【老朽化】マンションの寿命って何年よ！！【建て替え】

なんでも古いものは避けられる理由がわかった気がする。

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食いついといて何言ってんですかｗｗｗｗ

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千駄ヶ谷 緑苑ハウス http://www.ryokuen-house.com/
「日本で初めてリファイニング建築を分譲マンションに取り入れた次世代型マンション」
公式HPのコンセプト見ると、躯体残して耐震補強、
一棟丸ごとフルリノベーション、みたいな感じのようだ。
周辺の新築物件よりはもちろん安い。
物件概要『建築年月 昭和45年4月 リファイニング建築完成年月 平成26年2月予定』。

今後はこういうのが増えてくるのかね？

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これは素晴らしい。
だけどできれば現在の最新部材を使用して昭和４５年建築当時の姿にして欲しかった。
アンティークを欲しがる人は必ずいるから。

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アンティーク？　いやいや、クラッシック、老朽、築古、ボロ、スクラップ？　ですよ。

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レストアした古い車が売れるのと同じだとおもう。

マニア向けではあるが東京だし売れるはず。

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分離処分が禁止される以前の建物ですね。
借地権の上に建っている、老朽化したマンションを二束三文で買い取ってリフォームしたのでしょう。

昭和45年当時の姿のマンションなんて、ダサいだけだと思いますよ。

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少なくとも私は住んでみたいですね。
昭和４５年当時の新築同様マンションに。
家具ももちろん当時の物にして。

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分譲後の権利形態
敷地：専有面積割合による所有権の共有　
建物：専有部分は区分所有権、共用部分は専有面積割合による共有

となってますから借地権ではないようですね。
それよりこの場合って、銀行の担保評価は老朽物件？それとも新築？
デベロッパーの保証期間や税制上の扱いは？

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別荘感覚で趣味楽しむために一室買うのには丁度いいかも

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大多数は「要りません」と言うでしょう、欲しがるのは特殊なマニア、ほっときましょう。

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大多数がYESである必要ないんじゃないですか？
高さ制限etc.で余剰床できない物件には資産価値向上の一策にはなるかと。
現実的にこの手が使えるのは中規模くらいまでだろうから
捌く戸数もそれなりなわけだし。ロケーションが良くないと厳しいでしょうが。

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投資物件としては魅力的だな

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躯体はほぼ償却済んでんだろうから耐震補強と補修費用プラスアルファで買えないと意味ないね
区分所有権いらんから（笑

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他の住人が壊して解散と言い出したらそれで終了、どうせマニアだし。
マニアも一億三千万人のうち一人二人ならかまわないでしょう。

マニアックな病気でも難病指定も無理な数（笑

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新しいマンションがいい人は新築を買えばいいだけなので
こういう変わったマンションもいいかと。
中途半端なマンションは淘汰されていく。

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老朽集合住宅は淘汰では無く朽ちて行くのですが。
自分の居室だけ改修しても老朽化は止まらない、朽ちます。
マニアはそれも良いんですかね。　理解は無理、ここヨーロッパじゃないしね。

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自分の居室だけじゃなくて物件丸ごと改修ですよ？これ。
壊して解散では儲からないマンション一杯あります。
儲からないのに壊そうと言う区分所有者はいません。
新築買う予算はないが耐震性に不安が残る老朽もイヤだ、な消費者はたくさんいます。

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このスレ、頭から建て替え否定派（追い出しが不安なおそらく低所得者
または金があっても死ぬまで壊されたくない愛着派）に
現業の立場でもの言う推定業者、話に混ざりたい自称戸建派と盛りだくさん笑

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意味不明ですね、なに言ってんの？　マニア？

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だから面白い。

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建築規制でも有って、建物自体壊しちゃったりしたら新規建築出来ないんだろうよ。
なんか、宣伝マンかいな。　なにがリノベーションなの？　笑っちゃうわ。

どうせ狭ーい道路とかがあるんじゃないの、残念だね。

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高さ制限のあるお屋敷街の低中層とか使えそうなスキームではないかな。

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Ｇマップで見てみよか、なんか狭そうだね。

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古いマンションを新しくみせるリノベーションは好きになれない。

建築当時のままを保つリノベーションをしてほしい。

昭和のまま時が止まっているような建物に好感を持つ人も多いはず。

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サンシャイン60を現況通りに建て直すのに大金かけよう、は通らないかと

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やっぱり、『千駄ヶ谷 緑苑ハウス』 自動車通れる道路無いわ。
新築したくても、建替え出来ない地域だね、これは無謀でしょ。
買っても建替え不可の物件だわ。

