ブランズシティ世田谷中町ってどうですか？

>>398
世田谷区といってもピンキリでしょう。ここ含む玉川地区の高台はセレブエリアですけど、成城以外の旧砧村や旧千歳村エリアは庶民的なところですし。
私は世田谷ナンバーよりも品川ナンバーのままのほうがよかったなと思っています。
世田谷区から玉川地区だけ玉川区として独立して品川ナンバーに戻せたら良いのに。

感じの悪い方ですね。個人的には玉川地区がセレブエリアとは思いません。住宅地として良い環境だとは思いますが、セレブって…。地価も都心寄りのエリアの方が高いです。こんなところにあれこれ書いたって世間には世田谷としてひとまとめにされますので、貴方様は庶民的なエリアも多い世田谷なんかに住まないでセレブアピールのできる品川ナンバーの区に住む方が幸せになれると思いますよ。

なんか、世田谷区内でのマウント合戦みっともないですよ。都心からみればどうでもよい、区部の端ですよ。毎日通勤ラッシュが可哀想に感じますよ。

都心の人は世田谷に興味ないのは分かるけど、↑は都心暮らしではなく千歳村エリア住民とみた

マンション専用シャトルバスは居住者優先の時間帯があると書いてありますが、
他のマンション専用のシャトルバスと共用なんですか？
平日の9時から17時30分、土日祝の9時から17時30分も利用は可能ですが、
基本的に他のマンション住人が優先されるという事ですか？

日中は隣の老人ホームが優先です。時間はかぶらないからあまり影響ないと思っています。営業の人が丁寧に教えてくれますよ。

桜新町の駅近にインフォメーションセンターを作ったんですね

竣工してからこれだけ期間も経過し、大半が売れ残りの失敗プロジェクトは明らか。もはやどんな人がこれから買うのだろう。半額とか、余程の価格メリットがないとあえてここを選ぶ人はいなそう。

住んでみると街もマンションもとても良く、不満はありません。
この良さが伝わらず残念。

定借でしょう
それが全て
きちんと将来のことを考えている人はここを選ばない

そうですよね。定借のデメリットを払拭するのは、駅近が全て。ここは立地も価格も特別感も訴求力なし。企画したプロジェクトリーダーはクビものです。

マンション自体はいいと思うんだけどね。
定借でも、比較的安く住めるならこれほど売れ足鈍くなかったと思う。
購入するとして資金計画考えると、初期費用・ランニングコスト合わせると分譲マンションと変わらない。特にランニングコスト高すぎ。高級分譲マンションを賃貸したほうがいいと思える。

売れ残り期間中の月々の地代は誰が負担するのだろう？前払い地代に上乗せされて、購入者が未入居期間もさかのぼって負担？

デベロッパーです。管理費と同じです。

修繕積立金と解体積立金もデベで負担してもらわないと、将来不足しますよね・・・。
デベ大丈夫なんだろうか？

定期借地権だと賃貸需要が見込める場所でないと買うのに躊躇する。少なくとも駅近か、広尾や南麻布のようにブランドエリアでないと定期借地権マンションを買うのは勇気がいる。

多少長引いて利益が目減りしようが250戸のマンションから60年近く管理費搾り取れるんだから美味しい商売だよ。管理会社の変更は大変だし。
あと修繕費も解体金も管理費も全部デベ持ちだよ。売れるまでは。

>>417 買い替え検討中さん

いえいえ、この規模のマンションで、このレベルの販売不振なら60年で儲けられる管理利益と、例えば1年販売延期＋値下げ金額のダメージを考えたら、マイナスの方がはるかに大きいことはちょっと適当に計算すればわかりますよ。

じゃ計算してごらん。いくらで仕入れていくらで建ててるのかな？

割引率と管理会社の利益率なども含めてよろしくね。

いくらで仕入れていくらで建ててるのか知ってるんですか？
お詳しいですね。
それなら自分で計算して書いてくれたらいいのに。

>>417 買い替え検討中さん
管理会社なんてやろうと思えば簡単だよw 管理費の収入をアテにした事業計画ならその担当者クビだよ。収入の確実性が全くないのだから。それと、売主は東急不動産、管理は東急コミュニティで、別会社です。同じ連結内であっても片方で損を出して子会社で利益を出す操作をしてたら利益供与だし脱税ですよ。そんなこと社会人ならわかると思うけどね。

聞いているのはこちらですよ
都合が悪いからと言ってごまかさないでちゃんと答えて下さいね。
簡単な計算なのでしょう？
よろしくです。

>>同じ連結内であっても片方で損を出して子会社で利益を出す操作をしてたら
>>利益供与だし脱税ですよ。

なんか話が飛躍しすぎてて失笑です。
ほんとに社会人ですか？
誰もそんな話はしていません。

>250戸のマンションから60年近く管理費

横から失礼しますが、このマンションは昨年末時点で４割売れ残っていると雑誌で名指しされてましたよね？そこから急速に販売状況改善していない限り、250戸で管理費収入を見積もるのは変じゃないですかね？

東急コミュニティーは60年分管理費入るだろ。その負担が東急不動産だとしても
まぁそれがだめなら数年分削ってもいいよ。長期に渡ってと言う部分は変わらんしな。

https://biz-journal.jp/2018/12/post_25901.html

長期的に管理で利益を得られるのが傘下に管理会社をもつメリットですね
今じゃ存在感のない大京（もうオリックス傘下）なんて昔の遺産で食べてるようなものですし、東急コミュニティも利益に相当貢献しているのは確かですよね。
ちなみに東急で言えば久が原も勝島も普通に長期販売物件ですしデフォルトですね
上を見れば住友不動産やゴクレみたいなデベも存在してますしね

タワーマンションが流行っていますが、
いざとという時もすぐに出やすいですし、エレベーターの維持費も不要なため
低層階マンションは絶対に住みやすくて良いと思います。
ただ、ここはちょっと駅まで距離があり過ぎなんですよね。
なのに価格帯は結構な高さ。住むにはちょっと厳しいかも。

>>428 匿名さん
加えて定借。将来の資産価値が綺麗にゼロのマンション。本来定借はものすごい好立地とかで販売されるモデルであり、こんな郊外はあまり聞いたことがないですね。

まぁ売れてないのは事実だけど気に入らないなら買わなければいいだけだね。
別に無理にここにする必要もないでしょうから。無駄なことに精を出さずに
アンチさんも程々にね

このあたりの雰囲気は好きなんだけどね。
周辺の駒沢通り、園芸高校、少し足を伸ばせば駒沢公園、二子玉川、自由が丘。
ただ、金額的には十分予算の範囲内だけど、定期借地権でこの価格設定は買うのに躊躇してしまう。
今の価格設定よりも2割高くても、所有権のほうが買いやすかった。

長期化してるとはいえ、この価格で６割も売れてることが普通に凄い
環境とかに惹かれるのかな。確かに便利ではないけど住環境としては悪くないよね

値下げしてるからね

>>433 マンション検討中さん
いくらくらいまで提示されてるのでしょうか。
半額くらいなら検討したいです。

ここに限らずだけど大した金額はでてこないね
供給が少ないから

ちなみに半額は流石にどこでもないでしょう
構ってちゃんの荒らしだったら構った私が愚かでした

こんな高値で新築のここを買うなら、中古の三軒茶屋のグランドヒルズや池尻のアトラス、深沢ハウスを買ったほうがマシな気がする。

>>437 匿名さん
ここは資産価値がゼロになり手元には何も残りませんからね。グランドヒルズなどであれば所有権は永遠にありますので資産価値はあり、将来建て替えでも自分の部屋はありますしね。そもそも普通のマンションとは比較してはいけないかと。

