ガーデンヒルズ四ツ谷 迎賓の森　その2

憧れの立地。
都心なのに緑が多くて閑静な環境って贅沢だと思います。
外観デザインもホテルを彷彿させるような高級感があり素敵。
共用施設もシンプルでいいです。
子供がいないのでキッズルームがないマンションがいいと思っていたので。

見栄とプライドだけが高い中途半端な金持ち層が多くてウケる

話題にもならなくなってきましたね

売れ行きはどうですか？

MRいけば分かります。
最近、ネガすら寄り付かなくなってますね…

現地は銀杏の木が綺麗みたいですよ

販売は12月中旬ということなので来週くらい？
販売戸数は未定ということなのでどれ位出すのかは全然わからないですよねぇ。
なんとなく反応を見て対応するようなコトなのかしら、と思いますがどうなのでしょう。
マンション自体は良くも悪くもよくある住友のマンションという印象を受けます。

販売開始は来年2月ですか
一番狭い 55m2 で8000万位なんですかね

それくらいしちゃうかもですね、、、スゴイなぁ。まあ立地が立地だから仕方がないし
そもそも最近はマンションがどこを見渡しても高いっ（汗）

ただ、グレードは価格に見合う高さになるのでしょう。
大手のマンションですからきっちりしてくるのではないかと思われます。
高くても需要がありそう。

2月の販売って２期だからね
1期は終了してる模様

Webに間取出さないから、1期かと思ってたわ。何戸販売済みなんだろう

マンションオタク
http://mansion-madori.com/blog-entry-3854.htm

http://mansion-madori.com/blog-entry-3853.htmll

>>11
情報ありがとうございます。
価格は凄いけど、その割には仕様が・・・
という感じですかね。

>>11

そのブログ、
「左右にせり出した壁が室内からの視界を狭くしている」って文句言ってるけど、
このマンションを全然理解してない、というか御所をなんだと思ってるんだろう。

御所のプライバシーを守るための、あえての壁なのに。
そのくらい理解できないのかなー。

バルコニーからはいくらでも見渡せるんだからプライバシー云々の問題ではないよ。

>>13
御所がワイドスパンから見えるとプライバシーが守られない？冗談にしては面白くないですね。

設備仕様や共用設備などは特段珍しい物はないのかなと感じました。
本当にふつうです。
コンシェルジュはいるので、管理的にはお金がかかっていますが。
その分、使っている建材のグレードが高かったりしないとお値段の理由付けができなくなってくるのではないかなと思います。
お値段分位は高級感があって欲しいなという希望は高いと思うんで、デベは頑張らないといけませんね。

設備仕様に関してですが、ディスポーザーがありますから管理費には影響するのではないでしょうか
タンクレストイレやミストサウナなどほかのマンションよりは
良い設備がついているのと思います
共用部分はフィットネスジムがありますが、キッズルームなどはないんですね

2タイプの間取りが公開されましたね…

せっかくなら風呂から御所見たいですね

>>19
それは地下部屋ですね･･･

地下でも1億超なんでしょうね

地下、なんですか。掘り下げてある部分ということなのでしょうか。
いくらぐらいになるのですか？
仮に地下だったとして高かったら驚くけれど…
広さはあるので、物件価格としてはかなり良いお値段がしてきてしまう可能性も高いのでしょうか。
地下でなければすごく人気が出そうです。

>>19

北側の一階ですか。
フェンスを挟んで隣に信濃町縁の皆様の
集会所がありますね。
そちらに親和性が高いことが必要でしょうか。

間取りが付いたり消えたりしてるけどなんでだろう？

間取りがズドーンと公開されましたね！
今から入居が楽しみです！

コンシェルジュカウンターと24時間有人管理ですか。
どちらも人件費が嵩むサービスですし、
物件価格はもちろん、管理費が高くなるのでは？と想定しましたが
管理費（月額）は17,467円～38,627円と良心的な設定のように感じました。