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そういう物件って規制緩和されて建て替えできるようになったら価値があがるんじゃない？
面白いかも。

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無理に宣伝しなくて良いですよ、どうにもこうにもこの道幅では無理。
苦渋の選択がリノベーションねぇ、なんとも言いようがないね。

規制緩和とか、甘い夢見ない方が良いですよ、宝くじ当てるより低い確率かな。

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道路じゃないとすると、文化財庭園等景観形成特別地区、これかな。

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？近所に住んでますけど前面道路は自動車通れますよ。
交通量は少ないし、ひょっとして一通？かもだけど。
googleの空撮でも見れば、新宿寄りすぐ先が駐車場なのも分かりませんか？

マニア連呼してそこまでネガる理由って何なんでしょう。

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>文化財庭園等景観形成特別地区、これかな。

いい加減なデタラメはやめましょう。
この物件から100mも離れてない同じ道沿いにパームスって新築が建ったばっかりです。
やはり同じ道沿いの新宿寄りに賃貸物件の建築計画が出ています。

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その新築は他の道路も交差してますね、地域で解りませんが道幅（車道）で規制有りますからね。
都内は特にそういう建物多いですよ、工法を見ると解体新築でも費用は変わらないか安いと思います。
何か理由があるのでしょう、リノベーション後の想定耐用年数５１年だそう、また改装ですか。

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それ今現在、容積率オーバーして建て替えると小さくなりすぎるんでしょ。
前面道路幅員によって定まる容積率の上限（道路幅員制限）
敷地の前面道路の幅員（２つ以上ある場合はその幅員の最大のもの）
が12ｍ未満の場合は、道路幅員制限があります。

前面道路の幅員のｍの数値に、40％（特定行政庁が指定する地域では60％）
を乗じたもの以下です。

『千駄ヶ谷 緑苑ハウス』の北側前面道路は４ｍも無いようにみえます。
４ｍ×４０％＝１６０％　もしくは４ｍ×６０％＝２４０％　以下の容積率です。

敷地面積が338.95㎡ですから延べ床換算　542.32㎡ もしくは813.48㎡以下でなければダメ。
現行ではいずれもオーバーですね、建て替えでは同等の広さ高さの建物は不可、でリノベーションか？
昭和４５年当時は基準に合ってたんでしょう、４０年以上の経過、町も変わったんですね。

お節介すいません。

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この例の場合、リノベーションして再販しているので業者に多額の手数料が流れている。

やはり売却が出るたびに管理組合で買取り、残った人達だけで建て替えをおこなえば
ムダが出なかったはず。

業者が入れば入る程お金が無くなっていく。

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この例に場合に限っては、リノベーションでなく建て替えなら2/3くらいの建物しか建たない。
高島平団地の建て替え方式とは真逆ですね、当然資産価値もそうなりますか。

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３分の２なら住環境がよくなり価値が上がるとおもう。

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居室数が減るか、居室自体が狭小になりますよ。
この物件、一室が３８～４５㎡位だけど、2/3にすると狭すぎない？
きっとっ苦渋の選択だったんでしょう。リノベーションの選択自体が。

住環境と言っても、その建物が小さくなるだけ、あまり変わらないと思うよ。
どう見積もっても容積率２００％越えは無理そうな立地だしね。
建て替えは苦しいわ。

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それより、デベロッパーが介入した経緯や、複数の区分所有者から建物や敷地利用権を取得したカラクリの方が気になる。

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居室数を減らす。

容積率いっぱいまで使用したマンションなどこれからの人工減の時代には流行らないとおもう。

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所有してたら私有財産の資産価値低下に納得する人いないでしょ。
5000万が20戸で10億として、10戸に減らすなら1戸1億以上で売れなければ
賛同する所有者はいません。価値と価格は一緒ではない。
所有者全員が共有できる価値、は価格しかない。

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それは新築販売時の価格でしょう。

もう古くなって建物の価値は無くなってしまって建て替える場合の話ですよ。
いらなくなった人は土地の持分を売って、建て替える人が買うのだから減築でいいのでは？
という事。で、また容積率いっぱいというのもこれからの時代どうかな？と。

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容積率いっぱいに建築されたマンションは次に建て替えが難しいのだから価値の下落率が大きくなる。
それが解っているのだからこれからのマンションは容積率に余裕を持って建てるべき。
お金の面は大変ですが結局価値があるマンションにしようと思えばそうするしかないとおもう。

