【老朽化】マンションの寿命って何年よ！！【建て替え】

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>>644

多分、容積率に余裕があったのだと思う。
住みにくいぐらいで、建替えはできません。

低層→中高層に変わってるはず。余剰床マジックなしに建て替えたところなんて見たことない。

つまり古いマンション買うなら容積率に余裕のあるのをかえってことだな！

言うのは簡単、中々ないよ。その上場所が良くないと。
人口減ったら不便な場所は見向きもされない。

東京都が LCP住宅の基準を発表しましたね。
建て替え実現は現実的には大都市圏と考えればこれも老朽化マンション建て替えの追い風になるんだろうか。

マンションの平均寿命って、３５～３８年程度ですよね。

高層ビル並みの設計施工と管理がされていれば、寿命は１００年
１０年毎の修繕で消極的な管理で３０年。
これでも戸建よりはずっと長生きですね。

築３０年以上のマンションどこにありますか？

一度見に行きたいです。

都内はいっぱいあるでしょ。
homesとかで興味ある地域のマンション選んで築年数順でソートかければ簡単。
物件概要見ながらgoogleの航空写真で所在地照会してくとここは早晩スラムだな、とか建て替えするかも、とか想像が膨らむ。

都心一等地でマンション建替え需要増加　震災、法改正などが後押し


東日本大震災を機に都心の一等地にある老朽化マンションの建て替え需要が急増している。
震災前までは住民などの地権者と不動産会社との調整が難航する例が多かったが、
最近は住民側から耐震性の高いマンションを求める声が相次いでいる。
政府も建て替えを支援する方向での法改正を検討しており、各社は取り組みを強化している。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120307-00000609-san-bus_all

　老朽化して、建替え目的・投機的な区分所有権者（もちろん居住しない）ばかりになったら、数少ない居住している区分所有権者がこっそり共謀して総会を開き

・水道料金無料化（管理費に組み入れ）
・駐車場料金の超低額化＆居住者のみに貸し出し＆居住者のみ又貸しOK
・管理組合役員手当の創設（居住者のみ役員になれる規約改正＆居住者は全員役員になる）
・修繕積立金の大幅増額（管理組合役員手当で、居住者は負担ゼロ！）

　見たいな手を打って、住んでない区分所有権者からガッポリ搾取する・・・

　っていう妄想をしてみた。
　これって無理？

・水道料金無料化（管理費に組み入れ）

その分、管理費値上げしなくていいならやれるかもね。
値上げしなきゃならないなら、その分家賃が上がって貸しにくくなる
賃貸に出してる所有者からは正当な理由を求められる（≒反発を食らう）。

・駐車場料金の超低額化＆居住者のみに貸し出し＆居住者のみ又貸しOK

よほど駐車場が足りない地区でないと埋まらないから既に低額化してるでしょ、現実的には。
空きも出ず最大限金額取れる価格に料金設定するよね普通。

しかも修繕積立金とかに充当してるとなったらその分、積立金が減る。
『居住者のみ又貸しOK（その際の価格は自由に設定可とか）』がミソなんだろうけど
これも「その代わり居住者が駐車場の維持費etc.を払うのか」
「減った積立金はどこから充当するんだ」と突き上げを食らいそう。

・管理組合役員手当の創設（居住者のみ役員になれる規約改正＆居住者は全員役員になる）

役員手当出すところは普通にあるよね。（）の居住者のみって縛りがどこまで許されるか。理由は後述。

・修繕積立金の大幅増額（管理組合役員手当で、居住者は負担ゼロ！）

非居住オーナーにしたら大幅増額しないで老朽化を受け入れようって話になりそうな。
管理費値上げと一緒で、投資に回してるオーナーには貸しにくくなるばかりで旨味なし。


本人も荒唐無稽と気づいてるから妄想、なんだろうけど
大抵の老朽物件は「自分で住んでるオーナーの方が少ない」状態になるって現実を忘れてない？
居住者＜非居住者って構図になると、総会も多数決で非居住者よりの意見に傾きがちだし
物件の維持管理に関する発想自体も同じ傾向が強くなる。

