【老朽化】マンションの寿命って何年よ！！【建て替え】

数年前のマンションブームの時に「老後はマンション」「家賃並みの支払いで」
と無責任にデベが乱立、若者に売りつけたツケが住民が老後を迎え一気に問題化する気がします。

それがね、不思議と需要がある所はあるのよ。もちろん立地が良い所だけどね。

>403さん　需要とは中国人に？それとも要建て替えのマンションに？
立地はいずれも大前提だと思いますが。

>404さん　一般的には括れないんじゃないでしょうか。
化粧で年期を誤魔化すのも限界ありますし、壁紙とか天井とか古いの嫌な人は嫌でしょう。古い物件ほど、管理の良し悪しに差が出る気はします。
自分はたかだか十年の新築気分味わうために何百万は払いたくないので床の張り替えだけですが、特に不満はありません。

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老朽化マンションに未来がないから建て替えよう、という話になるんじゃないんですか？

元からいた金持ち＝今でも金持ちとは限らないから足を引っ張る、という現象もよく見かけます。

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同じ住民にマンション建設反対運動をされるみたいな構図ですね。
ところで、建て替えが決まれば管理組合も解散で、あまった修繕積立金は分配になるのですよね。
億単位の金が分配されるのは大きいですよね。

>同じ住民にマンション建設反対運動をされるみたいな構図ですね。

我がマンションの高齢オーナーを見てると「建て替えじゃなくてデベに更地渡し、土地代山分けでいいんでは」と言いたくなります
（投資用でほぼ住んでないし。金のあるタイプ「建て替わっても狭い部屋では人気ない」ないタイプ「持ち出ししてまで建て替えなくても」とまとまらない）。

物件内のワンルームがほぼ1,000万で売りに出てますが、コンサルの見積だと一般設計で建て替えした場合、追加負担も約1,000万。
それなら建て替えない方がいい、という理屈になります（抱えてたって賃貸収入は下がっても上がらないわけですが）。

一方、日テレ跡地26,000平米は三菱地所が2,300億で買ってるわけです
（うちとこはそこまでの規模ではないものの10,000平米近くあり地の利はさらにいい。タワマンでもオフィスビルでも建設可能な立地）。
条件を勘案せず、単純に同坪単価で総額出して所有比率で割り出したら、ワンルームで6,500万円ほどと出ました※取り壊し費用含まず

下手に総意を取りまとめようとか考えず、いったん更地にして、住み続けたい人は優先的に入居可能（＝新たに買う）、にした方が
よほど効率もよければ各人の利益も大きいと思うんですけどね。先の長い話だ・・・・・・

>410さん

広告出す＝新しい、ってことですからあんまり宛にならないかと。あったとしても高くて利幅が薄そうです。

google earthとか地図検索機能がけっこう使えますよ（うちの物件もしっかり写ってる）。
駅の近くなのに敷地内に空き地とか緑が見えるとこを潰してくと確率高いと思います。すでに買い占められてるかもしれないけど。

＞デベに売るのが本筋とは思いますが、売り値坪350を280で買い取る、というような話になるくらいなら
高値つけてくれる相手に売りたい、と思っています。果たしてそんな話が成立するものか
もしくは建て替え終わって未入居物件として出したほうが売れるものですか？

デベに売るか、竣工後に売るしかない。
建替え議決してからは、他者に売却しないように確約書を取られます。
名義が入れ替わると、役所に提出する書類も書き直しになります。

だから、未入居で売る人が多い。

コメントありがとうございます。
それでは『建て替え議決後・確約書締結前』なら理論上は可能ということでしょうか。
数百戸の場合、議決会場で全戸署名捺印という訳にも行かないですよね？

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書類は前から郵送されていて、議決当日に提出したような気が・・・・。
うちは、コンサルタントが入っていて、デベとゼネコンは公募で選出しました。
数社から建替え組合で３社に絞込み、コンペしてから投票で決めました。

