築30年以上のマンションに住む人。老朽マンションの行く末やいかに！
どうすればうまく建て替えできるのか。
今まさに建て替え問題の渦中の人、もうすぐなる人。
新築買ったあなただって、いつかはあなたもこの問題に直面しなければなりません。
年金だけを心配していてはいけません。マンション建て替え問題こそ我々にとって人生の大問題。
さあ、議論しよう！！
[スレ作成日時]2005-03-01 08:26:00
マンションの平均寿命って、３５～３８年程度ですよね。
高層ビル並みの設計施工と管理がされていれば、寿命は１００年
１０年毎の修繕で消極的な管理で３０年。
これでも戸建よりはずっと長生きですね。
都内はいっぱいあるでしょ。
homesとかで興味ある地域のマンション選んで築年数順でソートかければ簡単。
物件概要見ながらgoogleの航空写真で所在地照会してくとここは早晩スラムだな、とか建て替えするかも、とか想像が膨らむ。
都心一等地でマンション建替え需要増加 震災、法改正などが後押し
東日本大震災を機に都心の一等地にある老朽化マンションの建て替え需要が急増している。
震災前までは住民などの地権者と不動産会社との調整が難航する例が多かったが、
最近は住民側から耐震性の高いマンションを求める声が相次いでいる。
政府も建て替えを支援する方向での法改正を検討しており、各社は取り組みを強化している。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120307-00000609-san-bus_all
老朽化して、建替え目的・投機的な区分所有権者（もちろん居住しない）ばかりになったら、数少ない居住している区分所有権者がこっそり共謀して総会を開き
・水道料金無料化（管理費に組み入れ）
・駐車場料金の超低額化＆居住者のみに貸し出し＆居住者のみ又貸しOK
・管理組合役員手当の創設（居住者のみ役員になれる規約改正＆居住者は全員役員になる）
・修繕積立金の大幅増額（管理組合役員手当で、居住者は負担ゼロ！）
見たいな手を打って、住んでない区分所有権者からガッポリ搾取する・・・
っていう妄想をしてみた。
これって無理？
・水道料金無料化（管理費に組み入れ）
その分、管理費値上げしなくていいならやれるかもね。
値上げしなきゃならないなら、その分家賃が上がって貸しにくくなる
賃貸に出してる所有者からは正当な理由を求められる（≒反発を食らう）。
・駐車場料金の超低額化＆居住者のみに貸し出し＆居住者のみ又貸しOK
よほど駐車場が足りない地区でないと埋まらないから既に低額化してるでしょ、現実的には。
空きも出ず最大限金額取れる価格に料金設定するよね普通。
しかも修繕積立金とかに充当してるとなったらその分、積立金が減る。
『居住者のみ又貸しOK（その際の価格は自由に設定可とか）』がミソなんだろうけど
これも「その代わり居住者が駐車場の維持費etc.を払うのか」
「減った積立金はどこから充当するんだ」と突き上げを食らいそう。
・管理組合役員手当の創設（居住者のみ役員になれる規約改正＆居住者は全員役員になる）
役員手当出すところは普通にあるよね。（）の居住者のみって縛りがどこまで許されるか。理由は後述。
・修繕積立金の大幅増額（管理組合役員手当で、居住者は負担ゼロ！）
非居住オーナーにしたら大幅増額しないで老朽化を受け入れようって話になりそうな。
管理費値上げと一緒で、投資に回してるオーナーには貸しにくくなるばかりで旨味なし。
本人も荒唐無稽と気づいてるから妄想、なんだろうけど
大抵の老朽物件は「自分で住んでるオーナーの方が少ない」状態になるって現実を忘れてない？
居住者＜非居住者って構図になると、総会も多数決で非居住者よりの意見に傾きがちだし
物件の維持管理に関する発想自体も同じ傾向が強くなる。
挙がってるアイディアは基本、総会決議マターばかりに思えるから「こっそり共謀」して
当年はやり過ごせても次年度、総会で非居住者オーナーが紛糾して元に戻るって話のような。
本人も投資物件を自家使用してるけど、住んでない老齢老練オーナーはそんなに甘くないよ。
むしろ住んでない分、冷徹なまでに厳しくコストを見る。住んでるオーナーだけ得する話なんて許すわけない。
と反論に終始したけど、居住オーナーが大多数の物件だったらできない話ではないかもね。