それなら所有権物件を買えばいいだけですね。ここが所有権になるわけでもないですし。
所有権も追い銭必要だったり建て替えで揉める物件が多いですけどね。
まぁ色々な選択肢があるのはいいことですね。こちらだって６割以上は売れてる訳で
良いと思う方もそれなりにいるのでしょうから

三茶や池尻を買えるならこんな辺鄙な場所を買おうとしないでしょ。

環境の良さがウリでしょうから高い駅近とはまた層が違うのでしょう
ここも安くはないですけどね

知り合いが住んでますが最高の環境だと言ってました。購入しようかな?。

住んでる方たちの評判は良いみたいですね

物件自体はなかなか良いので、資産価値とか費用対効果とか気にしない人なら、購入も有りだと思います。

住んでる方の住み心地は新築ですし、最高というしかないと思いますが。
でも、マンションは住み心地よりもランニングコストや管理形態、所有区分方法などを確認して購入するものだと思っています。

駅までのシャトルバスもガラガラ、ピザ窯っていう意味不明な共用施設もあったり。
さらにガラガラな入居率でどうやって収支を管理しているんだろう、と不思議で仕方ないと思われてます、ご近所からは。

逆に、一気に賃貸マンション化した方が需要ありそう。
インターもありますし。

でもそこまで値引きしてないしそんなに焦る感じもなさそうなんだよね。住んでる人の満足度も高そうだし、まあ近隣としては環境も整備してくれて良いイメージです。
早く全戸捌けるといいですね

焦ってはいるでしょう
未だに週末は駅前でティッシュ配ってるし
スーモのフリーペーパーにも公告出してるし
より駅近にインフォメーションサロンを作ったのだから

でも値引き渋いよ
焦ってたらとっとと大幅値引きして売るでしょ。

値引きの額は気になるけどデベが焦っているかとどうか
とかはどうでもいい話だね。
住んでる人の満足感は高そうだから価格によっては
検討したい。

東急沿線徒歩5分以内のマンションを探していますが
この環境であれば15分でも妥協出来るかな。
永住者向けと思いますが何かあった時
定期借地権で売るのも厳しいし徒歩15分で賃貸も厳しい。
もう少し下がれば考えたいですが
住友ほどでないにしても東急不動産もあまり値引かない
イメージですね。

東急不動産の値引率は低いのですか？
チラシ配りや広告は確実に宣伝費が発生しますが、まだ値引きには至らない状態ですか？
値引きとなればそれだけで集客力になるでしょうし成約に確実性が増しそうですが、
まだ余裕がある段階なのかもしれませんね。

値引率の高い低いボーダーラインはどの位なのでしょうか？

>>452 ご近所さん
駅徒歩5分のマンションをお探しだとしたら、環境云々を加味したとしても、選択肢に入ると思えないです。
ここは、マンションの周りが少し坂の上なので、帰宅時は15分歩いた後に急な坂を登るような感じになり、表記の時間よりも辛く感じます。

駅からの距離は全く気にしません、という方でないと後々辛くなると思います。

環境に惹かれる人が買う物件ですね。
6-7割売れたならそういう層も確実にいるのでしょう。
ただ戸数が少し多かったですね。

中古も売りに出てますしね

のんびりと販売ですね。東急も他のデベもだけど値引きはあんまりないね

>>456 匿名さん
7割と言われるとそこそこ売れたように錯覚しますが正しくは5割から6割です
このマンションだけで見ると半分もよく売れたなと反応されますが、世間一般的に見たら完売が普通であって半分しか売れないマンションは異常です。異常マンションという前提をきちんと頭に入れて検討しないと後で痛い目にあいます。

どこだっていつかは完売するから普通なんじゃない。
別にこの程度の長期化もなくもないですしね。
そぐわないなら検討しなければいいだけの話
異常どうこうもそう思う人もいるし思わない人もいるよね。

パークナード経堂の方が新築未入居の売れ残り期間長いような。

水が流れている川のような場所、歩道も敷地内でしょうか。水遊びができそうだと思いましたが、さすがに禁止されているかもしれませんね。

共用施設が充実していて、家庭菜園ができる場所もあるようです。
ピザ窯があるキッチンテラスもすごいと感じましたし、散歩ができたり、キッズスペースがあったり豪華です。

販売戸数が21戸で、総戸数が252戸。現在の売れ残りはどのくらいなんだろうと思います。管理費は2万円以上かかり、修繕積立金も高い。共用施設が充実しているため割高なのでしょうか。また、定期借地権なので将来は引越ししないといけないのがデメリットで売れ残っているのかと感じています。

>>462 匿名さん
そのほかに借地料,解体準備金なんかも必要。ランニングコストが分譲の倍近くかかるのがここの最大のデメリットだと思う。

>>462 匿名さん
最近雑誌で失敗マンション事例として取り上げられていましたが、そこの記事によると半分しか売れてないそうですね。近くを週末にたまに通りますが、確かに閑散としています…

それはだいぶ前の話でそこからは結構減って7割くらいは販売済みです。
まあ値引きの感じを見るとそこまて早期に売り切ろうという感じではなさそうだね
現場の営業は大変だけど。

モデルルームに行くと2000円分の商品券が貰えるという紙を配ってましたよ

そういう販売促進は多少なりともうれしいですし歓迎です
買う気ない方を買う気にさせるのも営業の手腕ですな

貰えるのは嬉しいですけど当然個人情報を置いていかないとダメでしょうから…。
ある程度乗り気で行かないと難しいかなあと思います。

管理費、確かに高いですね。こういう超大規模マンションって戸数に比例して安くなっていくことが多いので
月二万越えは引っかかります。キッチンテラスや家庭菜園等は使わない人は全く使わないですもんね。

竣工から二年経ってますけど入居率ってどの位なんでしょう？

共用設備に魅力感じないなら大規模のメリットってあんまりないんじゃない？
私はここのような設備やサービス良いと思いますけど
あとは価格くらいですね

共用施設自体は、全体的にあまりコストがかからないように考えられていると思います。大規模だと内容も豪華になりがちですが、長い目で見ると、設備の更新をしなくてはいけないとか、大変です。大規模修繕自体は建物本体になるべくお金は使っていくほうが得策ですから。キッズルームはあまり使われなくなったら集会室としても使えますし、転用しやすいのがとてもいいと感じております。

この辺りに長年住んでいるので、環境は気に入っています。駅から遠くても、それと引き換えに閑静な住宅地という環境が得られるので問題ないと思います。
しかしながら、やはり定期借地権の物件としては条件が良くないことと、何より物件そのものにあまり魅力を感じないので、迷った挙句保留中です。
購入された皆さんは、何が決め手となって購入されたのか知りたいところです。

価格帯的に買えるものがここくらいしかなかった、いらなくなったら東急が買取ってくれる、静かな環境、緑の多さ、シニアホーム連携が決めて。いらない土地や物件を残すよりも現金残したいので定期借地権にこだわりはない。あと土地返すときも生きてる可能性極めて低いので問題ガない。駅近はたしかに便利かもしれないけど、この、静けさゆったり過ごせるのは良い。駅から歩くのがしんどかったらバスや自転車のればいいので不自由なし。

>>472 名無しさん
いらない土地や物件を残すよりも現金残したい って、定期借地わかってますか？現金も残りませんよ。何も手元には残りません。

まぁ建て替えできるか分からない僅かな土地の持ち分が欲しいなら借地じゃない方がいいね
ランニングコストそれなりにかかるけど借地も場合によってはいいものですよ

>>474 匿名さん
お子さんがいないから財産は一代で使い切りたい発想ですかね

「いらなくなったら東急が買取ってくれる」といっても、 同一敷地内の介護住宅への住替えが条件だし、20年後までだし、買取請求権を使える人は限られそうです。住人が年をとってからは老人ホームに移るように仕向けて、そちらで稼ごうというデベロッパーの目論みなのでしょうか？

