大根に配賦したらかなり高額の鍋になりそうです

築４０年くらいのマンションを買ってリノベーションする人って永住目的なの？

人生の半分を借金返済に費やすのも乙じゃござんせんか

>872
リノベーションする人は、給料低いんですね。

もう所有しているマンション売って賃貸でいいでしょ？
建て替え問題解決。

六本木ヒルズレジデンスが家賃９３万円で出てたよ。
これぐらいで我慢しようよ。

いっそ外国のマンションでは。
One Hyde Park（ハイドパーク１番地）。リチャード・ロジャーズ卿設計。３寝室のフラットのお値段は1,500万ポンド（18億円）。昨年、ウクライナでもトップの大富豪といわれるリナ・アクメトフ氏が購入した最上階のペントハウスは１億4,000万ポンド（168億円）で、管理費だけでも年間35万ポンド（4,200万円）。占有面積１平方フィート（0.09平方メートル）のお値段は6,000ポンド（72万円）。

これなら築３０年でもなんとか建て替え出来そうな気がする。

まあ借金したことはないな
車だって現金払だし

戸建ての小金持ち自慢はよそ行ってやれ

三田綱町パークマンションはどうなの？
１９７１年築で１２０００万円で売りにでてるよ。
ニュー赤坂コーポラスは？
１９６４年築で５２８０万円。

建て直しを見込んで買っておくといいかも？

普通に売りに出てる時点で、まだ決まってないか諦めてるかどっちか。
決まったら新築するデベ以外に売れないし、決定に近づく段階で関係者が買い占めてるでしょ。
外苑ハウスあたりはほとんど売り物件を見ない。

これ建物の価値はもうないよね。

容積率とかわからないけど、建て替えできたら
ものすごい利益でそうな気がする。

これ、って外苑ハウス？
競合物件とかち合わなければ高く出来るだろうね。
末期の原宿団地は、住みもしない野球選手が買い集めてたとか。
それで還元率200％だからね。

外苑ハウスは生まれからして賃貸向で売買はほとんど出ませんね。

これは賃貸で賃料収入を得つつ建て替えを待てる優良物件だと思う。

古くてもある程度住みやすいところは一定数の満足している高齢層がいるため、
キャピタルゲインが見込めてもなかなか建て替わらない。エレベーターがない物件とかがねらい目

ていうと公団とかになっちゃうよね。滅多に売りに出ないけど
（この2013年までエレベーターつけてない訳だから）。
霞ケ丘団地、壊して何作るんだろ

エレベーター無しなんてほとんどないよ。

マンション所有して建て替え待つとして賃貸に出さないと
持ちきれないでしょ普通の人は。

自宅マンションで建て替え待つとしてもあまり古くなったら
リノベーションしてから賃貸にだして自分は新しいマンションに
住んだりするんじゃないかな？

だからあれこれやりくりしないと持ち切れない普通の人が
欲かいて迂闊に手を出すと火傷する。
成功すればキャピタルゲインも決定しなけりゃ負の遺産。
税金対策に損出して平気な人向け？

もう何もせず、国債でも買っとけばＯＫ。

どのみち地震がきて建て替えはできるから。

ん？
国債買っても建て替えキャピタルゲインは手に入らないよ。
多くのマンションで建て替えができるか、と
自分の物件が建て替わって儲かるか、は別の話。

例えば原宿団地にしても後講釈は誰でもできるんですよ。

アベノミクス前にガンホー株買い占めとけば良かったと同じです。

なのでめんどくさい人は国債でも買ってゆっくりしててと。

働いてない人が株とかに手出したら
痛い目こきますよ
外面と中身は違いますからね
特に一部上場なんて
卒業大学の名前隠したらニートとおんなじくらいの智力しかない
糞みたいな
否
糞の方がましとしか言いようもない給料泥棒（＝株主の敵）であふれてますから

去年、築古のリノベーションを考えていたので、色々探した
築40年超で、都心、エレベーター無しのあるにはあるよ。探していたエリアの一つの代官山だけでも2件見に行った

けど、実際に見ると自分で住む気はしない。
それに、価格がびっくりするほど安かったので、建て替えの話は進んでいないのが容易に推察できた
こういうのをリノベーションして10〜20年自分で住みながら持って、
状況が好転するのを待つのは自分にはできなかった