現実的にはそういう老朽物件の方が少ない（≒いわゆるヴィンテージ）し
そっちの希望が通っても、今度は別の負担が出てきそうだが。
＞６５７
＞当年はやり過ごせても次年度、総会で非居住者オーナーが紛糾して元に戻るって話
非居住オーナーに、横のつながりがあって連絡が取り合えたら次年度の総会でひっくり返せるかもだけど、そんな手間を掛けたくない投資家ばかりだろうから、さっさと売っぱらうだけじゃないでしょうか？投資家さんどうしのババ抜きですネｗ
投資目的の非居住オーナーがわざわざ年に１回の総会に４分の３も集まるなんて想像つかんｗ
総会の招集に必要な名簿も管理組合が自主管理してたら良いわけだし。
真面目に居住してる区分所有権者にとって、投資目的の非居住オーナーって迷惑以外の何者でもない。せめて、修繕積立金と管理費で貢献して欲しいもんだ。
>非居住オーナーに、横のつながりがあって連絡が取り合えたら次年度の総会でひっくり返せるかもだけど、
>そんな手間を掛けたくない投資家ばかりだろうから、さっさと売っぱらうだけじゃないでしょうか？投資家さんどうしのババ抜きですネｗ
数年しか保有しないのにわざわざ老朽物件買うオーナーが何人いる？中長期で持ってるうちに横のつながりも出てくるよ。
居住非居住に関わらず、手間暇かけたくない奴はそもそも老朽物件買うのに向いてない。
そして手間を惜しむ投資家ばかりだったら、水道代の管理費編入だの大規模修繕費値上げに賛成するわけないよ。
変更が出た分を自分で被るんでなければ、店子に負わせる手間が増えるから。
駐車場が居住オーナーにしか使えないなんて猛反対するだろうね。
>投資目的の非居住オーナーがわざわざ年に１回の総会に４分の３も集まるなんて想像つかんｗ
>総会の招集に必要な名簿も管理組合が自主管理してたら良いわけだし。
物件の特性に拠るとしか言い様がないね。
月々の賃料さえ入ってくりゃ手間暇最小限にしたいオーナーばかりならそうだが、
そういう物件は資産価値賃料とも低下は免れない。誰も大事にしないから。そんな物件わざわざ買うメリットないだろ？
うちとこは総会のたびに長野だの関西からでばってくるよ。
船頭が多くて面倒だが、うるさいオーナーがいてこそ資産価値も保たれるから痛し痒しだね。
>真面目に居住してる区分所有権者にとって、投資目的の非居住オーナーって迷惑以外の何者でもない。
>せめて、修繕積立金と管理費で貢献して欲しいもんだ。
だから築数十年も経てば『真面目に居住してる区分所有権者』自体がいなくなるんだって。
世代交代もあるし、震災リスクのご時世なら趣あるヴィンテージ＜免震新築、だろ？
一部、安さに惹かれて再建築不可買っちゃう情弱はいるかもしれないが
新規オーナーの大部分は投資用か建て替え見込んでる奴ばかりで自分じゃ住まない。消去法で残るのは独居老人だけ。
理屈と実勢は違うってところだね。
＞駐車場が居住オーナーにしか使えないなんて猛反対するだろうね。
そりゃ反対するだろうけど、総会議案を穴が開くくらい読み込んでいる「非居住オーナー」が、４分の１もいるかな？
いなければ「居住オーナー」の勝ち。委任状争奪戦は、理事長しか委任状を預かれない規約にしておけばおＫ。
＞うちとこは総会のたびに長野だの関西からでばってくるよ。
でも、４分の３の出席は無理っしょ？４分の１だってしんどいと思う。
逆に管理組合側は委任状で４分の１を集めるのは容易。
管理規約に、理事は居住者と定めてる管理組合は多いから、総会の運営を非居住オーナーが乗っ取るのも困難。
一旦決まった「非居住オーナーへの差別的な負担の規約」をひっくり返すことはかなり難しいと思う。
＞船頭が多くて面倒だが、うるさいオーナーがいてこそ資産価値も保たれるから痛し痒し
でもそのうるさい非居住オーナーは、理事会にも定期清掃にも町内会・親睦会にも参加しないんでしょ？
どこが資産価値に貢献してるんだか。
＞新規オーナーの大部分は投資用か建て替え見込んでる奴ばかりで自分じゃ住まない。消去法で残るのは独居老人だけ。
そうそう。そういう独居老人を一つにまとめる世話好きで交渉能力にたけた居住オーナーが理事長をして、建て替え利潤目的の投資家（笑）から、ガッツリ搾取するっていうこと。
で、嫌気が刺して超格安で手放してくれたら管理組合が買い取って賃貸に回す。管理組合の理事グループはいつの間にか、そのマンションの大家集団に（妄想爆発ｗ）