それをメリットと感じる人が買えばいいのでは
デペロッパーの目論みはともかくとして

東急に買い取ってもらえる条件をもっとゆるくしたら、定借のデメリットが緩和されるので、残り住戸が売れやすくなるのではないかな？
たとえば、介護住宅への住替えという条件を外して、買取期間を40年後くらいまでにするとか。

この物件アンチなのにスレにいる人は何が目的？

＞478さん
さすがに住み替え要件なくして、40年後までOKにしたら東急がきついですよ。
残年数短いから、買い取った後の処分も大変そうですし。
でも、30代の購入層は20年後はまだ働き世代だから使えないので
住み替え要件あってもいいから、40年後までにするのはアリかと思います。

＞479さん
ネガ発言をすることが目的の人、どのスレにもいっぱいいますよ。
日々のストレスをネットで解消してるんです。
逆に、検討者だけが見ているスレなんてないです。

東急的にはきついでしょうね。
でも、住人からすれば、将来、老人ホームに入ることになった時に、自分の子供の住むところの近くの施設に入りたいと思っても、隣の老人ホームじゃないと買い取ってもらえないというのは、なんだかなあという気がします。
せめて、20年後までは、住替え要件の縛りを外して買い取ってもらえるようにして、隣の老人ホームに住み替える場合は、40年後までは買い取ってもらえるというようにすればいいと思います。

ここの借地権は、レスを拝見していると
・解体準備金を用意しないといけない
という方と
・東急が最終的には買取してくれる
という２つの書き込みがあるのですが、借地権が満期になったときに、所有者がお金を用意するのでしょうか？
もしくは東急に買い取ってもらえるので、所有者にはお金が入るのでしょうか。

東急が最終的には買収してくれるっていうのは、それって希望的観測なのか、
デベ側がそういう話を実際に出しているの、どちらなんでしょうか？

もし希望的観測的な要素が強いのだったら、解体準備金は用意しなければならないので
毎月コツコツみんなで積み立てていかないといけないでしょう。

なんだか、
いろいろと普通に買うより難しいですね。

借地期限が来たら更地返還は確定なので、解体準備金は必須です。

過去レスみると、20年以内（引き渡しか竣工かは不明）かつ
隣接の老人ホームに入居する場合は東急が買い取りってことじゃないですか？
なので、20年を過ぎたり、老人ホームに入居しない場合は買い取り不可。
「最終的に」というのは違いますよ。
もし本当に東急の無条件買い取り保証があるなら、もっと売れてます。

スーパーの安売り値札じゃないんだから5990とかの数字はやめてほしいわ。

この周辺地域で1億下まわる物件って建物的に大丈夫なのか不安にならないでしょうか・・
1億5000～3億ぐらいが妥当だと思うが・・・

>>486 購入経験者さん
ここ定借物件だから。70年分の借地料を足すと軽く1億越える。

ほんの二年前までこの付近で1億円越えの部屋なんて数えるほどしかなかったですよ。

所有権でない時点で、ここは買うメリットが見当たらないんですよね。緑がいっぱいで敷地内はいい感じですが、トータルの条件が悪すぎる。。

20年以内にお隣の老人ホームに入居する場合は東急に買い取ってもらえるんですか？
となるとその買い取り制度が利用できるのは50代～60代の住人に限定されるのではないでしょうか。
解体準備金は管理費や修繕積立金のように、毎月自動的に徴収されるものではないんですか？

定期借地権なら賃貸にすることも、airbnbにすることもできることはできるのでは

住環境はとても良いしブランドエリアで住んでいることが誇らしい気分になる街。
ただ、今の都心志向とは逆行するから、いつか売ることわ考えると買うことに躊躇する。

>>492 匿名さん
駅から歩くことができない時点で住環境が良いのか？老人ホームとか駅を頻繁に利用しない世代なら良いけども。

>>493 匿名さん
住環境＝駅からの距離だとでも？
どこぞやのマンションブロガーにでも毒されてんじゃない？

駅近はうるさいしいやだけどな。
歩ける距離だし、自転車もあるしバスも無料シャトルもある
不便と思わない

駅近すぎるのがうるさくて嫌なのは理解できますが、この辺でしたら徒歩10分も離れれば充分静かですよね。
実質徒歩20分を不便と思わない、は驚きですがこの辺は完全に感覚の違いですしそう思える方が買われているのでしょうね。

この辺りは徒歩10分はまだ246越えたあたりです。12.3分歩けば充分静かですよ。この辺りでこの規模はなかなかありません。

コンセプトはいいマンションだと思うけどね。
頑張れ営業！

理想的なのは、駅前すぎず、徒歩圏内。
雨が続くと、家から駅までの徒歩距離が辛いです。雨なのに自転車勤務している人を見かけますが、傘をさしながらの運転は危ないです。雨の日はバスか徒歩で行けたらいいと感じてしまいます。

このマンションは植栽に力を入れているみたいで、エントランスのロビーから外を眺めたり、お散歩道を歩いたりする楽しみもありますね。途中、階段もあるのでベビーカーは不便のようにも感じますけど、水路も屋外のテーブルと椅子あったりしてのどかに暮らせそうな気がしています。

水盤が涼しげだし、ライトアップもリゾートホテルみたいで豪華。ライブラリも素敵。
その分、管理費高いよね。。。

>>500 マンション検討中さん
共有設備の豪華さを求めてるならなおさらこのマンションは該当しないと思うけど。悪くはないけどもっと良いマンションはいくらでもあります。そもそも東急は豪華さは下手な傾向にありますよね。野村はギラギラ系豪華、住友のクラッシイは高級だけどシンプルモダン、東急はどっち付かずのコンセプト

豪華さなら森ビルのレジデンスが最高。コンシェルジュもスパも他のマンションとはは一線を画す。

水を使う設備は、管理に手が掛かるし、コストもかかるし大変と聞きます。
水盤、ライトアップとかされると特に美しいと思いますが、
管理について、どうなんでしょうか。
そういうお話などは出たりしているのですか？
そこまで大きいものではないので、大丈夫？

水辺だの、静かだの、植栽だのと書いてありますが、このマンションが売れないのは借地権であることの一点だと思います。
この近辺のマンション(この近辺にはあまりありませんが)や戸建てはそれなりに需要があるのに、それでもここが、売りさばけないのは、借地権であるからです。

あとどれくらい残っているのかご存知の方はいますか？

物件概要には先着順17戸とありました。
総戸数を思うと、本当にあとちょっと、というところなんだと思います。

定借だともう契約期間だけ、ということなんですよね？
70年後だと、
そもそも建物自体は引き続き使える年数ではないので、
解体して変換っていうのはある意味わかりやすいですが。

定借なのに駅遠というのが、所有権マンションよりも安く見えても売れない要因かと。
ここは駅遠でも街並みや環境は大変良いので、所有権なら今の所有権マンションの相場価格で売れたと思う。

ここの場合は、定借とか以前に、駅まで距離があるところがまず考えてしまうところかもしれないなと思います。
桜新町近辺、あまり月極の駐輪場があるイメージがないのですが、
意外と奥まったところにあったりするのでしょうか。
駅までのアクセスもよければ、この距離も解決できると思います。

この位置なら多摩川が氾濫しても大丈夫ですね。今回の台風で、再評価されるでしょう。

定借マンションのメリットは所有権マンションに比べて販売価格が抑えられている事だと思います。
今まで見てきた定借マンションは（費用を抑える為か）共用施設も最低限の物件がほとんどでしたが、こちらは共用施設が充実し、管理費の設定も高めですよね。

かなり豪華なかんじなので、所有権マンションなのかなと最初は思ってしまいますよね。
定借でコレだけなのはたしかに珍しい。
建物って70年も使っていれば、どのマンションも流石に壊して建て替えということになってくるでしょう。
そう思うと
ここは最初からおしまいがわかっている分
様々な計画は立てやすいと思います。

