ガーデンヒルズ四ツ谷 迎賓の森　その2

>>516 マンコミュファンさん
買えないからってひがむなよみっともない。
嫌いな物件だったら何でここ覗いてんだよ

こういう民度の低い人が買えない物件だからいいんです。

業者しか書き込んでませんね、ネガもポジも　やれやれ

他スレのコピペです。新発売物件のようです。
こちらを検討されている方は、恐らく検討されない物件でしょうけどね。
参考まで

・アトラス四谷

東京メトロ南北線「四ツ谷」駅（3番出口）徒歩5分

JR中央・総武線「四ツ谷」駅（麹町口）徒歩6分

東京メトロ丸ノ内線「四ツ谷」駅徒歩7分

東京メトロ南北線・有楽町線・都営新宿線「市ヶ谷」駅（7番出口）徒歩8分

https://www.afr-web.co.jp/atlas-club/yotsuya/index.html/

・グランドメゾン新宿曙橋

交通：都営新宿線「曙橋」駅徒歩1分

東京メトロ丸ノ内線「四谷三丁目」駅徒歩7分

都営大江戸線「牛込柳町」駅徒歩14分

公式URL:http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/shinjyuku/index.html

すみふの十八番の高値長期販売モードに突入ですよね。いつも思うのですが、財閥デベが金(広告・モデルルーム等々)をかけ、高歩合で気合を秘めた営業マンを投入し、その上時間もたっぷりかけている。すみふの高値販売は、物件の良し悪しももちろんあるがそれ以上に、営業も含めた総合力が支えてる面が大きいと思う。故に、自分が売却する時には、こんなに金もかけられなければ、単なる仲介業者の営業に頼らざるを得ない状況なので、買値を基にした相場＋αの高値を目指すのはかなり難しいと思う。

ここ買う人は、半値になっても別に関係ないんじゃない？
まさか、キャピタル狙いなんて買えないよ！
億ションで、外廊下でも、谷底でも、関係ない人が住友価格で買うんだよ！

一部住戸を値上げするって本当ですか。ほんと住友は他の不動産会社とは全く違う戦略ですね。。。

>>532 匿名さん
いくら値上げするんですか？まだこの界隈の相場が上がり続けてると？

>>534 評判気になるさん

この界隈の相場が上がり続けているのではなく、単に住友が物件価格を上げているだけです。

半分くらいは売れた？？

玄関の処の下水工事が終わらないと厳しいのじゃないかな

ポジティブなこと書くとすぐ業者ガー、住友社員ガーって言うのやめません？
確証ない訳ですし、スムーズに色んな意見を見たいだけです。

>>538 匿名さん
文章で分かり易過ぎるからね！

で、貴方は誰なの？

外廊下であることってあまりデメリットのように思わないのですが、
やはり高級感とかそういうのを出すには内廊下のほうが良いのでしょうか。資産価値を維持する、という意味合いでも…。
長い目で見ていくと、管理費が将来的には重くなってくる可能性もあります。内廊下の場合はどうしても光熱費が外廊下よりもかなりかかってくることを考えると、これはこれでありなのでは？

>>540 匿名さん

今時、高級マンションでは外廊下は、あり得ません。大差のない管理費など関係ありません。
住友ならではの、エントランス以外、コストダウンの最たるもので失敗物件ですね！

>>542 匿名さん
辛いですね、
売れないマンションて、

それが、営業トークなんですね！！

騙されちゃいそうですょ

ご苦労様です。

>>543 検討板ユーザーさん
そんなに好きなら買えば良いのに、、、とか思ってしまいました。
ほんとに眼中にないなら、こんなところ見に来ないでしょうから。。。

色々あるけど立地は良い、外観のチープさが許せない

どうやったらここが売れるか真剣に考えよう
値下げ以外の手はあるか？

デベがここを高級で魅力ある物件！と本気で考えてるなら、完売したことにして実はデベ所有のままで高級賃貸としてデベが運用すればいい。運用後は、市況次第で中古として売ればいい。よくある話。

高級でない場合はどうしたらいい？

この価格で高級でないとしたら、御所隣接立地の希少性を評価してもらうしかないですよね。
利便性では勝負にならないのですから。
この希少性？が響く顧客はどこにいるのか？
どうすればリーチできるのか？
私には思い浮かびません。