当日欠席すればいいのか…

>414さん

レスありがとうございます。
414さんの物件は全室建て替え前提（＝建て替え前と同じ部屋数を確保する）でしたか？
その場合だと戸数３桁になるとなかなかまとまらなそうな…
我がマンションの場合４桁にかなり近い３桁の部屋数＆大半がワンルーム（総合設計の認可が下りない）がネックになってます。

＞414さんの物件は全室建て替え前提（＝建て替え前と同じ部屋数を確保する）でしたか？

はい、そうでした。

それから、うちの場合は戸数は２桁でしたから、まとまりはよかったです。
それでも組合で勉強し始めてから竣工するまで１０年弱掛かりました。

４１６さんのところは難しそうですね。
今、都心の区ではワンルームに対して厳しい規制ができましたよね。
渋谷区は全戸数の３分の１以下とか？
豊島区は税金を高くしたり
３０㎡以下はつくれない等・・・。

たいへんそうですね。

レスありがとうございます。

現状、コンサル提示案では一般設計にして現在の部屋数＋αを作る感じです
（増えた部屋を売って建て替え費用の足しにする）。一般設計でもタワーになるそうです。

ただ、現在のワンルームはいかにも狭いので多少広くする＝負担金が増える、というのでワンルームのオーナーは非難ゴウゴウです。
どうせ住んでないんだし、建て替えるにはどっちみち一回更地にするわけだから、制約なく一番高く売れる更地渡しにして
建て替え物件が欲しければ優先的に買える、でいいと思うのですけど。でないと負担金が出せないオーナーのために
潰しの利かない小部屋ばかりが増えて、負担金を出しても建て替え物件の価値を上げたいオーナーが割りを食うことになりそうな。

確かに難しいケースだとは思います。なまじ場所いい＋土地が広いだけに、夢見がちタイプと堅実なタイプの差が激しいんです…。

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大規模高層マンションはどうやって建て替えするんでしょうね？

実績ないそうで。

理屈じゃ簡単ですが現実にはほぼ不可能ですよね？

壊すのに建てるのと同じ位かかるそうですね。
買う人はそんな先のこと考えてなさそうな（大地震で倒れなくても住めなくなったらどうするんだろう）

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421さん

自分もそうなることを期待＆予想していますが、おそらく跡に（現オーナー転入用物件が）何も建たない、とはならないと思います。
というのは場所がいいため多少の持ち出しありきでも物件を持ち続けたがるオーナーが容易に想像つくのと
更地で売ればかなりの高値が期待できる（≒坪1000万とか）ため、建て替え案にこだわって安く売らなければ解体費用もペイできます。

建て替え期間はコンサルの試算で２〜３年と言われています。実際住んでるオーナーの割合が少ない（ほぼ投資用）ので、あらかじめ店子と話さえつけば
その間の本人の住居問題はあまりないと思われます。むしろバブルを潜ってきた高齢オーナーが多いため、最近の都内巨額落札報道に
自分たちの物件も再び高騰する日を目論んでいる節があります。良くも悪くも、そのくらい魅力的な立地なもので。

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訂正：坪でなくでした。

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４１７です。

すみません・・・勘違いしていました。

うちの場合は、地権者部屋+αで、増えた部屋はデベが引き取り、売り出しました。
αは、再建費の足しにしました。

＝423です。「訂正：坪でなく㎡でした。」携帯だと㎡（平米）が出なかった

424さん　わざわざありがとうございます。旧住戸の全戸数が引き継がれたわけではないということですよね？
物件の性格やオーナーの属性にもよると思いますが、購入当時と何十年後では経済状態や物件の市場価値も変わっていて当然だと思います。

まだ建て替えの成功モデル自体が少ないですから、まずは全戸の足並み揃えて建て替えと考えてしまうのかもしれませんが
その時々で各オーナーに最善の方法論を（場合によっては建て替えず土地にして売ることも候補に入れて）考えて然るべきと思います。