住民スレが無人なのでこちらに書き込みします。家の購入を検討し始めてから、さまざまなマンション・一戸建ての内見に行きましたが、最終的にこちらのマンションを購入しました。このスレには実際に内見したこともない方が色々とネガティブな意見を書き込んでいるようですが、私は何度も内見に行ってその豊かな住環境にとても魅力を感じ、購入に至りました。所有権にこだわる方には確かにお勧めできませんが、定借だからこその価格の安さと、都会とは思えない広大な敷地、別荘地のような優雅な暮らしは他のマンションとは一線を画しています。迷っている方はこちらの評価を鵜呑みにするのではなく、ぜひ何度も現地に足を運んでみてほしいです。

何度か内覧を重ね購入に至りました。クチコミにて借地権なのに価格が高いとか、東洋経済で売れ残りが多いなど酷評されたりの物件ですが、とても緑が多くて、まるで軽井沢にいるかのようです。低層なので空は抜けているし、池など水場も多いので歩いてると気分が良くなります。また夜はライトアップされて素敵です。中庭共用部分はお金かけてそうです。歩いて5分程のヨークマートは品揃えが良く店内も広く高級感があります。周辺の寿司屋、焼肉屋、イタリアンなどの飲食店も質が良さそう。なにより内覧の時、たくさんの子供達が元気に中庭で遊んでいて、私は「このマンション気に入ってる？」と聞いたら「凄く気に入ってる！」と2人の子が即答してくれました笑。近くの小学校は評判がいいみたいで、子供を育てるには本当に環境が良さそうと思いました。お部屋は凄く豪華なわけでははないですが、ディスポーザー付きの御影石のキッチン、収納が多いこと、日あたりがいいリビングなど概ね気に入ってます。私の1番のお気に入りは1階のリビングについてる広い専用庭です！(子供用のプールとハンモックなど置こうかと‥)。なので私は、妻と2か月後に生まれてくる女の子と喧騒から離れたこの美しく穏やかな地で暮らす事を決意し契約書にサインしました。最近ではマンション購入の決め手の1位は資産価値が高い事のようですが、私は遠い未来の不確定な資産価値より、現在の質が高く気分が良くなる贅沢な住環境を1番に考えました。ですので借地権の事や、価格も納得です(70年の借地権は長いと思う)。現在の住まいも駅まで14分かかりますが問題に感じないので、駅までの距離も大丈夫。これから実際に住んでみて悪い部分があったら正直にまたクチコミしますが、そうならないで欲しいです。

気に入って納得して買ってるなら、世間の評価を気にされなくていいと思いますよ
まるで軽井沢、情緒があっていいんじゃないですかね

近い将来転勤を言い渡される恐れがある、夫婦仲に不安を感じる(笑)など資産価値を気にする必要がない状況であれば環境の良さを選び、気分良く生活できるマンションを選ぶのがいいと思います。
売れ残り云々は、借地権の仕組みがよく理解できず不安を感じての事なんじゃないかと思いますよ。

こちらの場合、普通に暮らしやすい場所っていうのは大きいのではないでしょうか。
定借って言っても、さすがにこの年数経てば、所有権のマンションだって建て替え問題はとっくに出ている時期。
ですのである意味、おしまいがわかっている分、揉めにくいと思うのだったら
アリだとは思います。

環境が良いのはここの良い点ではあると思います。
借地権か所有権か…
借地権のほうが気楽さはあるにはある。
ただ、３０年４０年経つと、大規模修繕のモチベーションがどれくらいまで保てるのか、というのはあるでしょう。
壊すことはわかっているという点で。
最後に揉めにくいっていうのは後々のことを思えばとてもいいとは感じました。

最後まで住む続けるのならそういう考え方もありですが、途中で売却しようと思ったら、定借は不利ですよ。
定借期間を70年と長めにしているのは、20年後に売却する場合に残りが50年間あるので、買い手が見つかりやすいようにとの配慮ですが、駅遠であることもあり、タイミングよく売り抜けられるとは限りません。売る時期を失すると、定借の残存期間が次第に短くなり、安くしないと売れなくなりそうです。

やはり今後売るとなると、定期借地権、管理費の高さ、駅からの遠さなどから考えて、2022年以降は大幅に下がってしまうのではないかと思い購入を躊躇しています。今は6年ほど前と比べてちょっと考えられないくらいな坪単価になっています。また下がる時期が結構早くやってくるのではないか。損得考えずに買えれば良いのですが。人工川や畑など維持費がかかる設備もあり、今後も何年この景観が保たれるのか、その場合管理費も上がっていくのではないかと。購入に至った方のご意見がもっと聞きたいです。

このマンションを購入した方々は、所有権マンションよりも安く買えることに惹かれて、定借であることのデメリットは仕方ないと割り切って買っていると思います。新築後20年以内であれば、隣接の高齢者施設に移ることを条件に東急がこのマンションを買い取ってくれるので、それをあてにしている人もいるでしょう。
ただ、そう割り切れる人がこのマンションの販売住戸数だけいなかった。だから、売れ残っているのだと思います。

先日コメント致しました所有者です。私の場合は世田谷区に将来相続予定の戸建てがあり、既に家族で相続について揉めたりしていた事情もあったため、所有権や将来の資産価値についてはそこまでこだわりがなかったと言うことが購入の決め手かもしれません。近隣住民の方のプロファイルも何人か伺いましたが、大手企業の役員の方や、他にも資産をお持ちの裕福な方などが多いようです。そういう意味では、将来の資産価値よりも、日々の生活の住環境を重視する方が多く暮らしていらっしゃる印象です。少し上から目線な発言になってしまうかもしれませんが、売却前提で購入を検討している方や、価格の変動に一喜一憂する方にはこちらの物件は向いていないように感じます。「閑静な住宅街で良い暮らしが出来ること」に価値を見出し、借地権と言うこともある程度割り切って購入できる方にお勧めの物件と言えるのではないでしょうか。

他の方のご指摘にもある通り、借地権がゆえに管理体制が70年後まできちんと継続されるか否かは、マンションの管理組合と現管理会社である東急コミュニティーでしっかりと管理・修繕体制を整えていく必要があると思いますが、区分所有のマンションでも築年数が経つと高齢の所有者等による管理修繕費未払い問題や、大規模修繕の費用不足などが起こっていますので、必ずしも借地権マンションだけに起こりうる問題ではないと言う認識です。ちなみに、現時点では管理体制はしっかりと整っており、ゴミ置き場は毎日非常に綺麗に清掃され、植木職人さんがしょっちゅう木々の手入れをされている姿を見かけます。

入居して数週間が経ちましたが、室内は床暖房やディスポーザー、ミストサウナなどの最新設備が揃っており非常に住みやすく、用賀駅との往復シャトルバスも想像以上に重宝しています。最後まで販売されていなかったA棟が年明けに販売開始されるようで、HPを見たところ契約者にはバルミューダやダイソンなどの豪華な家電もセットでプレゼントされるようです。一足早く契約してしまった者としてはとても羨ましいです。笑　今は冬なので植栽は枯れ木が目立ちますが、私が最初に内見に訪れた秋頃は本当に素晴らしい景色でした。1階庭付き住戸を購入したので、春になって芝生の手入れをするのを楽しみに待っています。

等々力からこちらに引っ越しましたが、なかなか良いマンションで暮らしやすい。世田谷区玉川地区は駅徒歩が近いよりも環境の良いところが好まれるので、ここは心配ないです。定期借地とはいえ、借地年数が長いので、10年後なら売ろうと思えば売れると思って買いました。私は麻布にもマンションを持っているので、将来は麻布に引っ越すつもりです。