その昔、お手伝いさんがーって書き込みしてたお金持ちたちはどこへ行ったんだろう…？

　販売状況を教えらもらいました。苦戦しているのは、やはりA棟の左側の模様です。道路が上がっていくので、1階分ぐらいは右側に比べて下の階のイメージになってしまいますよね。ただ、販売から時間がたっているので当然ですが、結構じりじりと売れてはいるようです。
　地方の人が別邸で購入する人や、単純に値上がり目的で二件目や三件目で購入する人が多いらしく、使っていない人が多いので、人がいないように見えて、売れていないようにみえるそうです。
　好き嫌いが分かれる物件なので、好きな人が現れるまで、ゆっくり売っているのかな。

ここに限って値上がりはない。

現在すみふが東京・神奈川で絶賛販売中の物件を竣工年が古い順に並べると
スカイフォレスト(2014/12、残4戸)
用賀砧公園(2015/2、残1)
グランドミレーニア(2015/3)
ドトゥール(2015/9)
シティタワー武蔵小杉(2016/1)
と続く。長期販売物件はランドマーク的大規模物件か不人気物件に分かれてると思う。特に不人気物件は意外と早く手仕舞いする方針に転換したように感じるが、ここはどっち？

間違いなく不人気な部類でしょう。
貸しビルやラトゥールなどの自社物件は一等地に建設し、分譲物件は二等地に建てるという自己保身の傾向が強い印象があります。加えて、自社のブランディングが不得手です。

広尾はラトゥールですもんね。
仕入れた土地を所有したまま稼ぐか、付加価値つけて売却するかの選択は、まさしく総合不動産会社としての事業戦略そのもの。優劣や好き嫌いはあっても、良し悪しの問題ではないと思う。

ここって一番安い3LDKでいくらくらいかな？

間違いなく、この物件が人気になることは無いでしょうね。都心の空白地帯に存在している特殊な物件ですね。
こんな東京のど真ん中なのに、周りに何も無いという不思議な環境。行ってみましたが、他のどの物件とも一線を画しています。
どこにも無いユニークな物件なのですが、それを評価して、しかも買う人はかなり限られるはず。
投資目的なら、もっと単純な物件がたくさんありますしね。また、ほとんど1億1千万円超えなので、全人口の98％は買えないｗ
ただ、超長期的には、面白いかもしれませんね。競争が無いということは、人気が無くても30年後はわからないので。

車で通行しても何か地霊がいるような感覚にとらわれ、運転が怖くなります。

交差点は数年前の事故のせいか、私も背筋が寒くなります　合掌

すぐそこに赤坂御所があるためか、何か神聖な存在に守られているようなオーラを感じます。　合掌

隣が創価学会か⤵

公明党本部やお寺も多い地区だから宗教関係者の住むチィキィパレードなんですね。

アンダーで、学会へのバルク売りを模索するとか？？

信心強情信心強情

周りの環境がこわい

欲しいけど、一億3千万円ぐらいが中心で、一億四5000万円のこのマンションは、我々は買えない理由を探して愚痴を言うしかないですね。無念です。いらない。。。なんか諦めるための理由ないかなぁ。

公式サイトトップの写真、かっこいいなあ
借景って言う感じで、緑がとてもキレイに窓の向こうに見えていますね。立地とか眺望とかそういうことを思うと、このお値段もさもありなん、でしょうか。
良いマンションであると考えている人も多いのだと思いますが、その分のお値段ということにもなってくるのでしょう。

７Ｆの物件は、もう売れたようですか？

竣工フォトギャラリーでパティオの写真を拝見しましたが、
建物と建物の間に設けられた空間を利用した中庭ですか？
外にあるラウンジと言った雰囲気で、陽気のいい季節は
気持ちがよさそうですね。

残り何戸ですか？

お陰様で残り３邸です

どうして、７Ｆについては答えられないのですか？

わかりません。

今って新宿の住友不動産のマンションギャラリーではなくて、実際の環境を見ることができる用になっているのですね。
マンションギャラリー、ある意味会社としての規格が決まっているからいいかもしれないでしょうけれど…
でも、現地に行きたいとなると二度手間になったりするので
結構不便なんですよね。すごく近いわけではないので

駅近・利便性重視の風潮
VS
御所隣接立地の希少性

軍配はどっち？

間取りを見ましたが、それぞれが求めるタイプに合わせられるのは嬉しい要素ですよね。
現在の家族構成や今後の人生設計も考えての選択ができると思います。
いくつかのプランがある中で、人気のプランはどれになるでしょうか。

