ザ・パークハウス 西新宿タワー60　Part11

＞＞17
すでに5件の成約がレインズ出ていますよ
10階以上は420/坪以上で成約してます

>>21
ん？出てないよね。420越えてるのがあるのは事実だけど。

狭い部屋ですよね。
広い部屋はその坪単価では成約しないでしょう。

だからこのマンションも狭い部屋なら坪420越えもありえると？

富久とは新築価格は同じくらいですが、発売時期が大分違うので、一概に比較できないです。
同じ時期であれば駅距離、立地的に富久の方が２割高くらいだと思います。
すなわち中古市場では常に富久の２割安くらい。富久で＠４００の部屋なら、ここは＠３２０くらいが妥当と考えます。

このマンションが完成する頃には相場が落ち着いてしまってるかもね〜。
380で売れれば御の字かな。

>>25
富久クロスはまだ新築なんで特殊例。
ローレルコート(平均約270万)とアトラスタワー(平均約330万)を比べたらアトラスの方が成約が2割近く高い。
もちろんアトラスタワーの方が4年築が新しいから、その分を加えても評価は西新宿の方がやや上くらい。なので、その計算式には無理がある。
大規模商業施設込みの総合開発な富久クロスなので、ここより上で売れるだろう、というのは同意するけど、そこまでの大きな差はないかと。

＞２７

アトラスタワーはローレルコートより築4年も新しいだけでなく、ローレルコートは丸の内線駅歩6分、新宿駅も12分とリアルな新宿徒歩圏の好条件タワマンですよね。一方、アトラスタワーは御苑前駅徒歩8分とと富久の5分より遠い。一方で我らが新宿６９は丸の内線9分、使えない大江戸線で7分とまさに西新宿という立地のアトラスタワーと比較して交通利便性の条件は西新宿でこれからできる物件を含めても一番条件が悪いＮＳ６９は中古はでは新築という以外に強みはないよね。

中古では富久より2割引きくらいは現実的な値だと思いますよ

アトラスタワーはローレルコートより築4年も新しいだけでなく、アトラスは丸の内線駅歩6分、新宿駅も12分とリアルな新宿徒歩圏の好条件タワマンですよね。一方、ローレルコートは御苑前駅徒歩8分とと富久の5分より遠い。一方で我らが新宿６９は丸の内線9分、使えない大江戸線で7分とまさに西新宿という立地のアトラスタワーと比較して交通利便性の条件は西新宿でこれからできる物件を含めても一番条件が悪いＮＳ６９は中古はでは新築という以外に強みはないよね。

中古では富久より2割引きくらいは現実的な値だと思いますよ

ここの強みは北のスミフ、南の三井、あとコンシェリア裏など周りが次々再開発されることだと思う。街の発展と環境改善では延びしろは富久よりも西新宿かと。あと新宿西口の大改造が始まれば渋谷みたいに新宿自体への注目も高まるので長期的にみても安心感がある。供給過剰は確かに不安だけど、五丁目近辺の再開発計画全部足しても2000戸くらいだから暴落はないと思う。

三丁目再開発の65階建てタワーはランドマークとしてはダントツだけど新宿徒歩25分くらいだし首都高目の前だからこっちが勝ってる点も多いよね。

再開発っていってもオフィス商業タワーといった本当に再開発ではなく、単なるタワマン建設だけですから、資産価値的に言えば供給過剰リスクまねくだけでできれば建ててくれない方が良いかと。

ＮＳ６９の立地は西新宿では一番駅から遠く川沿い、今時制震など正直西新宿内での比較になった場合はかなり厳しいと思うよ。アトラスが好条件取引されているのは駅近で新宿駅も12分と西新宿では本当の新宿徒歩圏という特別な立地であることを自覚したほうがいい。

>>29
あの、ここ、アトラスタワーと道路はさんだ斜向かい･･･。アトラスタワーそんな大絶賛したらここも大差ないわけで。表記上の徒歩距離しか見ないと近そうには見えないけど。
さらに大江戸線物件で西新宿徒歩10分アトラスより築1年古いシティタワー新宿新都心も概ね330万。このエリアのタワーはだいたいその程度が相場。
西新宿の中ではもちろんここは下位だし、富久の中では富久クロスは最上位だけど、そもそものエリア相場が違うおかげで意外と差はつきませんよ。と。

