【老朽化】マンションの寿命って何年よ！！【建て替え】

いまでも使用権ですよ。

本当に自分のものなら税金などという賃貸料が必要なはずがない。

928は物権と債権の話をしたいんじゃないかと勘繰ってみる

最初から３０年建て替えを前提としてマンションを販売してはどうだろうか？

建替積み立て金を毎月５万円づつ徴収する。
５万円×３６０ヶ月で１８００万円になる。

土地はあるんだしなんとか自力で建て替えできると思う。
最初から建て替え前提の販売だし。

自分達がすんで子供達も新しいマンションに住める。

これを定期解体付きマンションと命名したい。

必ず新築に建て替えれるマンションなんだから
価値は下がらない。

３０年で取り壊しも惜しい気はするが、購入者の質も下がらず
スラムにもならない。

定借の不人気を思えばよほど安くないと売れない。
所有権物件を買える層は買わない。最初から購入者の質が低い。
新築と同じデベやゼネコンが30年後建て替えを確約しないと
区分所有者が業者選定から始める話になりかねない。
業者はそんな長期契約するくらいならオール賃貸にするんでは

戸建てを買えばいいでしょ。

３０年建て替えを前提として、
建替積み立て金を毎月５万円、５万円×３６０ヶ月で１８００万円になる。

土地はあるんだし、軽々と自力で建て替えできると思う。

定借とは明らかに違う。

定借の借の部分が人気を落としていると思うんです。

それにこの方式なら将来的に容積率緩和なら増床分販売も可能。

確かに戸建は理想だけど限られた予算でマンションなみの立地に購入は不可能。

マンションのスケールメリットが活きると思う。

言葉の言い換えとしか聞こえないな。
しかも大抵の定借が50年〜のところ30年『しか住めない』んじゃ
ますます資産価値を見出し難いし、銀行の担保評価も低いっしょ。

それに仮に実現したとして、その物件が解体する頃は
今以上に容積率緩和が必要なくなる世の中ですよ。人口が減るんだから。
これから緩和しようとする物件は耐震性に問題あり、って大義名分があるが
新耐震基準で、しかも30年で壊すと決めてるものに容積率ボーナス…ないない。

自分のマンションは管理組合がしっかりしてて、
解体するかどうかは決まっていないけど修積金で60年目の解体費用を積んでる。
やっぱり修積金は相当高いし、そのせいで、周辺相場よりも取引価格が相当安い。
修積金高いと普通は修繕が上手くいってないと考えるし、ほとんどの人はそれ以上調べない。

古いマンションのうち、商業地域にあるものは、結局オフィス化・店舗化していくと思います
水回り、火の元の維持費用が全然違うので。渋谷区や中央区にたくさんあります

うちのこと言われてるのかと思った笑
渋谷区の商業地域マンションだけどほぼ投資物件化してて
たぶん七〜八割がオフィス。建て替え計画進行中

>939
60年目の解体費用を積んでるってすごいです。
うちは積み立て方式を段階的値上げから均等積み立てにかえて、
３０年間は値上げなし。
それは良いのですが、総会で３０年後はどうするの？という質問があったにも
かかわらず、理事長からは答えなし。
質問者も出席者も、まずいこと聞いたかな？という雰囲気でした。

どうも、皆さん、３０年後なんて知ったことじゃねえと考えているようで。。。。

べつに５０年でもいいけど大規模修繕費がかかり、かえってもったいない気がします。

それなら最初から期間限定の建て替えで大規模修繕費分を建て替えに廻すのもいいかと。

ただこの方式の欠点は常に毎月お金が支払える能力のある人しか買えないことですね。

賃貸に近い感じになります。

>>942
確かにそれもあるんですが、最後の大機募修繕時に話し合う形になると思うので、
最後の修繕費は場合によっては建て替え費用に積みかえることができます
といっても戸あたり80万ぐらいでしょうが

それよりもリスクがあるんです。デフレ時代に立てられた計画なので、
仮に今後も消費税率が10%～と上がり、インフレ率2%が続くことを想定すると、
このまま現金を積むだけだと修積金が目減りしてまずいです
もちろん、これは他のマンションにも言えることですが、
せっかく積んでも解体できないかも知れないんじゃ話にならない

なので、何らかの見直しが行われると思います
みなさんお堅いので変な運用には手を出さないとは思いますが

コンクリートは打設時にセメント・水・骨材をしっかり混合させ、アルカリ性から中性化の進行が遅ければ遅いほど、内部の鉄筋の腐食も進まない。

昔の建築・構造物はこれがしっかりしていたため、以外と寿命が長いようだ。

その一つに海岸のシーサイドを走る橋梁の鉄道構造物が、塩害にビクともせず100年近く耐用年数をもっているものがある。
ただ、一般建築は土木構造物と違いそこまで設計も施工もワンランク落ちるためか、それと同等には及ばないようだ。

古くなってきて、ぼちぼち売りに出す人が出ているマンションがある場合にそれを一般の不動産業者に売るのではなく管理組合で買い取り賃貸に出すんです。
もちろん買い取り費用は管理費から出します。
そうすることで全所有者の持分が結果的に増える事になり賃貸収入で建て替え費用も貯められるんではないでしょうか？
株でいう自社株買いのような感じです。

そんなゆとりは管理費会計にない。
管理組合「安くしろ～」
管理会社「今でギリギリです。殺生な」

これが現実

大抵ノーギャラでほぼボランティアみたいな管理組合に、
そこまで行動力（と暇と意欲）のある役員はまずいませんね。

第一、借り手のつかない空室リスクや追い出しの手間暇も出てくるわけで
発案段階で誰が責任持つんだって話になるのがオチかと。
建て替え決定秒読みなら別ですが。その場合でも他組合員
＝他オーナーを出し抜いて個人で得しよう、って買占めに走る奴が出るのが現実。

とりあえず有志だけ集まって新たな組合を作って買い取り賃貸を初めていっても良いと思うよ。

権利者を減らしていかないと話しがまとまっていかないでしょ。

始めていっても良いとは思いますよ。問題は資金と期間。
私のマンションでは十数戸買い占めた組合理事がいます。
建て替え話が足踏みしてて泣いてますけど。

発想としては投資用に賃貸一棟買いに近いのかな？または段階的に持分増やしてく感じ。
建て替え秒読みになったら参画デベが買い占めに走るとかも聞きますね。
何れにせよゴールが見えてて資金がないと話にならない。