言うとおり、自分で住むよりも業者や投資家向きの物件だね

古いマンション買って賃貸や建て替え待ちをする。
株をかう。金や国債をかう。
分散投資ですよ。組み合わせて資産運用するのは普通ですよ。

根本的に投資が普通の事とは、腹が痛いほど笑えるわ！

不動産はトレードオフですから。儲けたいならリスクあるのは当たり前。
綺麗で安心、資産価値の落ちない新築が欲しいなら金出すしかない。

新築こそ買った瞬間に価値が落ちるとおもいます。

ここは新築を否定する所じゃないよ。

新築をでなくて築古を、でそ

最終的には誰もが永住するんだよね、ずっと住むなら資産価値など関係無いわ。
建て替えするのは資産価値じゃ無く、建築や解体費用だろ。

売るつもりも無いのに価値など無用だ。

>建て替えするのは資産価値じゃ無く、建築や解体費用だろ。

意味不明。だし、わかってないなー。
未婚非婚が増えてんのに所帯持ちと同じ発想で不動産買っても仕方ないじゃん。
一次取得でシニアマンション買えってか？（笑）
新築買って、自分と物件の終末期が重なるリスク負うか
まだ動ける内に建て替えしそうな築古買うリスク取るかは本人次第でそ

木造の戸建てじゃないんだから、３０年で老朽化するマンションて随分ボロいマンション。
全国でも建て替えたマンションは２００棟もないのに。大規模修繕を繰り返すのが殆ど。

住居を何回買い替えるつもりかな、このスレ【老朽化】マンションの寿命って何年よ！！【建て替え】

不動産投資の議論したいなら他のスレでやれ。

一部の物件を除くと、「マンションの寿命」は３０年経てば４０年になり、
４０年経てば５０年になり、５０年経てば６０年になって、ずるずる放置されるだろう

>全国でも建て替えたマンションは２００棟もないのに。
>大規模修繕を繰り返すのが殆ど。

それはね、日本の集合住宅の歴史はほぼ前回の五輪開催と重なる
＝つまりそこまで老朽化してないからだよ。問題の顕在化はこれから。
大規模修繕にしても、やって資産価値も賃料も上がらないのに
六回も七回も繰り返した物件ある？あったら逆に知りたい

>不動産投資の議論したいなら他のスレでやれ。

建て替え度外視して老朽リフォーム物件買う情弱だけでは
老朽マンションの売買は鈍化する一方だよ。
投資側面を見たくないなら901がこのスレ読まなければいいだけのこと。

>902

そうなるだろうね。人口減少時代、価値が維持できる立地はほんのひと握りだから。
建て替えてもニーズない、かけた費用の採算合わない物件は
騙し騙し延命を図るしかない。

今後大規模修繕もだけど建て替えも急激に増えるだろうね
実際の問題として建設作業員の確保も大変になるんだよね
つまりはコストアップ要因として見ておかなくちゃならないという事
需要の急増急減はすべてコストにはね返って来るよ

＞９０３
ほかでやれ、めざわり、スレの趣旨が違いすぎ。　

じゃスレ趣旨に合うコメントすれば？

建て替えなんて非現実的って連呼したって誰も喜ばないよ。建て替えスレね、ここ

今建て替えが進行してるのは、１容積に余裕のある古い公団、
２大通りに面した容積率が緩い物件の天空率などの緩和措置を利用、がほとんど

今後出てくる可能性があるのは、南麻布などの稀少立地の住宅地低層の立て替えだろうね
建て替えれば坪400超の高い価値になる限られた地域。だが、容積に余裕がないのが大ネック

なので、これですら実現に向けては金融スキーム含めて相当課題が山積している

東京都心限定のお話ですか？　　　地域で条件は違いますからね。
地方都市の古いマンションや団地は呆れるほど土地広いよ。
築４０年超でグランドやゲートボール場も有る団地あるくらいだからね。
マンション居室一戸の土地持ち分が５０坪とか平気であるよ、戸建て建つわな。

都心で建て替えは高額な費用掛かって当然、土地狭！　解体費建築費全負担、余剰床無理。
東京駅周辺みたいに空中権買ってまで余剰床作る？　　それもお金掛かるよね、残念。

再開発が絡むか、デベロッパーが介入しない限り、建て替えなんて決定はあり得ないでしょう。
（もしくは敷地の持ち分に、戸建ての敷地なみの価値かあるか…）

何十年後になるかはわからないが、建物がいよいよになったら、敷地を処分した費用で建物を取り壊して、余ったお金は敷地権割合で案分。
老朽化したマンションの辿る道はこれしかないと思います。