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>いらなくなった人は土地の持分を売って、建て替える人が買うのだから減築でいいのでは？
つまり、建て替えに賛成する組合員は、建て替え反対の組合員から権利を買い取った上で、建て替え費用も負担すると言う事ですよね？
費用的に絶対に不可能だと思いますよ。
>という事。で、また容積率いっぱいというのもこれからの時代どうかな？と。
むしろ、容積率いっぱいで居室数を増やして、販売した収益を、建て替え費用や、買い取りの費用に充当する方法でなければ、建て替えなんて成り立たないと思います。

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権利を買い取った上で、建て替え費用も負担する。
その通りです。
建て替える程古いマンションなので中古で安く購入している人も多いと思いますし
絶対不可能とは言えないんじゃないんでしょうか？

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『減築でいい』『お金の面は大変』で納得する区分所有者ばかりなら
もっともっと老朽マンションの建て替えは進んでますよ笑
減築前提では安くしか持分売れないから、面積を維持したリフォーム転売考えるわけで。
価値あるマンションにしたいかは次の所有者が考えることで今の所有者には関係ない。

建て替えるほど古いマンションを所有している、もしくは
安く購入している人は全員が住めるだけでいい人ではありません。
バブル期に高値摑みして売るに売れず損切りもできない人
安く購入して建て替えキャピタルゲインを狙う人も中にはいます。
自分が損する話に納得するわけがありません。
売る時損すると分かってたら誰も老朽マンション買わないことくらい、ちょっと考えれば分かるはず。

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該当のリノベーション物件、全１７戸のうち１３戸が分譲販売されるようですね。
既存の区分所有者も残られているのでしょうか、よく解らない物件ですね。
この物件の事ですよね　↓
http://www.ryokuen-house.com/

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容積率に余裕を持って建築したら損するんでしょうか？

中古マンションで容積率６０パーセントと新築マンションで容積率９０パーセントはどちらが価値が上なのでしょうか？

建て替え事により価値を失ってしまう事もあるんではないんでしょうか？

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戸建て密集地→マンション建て替えパターンだと
地権者用物件もらってそのまま住む人も聞くけど
マンション→マンションだと物件もらっても結局売ったり貸したりが多そうな。

そもそもマンション建て替えまで貸さずに自分で住んでる人の方が少ないでしょ。
解体して新築建てるにも三年とか五年とかかかるし。

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ここでも散々書かれていたマンションは古くなると入居者の質がどんどん下がるというのも容積率に余裕を持って建築しておけば土地の値段分があるのでマンションの価値がさがらずそういう入居者も防ぐことができると思います。

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>1119さん

単純比較はナンセンスなんじゃないですか？
容積率に余裕残した低層の方が資産価値は高いですよね、それは。
けど所有者のいない無料の土地にタダで新築建てる０スタートの話ではないわけで。

5000万で20戸が10戸なら1億でないと、と書いたのは
その前提となる更地を10等分したら1億で売れる保証がないと
現区分所有者には明け渡すメリットがないわけです。
現実的には減築なら1億では売れない（8割に減築で10億が8億なら
20等分では4000万でマイナス1000万）ことがほとんど、になるとすれば
区分所有者にとっては壊さない方がマシだって話になる。
化粧直ししたボロ家で売れば5000万で売れるかもしれないわけですから。

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>>1118
敷地利用権が所有権ではなく、今でいう定期借地権だったのではないでしうか？
前区分所有者達は、建物が老朽化するまでの期限付物件と自覚した上で、割安の分譲価格で購入したのではないかと…

分離処分が可能な時代の物件だから、デベロッパーは各区分所有者から価値のなくなった建物を二束三文で取得。
分譲されない４戸は、元々の土地の所有者に割り当てられた住戸。

新規に分譲される１３戸の販売代金から、敷地の残金とリノベーション費用を差し引いたのが『利益』

この方法だと、躯体と敷地がかなり割安に取得できるから、十分商売が成り立つのでは？
と、妄想してみました（笑）

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>容積率に余裕を持って建築しておけば土地の値段分があるので
>マンションの価値がさがらずそういう入居者も防ぐことができる

マンションってそもそもそういう発想で建てられてないと思う…
高い地代の少ない土地を最大限有効活用、悪く言えば大勢押し込めるように作るもんでしょ。
土地の有り余った田舎ならともかく、都会でそんな無駄を許せる金持ちならいっそ戸建て買うよね。
容積率を余らすどころか、土地の持分ないに等しいタワー時代に逆行してる。