駅まで距離があるこちらを選択する、ということは
基本的に環境面重視の方が多いということになりますものね。
駅までは若干距離があるにしても、買い物自体は特に困ることもないですし、普通に生活できるかと思います。

定借で年数は長いですが、
ただリセールなどについては、駅までの距離自体は関係しそうです。

定借なら、この立地に住むなら定借でも仕方がない、と思える立地がいい。フランス大使館とか渋谷区役所の隣など。

買い物って近所のヨークマートとか、ビックカメラのところとか、サミットとかでしょうか
一番近くて日常的に使えるのは
ヨークマートになってくるでしょうか。
駅よりは近い場所にあるみたいなので、自転車で買い物に行ってもそこまで遠くないのかもしれないです。

>>525 匿名さん

ヨークマートは徒歩4分くらいで非常に重宝しています。品揃えにも満足です。コジマも徒歩圏内で、引越し直後に家電を買い揃えるのにとても便利でした。

５２６さんありがとうございます。
買い物に関しては困ること、なさそうですね！
ヨークマート、規模もそこそこありますし、いい感じそうです。

既に暮らしている方の投稿を見ていると、とても満足されているのが伝わってきます。
今のところは
管理もしっかりとされているというのが伝わってきました。
管理は資産価値の維持に、とても大きな役割を果たすので大切でうs。

(ご参考)購入後約4ヶ月住んだ感想

●駅遠い問題
基本自転車。慣れた。桜新町駅の駐輪場は十分キャパあり。マンションから駐輪場に自転車を置いて駅改札まで約10分。雨の日はバス。たまのバスも変化があってまああり。

●定期借地権問題
子なし夫婦ということもあり、財産残す意識は薄め。一生住むと決めればリセールあまり気にならない。ゆえに一生住めるか？の問いとなるが、夫婦ともここならYesだったので、問題にならなくなった。

●地代問題(月約2万数千円)
当初重みを感じていたが、格安携帯へ移行(夫婦で1万圧縮)と、その他諸々を組み合わせて、固定費から捻出。一度下げておくと、あとストレスなし。

●管理組合
総会に参加させてもらったが、自主性があり熱心でクレバーな印象。おこがましいが感心した。

●老齢になったときの医療機関
まだ通ったことはないが、徒歩4分の電々アパート前バス停から東京医療センター前まで8-10分。どんな病気になってもまあ対処してもらえるだろうと。

●来客の不便さ
駅から遠いので大変だろうと思ったが、周辺の桜並木と閑静な雰囲気のレアさで思ったより苦にならない模様。プラスマイナスゼロと勝手に判定。

●住んでわかったこと[1]
遮蔽がうまく設計されており、基本開けっぴろげでもいける(人によると思うが...)。ゆえに一日中植栽を借景にできる。いまは冬だが、春になるとさぞ...と思っている。

●住んでわかったこと[2]
冬でも寒くない。床暖房だけでエアコンいらない(ただしガス代はそこそこいく)。厚手のカーテンなくともいける。

●住んでわかったこと[3]
いつも清掃が行き届いている。毎朝の出勤時、特に天気の良い日は心が晴れ晴れする。24時間ゴミ置き場もいつもきれい。

●住んでわかったこと[4]
いろんな世代の方が住んでいる。ファミリー、DINKs、老ご夫婦など。多様で偏ってない感。それゆえかマンション全体が穏やかな雰囲気。土日は子供の声がほどよく賑やかで活気がある。

なにかあった時の管理人さんって何曜日お休みかわかる方
情報をお願いします
出来れば連絡先もあると助かります…

それはこんな匿名掲示板ではなく管理会社にお問い合わせを。

>>528 匿名さん
貴重なコメントありがとうございます。
悪天候の際や来客の際、駅遠は結構キツくないですか？あと今は自転車で問題無くても、老後は自転車に乗れませんよね。老後、終わりの見えているマンションに買い手は付きませんからその点は考えられた方がよろしいかと。

実際に４ヶ月住んでの感想、ということで、かなり参考になります。ありがとうございます。
ここの場合は、ただただ駅までの距離が気になるという人が多いのだと思います。
あまり気にならない人にとっては、気にならないんだなぁ

資産性も大切だけど
自分が住んでいて暮らしやすいかどうかが一番大切だと思います。

このマンションの住人の方々の満足度はとても高そうですね。住環境は素晴らしそうです。
「住む満足度>>資産性」と考える人には向いているマンションだと思います。
でも、大金持ちの人でない限り、普通は資産性は気になるので、駅遠の定借物件ということで敬遠する人が多いのでしょうか。
そもそも、このマンションが所有権物件だったと仮定した場合に比べて、定借物件であることにより実際にどれだけ値段的にお買い得なのでしょうか。定借物件については地代と解体積立金の負担が必要になり（他方で、土地部分の固定資産税は負担不要）、結局、そんなに安くはなっていないのではないかなという気もします。
定借マンションが世の中に出回り始めたころは、売り手も市場に受け入れられるかどうか半信半疑だったため、所有権マンションよりも格安で売り出された物件もあると聞いていますが、現在はそこまでの価格差はないのかなと感じます。

ここ気になってはいますが、娘がいるのでこの駅距離は厳しい。
親の目が届く小さい頃ならまだしも、高校生大学生になってからの塾帰りバイト帰り飲み会帰りの夜道が心配すぎる。
いくら住宅街を抜けていくとは言え15分も20分も歩かせたくない。
もちろん息子でも心配だし、妻でも心配だが。
みなさん送迎必須を念頭に入れて購入に踏み切っているのでしょうか。

>>534 匿名さん

この近くの築10年の中古が坪単価300万円ぐらいなので、新築は２割増しと考えると、ここが所有権だった場合の適正価値は坪単価360万円だと思います。25坪=82.5平米で9000万円ですね。

>>535 マンション検討中さん
駅からの距離は確かに徒歩15分程度かかりますが、住んでみると実際に使うのはシャトルバスか自転車が多いです。（用賀駅発のシャトルバスは平日21時台まで走っています）あとマンション周辺に路線バスが沢山走っているので、必ずしも電車を使わなくてもあまり不便していません。私個人は246沿を走っている渋谷駅行きのバスをよく使います。こちらですとマンションから徒歩10分もかからないですし、空いてて座れるので快適です。

>>530 えぴさん
管理人さんは日曜と月曜が休みですが、コンシェルジュさんは無休のためいつでも頼れます。

>>536 匿名さん
有難うございます。
ブランズシティ世田谷中町の公式ＨＰによると、81㎡弱の住戸が大体7800万円～8300万円で販売されています（これは値下げした価格でしょうか）。
「25坪=82.5平米で9000万円」を81㎡弱に換算すると、約8800万円。
所有権マンションだった場合に比べて、500万円～1000万円（5.7％～11.4％）安くなっているといえそうです。
これに、地代（月額22,050円～28,430円）と解体積立金（月額4,100円～4,700円）が追加で負担となるので、土地部分の固都税を負担しなくてもよいことを考慮しても、それほど安くはなっていない印象です。（築3年なので、価格交渉の余地があるかもしれません。）
駅遠なので投資用としては向かないでしょうから、やはり住み心地重視で資産価値は気にならない人が買うマンションでしょうか。

住人さんからの実際に住まれてみたご感想が参考になりますね。
特に管理状況や管理組合の様子は外側からは知り得ない情報なので
貴重でした。
来客の不便さは桜並木と閑静さで相殺は少々無理がありそうですが、
来客の際はタクシーを利用する事になりますか？

購入を検討中です。
良さ：
1, 娘が清泉に決まったので、徒歩4分で安全。評判が区内でもトップ、敷地が恐ろしいほど広い桜町小学校にも近い
2, 敷地内外の住・子育て環境には申し分ない。一階部屋の専用庭が重宝！買い物もヨークマートで便利