主流は住み替え、団地と広い敷地もろとも開発業者等に譲渡。
その代わりに近隣の土地に新築高層マンション建ててもらう、
区分所有者の金銭的負担は皆無、一時転居も不要、常識だよ発展途上の地方でわ。

高島平団地ももっと早く建て替え決断してたなら無料で建て替えどころか
開発業者が一戸当たり５００万の一時転居費用も負担してくれたのにさ。
高層化で増築居室の売却見込めるから可能なんだね、都心では無理だろ。

アベノミクスの容積率緩和指定エリア発表が待たれますね。
地方で集合住宅…、政令指定都市の駅前でもないと厳しいんだろうな。

無駄だね、この先人口自体減少するのに都市部だけ容積率（高さ）緩和してどうすんの。

？人口減少するから容積率増やすとしても都市部に限らないと駄目でしょ。
人が減ってる地方や郊外に巨大な箱モノだけ作ったって使い道がない。
山形の田んぼに建ってるタワマンみたいなもんで、維持費がかかるだけ金の無駄。

？？？都心の人口が増加するの？　　昼間人口だけだろ都心に人が多いのは。
住宅地では東京郊外も含め自治体自体が容積率以外に建物の高さ制限もしてるから無理。
日照権もうるさいしね、
都市部商業地域みたいに容積率５００％以上とかが緩和策で７００％になっても意味無いわ、
そんなとこに庶民が住める訳も無いしな。

多くの庶民が暮らす地域はせいぜい容積率６０％～２００％（商業地）くらいだよ。

http://www.kensetsunews.com/?p=20342

東京都中野区の囲町東地区第一種市街地再開発事業が具体化に向けて動き出した。（中略）
東地区は、都市計画道路２２１号線の拡幅整備（幅員１６―２０ｍ）に合わせた再開発を計画している。
地区内には新東京木材商業協同組合などの企業体用地と民家が混在しており、これらも含めて積極的に検討していく。　
現在の用途地域は第一種中高層住居専用地域で容積率が２００％となっていることから、用途地域を商業系に変更し、
容積率を５５０－６００％まで引き上げることも検討している。

タワー建ててもニーズない地方や郊外の話なんてしてないけど。
一棟のうち中層までオフィス、高層に住宅って今でも普通にあるよ。都内の事情をご存知ないとか？
それに別に庶民が買える（入れる）価格でなきゃいけない必然性ないんでは。お役所の名目は耐震性能向上でしょ。
地権者はボロ家が新築に化けるか大金手に出来て、デベもゼネコンも仕事が入る。みんなハッピーじゃん

じゃ、意味無いね、お疲れさん、富裕層向けにどんどん開発してやってね。

あ！　富裕層って国民の何％かな？　いや０．何％かな？　（笑　　中国は多いね～

震災後の阪神間では、火災を起こした密集市街地の整備と不足した住宅供給を目的として
大規模な容積率の緩和が行われ、戸建てのマンションへの転換が進んだ
ただ、そのせいで住宅の供給面積が倍近く増えたので地価が大幅に落ちた

意味ないと思う奴はスレ汚しだから覗かなくてOK

>そのせいで住宅の供給面積が倍近く増えたので地価が大幅に落ちた

そうならないようにエリア選定は慎重にやらないとでしょうね。木密地帯をいきなり高層化、は馬鹿げてる。

↑　
どのみちおまえが物事決める訳じゃないから、屁理屈のたまっても無意味。
そんなに必死になるなよ、庶民だろ。

そーそー、建て替えして欲しくても相手されない僻地在住の貧民が喚いても無駄（笑）

容積率６００％のマンションなんて、建物が老朽化した時点で資産価値はゼロですよ。
いくら立地がよくても、そんなに密集した住居を確保する事が前提であるなら、再開発なんかしたって絶対に採算があわない。
100年後には手の付けようがない廃墟になるのは間違いありません。