挙がってるアイディアは基本、総会決議マターばかりに思えるから「こっそり共謀」して
当年はやり過ごせても次年度、総会で非居住者オーナーが紛糾して元に戻るって話のような。

本人も投資物件を自家使用してるけど、住んでない老齢老練オーナーはそんなに甘くないよ。
むしろ住んでない分、冷徹なまでに厳しくコストを見る。住んでるオーナーだけ得する話なんて許すわけない。


と反論に終始したけど、居住オーナーが大多数の物件だったらできない話ではないかもね。
現実的にはそういう老朽物件の方が少ない（≒いわゆるヴィンテージ）し
そっちの希望が通っても、今度は別の負担が出てきそうだが。

>非居住オーナーに、横のつながりがあって連絡が取り合えたら次年度の総会でひっくり返せるかもだけど、
>そんな手間を掛けたくない投資家ばかりだろうから、さっさと売っぱらうだけじゃないでしょうか？投資家さんどうしのババ抜きですネｗ

数年しか保有しないのにわざわざ老朽物件買うオーナーが何人いる？中長期で持ってるうちに横のつながりも出てくるよ。
居住非居住に関わらず、手間暇かけたくない奴はそもそも老朽物件買うのに向いてない。

そして手間を惜しむ投資家ばかりだったら、水道代の管理費編入だの大規模修繕費値上げに賛成するわけないよ。
変更が出た分を自分で被るんでなければ、店子に負わせる手間が増えるから。
駐車場が居住オーナーにしか使えないなんて猛反対するだろうね。

>投資目的の非居住オーナーがわざわざ年に１回の総会に４分の３も集まるなんて想像つかんｗ
>総会の招集に必要な名簿も管理組合が自主管理してたら良いわけだし。

物件の特性に拠るとしか言い様がないね。
月々の賃料さえ入ってくりゃ手間暇最小限にしたいオーナーばかりならそうだが、
そういう物件は資産価値賃料とも低下は免れない。誰も大事にしないから。そんな物件わざわざ買うメリットないだろ？
うちとこは総会のたびに長野だの関西からでばってくるよ。
船頭が多くて面倒だが、うるさいオーナーがいてこそ資産価値も保たれるから痛し痒しだね。

>真面目に居住してる区分所有権者にとって、投資目的の非居住オーナーって迷惑以外の何者でもない。
>せめて、修繕積立金と管理費で貢献して欲しいもんだ。

だから築数十年も経てば『真面目に居住してる区分所有権者』自体がいなくなるんだって。
世代交代もあるし、震災リスクのご時世なら趣あるヴィンテージ＜免震新築、だろ？
一部、安さに惹かれて再建築不可買っちゃう情弱はいるかもしれないが
新規オーナーの大部分は投資用か建て替え見込んでる奴ばかりで自分じゃ住まない。消去法で残るのは独居老人だけ。
理屈と実勢は違うってところだね。

試しに買ってみれば？

地上げ目的で買占めしてる業者が区分の大部分押さえてる物件にコバンザメで張りつくのでもなければ
そんなにうまい話はないと気づくと思う…と思ったら入居済みか。

>でもそのうるさい非居住オーナーは、理事会にも定期清掃にも町内会・親睦会にも参加しないんでしょ？
>どこが資産価値に貢献してるんだか。

そんな社会貢献の発想ある非居住オーナーがいたら会ってみたいもんだね（笑）。
投資に見合った対価を求める、そのために口は出すが実働するのも金出すのも嫌、って奴ばかりが現実でしょう。

原宿のコープオリンピア、計画発表から進んでないように見えますが
事情をご存知の方いませんか？

20～30年すると水漏れとかが起こるんじゃないかな。

５・４・３・２・１
ドーン