アトラスって表記上の徒歩距離だとそんな評価高かったんだ。

逆にびっくり笑 別のアトラスがあるのかと思った。

ＮＳ６０の目の前せいぜい３０秒だよね。

>>30
１５〜２０年スパンで考えれば一理あるかも知れないけど、高層団地みたいのだけ増えてもねぇ。渋谷を引き合いに出すのは、なんかこっぱずかしくなるからやめましょうや。どう考えたって、商業施設の発展は望めないしね。それに、コンシェリア横のタワマンは、西新宿60の十二社通り向きの人達にとっては、逆にネックになるでしょう。

>>34
ぶっちゃけ、このエリアに建つのはむしろ高層団地の方が住民には都合良いのよ。人口増えれば生活利便施設が増える。
大規模な商業施設なんて新宿まで行けば何でもあるのだから、この近辺への出店なんて不要。
西新宿456丁目エリアの弱点は人口が少なく新宿が近すぎて、普段使いのお店すら無かったことだけど、ここの後にもさらに4棟もマンション建ってくれるなんて非常にありがたい話。
西と高層以外の人は、そもそも眺望無いのは分かってる話。東なんて今でも空き地の奥のラトゥールセントラルパークに遮られてる。

>>35
なんで西の眺望がないの？

>>35
だけど購入者の実態は、投資目的のアジア系外国人が３割前後、それに日本人投資家も結構多いって話だから、ダブつくんじゃないの⁈そもそも生活利便施設が増えて喜ぶようなファミリーが多いとはとても思えませんが…。

>>37
一見ファミリーなんて居なさそうに思えるのですが、西新宿地区は意外にも、ここのところ子供が増えてるんです。小学校は6年前20人台だったのがついに40人を越えて2クラスに増加。
また、古い建物が多いことからも分かるように古くからの地元民もそれなりに。
西新宿60は3LDK率が意外と高かった事からも分かるように、メインではないにせよ、ファミリーの流入が続く地区なんですよ。

>>38
２クラスになったと言っても統廃合されてますからね、多少増えるのは当然ですよね。うちは子育てが終わって、ある意味小さなお子さんが少ないマンションを望んでいたので営業さんにも確認をしましたが、ここは少ないと仰っておられましたよ。

>>34
勘違いされてるかもだけど、新宿西口の再開発ってＪＲ駅前のことです。小田急からスバルビル、ハルクやヨドバシ一帯の大改造になる見込みで当然商業メイン。渋谷が東急の社運をかけてるのと同じく小田急、京王、ヨドバシの社運をかけた百年に１度の再開発になるのは確実です。

さらに言えば恐らく15年も経てば70年代に建てられた西新宿の超高層が築60年近くになるので立て替え始まるはずです。隣接する345丁目のタワーにはプラスと思います。あくまでも中長期的にみればですけど。まあこれから10年で東京駅から品川にかけて巨大オフィスが建ちまくるから、オフィス需要食い潰して西新宿がオフィス街として没落する危険性もあるからただの妄想ですけどね。。

>>40
関連の記事が有りました
http://toyokeizai.net/articles/-/69949?display=b

没落するのかな？新宿の強みは都庁がある事。背後に多くの人口、JRと私鉄の路線がたくさん伸びてる。歓楽街もある。

>>39
えっと、新宿区の小学校でこの10年で統廃合したのは、ここと全く学区が違う四谷エリアの小学校のみなのですが？
小さいお子さんが少ないの希望なら、ここはちょっと･･･だと思いますよ。再開発組合がファミリー希望なのか、このエリアでは珍しく3LDK比率が高かったり、子供向け美術館と提携したり。
西新宿でこんなに3LDK売れるのかよ、と話題になってた位です。
まぁ、湾岸タワーに比べたら少ないでしょうから、営業さんの言うことは間違ってはないです。