今時、コンセルジュや24h友人管理は珍しくないですよ～

珍しいとはどこにも書いてないが。

24h友人管理は珍しいでしょ。

コンセルジュは分るけど、24h友人管理とはいったいどういったシステムなんですか？
友人管理というのが初めて聞くもので、友達に管理させちゃうの？って見ちゃいそうです。
友人管理なんてまた面白いネーミングのがあるけど、管理人が友達感覚なん？

マジェスティハウス新宿御苑パークナードのようにマンション名が長いと、電子媒体だと住所欄の文字制限に引っかかることがあります。紙媒体だとそもそも欄に書ききれない。このマンションもそうなりそうですね。

>>33
正式名称書かなくともガーデンヒルズ四ッ谷でよくないですか？そんなに長いとも思いませんけど。

でいうかマンション名書かなくていいでしょ。
書かなくても誤配とかないから。

マンション名まで求められるのって、公共料金の登録の時ぐらいかなぁ。
あと役所関係。
それ以外だったら住所は番地と部屋番号でOKです。
手書きだと面倒だなぁって思うきもち、わかりますけれどね。
でもまあ、毎日のことではないですから。

内廊下じゃないんですか？

>>37
それはね、御所からの風を感じるためだよ。

この価格で外廊下ってあり得なくないですか？
残念です。
コストダウンでしかないですよね。
夏なんか虫がすごそうな気がします。

確かに、夏場の蚊と蛾がすごそうですね

一度内廊下マンションに住むと外廊下はあり得ないよね。

住友の中でも特に長期化しそうな物件は内廊下だと管理費の負担がばかにならないので
外廊下にしたほうが利益が出るからって理由もあるみたいですよ

>>41

特に高額物件では内廊下でないと検討外という人もいますね。

>>42
管理費の負担は軽いと思いますよ

スミフの値上げっぷりはハンパないからねー
完成して高値で買う人が多い。
いっこ500万値上げで、月いっこ売れれば丸

500万なら余裕、1000万単位で上げそう

コストダウンの線が強い！

>>31
しょうもな

管理費は戸数が多ければ、負担は軽くなりやすいですからそういう関係で44さんは書かれておられるのでしょうか。
管理費って見なおしてみると下がったりするみたいですし、
これは入居してからの問題でしょう。

それよりも値上げですか。
強気ですよね…。

迎貧の谷

↑

これいいね。

スミフのマンションの外観ってダサいの多いけど、ここも例に漏れずダサくて残念だね。
デザイン部門、センスゼロ

谷底みたいで敬遠されるよ

A85タイプはかなり個性的な間取りですね。
間取りというかテラスが２つに専用庭があって、あとはサービスバルコニー。
テラスが２つって庭じゃないということで、
ウッドデッキみたいなものが下に敷いてあるということなのですか？

最高価格は４億４９８０万ですか。　驚きです。　西新宿の
タワーのプレミアム住戸よりも高いですね。　新宿区内では
おそらく今世紀に入り最高価格でしょう。

価格が出ましたんでスネ…
明らかに割高だと思います。

この値段なら戸建ての方が良いかと 子孫に土地を残せますし。

この値段で買う人いるの？

金余ってる人はいるからね

割高ではあるのかな。。。すみふ価格といえばそうとも言えるような。
御所に近い場所なのでそのプレミア価格というのも乗っかっているのかもしれません。
すごく高いですが、この資産性をどの程度維持できるのでしょうか。
日本経済の状況次第、と言ってしまえばそれまでなのですけれど…
オリンピック後がどうなっていくかでしょうね。

億ションなんて売れなくて有り余って選び放題な現状だよ。
半値でもどうかな。

>>57
半値なら飛び付きます笑 多分。

書き込み無くなりましたね。

>>59
ここは概要がわからないので、戸数がわからない。売れていないだろうなあ〜

１期１次の先着順が１１戸。
もともと何戸出していたのかはわかりませんが…
ただ１期１次って完売を目標とすることが多いのでしょうから、思っていたよりも反応が薄かったということなのかしら。
となると、場所はニーズがありそうなことを考えると
純粋に価格の問題になってくるのかなと思いました。