まぁ、管理組合ってのはいざとなったら、そういう事ができるぐらい強い権限を持ってるんじゃないかなぁってことが言いたかったんだけなんだけどネ。
試しに買ってみれば？
地上げ目的で買占めしてる業者が区分の大部分押さえてる物件にコバンザメで張りつくのでもなければ
そんなにうまい話はないと気づくと思う…と思ったら入居済みか。
>でもそのうるさい非居住オーナーは、理事会にも定期清掃にも町内会・親睦会にも参加しないんでしょ？
>どこが資産価値に貢献してるんだか。
そんな社会貢献の発想ある非居住オーナーがいたら会ってみたいもんだね（笑）。
投資に見合った対価を求める、そのために口は出すが実働するのも金出すのも嫌、って奴ばかりが現実でしょう。
>>662
建替え議決では７２％が賛成でした。建替えする場合は８０％以上が賛成しないと無理です。
反対者の説得には時間が掛ると思われます。
ただ、コープオリンピアは、容積に余裕があります。
還元率は85％位と、業界紙に記載されていました。
同じ床面積の住居を取得する場合は、１５％位の資金が必要だと思います。
防水補修工事をしていれば100年は余裕でもちます。
耐久年数≠市場価値。
最近、最後の同潤会（上野下）が建て替え決まったが
修繕するだけ建て替えしないと決まってる築50年なんて
買うのは貧困層だけだろう。結果、一層金かけなくなり
スラム→廃墟が目に見えている。
たとえば、一種低層住専で６－８階建て，築４０年ぐらいのマンションが
平気でそれなりの値段で取引されてるけど、買ってる人はどういう考えなのかな？
あと数年もすれば建て替えの問題が起こり，建て替え不能となるのに、不思議だね。
全国のあちこちで既存不適格建築物件の建て替え不能問題が、社会問題になると思うがね。
一種低層住専て大体駅前にはないですからね。
良好な住環境≒高さ規制がネックになって
余剰床作れないから、法規制が変わらない限り建て替え不可。
規制緩和なら駅に近い商業地の方からやるだろうし。
よほど立地が良ければ、解体費用込みでもペイする価格で
買い叩いて既存物件と似たような建蔽率容積率の物件を
建てようと考える輩が出なくもないかも知れないけど、
それとて地震で半全壊でもしない限りは相当気の長い話
（そもそも地盤いいとこに頑丈な建物だと、地震でも影響なかったりするし）
既存物件と似たような（同じ）建蔽率容積率の物を建てれないから問題なんですよ。
つまり。既に建蔽率容積率が相当オーバーしてしまってる（だから既存不適格）
判り易く言うと、現在１００平米の部屋が３０平米の部屋位にしか容積率の関係で
建て替えれないという事ですよ。（戸数が同じとして）
マンションってそういう意味ではすごい怖いよね。
いらなくなった時に売れないで、管理費、修繕積立金等の支払いだけが残る。。。
中古市場見ると、築30年超の数百万のマンションが多く掲載されているよね。
今でさえこの状況なのに、この先10年後、20年後どうなるんだろう。。。
戸建て建てる代わりにアパマン建てて
戸数を稼いだのが高度成長期だったとしたら
逆パターンも出るかもしれませんね。
捨て値で買い占めて戸建てなり小規模集合住宅を建てる、という。
よほど魅力的な立地でなければ無理でしょうけど。
そうでない大半は、手を入れず放置でゴーストマンション化。
最近、こちらでマンション建て替え問題の話題が全くないのですが、管理組合総会で住人同士で揉めて議論がストップしているとか建物が老朽化していても議論すらしないとか何か訳あるんでしょうか？建て替え進行中などいろんな情報が欲しいです。
>管理組合総会で住人同士で揉めて議論がストップしている
立地に自信があれば還元率や金額など条件面で折り合わず数年中断、はままある。
>建物が老朽化していても議論すらしない
建て替えしても余剰床が出来ない（費用持ち出しばかり）・余剰床が売れそうになければ話すだけ無駄。
進行中は外部に漏らせない、それが建て替えでは？
マンション寿命に関して、素朴な疑問があります。
（建替の話のため、購入時は終のすみかとしての入手を前提としています）
【具体的内容】
現在も分譲、賃貸マンションがどんどん建設されており、30～50年程度?後は、人口減等も相まって、確実に
需要 ≪ 中古を含めた供給
となっています。
その時期に、自分や継いだ子供が何らかの理由で住めなくなった時（手放そうとした時）、資産価値低下等のために、以下が想定されます。