>>40
西新宿の古めの高層ビルは相次いで大規模な改修(制振ダンパー設置や、広場の屋根設置など)してますので、当面の建て替えはないかと思います。

ここってよく富久と比べられ立場によって見解分かれるけど、正直富久と比べられる理由が分からない。それぞれメリットがあり、後は自分の好みなのでは。ここは都庁近くで、東京の心臓部と言えるでしょう。さらに周りの再開発が進めば資産価値が増すのは当たり前の話。投資価値の面で言えばダントツ西新宿であることは常識内です。

西新宿が東京の心臓？そう思っているのは多摩地区の人だけだと思いますよ。

何か勘違いされているようですが、西新宿はあれだけオフィスビルありますが、本社を置いている一流企業はそのオフィス面積と比較するととても少ないですよ。むかーしのオフィス街っていうだけで、羽田にも成田にも新幹線にもアクセスが悪く、都心3区でもない西新宿の未来がそれほど明るいとはとても思えませんが。。とくにここは西新宿といっても一番最寄り駅から遠いほぼ中野、川沿いの西新宿の僻地みたいな場所でしょ。勘違いも甚だしい。

東京経済の心臓は断トツで丸の内、日比谷、虎ノ門、ヒルズ、ミッドタウン、品川などの都心３区であって決して西新宿ではない。

>>42
利便性重視の都心回帰傾向が続くと、価格の安い東側に人が流入しがち。そして、この際に流入するのは新しい価値観を持った若い人が多い。
なので、東側が相対的に少しづつ活気が出てくる。

また、強みの後背人口だけど、流入が続かないと高齢化してしまうので段々活力が失われていく。
そうならないように、私鉄各社は住宅開発したり、メインターミナルに投資して沿線価値を維持しようとしてるなか、新宿は正直出遅れぎみ。
没落はないだろうけど今の圧倒的な地位を保つには、そろそろテコ入れが必要なのも事実。

西新宿って高層ビルが沢山あるからさぞや沢山の一流企業がここを本拠としているのだろうと思いきや予想外にしょぼいんですよね。ビルも古いのばっかりで、建て替えも大変だし、多摩地区の人達が考えている程凄い場所ではないですよ。西新宿も立地的に都心地区にビハインドがあるから根本的に色々改革しないと取り残される可能性はあるかと思います。

東京の代表的なオフィス街の大企業一覧を示します。みてみると結構興味深い。

丸の内エリア
• 三菱商事株式会社 (20兆2071.83億円)
• JXホールディングス株式会社 (11兆2194.74億円)
• 日本電信電話株式会社 (10兆7007.40億円)
• 丸紅株式会社 (10兆5090.88億円)
• 三井物産株式会社 (10兆0496.37億円)
• 株式会社日立製作所 (9兆0410.71億円)
• 株式会社三菱UFJフィナンシャル・グループ (4兆7632.25億円)
• 新日鐵住金株式会社 (4兆3899.22億円)
• 出光興産株式会社 (4兆3746.96億円)
• 株式会社三井住友フィナンシャルグループ (4兆3264.24億円)
• 東京海上ホールディングス株式会社 (3兆8577.69億円)
• 三菱電機株式会社 (3兆5671.84億円)
• 株式会社三菱ケミカルホールディングス (3兆0885.77億円)
• 株式会社みずほフィナンシャルグループ (2兆9130.05億円)
• 日本郵船株式会社 (1兆8971.01億円)
• 旭硝子株式会社 (1兆1899.56億円)
• 三井住友トラスト・ホールディングス株式会社 (1兆1157.81億円)
• アルフレッサ ホールディングス株式会社 (2兆3875.11億円)
• 三菱マテリアル株式会社 (1兆2872.51億円)
• 日鐵商事株式會社 (1兆0263.54億円)
• 信越化学工業株式会社 (1兆0254.09億円)
• 三菱地所株式会社 (9271.57億円)
• 住友林業株式会社 (8451.84億円)
• 古河電気工業株式会社 (9247.17億円)
• コニカミノルタ株式会社 (8130.73億円)
• 三菱UFJリース株式会社 (6981.55億円)
• 株式会社大和証券グループ本社 (5254.11億円)
• 日新製鋼ホールディングス株式会社 (5189.81億円)
• 日揮株式会社 (6246.37億円)
• 日本水産株式会社 (5668.58億円)