我がマンションの場合は、旧住居の９０％位は新住居を再取得し、１０％位はデベに地権を売却し転出しました。

マンション建替えの場合は、税制面で優遇されています。
自宅売却の場合の税は同じですが、賃貸にだしていた場合等は利益分への課税は１０％でした。普通なら２０％なので、少々お得。
（建物を解体し土地を売却して、売却益を区分所有者で分配し、再取得すると、取得税などはどうなるんでしょうか？）
建替えの場合は、等価交換ですので、取得税は増床分のみです。

立地が良く、容積が余っていたので、うまくいったと思います。
住民全員退去→解体→竣工→再入居までは、１年１１ヶ月掛かりました。

４２６＝４２４です。

426さん

ひょっとしたら我がマンションの建て替えで一番ポイントになる部分の情報かもしれません。
ユースフルインフォメーションをありがとうございます。

>我がマンションの場合は、旧住居の９０％位は新住居を再取得し、１０％位はデベに地権を売却し転出しました。

当方の場合、コンサルの負担金案が通れば逆の現象が現われそうです（残留組＝１割）。
ですのでそのプランは通るわけない、と思っておりますが。

貴重な情報を開示していただいたお礼として、こちらの物件に関しても少々触れますと
「物件の八割が20～22㎡程度のワンルーム」←賃貸需要の減少をオーナー各人が身を以て知っています。
また、ワンルーム総戸数をそのまま建て替え後も維持しようとする場合、総合設計の対象とはならなくなる
可能性が高いことも、コンサルタントから説明を受けています。

対して、更地にした場合の土地の市場価値は、おそらく都内でも指折りではないかと思います。
山手線ターミナル駅から徒歩５分、私鉄地下鉄を合わせて利用可能路線は片手に余ります。
70年代に流行したアーチ型（旧キャピトル東急のように建物全体が扇形に湾曲）で、総面積1/3ほどの
中庭は平置きの駐車場になっており、容積率にも充分な余裕があります。ちなみに近隣は100m超のビルばかりです。
立地としてはマンションでもオフィスビルでも可能。コンサルタントからは（半分冗談で）ホテル、という案も出されました。

自慢かと思われてしまうかもしれませんが、土地をイメージする上で参考になればと思いました。
更地なら1,000万／㎡も見込める土地が、総戸数維持のために坪350万というのでは勿体なくてなりません。
プランによる税率の変化は本人想像しておりませんでした（物件では少数派の自宅使用です）が
ショボい建て替えの負担金持ち出しに比して圧倒的なキャピタルゲインが得られれば、大半は納得すると思うのですけどね。

Ｎ・・・・・・・・・でしょうか？

でしたら、立地は素晴らしいですわね。

by426

分かりますか、やっぱり。

立地は素晴らしいんですけどね・・・

from428

４２９です。

立地が素晴らしいので、解体して売却が良いのではないでしょうか？
住居系の立地ですとマンション建替えしか選択できませんが、あの立地で、あの広い土地はなかなか出てきませんから、高く売れます。
４３０さんは、管理組合の役員になり、売却に向け仲間を集め頑張ってください。

>あの立地で、あの広い土地はなかなか出てきませんから、高く売れます。

（売買益を得たい気持ちも勿論ですが）私もその思い入れが強いです。
あれだけの立地＆広さを、単なる建て替え話にしてしまっては勿体ない。

難易度が高いからこそ、成功すればこの先増えて行く都市部老朽物件建て替えの
稀有なモデルケースになり得るのではないかと勝手に思っています。

まだ入居半年経過時点で様子見ですが、文句はつけても具体的なアイディアに乏しい
（コンサルタントをディベロッパーと取り違えてる節のある）オーナーの中にそろそろ分け入って
最大限、あの土地が活きる再生を実現させたいと願っています。