容積率６００？
天井を高めに造って
中身を黄げ２分割するしかないね

100年後には生きていないでしょうから笑

なんとかニュータウンとかのマンションいや団地は廃墟に近い。
あれを建て替えて高層化しても売れないような気がします。
どうなんでしょう？

横文字の名前付けたら＊＊ホイホイとして機能するよ

>100年後には生きていないでしょうから笑
相続放棄でもしない限り、子々孫々に受け継がれますよ。
複雑な権利関係で手の付けようない廃墟が…

諏訪二丁目は間に合った、って感じしますね。
高島平あたり続いても良さそうなものだけど。

ニュータウンに限らず戸山や広尾もこの先気になります。

いっそ中国みたいに国有化して地上権にしたらいいかもね
耕作地も放置するんだったら返納すべきだし
遺産として子供が継ぐのもやめさせたらいい
金持ちは教育に金使えるんだから
不動産まで相続させる必要ないだろ

いまでも使用権ですよ。

本当に自分のものなら税金などという賃貸料が必要なはずがない。

928は物権と債権の話をしたいんじゃないかと勘繰ってみる

最初から３０年建て替えを前提としてマンションを販売してはどうだろうか？

建替積み立て金を毎月５万円づつ徴収する。
５万円×３６０ヶ月で１８００万円になる。

土地はあるんだしなんとか自力で建て替えできると思う。
最初から建て替え前提の販売だし。

自分達がすんで子供達も新しいマンションに住める。

これを定期解体付きマンションと命名したい。

必ず新築に建て替えれるマンションなんだから
価値は下がらない。

３０年で取り壊しも惜しい気はするが、購入者の質も下がらず
スラムにもならない。

定借の不人気を思えばよほど安くないと売れない。
所有権物件を買える層は買わない。最初から購入者の質が低い。
新築と同じデベやゼネコンが30年後建て替えを確約しないと
区分所有者が業者選定から始める話になりかねない。
業者はそんな長期契約するくらいならオール賃貸にするんでは

戸建てを買えばいいでしょ。

３０年建て替えを前提として、
建替積み立て金を毎月５万円、５万円×３６０ヶ月で１８００万円になる。

土地はあるんだし、軽々と自力で建て替えできると思う。

定借とは明らかに違う。

定借の借の部分が人気を落としていると思うんです。

それにこの方式なら将来的に容積率緩和なら増床分販売も可能。

確かに戸建は理想だけど限られた予算でマンションなみの立地に購入は不可能。

マンションのスケールメリットが活きると思う。

言葉の言い換えとしか聞こえないな。
しかも大抵の定借が50年〜のところ30年『しか住めない』んじゃ
ますます資産価値を見出し難いし、銀行の担保評価も低いっしょ。

それに仮に実現したとして、その物件が解体する頃は
今以上に容積率緩和が必要なくなる世の中ですよ。人口が減るんだから。
これから緩和しようとする物件は耐震性に問題あり、って大義名分があるが
新耐震基準で、しかも30年で壊すと決めてるものに容積率ボーナス…ないない。

自分のマンションは管理組合がしっかりしてて、
解体するかどうかは決まっていないけど修積金で60年目の解体費用を積んでる。
やっぱり修積金は相当高いし、そのせいで、周辺相場よりも取引価格が相当安い。
修積金高いと普通は修繕が上手くいってないと考えるし、ほとんどの人はそれ以上調べない。

古いマンションのうち、商業地域にあるものは、結局オフィス化・店舗化していくと思います
水回り、火の元の維持費用が全然違うので。渋谷区や中央区にたくさんあります

うちのこと言われてるのかと思った笑
渋谷区の商業地域マンションだけどほぼ投資物件化してて
たぶん七〜八割がオフィス。建て替え計画進行中

>939
60年目の解体費用を積んでるってすごいです。
うちは積み立て方式を段階的値上げから均等積み立てにかえて、
３０年間は値上げなし。
それは良いのですが、総会で３０年後はどうするの？という質問があったにも
かかわらず、理事長からは答えなし。
質問者も出席者も、まずいこと聞いたかな？という雰囲気でした。

どうも、皆さん、３０年後なんて知ったことじゃねえと考えているようで。。。。

べつに５０年でもいいけど大規模修繕費がかかり、かえってもったいない気がします。

それなら最初から期間限定の建て替えで大規模修繕費分を建て替えに廻すのもいいかと。

ただこの方式の欠点は常に毎月お金が支払える能力のある人しか買えないことですね。

賃貸に近い感じになります。

>>942
確かにそれもあるんですが、最後の大機募修繕時に話し合う形になると思うので、
最後の修繕費は場合によっては建て替え費用に積みかえることができます
といっても戸あたり80万ぐらいでしょうが

