築30年以上のマンションに住む人。老朽マンションの行く末やいかに！
どうすればうまく建て替えできるのか。
今まさに建て替え問題の渦中の人、もうすぐなる人。
新築買ったあなただって、いつかはあなたもこの問題に直面しなければなりません。
年金だけを心配していてはいけません。マンション建て替え問題こそ我々にとって人生の大問題。
さあ、議論しよう！！
[スレ作成日時]2005-03-01 08:26:00
＞５９９ さんへ
敷地を処分するわけじゃないですよ。
自分の持分の敷地を、建物と交換するんですのよ。
だから、新しいマンションの容積は減らないんですの・・・分からないのかな？
容積率が余っていたマンションの建替えについて、経験者として書いているんですが。
まっ、あなたには説明しても無駄ですわね。
容積率の余ったマンションなんて1％もないのでは？
相当郊外の方ですか？
容積率を余らせたマンションは3種類じゃないのかな
1.容積率いっぱいに建てても売れる見込みがなかった不人気マンション
2.利益を追求しない公団や地方公共団体が、労働者向けに建てて後から払い下げた
3.民間マンションが建てられ後から地域の用途地域などが変更になり容積率が増えた。
3はとても少なそう
それで行くと
１＝そもそも立地に人気がない？となるとよほど地域の人気が上がっていないと50年経っても変わらない（余剰床に買い手がつかない）。
２＝公団。駅近ならいいが立地が不便だと１と変わらない道をたどりそうな。
３＝後天的なラッキーですか。確かに少なさそう。
建て替えは難しいんじゃないかな。
住んでいる人の利害差が半端じゃない。
建てた時点で建替え時期をある程度スケジュール化しないとね。
将来古いマンションは、相場が下がり、最終的にはアジア系外国人の住居になるんじゃないかな？
壊すことができないなら、壊れるまで誰かが住むだけ。
中国人あたりなら、まとめて一棟借り切ることも出来るだろうし。
全くその通りです、我々のマンションも所有している土地の半分を提供しました。
マンションの建築コストは全国ほぼ同じですから、土地の高い、そしてマンションが高く売れる場所でないと、持ち出し無しの建替は無理ですj。
そうですね、1000戸もあるような巨大マンションが埋立地のほうにはありますが、こういうマンションは絶対に住民の意見が纏まらないから、永久に建て替えは不可能。
古くなるにしたがって価格がどんどん下がり、所得の低い人たちにどんどん入れ替わっていきますので、40年後は確実にスラム化しますね。
【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理人】
近所に、築４０年ぐらいのマンションがいくつかありますが、スラム化はしていない。
人はすんでいるし、きちんと補修工事もしている。
首都圏で、築４０年でスラム化しているマンションは多いのですか？
築４０年のマンションはかなりあると思いますが、どの程度スラム化しているんでしょうか？
気になりますので、ご教示お願いいたします。
スラムの定義にもよるのでは？
竣工時は金持ち向けだったが40年経って下駄履きマンションになった、程度でも昔を知る者にすればスラム化。
事務所使用不可で入居者が集まらなくなり規約変更＝子持ち家庭が住まなくなる。平行して洗濯物外干しもOKに変えちゃったり。
何だかんだ言っても、日本だから東南アジアみたいに井戸端に集まって炊事洗濯みたいな判りやすいスラム化はないでしょう。
が見えないところで入居者の質低下が起こり（古いと選ばれなくなるから）立地が良くて極端な場合だと売 春マンション化が進行したりする。
６１４さん、ありがとうございます。
私が思っていたスラム化は香港の九龍のような所です。
東京で、あんなカンジのところは見当たらないけど、何処にあるんだろうかと思った次第です。
50㎡未満が多くて駅に近いと、店舗や事務所にして荒れてるマンションは多そうです。
郊外で駅から遠くて、賃借人が多く賃料が安いと外国人ファミリーが多くなり
荒れるというより、マンションの維持管理が難しい。
「うちのマンションは、便利で住み心地がいい子供達にも住ませたい」なんて住民が
多いマンションは、最低60年くらいは維持できると思います。
エントランスが綺麗に掃除されていた、管理組合の掲示板に活動内容は注意事項が
掲示されているマンションは安心できます。
うちのマンションは50平米以下の比率が高くて駅激近（事務所使用率高し）ですけど荒れてませんよ。
一時荒れてたけど理事会が断固たる対応で臨んだ効果が出た。具体的には〆出し。
事が起こった時に、断固とした対応を取れるかが明暗の別れ目だと思う。
掃除も毎朝です。管理費は高いけど払えないオーナーがふるい落とされて質が保たれてる面もあるかと。
＞管理費は高いけど払えないオーナーがふるい落とされて質が保たれてる面もあるかと。
管理費が高いから、売却してしまうという意味ですか？
滞納が増えるという意味ですか？
管理費が高い分、管理員が複数いるとか、積立金が高くて財政が安泰とかいうことですか。
ふるい落とされるという意味が、理解出来ないので。
低所得向けのマンションなんて、長期間たつと管理費徴収とか大変みたいですね。
素朴な疑問だけど、マンション老朽化で相場が下がり、低所得者へ売却されたり賃貸されたり、
そうなって、さらに管理費とか修繕費徴収できない環境になると
どうなってしまうの？
マンションで管理費ってやっぱり重要なのかな？
ふるい落とされる＝管理費高くて払えない、滞納しがちという属性は『オーナーになら（れ）ない』。