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>1123さん

旧法借地権とかですか。40年って相当短いですけど。
新築そっくりさんになった時点で所有権物件に変更、って
地主がOKなら簡単にできるものなんでしょうか。

にしても、仮説がホントなら所有権に変更する意味って
さすがに躯体の年数を知られたら定借では売れないから、とか笑？

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1121みたいな人はドムスとか買えばいいんじゃないかな。
バブル期の数十億ションは維持費もすごい、という。
残ったオーナーはプライド高いから減額とか無理だし
売りたくても月々それだけ払える人なら新築買うから売るに売れない。
結果、住民の質は保たれるけど金銭負担は戸建て以上。
区分所有のデメリットだけなら膨大。

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>>1125さん
>新築そっくりさんになった時点で所有権物件に変更、って
>地主がOKなら簡単にできるものなんでしょうか。
原則は区分建物を建てた者（デベロッパー）が底地に有している権利によって所有権か借地権が決まるのですが、実際のところは、売りやすくするためにデベロッパーが「所有権で行きましょう。」との提案をしたのだと思います。
（分譲マンションの主流は所有権敷地権ですからね。）

ちなみに、17戸の旧区分所有者の権利が時限的なものでなかったとすれば、それはつまり17戸に対して『地上げ』を行うのに等しい事であって、そんなのは相当無駄金を積まなければ成功しないだろな、と…
妄想のきっかけはそんな稚拙な発想です。

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このマンションはもともと高級賃貸マンションだったんじゃないでしょうか？
非分譲の部屋はもともとの住宅が予約で購入してるんじゃないかな？

容積率いっぱいにして再建築は戸建でいうと土地を半分売ってそのお金で家を建て替えると同じですよね？
得なの？

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ドムス南麻布は管理費と修繕積立金だけで３０万円かかる
こち亀でマイホームが欲しい寺井が麗子からマンションただでもらったけど維持出来なくて返したのリアル版ですね。
ここまで高級なマンションは対象外でしょう。

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No.1128
自転車しか置けないスペースで高級賃貸は如何ですかね。
接合する道路は狭く一方通行、低いガード有り、？

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個人的にはドムスみたいなお屋敷街の中低層こそ建て替え至難なんでは、と思う。
用途地域からして余剰床が出来ない。
解体新築、全て所有者負担した旧１：新１の建て替え以外不可能。

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ドムスはパスで。たぶん本当のお金持ちしか維持不可能。中古でもいまだに２億円以上するし。

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売り出し時には23億とかだったよね、ドムス。
内装の質の高さもぶっ飛んでた。人間国宝の宮大工まで動員してたっけ。

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前回の東京五輪を契機に建てられたかつての億ションが
今回の五輪を契機に建て替えできるか？興味ある。

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３５年越えマンションの建て替えも行き詰まりみたいですね。

修繕積立金を運用してその利益で建て替えるしか方法ないかも？

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宝くじでも買えよ

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修繕積立金を運用して一体どれだけ利益が出ると言うんだ笑

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入居時に３００万円の修繕積立金を入れてもらう。
年５％の複利で３５年間運用すると１６００万円になる。

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年５％の複利で３５年間運用

するつもりが、あーら不思議
いつの間にかゼロになってたりして

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定借じゃあるまいし35年住み続ける前提がそもそも無理。

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修繕積立金は売却時に返金しないから問題なしだけど、あれも無理これも無理と否定しかない。

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現実的なだけでは

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>修繕積立金は売却時に返金しないから問題なし

途中で売っても返金されないのに最初300万払えって実質的に物件価格の値上げ。
結果的に永住した奴以外は何のメリットもない

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３５００万円でも３８００万円でもたいして変わらん。
大丈夫だ。

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ニーズがあればとっくにデベがやってます。
そんな先々まで考える頭があったら、買った瞬間２割引き必至の新築買わない。

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普通、商品というものは３割ぐらいの利益が上乗せされている。
買って価値が下がらないものなどない。

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1138＝1144＝1146が納得してるかどうかはどうでも良くて
要点は購入者の大多数が賛同するかどうか、なのだが……

『マンション老朽時に備えて新築時からどう対策するか』
考えてる人ばかりなら数十年後は産業廃棄物みたいな新築は売れてない、ってことくらい解るよね？
世の中、頭のいい人ばかりじゃないから自分以下の啓蒙に疲れたら戸建にするのも手よ。

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江戸川区で初のマンション建て替え。
http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=11737

773平米で従来28戸が店舗付32戸ってよく話がまとまったな、だけど
いわゆる人気エリア以外でも成立する、って意味では貴重かも

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「多数の賛成で敷地売却」へ　老朽化マンション来年国会に法案提出　国交省
http://www.jutaku-s.com/newsp/id/0000019835