それよりもリスクがあるんです。デフレ時代に立てられた計画なので、
仮に今後も消費税率が10%～と上がり、インフレ率2%が続くことを想定すると、
このまま現金を積むだけだと修積金が目減りしてまずいです
もちろん、これは他のマンションにも言えることですが、
せっかく積んでも解体できないかも知れないんじゃ話にならない

なので、何らかの見直しが行われると思います
みなさんお堅いので変な運用には手を出さないとは思いますが

コンクリートは打設時にセメント・水・骨材をしっかり混合させ、アルカリ性から中性化の進行が遅ければ遅いほど、内部の鉄筋の腐食も進まない。

昔の建築・構造物はこれがしっかりしていたため、以外と寿命が長いようだ。

その一つに海岸のシーサイドを走る橋梁の鉄道構造物が、塩害にビクともせず100年近く耐用年数をもっているものがある。
ただ、一般建築は土木構造物と違いそこまで設計も施工もワンランク落ちるためか、それと同等には及ばないようだ。

古くなってきて、ぼちぼち売りに出す人が出ているマンションがある場合にそれを一般の不動産業者に売るのではなく管理組合で買い取り賃貸に出すんです。
もちろん買い取り費用は管理費から出します。
そうすることで全所有者の持分が結果的に増える事になり賃貸収入で建て替え費用も貯められるんではないでしょうか？
株でいう自社株買いのような感じです。

そんなゆとりは管理費会計にない。
管理組合「安くしろ～」
管理会社「今でギリギリです。殺生な」

これが現実

大抵ノーギャラでほぼボランティアみたいな管理組合に、
そこまで行動力（と暇と意欲）のある役員はまずいませんね。

第一、借り手のつかない空室リスクや追い出しの手間暇も出てくるわけで
発案段階で誰が責任持つんだって話になるのがオチかと。
建て替え決定秒読みなら別ですが。その場合でも他組合員
＝他オーナーを出し抜いて個人で得しよう、って買占めに走る奴が出るのが現実。

とりあえず有志だけ集まって新たな組合を作って買い取り賃貸を初めていっても良いと思うよ。

権利者を減らしていかないと話しがまとまっていかないでしょ。

始めていっても良いとは思いますよ。問題は資金と期間。
私のマンションでは十数戸買い占めた組合理事がいます。
建て替え話が足踏みしてて泣いてますけど。

発想としては投資用に賃貸一棟買いに近いのかな？または段階的に持分増やしてく感じ。
建て替え秒読みになったら参画デベが買い占めに走るとかも聞きますね。
何れにせよゴールが見えてて資金がないと話にならない。

そういった話しもまとまらず、らちがあかない所有者ばかりのマンションなら
もう自分が売却して他へ引っ越そう。

たぶん建て替えは無理だわ。

夢を追いかけるならたやすく投げちゃ駄目さ笑

賃貸に出すと本当の価値がわかりますね。
現状で賃貸で借り手がつかないマンションなら建て替えに向かないマンションかもしれないです。
いずれにしてもなにもせずにいても、ディベロッパーが向こうから来てくれて良い条件で建て替えてくれるなんて
夢みてても婚期を逃した女性のように価値が下がっていくだけだと思う。

たまに出る物件の多くが同じマンション内の住民同士で成約するようなケースもわりとある
例えば息子一家を呼ぶとか、２部屋目を買って賃貸に出してる人もいる。

そういうケースではわざわざ管理組合が動くまでもなく、オーナー数は減っていく
もっとも、オーナー数が減る＝建替えに有利とは限らないけどね

永住志向だったらむしろマイナスでしょ。
『住み慣れた我が家を壊すなんて』の無限ループ。
広尾ガーデンヒルズとかその域

永住っていっても実際には物理的限界があるでしょ。

東京駅や安田講堂みたいにお金かけて直すなら永住できると思うけど。

大金かけて修繕で住み継ぐ価値あるマンションは極々一握り。
都内限定でも十軒もないんじゃないですか？

そして死ぬ時期は一緒じゃないですから。
千里NTの建て替えでも、体に管通しながらここで死なせてくれ、というのありましたよ。
建物の、より自分のＸデイの方がよっぽど重要なのが後期高齢者。

自分の寿命近くなってからのマンション建て直し。
厳しいものがありますね。
６０歳ぐらいで新築のマンションに移り住んでちょうど良いぐらいになるんでしょうか？
戸建を３０歳で買って６０歳で建て直す。よくあるモデルケースですが地方都市でない都内の
普通のサラリーマンには通勤地獄がもれなくついてくるのでこれもどうかと。