激励（？）ありがとうございました。

地上げで大儲けの夢物語は幾らでもある。
問題は誰がそんなリスクの高い資金を出すかということ。

えええっ・・・そういえば、広めのお部屋が売り出されていたような記憶が。。。
あらま、あそこにこんなお部屋があるのね～と、ちょっとビックリしたものですから。

＞最大限、あの土地が活きる再生を実現させたいと願っています。

そうですよね。貴重な立地ですから・・・
色々とご苦労も多いと思いますが、ぜひ頑張ってください。
心より応援しております。

４３１より

バトル板らしくていいですね笑

>地上げで大儲けの夢物語は幾らでもある。

何とかの冷や水、みたいですが文脈にある通り「素晴らしい立地」ですので簡単に夢物語とは片づけられないと思います。

>問題は誰がそんなリスクの高い資金を出すかということ。

ですからデベでしょう。
リスク？住居系にも商業用にも使える絶好の都心地に投資することにリスクがある、というなら現在の都内の再開発は軒並みリスクだらけですよ。

434さん

今なら最上階（１階分エレベーターがなく階段で上がる）のペントハウスが売りに出てますよ。手を入れないと厳しい感じでしたが。

頑張ります。

古いマンションだと相続で数十人の共有とかあるんだよね。
外国居住とか行方不明とか痴呆でハンコが押せないとか。　
もうどうにもならない。

解体も買い取りも簡単じゃないよ。
本当に。

買取はもちろん、解体でも供託金やら資金繰りが必要。
管理組合名で借りるとしても誰が保証人になるの？


駅前の古いマンションや空き地がずっと駐車場で開発されないのは
単に放置してるわけじゃやないんだ。

437さん

単なる煽りではないご意見、参考になります。

オーナー4/5の賛成で建て替え可能ですよね？連絡つくかどうかはその先の問題なのでは？
（連絡のつかないオーナーのために計画凍結しなくてはならないという判例でも・・・多分ないですよね）

にしても解体も買取も簡単でないことは想像つきます。
自分は自家使用なので気楽ですが、長期賃借人のいるオーナーならそのフォローも含めて。

>駅前の古いマンションや空き地がずっと駐車場で開発されないのは
>単に放置してるわけじゃやないんだ。

一理あるとは思いますが、単なる駅前・単なる空き地と言い切れるケースばかりではないとも思います。
要は魅力的で利用価値のある場所であるかどうかにかかってくるんではないでしょうか。

>>428
437です。
自分思考で役員をやっても実績は上げられないんじゃないかな。
業者の端くれですが、交渉のこつは相手のイシューを見抜くことと学習しました。

あと権利関係はかなり複雑と思ったほうが良いと思います。
魅力的な土地とのことですが、収用発動という武器がある役所ですらてこずります。

たとえば入院中の痴呆老人は手紙を受け取る能力がありませんので、
裁判所に後見人を申し立てることになります。

>自分思考で役員をやっても実績は上げられないんじゃないかな。

辛辣なご意見どうも。別に役員やりたいわけでも実績あげたいわけでもないんですけどね。どちらかといえば傍観者希望で。
ただ、三すくみみたいに牽制し合って二進も三進も行かない、みたいな長期泥沼を回避したいだけです。

それでなくても
>収用発動という武器がある役所ですらてこずります。
というような事態も想定しなくてはならない、となれば賛成派の中で内輪もめして無駄な手間暇使ってると
我が物件の高齢オーナーは建て替え前にお迎えが来かねません（ブラックジョークでなく）。

補足：それでなくても下から数えるのが早い若輩オーナーですので、こういう物言いに古株が素直に頷くとも思いません。
意識のレベル合わせこそ一番骨の折れる作業だと実感し始めているところです。

>>440
そうです。あなたが目指すのはプロならば億単位の報酬がいただけるプロジェクトです。

ジョーク抜きに２～３年の手続中には死んだ・売った・焼けたはあります。
そのくらいは織り込み済みです。

>そうです。あなたが目指すのはプロならば億単位の報酬がいただけるプロジェクトです。

どう返したものでしょうか。一介のオーナーなんで億単位の報酬なんて望んでないですが
（そのくらいもらえるものなら専業やってもいい、と冗談では思うものの）。

物件が最大限有効活用されて欲しい、金銭的にも土地の将来的にも。そのためには損こきそうな話には
敏感に駄目出ししよう、というのが正直なところです。それが持分売った場合の高値にもつながるので。