内幸町エリア
• 東京電力株式会社 (5兆9762.39億円)
• ジェイ エフ イー ホールディングス株式会社 (3兆1891.96億円)
• 双日株式会社 (2兆4364.66億円)
• 株式会社ニコン (1兆0104.93億円)

日本橋京橋エリア
• MS&ADインシュアランスグループホールディングス株式会社 (4兆3157.87億円)
• 株式会社ブリヂストン (3兆0397.38億円)
• 株式会社メディパルホールディングス (2兆8109.59億円)
• 東レ株式会社 (1兆5922.79億円)
• 三井不動産株式会社 (1兆4456.44億円)
• 清水建設株式会社 (1兆4160.44億円)
• 味の素株式会社 (1兆1724.42億円)
• 明治ホールディングス株式会社 (1兆1265.20億円)
• 花王株式会社 (1兆0125.95億円)
• アステラス製薬株式会社 (1兆0056.11億円)
• 第一三共株式会社 (9978.52億円)

銀座エリア
• 阪和興業株式会社 (1兆5113.24億円)
• ヤマトホールディングス株式会社 (1兆2823.73億円)
• 王子ホールディングス株式会社 (1兆2414.71億円)
• J.フロント リテイリング株式会社 (1兆0927.56億円)
• 株式会社資生堂 (6777.27億円)
• 電源開発株式会社 (6560.56億円)

芝・芝浦エリア
• 株式会社 東芝 (5兆8002.81億円)
• 日本電気株式会社 (3兆0716.09億円)
• コスモ石油株式会社 (3兆1666.89億円)
• 三菱自動車工業株式会社 (1兆8151.13億円)
• 伊藤忠エネクス株式会社 (1兆4307.45億円)
• 東京瓦斯株式会社 (1兆9156.39億円)
• 兼松株式会社 (1兆0192.32億円)
• TDK株式会社 (8515.75億円)
• 森永乳業株式会社 (5911.97億円)
• 株式会社長谷工コーポレーション (5589.19億円)
• 日立金属株式会社 (5357.79億円)

港南エリア
• ソニー株式会社 (6兆8008.51億円)
• 三菱重工業株式会社 (2兆8178.93億円)
• 東燃ゼネラル石油株式会社 (2兆8049.29億円)
• 株式会社大林組 (1兆4483.05億円)
• 大東建託株式会社 (1兆1524.13億円)
• キヤノンマーケティングジャパン株式会社 (6812.34億円)

新宿エリア
• NKSJホールディングス株式会社 (2兆8432.26億円)
• 富士重工業株式会社 (1兆9129.68億円)
• 大成建設株式会社 (1兆4164.95億円)
• セイコーエプソン株式会社 (8512.97億円)
• 住友不動産株式会社 (7366.52億円)
• 野村不動産ホールディングス株式会社 (5177.40億円)
• 小田急電鉄株式会社 (5152.23億円)

よくわかってない人がいるね。

むかーしのオフィス街はどう考えたって丸の内、大手町でしょ。だからそのエリアに大企業の本社が多いのはあたりまえ。


成田は新宿発の成田エクスプレスあるじゃん。

羽田空港アクセス線の西山手ルートは新宿発だよ。

首都高山手環状線の完成で新宿から羽田空港は２０分だよ。

上記みても新宿のビルだけがいつまでも建て替えせずそのままだよね、都心はみな建て替え多いですよ。

空港アクセス線まだ計画さえも固まってない段階だろうが(笑)