満額回答はあり得ないんじゃないですか？
通勤地獄もなく子育て環境良好で自分の都合でスケジューリング可能な戸建て＝高い。
建て替え（EXITでキャピタルゲイン狙い）なら、この先に容積率緩和の見込めそうな
商業地域のボロマンション買う方が成功に近づく。
但し震災不安や建て替えまでの面倒は覚悟しなくちゃならない。

築50年越えの外苑コーポ(1962)とか代官山コーポラス(1957)とか、
実際に一度見てみるといいと思う

いやいや
更に数十年先の、躯体が限界を迎える頃のお話ですよ。
しかも、話題のスポットや都心の一等地などではなく、どこにでもあるようなごく一般的な分譲マンション。

その時の管理組合（廃墟と化した分譲マンションの相続人達）はどのような決定をするのでしょうか？
みんなでお金を出し合って、マンションを一棟建て直す…
なんて事は絶対に不可能でしょう。
処分したくても売れない、借り手もつかない、所有権も放棄できない、住んでもいないのに固定資産税と都市計画税だけは毎年徴収される。

私は「二束三文でもいいから、売れるうちに売っておきなさい。」と遺言を残してからあの世に行く事にします…

>その時の管理組合（廃墟と化した分譲マンションの相続人達）はどのような決定をするのでしょうか？

そのマンション以外に、これといった資産がなければ

★★★　相続放棄　★★★

その後の管理組合は
地獄だぜ

いつか家電リサイクル法みたいに法整備されるね。

マンションのチラシに永住仕様とか買いて管理費も最低しか徴収せずって商売はまずい。

>話題のスポットや都心の一等地などではなく、
>どこにでもあるようなごく一般的な分譲マンション。

そんなマンション買ったのがいけないとしか言い様がないな。
そもそもマンション作り過ぎ。
地方や郊外、そして解体費膨大なタワマン建設を
無策で許した国や自治体の罪は重い。
これから買う人は決してそんなの買っちゃ駄目

中国人がなんとかするだろ

利用価値ないもんは何国人だろうとスルーだよ。
にわか成金はボロに見向きもしないし
代々金持ち華僑の鑑定眼を見くびってはいけない

どうせ庶民は都心にマンションなど買えませんから、半端な皆は損する運命。
金持ちはどこまで行っても得しますね。

庶民の皆さん、早く頑張って郊外の一戸建て買えるようになってね。
都心のウン億円のマンションは、おたくらじゃ～　無理だからね。
身の程知りなさい。

億以下で買える湾岸物件はよしときな、今からしばらくは価格が割高なだけ、
オリンピック終わったら二束三文、庶民ばかりが買うマンション、後解るよね。

ここ郊外に戸建てなら都心に築古マンション買いましょうってスレでは

都心の築古買う？？？　ここ【老朽化】マンションの寿命って何年よ！！【建て替え】だよ。

都心も郊外もマンション団地あるからな。　　

湾岸地域は都心とは言えないだろ、庶民が無理して見栄張る地域かな。　　

都心のマンションは限られた富裕層しか購入維持はできないだろ、普通の会社員ではな？？

民間の建物は建築から６０年を超えて使用してはならない。とか法律で決めてもらえると
土地建物の有効利用がもっと進みそうですけどね。
マンションもリストラしないと社会が停滞する。

築古なら普通の会社員でも都心に買えますよ。
五輪終了と同時にバブル崩壊の湾岸しかも新築なんて間違っても買っちゃ駄目です。

>都心も郊外もマンション団地あるからな。

しかし郊外マンション建て替えの途は険しい。
都心に比べて需要の点で。

築３０年のマンション倒壊、死者４２人

http://www.yomiuri.co.jp/world/news/20130928-OYT1T00695.htm?from=ylist

それは海外でしょ。
日本なら３０年で倒壊は地震以外ではないのでは？

よっぽど田舎に住んでるんですかね、住宅は住宅地で盛んに売買されるのよ。　建て替えもね。

都心で誰が買うの？　お金持ちだけだよね、億以上だしね家族で住める住居は。

まさか都心の狭～いマンションの事かな？

阪神淡路大震災でも、半壊はあっても倒壊はなかった。
建物の下敷きになるのと傾いで住めなくなるを混同しちゃいけない
（建付悪くて扉が開かず焼死とか一酸化炭素中毒死、なら考えられるが）。