あなたが役員になり、隣地との疆界確認と埋設物や土壌汚染・文化財（これも古いマンションに多い）等

このあたりに協力的であれば、
デベ（に出入りの親方不動産屋）との関係はうまくいくかもね。

協力関係がなければ資金も出てこない。
資金と強力は鶏・卵の関係

例えば理事会議事録にめくら判を押す。その勇気と覚悟はありますか？

？

>例えば理事会議事録にめくら判を押す。その勇気と覚悟はありますか？

ずいぶん挑発的ですけど（バトル板だからか）。役員ってそんな権限があるんですか、逆に勉強になります。


質問ですが、そこまでやって一般的に役員の実入りとは何ですか？まさか建て替えが成功して良かったねで終了、ではないですよね。

そこまでやれる役員でなければ建て替えは成功しない、というなら話は別でしょうけど
そうなるとコンサルタントは一体何をするんですか？プラン出すだけ？？

>協力関係がなければ資金も出てこない。
>資金と強力は鶏・卵の関係

協力的な役員がいれば交渉がスムーズに進むのは想像つきますが、報酬がなければ誰も実働なんてするわけがない。
だから「強力」な指導力のあるプロを入れるんでは？（そんなとこまで誰もやらない、というのなら高額な報酬払う意味もないですね）

＞そうなるとコンサルタントは一体何をするんですか？プラン出すだけ？？

「こういった議事録を出しなさい。そうすれば大手デベにプレゼンできます。本格調査に入れます。」
こんな感じです。

高く買ってもらうためには、良い商品であること。
あたりまえですね。
瑕疵がないこと。

できれば都市基盤整備公団が良いですね。
さあ議事録にめくら判をつく覚悟はおありですか？
それとも自費で調査をしますか？

理論武装するためにはマンション側が調査費を出す必要があるが、
形の無いものに関して管理費・積立金を支出することは、なかなか理解は得られないだろうな。
もちろん理事個人もありえない。

登記簿を調べるだけでも１０万単位のお金がいる。
どうしても業者主導にならざるを得ないよね。

面倒だね。新築で買って何年か快適に生活したらマンションは売り逃げだな。

>できれば都市基盤整備公団が良いですね。
>さあ議事録にめくら判をつく覚悟はおありですか？
>それとも自費で調査をしますか？

そこまで挑発的になられると、逆にそちらがどういった立場のご本職か興味が湧きますね。
老朽物件のオーナーたちに日頃から無理難題言われてるコンサルタントかディベロッパーか。

挑発されるのは結構ですが、一介のオーナーと申し上げたはずです。
めくら判だの自費調査だのほいほいやってくれるオーナー／役員ならお手間が減っていいんでしょうが
そこまでガンガン動ける素人ばかりになったらお仕事なくなって困るのでは？

不案内なオーナーにとって業者とは煩瑣な問題を代行してもらうために雇うものと思います…とか書くとまたヒートアップしそうだけど
「どんなに協力的なオーナー／役員だろうが、物件・土地自体に値打ちがなければ業者も動かない」のが現実のはずです。
売り物になる土地だからこそ買い手もつくし問題の解決に尽力しようという話にもなる。
枝葉の揚足を取るくだらない因縁は大概にしていただきたい。

・・・と啖呵切ってみたものの、落ち着いて読み返したらオーナーの合意あればオールOK、なわけではまるでなくて
予想以上にいろいろあるんだなーと暗澹としました。
448さんの『新築で買って何年かしたら売り逃げ』が無難というのも分かる気がします。

でも買ってしまったので仕方ない。乗りかかった船であるからには晴れて建て替え、となる日まで頑張ります←独白

（余談ですが、コンサルタントの業務範囲ってやはりその程度のものなんですね・・・※プランは出す＝可能性は示すけど積極介入はしない
かといってディベロッパーがあれこれ動いてくれるものではさらになさそう。やはり役員がイニシアティブ取らないと駄目ということか）

しかし、となると>プロなら億単位の報酬　のプロってどういう肩書きの人になるんでしょう？そんな業態の会社があるんでしょうか。
むしろそういう動きをしてくれる人を雇う方がよほどプラスになる気がする。