学会のそばだけは勘弁だな。

新宿区の防災パンフでこの一帯の低地は揺れやすいと評価されていた

だから、この立地の売りは御所眺望隣接だけ。高級邸宅を嗜好する層が忌避する要素も多く、かといって利便性重視派にも響かない。それを、この価格帯で攻め続けるすみふに勝機はあるのか？？？

低地で地盤はユルユルでも建物は公団くらいと同じくらいでしょ、大丈夫なんじゃないかな

低地で下水の集まる池が隣の公園にあっても、御所が近いから大丈夫なのですね。安心いたしました

>>589 匿名さん
その通りです。地下水管の工事が終わったので、そのまま赤坂の方に流れます。昔は大変だったんでしょうね。というか窪地でも低地でもないです。谷の底であることは事実ですが、御所の中を通じて赤坂に抜けている風の通り道の一部ですよ。

風の通り道は地震で揺れやすいのではないでしょうか？

良くもなく悪くもなく。まぁ湾岸とか品川よりは良いみたいですね。普通。
https://supportmap.jp/#16/35.6802/139.7280

こちらはコンビニとかスーパーはどこに1番行きますか？ファミマ四谷若葉店はどうでしょうかる

足立区の不動産会社Mは、社員の態度が悪い

住人です。スーパーはファミマのすぐ近くの丸正がありますが、ミッドタウンはカードを作ると一時間駐車場無料なので、そこにカフェがてら行きます。後は四ツ谷の成城石井で簡単なものは済ませて、重いのは生協かアマゾン、しっかりしたのは伊勢丹が近いのでいきます。これも普通に買い物すれば駐車無料ですね。タクシーでもすぐ。

ライフインフォメーションでは丸正まで徒歩6分、成城石井までは徒歩10分となっているので、日常的な買い物をするなら自転車の導入が良さそうですね。
一番近いコンビニはサンクスですか？
マンションの近くにセブンやファミマもあります？

北に歩いて行ったファミマが一番近いです。ゴミ捨て場の方からでれば、5分かからない印象です。電車で通勤通学する人は迎賓館と四ッ谷の間のファミマでついで買うのかな。信濃町のミニストップはお弁当とおにぎりがおいしいです。自転車は電動にしておくと、国道二十号沿いのとその先に色々とあるので良いです。自転車なら10分かからず赤坂も青山も千駄ヶ谷もいけるので、お薦め。赤坂が一番近いかな。

駅から徒歩１５分は確かにちょっと遠いかと思います。
毎日、１５分も歩くと嫌になりそうですから。
でも残りが１2戸とあるので、マンションの周辺は充実しているんでしょうね。
私なんかコンビニでもあれば十分なんですがね。
まあ、そんな訳にはいかないでしょうけど。

　15分は青山一丁目とか国立競技場前でしょうか。まさに都心の空白地帯なので、沿線がものすごく多くありますよね。四ッ谷は実質9分かなと思います。信濃町の方が近いはずなのですが、四ッ谷までの道は全て森のような感じで、学習院初等科と迎賓館と公園しかないので、9分かかるイメージが全く無いです。なので皆さん、信濃町を使っている印象です。
　ただ、朝になるとお迎えのハイヤーが何台か来ていますし、絶えずタクシーの配車があるので、クルマ中心の方も多そうです。そもそもセカンドハウスとして購入していて、東京に来るときだけの方も多いようです。海外の人は驚くべき事に少なくて、日本の地方の人の方が多いようです。まぁ、この立地の価値を理解できるのは日本の方ですよね。

共用施設が少なめなのはいい部分もあるのですか。
戸数もそこそこあるのになぁって思っていたんですが、
静かに暮らしていきたいという人にとってはこの方が良いのかもしれないですね。
あとは暮らしている人たちが各々資産価値を落とさないよに
暮らしていければ、と思いました。

夜、窓に虫が凄いらしいですね・・

さすがに今日は休みと思ったら、この物件は火曜日水曜日を除いてお盆期間も営業するそうです。今日もきっと暑いと思いますが、大変ですね。8月11日は10時からの回いっぱい、13時からの回△でした。

共用施設、あっても使わなくなりつつあると聞くので、なければなくてもいいのかとも思います。

パティオは、今の時期だと昼は暑そうですが夜は休憩するにもいいかな。共用施設が少なめといってもフィットネスルームもあると書いてあって、最小限の施設はあるようでいいなと感じています。コンシェルジュもいますし、不満はないように思いました。