>>61
割と寂しげな場所みたいなので、ニーズがあるかは謎ですね。御所ビューなら売れるかもしれませんが。

なるほど…。
一応今は先着順が７戸になっているので少しずつは販売は進んでいるとは思います。
戸数がとても多いので、
１期１次からこれだと価格がかなりミスマッチだった可能性も？
住友のマンションだと高めだなぁということは多いのですが、さすがに高すぎたとか？

スゴい盛り上がりですね、大丈夫ですか？？？

ここを見てきたけど谷底。駅まで10分では行けないし、年をとったら厳しいと思った。向かいの公園の地下は排水処理場で、夏には下水の臭いがしてくるらしい。土地のルーツを遡ると貧民窟だった。これがきっかけで購入は止めた。

駅まで10分で行くことができるかどうかの徒歩10分じゃなくて、
1分あたり８０メートルの距離ですよ、ということで、
距離を見ることができるまでのものなんですよね。

地形に関しては確かにそうかなと。
その分、安くなれば良いのですが。

高値でも賃貸で出てきたら一緒では？

アムウェイとか意識高い系の商売は、夜景+タワーでアピールだろうから、ここはまず大丈夫と予想。

ここはリセールバリューが無いから買うなら永住のつもりで購入するしかないな。四ッ谷も信濃町も遠いからハイキングになる。

この値段で外廊下仕様という住友の大胆な企画に敬服します（笑）

MR見ましたが、リビングルームからの眺め、バルコニーの奥行き感など、素敵で良いと思いました。ただ、このスレの皆様と大方同意見で、この値段で外廊下という事、リセールバリューのリスクを考えて購入は見送り中です。某組織の本部の存在も気になっています。

現地に行って歩いてみたら、購入すべきか否か、分かりやすい物件に思いました。

この値段で外廊下…そうなんですよね。
ランニングコストの面から考えると、光熱費が抑えられていて良いのですが。
ただこの価格の物件だと求めるものが違ってきてしまいますでしょうから。
室内の仕様やグレードなどは考えられているのかなと感じさせるものはあります。
バランスの問題？

南元町で1億2,880万円～4億4,980万円。新宿区で坪単価を最高値に設定した物件と聞いたが、いったいどんな人が購入されるのだろう？

チャイニーズ

やっぱり。

デベの説明では、地方のお医者さんが東京出張のためにセカンドハスとして購入したり、弁護士等の士業の方が多いいと聞きましたよ。千代田区と比べている方も、そこそこ居るとか。正直、外廊下と某組織本部以外は良いなと思ったと言うか、他にも細かい事言い始めたらマイナス面もまだあるけど、マイナス面を我慢してもメインの棟のビューやあのリビングルームの雰囲気は、個人的には手に入れたいと思いました。ただ、私は、これから小学校に入る子が二人居て区立に入れたいと思っているので、某組織本部を避けて他の物件にしました。因みに私はアンチ宗教ではありませんよ。宗教に邁進するもしないも自由。ただ子供が小さい時に近くに住むのは、Noと言う個人的な判断です。子供がいなければ、値下がりリスクを飲み込んで、この物件に住んでみたいと思いますね。リセールした時の損は、賃貸してたと思えば、受け入れられますね。

すみふはこの土地は本来手に入らない土地ですって言われませんでしたか？
土地のルーツを調べてみるきっかけになりました。鮫が橋（門）の。

強気なスミフプライスで亀の歩みの如く販売が進んでいるようだね。

御所を南にしたポジションは特徴だが、利便性の悪さや嫌悪施設を踏まえて買うかどうか…
御苑の地所物件を買いそびれた組が流れてくることはあるのだろうか。それがないと長期戦になりそう。

ここの売り主は値引きをしないことで有名だが、そうこうしてる間に景気減速、市況悪化になった段階でいよいよ値下げしてくるのか、個人的に非常に興味深い。

新宿御苑欲しかった人が、こんな駅から遠い、かつ、外廊下で値段は大して変わらない物件は買わない様な気がします。向こうは、徒歩1分内廊下ですよ。御苑ビューでなくてもメリットはありますよね。