・貸す場合、管理費＋修繕費＋固定資産税を上回れない。
・売る場合、古い上に、増加した修繕費の負担を嫌う等で、買い手が見つからない。
この場合、購入者が死んでも次世代以降への「負債」となります。
（マンションのみ相続放棄することはできないと聞いてます）
一方、耐用年数増や、マンションあたりの戸数増による解体合意形成難等のために、建替には今以上に移行しづらいと考えています。
その場合、建築から50～80年程度?後の解体まで、住まなくなってから20～50年?程度の期間、修繕費等を無駄に払い続けなければなりません。
さらに、このような状況下では修繕費等の滞納者も当然、増えると考えられます。
（最悪は、逃げた者勝ち?）
都心の一等地等の特殊なケースを除き、一般論として考えると、将来のマンション超過は明白にもかかわらず、寿命の問題が大きく取り上げられないことを、正直、不思議に思っております。
マンション解体に関するこの疑問の前提や、マンションの将来像等に関して、どう考えていますか？
老後スレの人？
ご想像通り、
>都心の一等地等の特殊なケースを除き、
>一般論として考えると、将来のマンション超過は
>明白にもかかわらず、寿命の問題が大きく取り上げられない
状況はそう簡単に変化しないと思いますよ。
させようとしたら法改正必須だし
デベに新築過剰供給やめろという話になる。
そんな話ができる政治家や役人いないでしょ。
耐震性不足は「正当事由」／ＵＲ高幡台団地訴訟で判決
耐震性を満たさない賃貸住宅の立ち退きをめぐり、建物を所有する都市再生機構（ＵＲ）が入居者を訴えていた裁判で、
東京地裁は3月28日、ＵＲが主張する正当事由を認め、賃借人に退去を求める判決を言い渡した。
耐震性を理由とする建物明け渡し訴訟で貸主側が勝訴するのは初めて。
同様の問題を抱える賃貸住宅や賃貸ビルは多く、今回の判決は先駆的事例として注目を集めそうだ。
訴訟の舞台となったのは、ＵＲが所有する高幡台団地73号棟（東京都日野市）。
鉄筋コンクリート11階建て・250戸の同物件は築30年以上が経過しており、現行の耐震基準を大きく下回っていた。
ＵＲは当初、耐震改修による再生を検討したが、費用負担が大きいこと、改修しても機能性が損なわれることなどから2008年に解体を決定。
200人超の賃借人に対し移転の協力を求める中で、移転を拒否した7世帯を被告として11年に東京地裁に提訴した。
裁判では、耐震性不足が借地借家法に定める正当事由にあたるかが争点となっていた。
家主が賃借人に退去を求める際に必要な正当事由に明確な定義はない。
過去には建物の老朽化や賃料の滞納などで認められてきたが、耐震性を理由とする判例はこれまでになかった。
東京地裁が3月28日に下した判決では、ＵＲが入居者に対して実施した移転先のあっ旋や引越しなど費用の支払いについて、
「退去に伴う経済的負担等に十分に配慮した手厚い内容」と評価。
その上で、「正当事由が認められ、明け渡しを求めることができる」とした。
被告に対しては、明け渡しのほか、建物を明け渡すまでの違約金として1カ月当たり賃料相当額の1・5倍を支払うこと、
訴訟費用を負担することを命令した。被告の上告の有無にかかわらず判決を仮に執行することも認めた。
ＵＲは判決について、「建物の耐震改修を検討するにあたって、賃貸人のみが過分な負担を強いられる場合には、
賃借人に十分配慮することで建物明け渡しが認められるという重要な指摘がなされた」とコメント。
退去の際に入居者に渡した引越し費用などの詳細は非公表としている。（情報提供：週刊住宅新聞社）
長期賃借人対応で頭が痛い大家にとっては朗報？かも
わかってないなー。分譲マンションも築年数経つごとに賃貸物件化してくのに。
10年ごとに買い替えしない入居者はよっぽど物件が気に入ってる（ガーデンヒルズ的）か移る金がないかどっちかだろ。
売りに出すのでなければ貸しに出される。１棟買い＆貸しされてる投資物件とは別種のハードルがある。
店子対策が他人事じゃないのは、要建て替え年数になればどちらも似たようなもん。
創生期に建てられた公団とかでなければ、立地の優位性は分譲物件にあるのは言わずもがな。
あまちゃん、都市部も含めマンションは供給過剰だろな、近い将来建替え出来ずにスラムが多数。
貸すも売るも、需要が有っての事、近い将来に団塊世代が大量に逝くでしょうに。