>974

都心に縁がないのは分かるけどちょっとズレてる気が。
誰もが平均以下の収入で大家族なわけでなし。
地方郊外の廉価版ファミリーマンションの展望が見えないって
百万遍言ってたって、打開策がないんじゃ無駄にスレ消費するだけ。

インドと日本を同列に語られましても笑
日本の土木•建築技術を過小評価し過ぎです。
大災害レベルでもない地震で三階が二階になるような国の技術と一緒にしないでください。

郊外の廉価ファミリーマンション買った人勝ち組。
その分貯金が貯まってるはずですから。
また廉価ファミリーマンションを新たに買えばいいんです。
建て替えできたことと結果的に同じ。

そんな詭弁を建て替えスレで語られましても。貯金ない人どうすんの

貯金がない人は頭を使うしかないです。
前レスの賃貸経営などしてお金を捻出してください。

やはり、安物買いの銭失いですか、普通に土地買って家を建てたら良い事。
建て替えも好きにしたら良い事。

そんな単純な事が出来ないのが団体の意思尊重の集合住宅（マンション）残念だね。
裕福さんも貧乏さんも同じ屋根の下、意思など合う訳ないわな。

使えるお金に制限がないなら戸建が理想。
しかし大多数の人は希望の場所には戸建は買えない。
お金に余裕がある人には家の悩みなどないので対象外。

築110年くらいの中古戸建なら予算内におさまるのでは？

それなら資産性がある程度保たれてるのであれば、子供が家を出たら、色々と選択肢もある。

↑
しまった！
たいへんだ！
一文字多くを打ち過ぎてしまった！！

築10年ねw

↑戸建てvsマンションスレにでも行ってください。完全にスレ違い。

>地方郊外の廉価版ファミリーマンションの展望が見えないって
>百万遍言ってたって、打開策がないんじゃ無駄にスレ消費するだけ。
都心の一等地にそびえたつタワーマンションなんてもっと悲惨ですよ。
建物が老朽化して住めなくなったら、残る資産は敷地権だけ。
そんなの、車１台分の駐車スペース程度でしかないのに、数千万円を負担して建て替えなんて、絶対にありえません。
それを数百人で共有してるなんて…

地方の郊外でも、敷地にゆとりがあって、権利関係がシンプルな方が救いがあります。

都心タワーマンション買う人はお金に余裕のある人が多いと思うので例外でよいかと。
たぶん建て替えとか考えて購入などしてない。

数千万円が大金と考えている時点で
都心タワーマンション買う人とは、別の階級と思われます

タワーマンションの賃貸の家賃って月１００万円ぐらいする。

月１０万円のローン返済でいっぱいいっぱいの庶民とは別世界のマンション。

人気のないエリアの容積率余裕ない築４０過ぎマンションをどうやったら区分所有者の負担少なく建て替えができるか？
はバフル入社組の実力がない４０過ぎの社員をどうやったら戦力として使えるか？ぐらい難しい。

人気のないエリア →　少子高齢化都市集中で、これから、ますます人気がなくなる。
容積率余裕ない　→　人気のないエリアで緩和しても無意味です。
築４０過ぎ　→　中高年のおやじ同様、あちこちボロボロ、健康診断では指摘事項満載

もう、どうもならん。
こうなりゃやけくそと太平洋戦争を始めた先人の気持ちがなんとなく理解できます。

をいをい。飛躍しすぎ。

無人の時を狙って物件に放火

住民同士で口裏合わせて、不審火にしちゃうわけね。

将来の課題、選択肢のひとつにしておきますか。

預金を完全に引き出させてから北の口座封鎖する中国銀行のようなもん。
家財道具完全撤去後なら粗大ゴミの処理費用や解体費用も軽減できて一石二鳥（黒。）

事件性疑われないよう一人残して保険金かけとけばガッポガッポで一石三鳥（真っ黒）

捕まったらマンションごと刑務所にしたら楽ちん（提案）

いっそ老朽刑務所を放火すれば建て替えもできて凶悪犯も一掃可能。
で跡地にマンション建てる（笑）
刑場跡近くもマンション建ってるし、空襲の遺体置き場もオール億で即完してるし。妙案〜

皆さんそうゆう団地に住んでおられるんですね、よく知ってみえる。

まぁー　放火までしてですか、そのオンボロ団地必死で建て替えしてみなさいな。　ふふっ

あら、1000？