ある程度収入に余裕ある層だけ残る。という意味です。賃貸人が払ってる場合は、それだけ取っても埋まる物件、ということかな。
当然財政は安定しますよね。払えない層が多くて金額下げよう、では管理の質も落ちて悪循環になる。
＞６１９
管理費や修繕積立金を支払えない人は、固定資産税や住宅ローンの滞納もしていると思われます。
競売にかかられ、叩き売られますが、落札した人が滞納した管理費や修繕積立金を支払うことになります。
誰も落札しなければ、どうなるのでしょうか？私には分かりません。
うちのマンションでも破産して競売にかけられた部屋がありましたが、落札した人に支払ってもらいました。
バブル期竣工にありがちな管理費のバカ高いマンション（ドムスとか）が
競売不成立のまま長期オーナー不在になった場合どうなるんでしょうね。
物件価格以上に月々のランニングコストが敬遠されて
一般市場でも買い手がつかない（物件価格自体を下げるしかない）、
という現象がまま見られますけど、まさかお上が払うとも思えないから
オーナー不在の空き部屋割合が高くなって（管理費が足りなくなって）
しかし現オーナー達は値上げを承諾しないとなれば、理屈上は管理の質を落とす他ないですよね。
見えない部分の補修って大変みたいだよね。
配管とか。
マンションに住んでいれば常識的なこと書いても無意味
マンコミファンは体験しているし、あちこちのスレに書いてある。
管理費の高いマンションは、その分中古価格が下がっても取引は普通にされる。
管理費が普通でも、専用駐車場付きの物件は自動車なくても駐車場代支払うから
都心では敬遠されがちで売れなくなってきている。
シャトー三田は三井野村連合ですか。高そう・・・
http://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2011/0603_02/index.html
私は建替え経験者ですので、建て替えの苦難などは知り尽くしています。
ただ、今のマンションにお住いの方々には、色々な方がいらっしゃるので、昔話は控えています。
旧居住者も、住居を買った時は、その当時のそれなりの資金を準備し、長々ローンを支払いました。
建替えでまるもうけ等と悪態つく方もいますので、誰も本当のことは話さないんですよ。
2度の引っ越しなど、けっこう大変だったんですけど、どなたも言いませんからね♪
だから本当の話が聞きたいわけですよ。丸儲けでないにせよ、損する話では建て替えなんて成立しないんだし。
詳細プロフは伏せてで構いませんから、追加資金投入してもやる価値があったかどうか、持ち分売った組に丸儲けはいたのかどうかを教えてプリーズ☆
建替えは、所有している土地を提供して、建物と交換（等価交換）するので、儲かったとは言えないことです。
うちの場合は、増床したので、その分の金額を支払いました。
増床分の坪単価は、分譲価格の坪単価より安かったです。（2割～2.5割引き）
安い理由は、販売経費や広告費がかからないからです。
割引で床を買えたので、お得なのでしょう。
増床しなければ差額ゼロで新築獲得、な感じでしょうか（引っ越しと仮住居費用除き）。
持ち分売った場合は普通に市場価格／坪×持ち分だけ？
すると好立地で売り抜けを考えるオーナーが多い場合は値段で折り合いがつかなそうな。
【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】
不躾な質問にご回答ありがとうございます。
我がマンションも建て替え計画が進行しつつありますので、非常に参考になります（先が長そうですが・・・）。
６３１です。ちょっと詳しく書きすぎたために削除申請しました。
NO632様
建替御苦労様です。大変なご苦労ですが、住民のためにい頑張ってください。
私は建替責任者として７年間、最高の設計事務所に巡り会い、リーマンショックもくぐり抜け、今回の３・１１直前の一月末に全員が等価交換契約にサインして、２月から取り壊しが開始されています。
１００％還元の事業計画で、高齢者の多い住民も納得していただき、あと３年掛かる新居への入居を待っています。
これも住民の協力、デベロッパーの強力な対応が有りましたが、一にも二にも能力有る設計事務所が総合設計を満額獲得し、そして極限まで追求した建築設計への指導、そのお陰で１００％還元の事業計画が完成しました。
>634様
信頼できるプロとの出会いは重要ですね。
私のところもここ数年、コンサルタント会社を雇ってはいますが
手がけた実績の多くがオフィスビルだったせい？か『マンションのオーナー』が望むニーズを
いまいち理解しきれていないのでは、と感じる瞬間があります。
総会の後に他のオーナーと「ほんとにあの会社を雇い続けていていいのだろうか」という話が出たり。
マンション建て替えはまだまだ実例も少ないですし、豊富にノウハウを持っている業者自体少ないですから
当面は信頼して出てくるプランを検討する以外にありませんが
（ただ、若年オーナーを中心にじわじわと不満が高まっている気配もあって
より有能な別業者が見つかればそちらに変更しよう、という流れも予想しています）。
高齢オーナーになるほど業者＝頼んでやってる、という姿勢が感じられることも多く
そうではなくて、（こちらにより有利な条件を引き出すためには）相手と協調関係を築かない限り
考えうる可能性も潰してしまいかねない、と下から数えた方が早い若年オーナーは気を揉んでおります。
そちらの依頼されている『最高の設計事務所』、ぜひ知りたいと思いますが実名は難しいですよね