人口減っても、まだまだデべは金儲けのためマンション建て続けるわ。
また容積率イッパイで建ってるマンションの建て替えは、金持ち住人ばかり揃って無いと無理だな。
いずれにせよ多くのマンションは建替えどころか近々にはスラム化するよ。
>容積率イッパイで建ってるマンション
オーナー住人が金持ち揃いって設定が非現実的。一種低層地域の低中層物件とかは
建て替えしても余剰床が出来ないから損切りできる金持ちから抜けてく。
中古で買った組に建て替え資金全額自己負担する甲斐性ないから
騙し騙し修繕でしのいでくしかない。結局ダンピング必至。
大きな地震一つでおしまいですよ、建替えどころか復旧修繕も出来ないでしょう。
管理費積立金等無視で退去する住人も多数出てスラム化は確実、阪神淡路大震災の再来だね。
戸建てなら自分の意思でどうにでも出来るが、マンションみたいな団体様はどうにもならんね。
東京都練馬区大泉学園町２-2297-1他 |
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5798万円～7498万円 |
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2LDK+S（納戸）～3LDK |
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55.04m2～72.33m2 |
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総戸数 42戸 |
東京都江戸川区南小岩７丁目 |
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5600万円台・8200万円台（予定） |
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2LDK・2LDK+S（納戸） |
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45.12m2～74.98m2 |
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総戸数 45戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
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4900万円台～7100万円台（予定） |
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3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
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総戸数 78戸 |
東京都江戸川区中葛西４-16-1 |
|
6990万円～8390万円 |
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1LDK+S（納戸）～3LDK |
|
56.35m2～70.62m2 |
|
総戸数 48戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
|
4600万円台～7700万円台（予定） |
|
1LDK+2S（納戸）～4LDK |
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62.72m2～82.02m2 |
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総戸数 155戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
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9290万円～1億5990万円※権利金含む |
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2LDK～4LDK |
|
57.4m2～82.67m2 |
|
総戸数 522戸 |