車で羽田まで２０分は都内ならどこでもそうなんだし、都心部はもっと近いのだが(笑)。

空港新幹線のアクセスにおいて東京ー新橋ー浜松町ー田町ー品川のラインに何一つ勝てないことを自覚したほうがいい。

一覧見たって、新宿の企業がしょぼすぎなのは一目瞭然だろうが。

しかもこの物件は新宿駅物件じゃないからなんら関係ないしね。新宿５丁目駅物件でしょ。あたかも新宿駅物件のように語るなっつーの。

ちなみにスカイライナーは京成上野か日暮里じゃないの？


京成が成田空港から新宿まで、京急が羽田空港から新宿までのび、新宿でドッキングする案もあるんだよね。

丸の内から羽田空港は３０分だよ。

ここは新宿５丁目物件じゃないよ。だいたい新宿５丁目ってどこよ？

都心方面に向かって後方の駅はおかしいよね。

大江戸線都庁前物件、もしくは丸の内線西新宿物件でしょ。

都庁前物件ってかっこいい。

西新宿５丁目からだと都庁前で乗り換えになるから、都庁前駅を使う。

東京の心臓部(笑)？

心臓部なのにこんなに本拠にしてる企業がしょぼいの？？東京大丈夫か？

政治経済文化の心臓部はいうまでもなく千代田区港区中央区。

新宿は東京ぼったくり風俗やチャイヤマフィア、ゲイカルチャーの心臓部ではあるとは思うけどさ。あとは多摩地区の親玉。

えっ最寄り駅の大江戸線西新宿５丁目物件でしょ。なんでもよりでも内新宿駅よりの都庁前を無理やり引き合いに出すの？コンプレックスはわかるけどな、無理すんな。

西新宿駅９分
西新宿５丁目駅７分都庁前駅８分

実生活で西新宿駅と都庁前駅は使うけど西新宿５丁目駅は使わないと思う。

ここに６０年ほど住んでるが西新宿５丁目駅のほうは、以前あったパチンコ屋と蟹屋以外は行ったことがない。

一番利用するエリアは成子坂下周辺か、西新宿駅周辺。

新宿駅へは自転車です。

都庁前物件だよ

日本の心臓部は東京駅周辺
東京の心臓部は新宿駅周辺

定説です

＞５５
ああ地権者ね、まだこんなところでいつまでもパトロールしてんのかい。まあ頑張れや、何か仕事見つかるといいな。

＞５６

コンプレックスの塊ということは良く分かったよ。東京のコンプレックスの心臓部なんだねきっと。寒くなるし、あまり無理せず、ご自愛ください。

仕事ねえ

営業補償もらったからなあ
マンション完成すれば家賃入ってくるしね

>>56
なるほど的を射てますね(笑)
一連のレス見てると地方出身者が新幹線の駅や経済規模で東京駅周辺を
中心地と認識してるのが良く分かりますしそれは正しいと思います。

でも東京都民から見た中心地はやっぱ新宿って感じる人が多いよね。
新幹線は日常的に使う路線じゃないし新宿起点の私鉄の鉄道も多いから
あくまで普段の生活での中心は丸の内や銀座じゃなく新宿ですよ。

>>45
抽選で落ちたか、富久の住民？

新宿の摩天楼に暮らすなんてほんとテンション上がるわね！
ワクワクよ

>>43ノー天気なことを言ってますね（笑）西新宿6丁目の小学校跡地一帯の再開発の噂があるくらい子供が少ないっていうのにね！

>>64
そこ廃校になったの2000年より前ですよ？何で今更そんな話題を。
その時期を底に、最近は子供増えてるって話ですよね。

>>63
摩天楼の意味を理解されてないようですね 笑)

>>65本当にご存知ないのですか。公園通り周辺の古い分譲マンションの建て替え計画において、チラチラ話が上がっているのは事実ですよ

ここは新宿物件ではないって言うけど
大型の新宿物件ってどこがあるのですか？

噂は知ってますけど、そこの学校跡地の10年契約で2015年に更新されてるはずなんですよね。実際に2014から2015にかけて億単位の大規模修繕やってますし。

そして、万一再開発されたとしても、芸能関連の人が住まない施設がマンションになるなら、子供が増える方向になるわけで･･･。
子供が少ないという話題の中で出すには不適切なのでは？という意味なのですが。

新宿エリア本社

東日本旅客鉄道株式会社(2兆7561億円)

株式会社ＮＴＴドコモ(営業収益4兆3833億円)

ロッテグループ(4078億円)