（そちらの案件が現在進行中のようですし）。マンション建て替えに明るい『設計事務所』は
世の中にそんなにないはずですから、いただいたヒントを元に調べてみます。都内であることを祈りつつ。
>632さん
建替え計画、ご苦労様です。
うちのコンサルタントも優れていました。
建替え実績が素晴らしかったので、我がマンションもお願いしました。
６３２さんには、捨てメールを表示いただけましたら、よろしいんですけど。
１、６３２さんが捨てメール表示。
２、翌日まで、６３５が捨てメールで返信。
これで、よろしければ、掲示板で公開できないこともお知らせできます。
コンサルって何をしてくれるんだろう。
『法律はこうなってる』『合意形成に至った例はこれ』『これならデベロッパーに買ってもらいやすい』とアドバイスはくれる、けどこうしなさいとは言わない。
診断はしてくれるが処方箋や特効薬は出してくれない医者みたいな感じ。患者にすれば欲しいのは後者なんだけど。
マンション建て替えも証券化で資金 国交省が認可へ ＳＰＣ活用、民間で調達しやすく 2012/1/17 1:30 情報元 日本経済新聞 電子版
国土交通省は全国の老朽化したマンションやビルの改修・建て替えを進めるため、新たな不動産証券化手法を導入する。
現在は建て替え物件の証券化は不動産会社だけに認めているが、不動産会社がプロジェクト単位で設立する特別目的会社
（ＳＰＣ）にも認める。投資家の出資リスクをプロジェクトに限定して不動産会社の倒産リスクを抱えずに済むようにし、
ビルの建て替え資金を民間の機関投資家から調達しやすくする。
http://www.nikkei.com/news/headline/article/g=96958A9C93819481E3E4E2E1...
金になる立地の物件には朗報、そうでない立地の物件には大して影響なく。ここでも二極化、か………
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
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4900万円台～7100万円台（予定） |
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3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
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総戸数 78戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
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9290万円～1億5990万円※権利金含む |
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2LDK～4LDK |
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57.4m2～82.67m2 |
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総戸数 522戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
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4600万円台～7700万円台（予定） |
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1LDK+2S（納戸）～4LDK |
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62.72m2～82.02m2 |
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総戸数 155戸 |
東京都江戸川区中葛西４-16-1 |
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6990万円～8390万円 |
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1LDK+S（納戸）～3LDK |
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56.35m2～70.62m2 |
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総戸数 48戸 |
東京都江戸川区南小岩７丁目 |
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5600万円台・8200万円台（予定） |
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2LDK・2LDK+S（納戸） |
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45.12m2～74.98m2 |
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総戸数 45戸 |