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老朽マンションの売却・解体、税優遇盛る　税制改正大綱

http://mw.nikkei.com/sp/#!/article/DGXNASGC1201I_S3A211C1EE8000/

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マンション容積率緩和で増床、建て替え促進　 2014年1月10日 02時06分

国土交通省は９日、耐震性が不足する老朽マンションを住民が建て替える場合、容積率を緩和し増床できるようにする方針を決めた。
増床分を売却し費用の一部に充てることで住民の負担を減らし、建て替えを促進するのが目的。２４日召集予定の通常国会にマンション建て替え円滑化法改正案を提出する。

全国約５９０万戸のマンションのうち、約１０６万戸が１９８１年以前の旧耐震基準で建てられており、震度６強以上の大規模地震で倒壊する危険性が指摘されている。
しかし住民の合意形成や費用負担の問題で対策が進んでいないのが現状だ。

（共同）

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そんな法案が成立しても無駄、０．数％の老朽マンションが恩恵受けるだけ。
現実に容積建蔽率とも余裕が有っても建て替えの議決を成立さ競るのは至難の業。
半数ですら手が上がらないのが現実。　よほど立地の良い所でしか無理ですよ。

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コンマ数％でも建て替え出来れば何も手を打たないよりはマシでしょ。
現段階でこれ以上に効果的な施策が他にあるのかどうか、だし
そもそも家余りの人口減少国で、あらゆるマンションが
余剰床必須の建て替えする必要さえあるのかどうか。

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わずかな延命に役立つ、が何の意味も無いとは矛盾する。
出稼ぎ外人用に飯場作らなくても、既に家賃の安い
東側や郊外のボロマンションがその役割を果たしてますが？
出稼ぎは国内に職のなくなった日本人ブルーカラーがする心配でしょう。
建て替え刺激策の恩恵に与れる一部の好立地物件に対するやっかみとしか映らない。

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需要も無いのに増床してでも建替えって？　アタマワルすぎですよ。
そんなボロは買い叩かれてデベや国売りが違う商売するから心配しなさんな。

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>>1155
＞わずかな延命に役立つ、が何の意味も無いとは矛盾する。
「特定少数なら何の意味も無いよ。縦しんばゼネコン、デベのわずかな延命かな。」
これでいかが？　オタク建替え出来ずにオンボロ建屋処分出来ないヒネクレさんですか？
東側とか郊外とか何処の地域かも特定も出来ない意味不明な投稿はジャマ。　シッシッ！

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×建て替え刺激策の恩恵に与れる一部の好立地・・
○建て替え刺激策の恩恵に与れる一部の土建議員の縁故

例外探す方が難しい

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港区で二軒目のマンション建替えがもうすぐ建替え決議に入ります。
一軒目の建替えは今年秋から入居開始です、建替え検討から入居まで１０年かかりました。
二軒目はオリンピック開始前に完了します、建替えは実績のある設計事務所に全面的に依頼して成功です。

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マンションなんて建替えるじゃ無く、住み替えるんだよ、未熟な考えの方。
１０年ってなんなの、アホらしい。　そんな無駄は買い替え出来ない方に任せなさい、時間の無駄。

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人生70年
ということは
中古ばっか住み替えてる奴は
ストック食い潰すだけで経済発展に寄与しない
ゴ　ク　ツ　ブ　シ
ですなあ
死ぬまでに一回は新築しなきゃね

by住宅産業一同

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>>1162
次々新築マンションは建設されるんですよ、早目の住み替えがお得、一戸建てじゃないんだから。
マンションなんて所詮は共同所有物、需要あるうちにストレスなく整理し、住み替えがベスト。

で、だれが中古物件ばかりに住み替えると書いてあるんですかね、老眼か？　老害か？（笑）
変な住宅産業一同だこと。

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港区で二軒目？いくらなんでもそんなに少ないわけない。
シャトー三田に白金のプラウドタワー建て替え物件建設中

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白金は建て替え後物件がプラウドタワーね

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建替えじゃ無くデベに乗っ取られただけだよ、勘違い勘違い。
商売のネタにされただけ。

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白金のプラウドタワーは我々の実績一号です、次は高輪タワーです

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ネガが何をしたいのか分からん。
損すると解っていてデベに乗っ取らせるほど、
老朽物件のオーナーはお人好しではない。

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商売のネタでも、住民が持ち出しなく新しマンションに住み替えれば誰も満足です

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それは無理、なに夢見てるんだかね。　　

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