599,602は営業さんでしょうか？

お盆期間も営業、お疲れ様です。

しんどいね　頑張らんと

御所隣接の永久眺望に価値を感じ、この価格を納得する人はそれなりにいると思うので、時間はかかるがA棟は売れて行くと思う。
それ以外の棟の部屋は？？？この立地で、この間取りで、外廊下で、この価格？？常人の理解を超えている。

前向きに購入検討していたのですが記録的猛暑の為、先ずは資料請求をしました。しかし、二週間以上経ちますが資料が未着です。予算内で購入可能ですが、ディベロッパーは購入層を会社役員や医師にターゲットを絞っているですかね。他の物件を探すことにしました。

>>606 マンション検討中さん

売主は特にメリハリを付けて対応しているからね。

最低な対応ですね！

メリハリって、ネットとかで名前とか住所を調べて
購入出来そうな人物か判断して、資料を送らなかったり
するんだね。

住人です。虫はそんなにいないです。というかわざわざこちらに来る必要が無いので。カタログは単なるミスかと。会社役員でも医師でもない無い人もたくさんいますよ。聞いた感じ。むしろB棟が売り切って、C棟もかなり条件悪いところだけのようです。残ってるのはむしろA棟の二階など道路で車が正面を通るところ。外廊下はむしろ良いです。風が通って気持ちいいですよ。麻布とか住宅地だと内廊下賛成ですがこの不思議な立地だと、ベランダ側から廊下側に風の通る外廊下は納得です。間取りが微妙なのは確かに。全体最適ですね。。。

>>609
入居者の職業を聞いてるんですか？

怖いですね！　　　　

駐車場が戸数分なくて借りられなくて本当に不便！
均等に各部屋に一台ずつ割り振ってもらわないと困る！

立体断面図を見てみると、今は基本的にA棟を中心に販売しているような感じみたいですね。
道路側、というのがここのマンションの場合はあるから、そうなってくるのだと思います。
A棟は開口部の向きが南東なので、むしろ本当はいい方なんだろうけれど、
このマンションの中の比較では、みたいな感じになってきてしまうのでしょう。

そろそろ値引きしてますか？

スミフのマンションなので、値引きは基本的にはしないんじゃないかと思っております…特に今のところ、そういう動きもないですよね。
マンションのブランド的なものもあるので、例えば家具家電をつけて実質値引きみたいなこともしていないようです。
じっくりゆっくり販売していくのかもしれません。

先着順住戸も夏前の12戸から現在5戸に着実に減ってるし(月1戸ペース？)、残住戸が何戸か知らんが、現天皇も御所に引っ越し、オリンピックも終わる頃にはこの辺りも(少しは)盛り上がって完売するのでは？
それにしてもこの価格で買う御所好きがまだまだいることに驚き、自分の未熟さを痛感します。

それだけの価値があるってことでしょ
赤坂御所のお向かいですからね

月に１戸売れるかどうかの厳しい物件、
３連投お疲れ様です。

公式ブログにエントランスに飾られているクリスマスツリーが取り上げられていますが、
マンションの住人が飾り付けをしたんですね。
このツリーはマンションの備品として、クリスマスシーズンに登場する事になるのでしょうか？
ブログの記事はマンション周辺のグルメ情報がほとんどですが、どんな小さな事でもマンション内のエピソードは興味を惹かれますね。

目の前の公園のところにできたポリスボックス（鮫が橋跡）は、洪水になった時御所に連絡するためだとの噂ですが本当でしょうか

鮫河橋 いろいろと歴史のある場所なんですね

洪水ｗｗｗ　巨大な配管が赤坂に通じているのでありえないです。政府要人が一人いらっしゃるのでポリスボックスはその警備のためと聞いてます。

見比べをして、よくできているほうです。バルコニーが非常に広い、内廊下ではなく、開放感がある、緑に近く、都心で珍しい、場所も文句なし。駅にはすこし遠い。都心部の新規物件に比べ、坪単価は高くない。といっても新宿区で一番高いかも。判断が難しいな。

内廊下じゃないから高級感は無いね
玄関開けたら風がうるさそう
この物件には罪ないけど練馬ナンバー

廊下に開放感なんていらないわ
静寂な内廊下が良かった

廊下の開放感ですか…。
でも確かに建物のクオリティを抜きにして、内廊下の閉塞感が苦手という方もいらっしゃるのかもしれませんね。
臭いや湿気がこもる心配もないでしょうし、管理面でのコストも内廊下に比べて安くなると思います。

この物件が外廊下にした理由は、内廊下にすると納戸になり洋室表示が出来ないから！

しかし、KY価格にもかかわらず酷い間取りだ。