すみふはこの先何年も供給戸数ナンバー１とか自慢してそう。
ただ売れ残りの在庫いっぱい抱えてるだけなのに

羽田拡張の件、
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/576950/
を見ていると、既定路線で諦めなのか、たいして煩くないとくくっているのか、特に盛り上がっていませんが、どうなんですかね？

恵比寿や目黒、代官山といった、現在のブランド地が騒音で住環境が劣悪化するのであれば、相対的に新宿区や文京区などは、トップ集団に浮上してくる気がします。

>>84
新宿区と文京区は今でも需要があるし、羽田問題が無くても、今後盛り上がると思いますよ。実際、港区に住んでいますが、色々見た結果、駅近で、ある程度の部屋の広さが確保出来て、良い小学校や中学校が物件の近くにある所を探していたら、新宿区と文京区に行き着きました。港区や恵比寿付近は、駅近が出にくいし、何よりも価格が上昇し過ぎたおかげで、高くて狭いですよね。当然、予算によりますが。最低2億くらい出せないと、まともな部屋も駐車場の確保も難しいですしね。私は、2億出さなくても、マンションの中で比較的、間取りや広さ的に良い部屋を確保できると言う理由で、新宿区に決めましたよ。この物件は、その条件を満たしていないので他の物件ですけどね。

スミフは近隣のプレミアスイートもまだ売れ残っていますね。

MRと現地を見て、結果お断りしましたが、今日になって小さめの部屋を販売開始しますとの案内状が送られてきました。ここは買いませんよ。

>>87
MRと現地のどんなとこがダメだったの？

MRはとても豪華で良かったです。唯一外廊下だけが気になりました。現地に行くと、信濃町も四ッ谷駅も実際は地図で見る以上に遠く、坂を下った一番低い土地で、とても暗い場所でした。3階以下は電線が視界に入るため、4階以上でないと全く買う価値はないように思いました。書き込みにもあるように、周りにはスーパーなどもほとんど無く、日常的な買い物にも不便な場所に感じました。購入検討中の方は現地に行かれることをオススメします。

買物ってこの辺りにお住まいの方は普段はどうされているのでしょうか。
周りにスーパーは殆どないのですよね？
生協の個配やネットスーパー等を利用されているのかな。
普段、そんなに自炊をしなければそこまで必須じゃないでしょうが、
毎日作られる方だと近くにないと厳しいなと思われるかもしれません。

この界隈に住むとどの駅からも遠いので、普段の買い物も自家用車で出かけるのが普通です。窪地にあるので、高齢者、車椅子の人には坂道がつらいです。日常生活のしやすさということを考えると不利かもしれませんね。

フラットな湾岸の方が良いです。
それと、隣の公園の水捌けが良くなくて湿度が高いです。

いいとこなく完全に途絶えた？

この価格帯を買う層に外廊下はありえない
立地も特別いいわけでもないしもう売れない

>>94
ごもっともです。インペリアルもここも外廊下という事で、妻に完全否定されました。一度、内廊下に住んでしまうと、外廊下に引っ越すのは難しいです。

そうなんですか、一度、内廊下に住んでしまうと、外廊下のところには住みにくくなってしまいますか。
でも内廊下の方が落ち着くのかも。
外廊下も悪くは無いけど、そんなものなんだろうね。
まあ、内廊下の方が汚れないからかな。

谷底でどこに行くにも上り坂、どの駅からも遠い、周りに店が少ない、という点で敬遠されているのでは。いくら眺めが良くても、不便なのは考えものです。ザパークハウス新宿御苑の人気ぶりとは対照的ですね。

なんでこんな強気の値段設定にしたのでしょう？
パークハウス千代田麹町やプレミストが同時期に出てきて、不利な立地や仕様の違いが浮き彫りになってしまいました。

外廊下でも駅近で谷の上ならもっと人気が出たでしょうね。

内廊下と外廊下のMを所有してますが、一長一短ですね。
内廊下の逆手をとって、うまく外廊下のメリットを最大限活かしたMもあります。
ところで、ここのMは、もろもろいただけません。