[続き]
懸念点：
1, 駅から遠い→シャトルバス（雨の日は込む？）や、自転車（用賀駅前の駐輪キャパが大、桜新町駅の北にもある）を利用。二子玉川や等々力渓谷、駒沢公園、病院なども自転車15分圏内。バスは乗ったことがないので、何とも言えない
2, 借地権・ランニングコスト・値段問題→借地なので普通の物件と価値評価の仕方は違う。固定資産税や保険料など込みで毎月負担は7.2万と計算。新築なので初期費用も抑える。そしてご自身でインフレ率や居住後のリセール価額を仮定し、「居住期間中みなし毎月支払家賃」を計算。我が家はこの家だと毎月15万を払って15年間住んでもいいと決めたので、毎月みなし家賃15万・15年後のリセール価値が○○万だと最初の物件購入金額がいくらであるべきかを計算する。金額が合えば購入する、との考え方です。[67年間もずっと住む方には向きません。なぜなら普通の物件は土地の価値があり、プロではないので何十年後の土地値段はわかりません]

>>540 匿名さん

来客の際は用賀駅まで迎えに行ってシャトルバスを使用しています。大人数だと断られると思いますが、2,3名でしたらバスカードを持っている住民が付き添っていてバスが空いていれば使用に問題はなさそうです。今のところ断られたことはありません。

＞評判が区内でもトップ、敷地が恐ろしいほど広い桜町小学校

３年くらい前ならそうかもね
ネットじゃ殆ど情報流れてないけど、今は・・・
冗談抜きで足立、葛飾あたりの方がマシかもよ

駅からは遠いかもしれないが正直歩くのはそんなにしんどくない。荷物多い日はシャトルバス、普通のバスあるいは用賀からタクシーで問題なし。雨の日も人が乗れないという程バスは混まない。買い物がしんどかったら、ネットスーパーたるものあるしいまのところ不自由はありません。病院や動物病院も徒歩たくさんあるので何なあった際は安心です。資産価値どうのといっても、賃貸として貸し出すこともできるし、正直マンションだらけ+高齢化でマンションがあまる今後そこは考えても無駄な気がする。お子さんが清泉なら徒歩で通えるからスクールバス代も浮くしいいですね。

ありがとうございます。↑（営業の方ですか　笑）
このスレを一から全部読みました。他の情報や周辺物件の条件を熟考した結果、本日購入することに至りました。営業マンも大変親切で、とてもとてもとても満足です。気に入らない営業マンなんての業績に貢献したくありません。将来はどうなるかわかりませんが、今はとにかくうれしくてたまりません。妻も、笑ｗ
とにかく、○○万の建物の値段+80平米の土地（普通マンションの持分所有土地面積は20～40㎡で、多くても60を見たことがあるが、80というのは第一種低層地域の大規模マンション特有の数字ですね）を67年間で1％台の年間利回りで借りる、という考え方ですね。悪くないと思います。2万㎡敷地面積割ることの252戸、かけることのこの辺り65万円の土地平米単価、＝5200万の一戸あたりの土地価値。もし土地も購入できるとしたら、70平米台部屋でも分譲価格は9000万台を簡単に超えちゃいますね。土地の購入を放棄し、67年間毎月2万円（3万円減ることの1万円の節税効果）で借りることによって初期費用を抑える。正直これを購入を検討している皆さんに伝えてほしい　ｗ
新生活にお楽しみにしています。東急さんにしっかりしてほしいです！

そうだ、そういう意味では、この家は、「一戸建版のマンション」、という概念で作られているとも言えそうですね、土地が広くて（実際に各部屋の専用面積ではなく、この敷地の広さからもたらす良い環境、ということですね）。実際に購入したのも庭付き物件で、土地を広く構えている実感があります。逆に私の場合は、庭のない部屋は買わないです。
この環境（第一種低層にある大規模マンション）を認めない方、あるいは土地まで所有することにこだわりのある方は、普通のマンションを求めていいと思います。

販売して5年近く
60年もあっという間に。

>>547 Melonhearerさん
ご購入おめでとうございます。東急の営業の方、親切ですよね。このマンションに住んでる方も、皆さんとても親切で良い方ばかりですよ！サークル活動やイベントも色々あるので、住民の方との交流も図れます。楽しいマンションライフが送れますように。

↑ありがとうございます。お楽しみしております！

この物件、何気に管理費たかくないですか？
スケールメリットが生かされていないように思いましたが、こんなものでしょうか。

管理費は、数字だけ見てみると高い感じは否めない…カモ。
ここは管理の方面で意外と人件費がかかるのかもしれないですね。
清掃業務だって、この広さなので一人というわけにもいかないでしょう。
あと植樹も多いので
その管理費などもかかりやすいのかも。
中身を精査して
管理組合で話し合って安くなるものは例えば植樹は地元の職人さんに頼むとか
していければベストなのかも。

近所に住んでますが、ここの物件ができたおかげで遊歩道もとてもきれいになり、個人的にはとてもありがたいです！
エントランスや歩道なども人が溜まることもなく、本当に優雅な雰囲気があると思います。
あまり実にならない書き込みですみません。

ご近所の方の話は、とても大切です。ありがとうございます。マンションができたことで、近隣に何かしらの変化は生まれますが、それが良い方向に行くのならば、とても良いこと。
こちらこそありがたいです。

今暮らされているかたが、
マナーが良い方が多いのかもしれないですね。

在宅で暇だったのでNetflixで松たか子主演の「4月物語」という岩井俊二監督の映画を観たら、冒頭で綺麗な桜の住宅地が出てきました。どこかで見たことある風景だと思ったらなんと神学院脇の坂道の桜並木。
それと松たか子が1人暮らししているアパートは旧NTTアパートと思われます。
間違ってなければ約20年前のマンション場所の映像が残っていますよ。

>>555 評判気になるさん
麻布に引っ越しましたが、ここができる直前まで近所に住んでいたので知っていますが、nttの普通の社宅でしたよここは。駅から遠かったけれども、高台で外国人向け賃貸戸建てがあり、なかなかスノッブな雰囲気でした。
10年前の当時は寿司のあら輝や焼肉のらぼうふなど、世田谷区内でもこの辺りはグルメタウンでした。二子は工事中で旧ハンズ前にポツンとバス停がありました。

住んでいる人の声って大切です。
マンションの周辺環境がいいのって、入居者としてはありがたいので、どんどん書き込んでください！
マンション、営業活動一時休止と書いてありました。
無症状の人もいるので感染拡大をしないために協力する姿勢が企業としてもすばらしいと思いました。
企業姿勢がいいと自粛した後にちゃんとお客さんは戻ると思います。
「一切の営業活動を自粛」というのも社員思いでいいですね。好感持ちました。

遊歩道もレンガ敷きになっていて、すっきりとして歩きやすそうですよね。
子供と手をつないで横並びになって歩くことが多いので、１人用歩道よりも２人で歩けるのがいいと思いました。

コロナの影響で在宅勤務になって、改めてこのマンションの良さを実感しています。疲れてリフレッシュしたい時、一歩外に出れば公園に来たかのような開放感。通勤をしなければ駅近かどうかなんて全く関係がなく、むしろ遠くてもこのような快適な住環境であることの方が重要だなと思います。今回の騒動を機にリモートワークが企業の間である程度浸透すれば、このマンションの価値も高まるかな？と期待しています。

この距離なら、駅から遠いとも必ずしも言えないのではないでしょうか

4月末に引っ越しにくる予定の者です。現在は港区のタワマンに住んでて、コロナの影響で毎日家にストレスが溜まりすぎ！笑。ここを買ったからそういうかもしれないですが、タワマンにしか住まないと決めてた私たちは、毎回ここの緑に惹かれるせいか、もう都心のコンクリートの森のようなところに住みたくなくなりました。何よりも今子供ができて、今までのようにタワマンの夜景を楽しむような生活じゃなくなりましたので、求めている環境はもう558さんの言う通りになってきました。ただ日本の社畜文化は根強く、コロナ後もリモートワークがどの程度に継続されるか心配ですね。長～～い目で見ると、AIや自動化などの発展により、人間が週3,4日しか働かなくて済むような日々は必ずやってくると思いますが。

>>558 通りがかりさん
リモートワークが普及してもスーパーなどで買い物するためにはやはり駅前まで出る必要があり、駅近に越したことはないと思います。
用賀、桜新町は駅前でも緑が多く同じく開放感ある環境ですよ。

>>561 マンション検討中さん
近くにヨークマートがありますし、車で二子玉川や用賀のオーケーに行っているので買い物は楽ですよ。

>>561 マンション検討中さん
たしかに駅近の方が栄えていると言うのは事実だと思いますが、食品や日用品などの生活必需品を揃えるのは必ずしも駅近でなくても成り立つのではと思います。（しかも、買い物は今やネットで何でも購入できる時代になりましたしね。）多くの方が駅近を選ぶ一番の理由は通勤の便利さだと思いますが、それも今後リモートワークが普及すれば、価値観が変わってくるのでは？と言う推測です。

これまでは都心駅近の利便性と郊外駅遠の住環境はトレードオフの関係で、近年は都心駅近志向の強まりから郊外駅遠物件は不人気でしたが、
リモートワークが一般化したら郊外駅遠の住環境の良さの方が重視されるようになるかもしれませんね。

>>564 匿名さん
駅遠、郊外なら皆さん普通に戸建てを選ぶと思います。

戸建ては管理がめんどくさいので嫌なのよねー
あとマンションだとゴミ出しも自由だしセキュリティーも比較的高いですしね

え？、まだここ残ってるんですか？？

ここはトラストガーデンとナーサリーが併設、隣接していますが、入口としてはマンションとは全く違うので関係ないのかもしれませんが、トラストガーデン、ナーサリー、マンションとそれぞれきれいに管理されているといつも感じています。
特にエントランス前の道は何本か並行に走っている道と違い、公共バスが通らないのはかなり安全性が高いと思います。

住人です。
自粛生活が始まって、改めてこのマンションに引っ越してきてよかったと思っています。
子供を公園に連れて行かなくても敷地内で十分外遊びができますし、ゆったりした環境で家を楽しむ生活ができています。
スーパーやドラッグストアも近くにあるので不便はとくに感じていません。

一週間住んで大変満足です！こんな緑が素敵な時期が一番売れるはずだったのに、営業自粛なんて本当にもったいないですね。6月から通勤するのが大変そうだけど、その時にまだ悩めばいいですかね。雨じゃなければ用賀駅まで自転車は楽だと思いますけど。オーケー近くの有料駐輪場が便利で安いからです。上方修正！

マンション内にこれだけ緑があるって珍しいです。
緑があるということはお手入れは大変ですが
四季を感じられる環境に住めるって素敵だなと思います。
ただ借地権物件であることは、結構悩む材料となりそうです。

50年中、残り10年くらいで住民がどんどん少なくなり積立金が回収不能、
地代が払えなくなり取壊し積立も足りなくなったらどうなってしまうんだろう
残った人が負債を負うって事になるのでしょうか？

さっき23時から2時まで三時間をかけて不審者と思われるくらいに敷地内と周辺を歩いて観察してきました。遭遇したのはわずか三人だった。笑
改めて3歳の娘がここでどれだけ幸せな幼少期生活を送れるかと、思いました。
僭越ながらも100物件ほどの新築・中古マンションを見てきたが、ここが今の家族にとって一番な選択肢だと思っています。
実際に二週間住んで、引っかかっているポイントは部屋のwifi信号の弱さくらいですな。
不動産って資産価値がすべてではありません。あえて評価しようとすれば、借地権物件なら家賃収益還元法が一番正確だと思います。
67年後問題については、このスレのどなたかのいう通り、何十年後ものチャッシュインを現在価値に戻すと、どれだけ小さい数字になるだろう。住宅ローンを背負って土地まで購入するなら、連続増配米株を買って何十年もおいたほうがよっぽどマシだと思います（レバレッジ効かないけど）。
榊淳司さんの「すべてのマンションは廃墟になる」を読めばわかると思いますが（実際に読んでいないが、彼のYouTube動画で大体把握しています）。山手線内側以外の土地付きマンションも、そもそも何十年後に建て替え問題が発生します。
なので、ご自身にとって納得できる値段で理想に近い物件であれば、借地権だけが懸念事項で購入を見送るのがもったいないと思いますよ。

>>572 マンション住民さん
こちらの物件の借地期間は50年ではなく70年です。契約した際の資料を読んでの推察に過ぎませんが、東急は恐らく借地期間が残りわずかになって来た頃には地代や解体準備金の支払いが滞る世帯が出てくる事を想定し、あらかじめ高めの金額設定をしているのでは？と思います。土地を更地にしてNTTに返すという契約をしているのは東急ですから、解体できずに困るのは住民ではなく東急ですしね。笑　ですので、もし解体金がどうしても足りなくなったら最終的には東急が負担せざるを得なくなるのでは？勿論それを防ぐためにあらゆる手段を講じると思いますので、滞納世帯は訴えられたりするのだと思いますが。

とは言え、気が遠くなるほど先の話なので正直どうなるかわからないですね。。苦笑

販売開始からかれこれ3年ほど経ちますが、大量に売れ残っているのが気になります。
地代はデベが負担してるとしてもこの期間に修繕、解体積立、駐車場代は回収出来ていません。
今後の運営が破綻しないかかなり不安です。
値上げしないと今後成り立たないなら早めに対応した方が良いかと思うのですがいかがでしょうか？
デベさんには販売活動頑張って頂いて、値引きしてでも早く完売頂きたいです。

>>575 マンション検討中さん

住民です。未販売住戸の管理費、修繕積立金、解体準備金は東急が負担しているはずですよ。契約の時にそのように聞いたので、管理組合の収支報告書でも確認しましたが、全住戸分の収入がありました。こちらの物件に限らず、基本的には未販売住戸の管理費等は分譲業者が支払義務を負うことがほとんどだと思いますよ。ちなみに駐車場はほぼ満車のはずです。

当方も最初内見に来た際には、未販売住戸がまだ多く売れ残りのように感じ、色々と疑問を持ってあれこれ問いただしました。が、東急はさすが大きなグループだけあって、目先の利益にとらわれてどんどん値引き販売をするようなことをしていないんですね。（緊急事態宣言中もずっと営業活動自粛していて、住民の方が心配になるくらいです　笑）　時間をかけて少しずつ販売することによって、本当にこの物件を気に入った方が集まって来て下さっていて、とても良いマンションコミュニティが形成されていると感じ、今はその販売姿勢に感謝しています。まだ未販売住戸もありますが、自粛生活によってこの広大で緑豊かなマンションの価値も上がったはず。どうかこれからも投げ売りのようなことはせずに、じっくりと良い買い手を見つけて欲しいなぁと思っている次第です。

コロナで在宅勤務が増え駅遠が見直される、と言うのは駅遠物件を売る為の新しいセールストークになりそうですね。しかし残念ながら殆どの会社員の通勤が無くなる事は無いですし、駅から近いに越した事ないですから今後も駅近至上主義は大きくは変わらないでしょう。
ちなみに殆どがファミリー世帯かと思いますが、経験上駅遠は本当に大変ですよ。一年の内3分の1は雨天、行き来でびしょ濡れになりますし、外出するにも億劫になります。暑い日寒い日は運動になって良いというレベルではありません。

どうしても駅前に主要施設がある事は変わらないですから、便利な駅近に越した事はないです。
子供が居なくて自宅で自営業、家から出ない人なら良いですが、大多数の方にとって駅遠は本当に大変です。

ここって、駅までシャトルバス出てませんでしたっけ？
それとも、皆んな駅まで歩いてんのかな？

>>579 ご近所さん
1時間に1本とかでしょ、歩いた方が早い。
ただ246の信号、陸橋で実測用賀駅まで25分は掛かるから微妙だけどね。
同じようなシャトルバス付き駅遠物件に住んだことあるけど、雨の日とかはほんと地獄、何だかんだ駅近に施設が集まってるから。ここの周辺も何もないでしょ？ずっとヨークマートの食材で過ごすわけにはいかないでしょう。

あと、子供が大きくなって電車通学がはじまったら可哀想だよ。駅からの移動時間分、勉強の時間も少なくなるし疲れて帰ってきて駅からこの距離は流石に酷だ。
テレワークが普及すると言っても通勤、通学は無くならないし、何しろ駅近至上主義発端の共働き化は絶対に収まらない。よって駅遠が見直される事は無いと思うね。

>>580 マンション検討中さん
用賀側にもエントランスがありますので、用賀駅に行く際はそちらを通って行っていますが、陸橋は渡りませんし25分もかかった事は一度もありませんよ。信号待ちしてもせいぜい17分程度です。（子供やお年寄りはわかりませんが）
なんかこのマンションに恨みでもあるんですか？というような書き込みばかりされてますが（笑）、駅近を重視する方はそもそもここを購入されてないですからね。少し駅から遠くても1万坪の敷地と静かで安全な暮らしに惹かれて購入されてる方々ですので、そもそもの価値観が違うと思います。食材や日用品もAmazonや楽天、Uber eatsなど駆使してますので、わざわざ人が多い駅近に出なくても全く不便してません。駅近タワマンでは感じれないであろう、お庭やテラスで鳥の鳴き声を聴きながらの食事に癒されています♪

別にシャトルバスじゃなくても、路線バスもあるのだが？
通勤の5分?10分に目の色変えて、どんだけ会社LOVEなんだよwww

>>583 ご近所さん

通勤に限らず、5分10分に目の色変える人がめちゃくちゃ多いから駆け込み乗車がなくならないんですけどね。

電車利用客が大幅減が続くと、運賃値上げされてもおかしくないから、都心から離れたの駅近よりは、都心に近い駅遠の方がいいかな、とは思います。

>>584 マンション掲示板さん
通勤に限らず駅遠はやっぱり不便だよ。
何だかんだで駅前に施設や店舗が集中してるし、
子供が大きくなったら通学も大変、準備支度も駅前より30分は早くしないといけないし雨の日はずぶ濡れで帰ってこないといけないのは可哀想。
住人板でコメントされてるおすすめのレストランは何処かという質問に誰も返信無いのも気になりますよね。
駅前に行かないとやはり何も無いのでしょうか。

通りがかりに現物を見たけど、本当に環境の良いところでだと思います。
リタイアしたあと（もしくはstayhomeがずっと続く）なら快適なマンションだろうなとは思う。
でも通勤と定借（なのに価格もランニングコストも高い）というハードルが高すぎて、働いているうちはここには住めないなと思った。（通りがかりの社畜サラリーマン）

「雨の日はずぶ濡れ」好きですねww そんなずぶ濡れで歩いている人なんか滅多に見ないですけどね。「子供は通学も大変」って、バスも自転車もシャトルバスもあるのに、なぜか駅まで絶対歩く前提なのが面白いです。

先日久しぶりに東急の営業の方に会った際に聞いたのですが、営業活動自粛中に問い合わせが100件以上来ていたようなので、いよいよ完売も近いかもしれないですね。

予約がいっぱいで見に行けないぐらい人気みたいです。
いよいよ完売ですかね？

>>589 検討者さん
残念ながらそれは無い。

>>544 ご近所さん

来年長男が桜町小学校に入学予定です。
たしか「世田谷の学習院」と呼ばれる評判のいい学校だと聞いていたのですが、実態を詳しく教えていただけませんか。

>>591 eマンションさん
子供が通ってますが、「世田谷の学習院」って不動産会社が勝手に作った売り文句です。
周辺環境に高級住宅街があるのと、周辺の地価の為の表現だと思いますよー。
ちなみにその高級住宅街のお子様方は、私立の小学校に通っていて桜町小学校には通学してませんが。
公立学校なので、本当に当たり外れは教室生徒共に他の地区と変わりません。

＞世田谷の学習院
初めて聞いたが、検索したら、不動産屋が世田谷区のほぼすべての公立小に使ってるみたいですなｗ

「揺らぐ「世田谷ブランド」。22年問題による地価下落から学級崩壊まで…… 」で検索

世田谷区から他区へ“亡命”する者も。今春、港区に引っ越したばかりの30代の主婦は言う。

「引っ越しの理由は、息子の小学校の学級崩壊です。息子が通っていたのは、世田谷区内でも名門といわれていた区立M小学校ですが、授業が成り立たないほど荒れていた。世田谷区内で越境通学させようとも思い、O小やS小、K小なども考えて情報を集めましたが、どこも問題児がいたり、モンスターペアレントがいたりと環境が良くなかった。区内では5、6年前からいわゆる『公立小移民』の子供たちが増え、質が低下したともいわれています」

この記事のMは成城の小学校かな？世田谷区の公立小なら、どこでもリスクはある。
S小でも実際に学級崩壊（高学年）してるよ。入学すればわかるだろうけど。
問題児は裕福な家庭で、有名私立に進学するような出来の良い子らも含むところが
問題を複雑にしている。受験勉強の息抜きで学校で暴れるケースが多い。
「うちの子に限って」というモンスターペアレンツの存在も容易に問題解決できない要因の一つ。
経験の浅い教師はノイローゼになり失踪。校長の問題という人もいるが、学校で厳しい指導ができなくなった時代の流れかと。
昔ながらのヤンキー系で荒れる下町のほうが、まだわかりやすい。
真実信じないかは、実際に子供が通えばわかる。ただ、問題は高学年なので低学年のうちは一休みできると思う。

>>593 マンション比較中さん

検索で出て来た週間SPAの記事を読んだのですが、なぜ世田谷区の小学校が荒れるのかという理由が書かれておらずわかりません。他区と何が違うのか教えて頂けますか？？個人的には、学校が荒れるのはその年にいる子供たちがどんな子か、によるのではと思うのですが。名門私立でも荒れるときは荒れますしね

>>592 匿名さん
ご回答ありがとうございます！
参考になりました。

>>593 マンション比較中さん
デマすぎ乙

>>591 eマンションさん
とても良い小学校です。中学受験する児童は近隣他校と比べて少なめです。児童の親御さんは自営業者などは少なく、専門的職業や官僚、大企業サラリーマンのご家庭が多いという印象です。

>>597 匿名さん

ご回答ありがとうございます！
子供の中学受験を考えているので、用賀、桜新町エリアの住民の落ち着いた雰囲気や教育環境はとても良いと思っています。

子供さんおられる方が多いのでしょうか。
小学校については、
本当にその年の、その暮らすを構成しているメンバーの組み合わせと、
担任の先生の相性みたいな感じで
かなり雰囲気は変わっているようにおもいます。
あまり現時点での評判は気にしすぎなくても大丈夫では。

ここはキッズスペースがあったり、そもそも間取り自体がファミリー向けなので
子供がおられる方が検討されていることが多いのだと思います。

学習環境は、特に悪くもなさそうに見えます。
学校もそこまでは荒れていると言うほどでもないのですよね？
区内の中学校だと、特色のある教育でかなり有名なところもあるようです。