ブランズシティ世田谷中町ってどうですか？

>>320 匿名さん
違うだろう。
定借と普通借はまったくの別物なんだよね。
定借を再契約するということは実質的に普通借にすることに近い。
普通借というのは権利金を払って借地権という物権に近い強力な権利を創出すること。
定借はほぼ債権だよね。権利金も払ってないし。
まだ使えるから勿体ないとか関係なくて、70年分の対価しか払ってない以上、再契約は有り得ない。
もちろん、NTTがアホなら無くはないけど、合理的な判断能力があれば有りえないことがわかる。

>>321 マンション検討中さん

定借も権利金ありますよ。
渋谷タワーは2000万円くらい取られた。

それは一括前払い地代では？？

>>323 匿名さん

いいえ、一括払い地代は別に2000万円です。契約書には、建物代、権利金、一括払い地代の３項目が記載されています。

>>321 マンション検討中さん
320ですが、たぶん、言い方が多少違っているだけで、お互いの認識に違いはないと思いますよ。

「定借と普通借はまったくの別物なんだよね。」⇒その通り。

「定借を再契約するということは実質的に普通借にすることに近い。」⇒厳密には、ちょっと違う。普通借の場合は、基本的に解約・更新拒絶の正当事由がない限り、借主はずっと借り続けられるが、定借の場合は、基本的に借主は満期が来ると退去しなければならない。
でも、定借でも再契約が禁止されているわけではなく、満期時に貸主と借主が新たに合意すれば定借を再契約することは可能であり、再契約することによって定借が当然に普通借に切り替わるわけではない（オフィスビルの定借は再契約されることが珍しくないが、それで自動的に普通借に転換されることはない）。定借はあくまでも定借であり、再契約の期間が満了して、貸主が再々契約に応じなければ、借主は退去しなければならない。

NTTが貸主なら、再契約に応じる見込みは小さいだろうというのはその通りだと思う。
要するに、321さんはNTTが再契約に応じることはまず考えられないので、事実上「再契約はありえない」と言っているのだと思う。その点は同意。
つまり、このマンションでは定借の再契約はないだろうということ。（ただ、法律上は、（再契約が禁止されているわけではないので）もしNTTが貸し続けてもいいと思えば、定借の再契約に応じる理論的な可能性はあるということ。）

ちなみに、定借のマンションでお寺・神社が貸主のところもあるようなので、そうした物件なら再契約は見込めるかもしれない。お寺・神社は所有する不動産を自由に処分できないので、自分で使う予定のない土地はずっと貸し続けた方が有利だから。

>>324 匿名さん
定借で権利金もなくはないけど、そのうち消える権利だよね。所詮は定借だから普通借より圧倒的に弱い。権利金が無いケースの方が多いよ。当たり前だけどね。

>>326 マンション検討中さん

何言ってるか不明。
定借にない、との書き込みがあったから、あるよと言っただけ。
負けず嫌いなのかな？

>>327 匿名さん
定借に権利金払っちゃった人に失礼な発言をしてしまい、すみませんでした笑
ゆるしてださーい。

ブランズシチーもブリリア シチーも
なかなか勝ちあがれないね

確かに、普通借の権利金と定借の権利金とでは、意味合いが違いますね。
パークコート渋谷ザタワーで、一括前払地代2000万円のほかに、権利金として2000万円とられたというのは、実質的に一括前払地代4000万円であるのを、それだと高すぎると言われそうなので、半分を権利金名目で徴求したということですか。それとも、定借で一括前払地代と権利金とを分ける実質的な意味はあるのですか（会計上・税務上の違いなど）？
もし、両者で税務上の違いがあるのなら、本来的には一括前払地代である金額の一部を意図的に権利金にするのは問題がありそうな気がする。

>>330 匿名さん

前者と思って納得しています。
権利金は賃貸の礼金のように意味不明ですが、私のような買手からは、すべて込みでの物件価格なので、内訳の名目はどうでもいいのです。物件価格としてみて、お得感があったので買いました。
影響があるとすれば売却益を計算するときの建物部分の減価償却費ですが、それも小さめにでるので、税金は安くなる方向なので損はありません。

自分で定借を買っておいてなんですが、郊外の定借は避けた方が無難かと思います。出口戦略の選択肢である賃貸の需要が小さく賃料がとれないので。
また、敢えて定借だからこそマンションが建ったと思えるような都心の希少な立地でもないと所有権に対して競争優位に立てません。

>>331 匿名さん
ご回答ありがとうございます。参考になります。

広尾ガーデンフォレストとかパークホームズ南麻布なら定借でも最後は賃貸に出せると思うけど、ここは難しいと思う。

>>331 匿名さん
考えが甘いですね。
将来売却前提のお話ですがそもそも終わりが見えてるマンションに買い手がつくと思ってますか？新築でも中々売れないのに。
あとここの立地だと立派な郊外ですよ。
駅15分は有り得ない。

>>334 匿名さん

だから、ここは郊外だから買っていませんよ。わかり難かったですか？
前から読んでください。

地代が月2万強、年25万強、40年で1000万強、70年だと1800万ぐらい。
普通の分譲物件より、これだけ余計な支払いが生じる。
これじゃ定借物件なのに普通の分譲よりトータル支払い高い気がします。定借のメリットって何?

定借かつ駅遠物件の割に物件価格が高すぎますね。
駅近志向、都心志向が年々強まっていることを考えると、将来この物件を売るにも貸すにも、損をするリスクがかなり高いと思う。
ずっと住み続けて次世代に資産として残すことも、定借なのでできないですし。
世田谷区東急沿線駅遠物件でも、まだ深沢ハウスの中古を買う方がマシのように思えます。

>>331 匿名さん
その通りですね。定借は本来それのデメリットを上回る価値のある立地があるから成り立つ。場所が良ければどんだけ古くなっても必ず需要がある。ここは立地が悪すぎて賃貸も需要ない。何故定借なんかで事業スタートしたのか理解不能。半分売れ残りと騒がれてるが、半分近くも売れたことが驚き。

物件価格に関しては、
ここまで来ると最後の最後までもうディスカウントはないので
これで検討していく形になるのですよね？

建材が高くなっているとか、人件費が高くなっているとの理由で
マンション価格は上がっていると聞いていますので
簡単には安くできないのであろうとは思いますが…
もう少しだけ、なにかお得感的な物があるといいのかなと思いました。

世田谷物件の未入居中古の値引きが割と増えてきているので、このまま値下げせずに行けるとは思えないなあ。
後一年頑張っても売れ残っていたら、バルク売りの後、賃貸に出されるというのがありそうなパターンかな。

逆にこのマンションを買った人に、どうして買ったのかを聞きたいレベル。

全員が、「親を隣の老人ホームに入れたから」じゃないよね、ってくらい理由がわからない。

>>342 匿名さん
可哀想だが、本当に決断した理由は気になりますね。家は高い買い物です。皆さん熟考されて買われたんでしょうが…

東急関係の社員とか？
そのくらいしか思いつかないなぁ。

住民スレも機能してないし、本当に誰か買って住んでるんだよね？

桜新町から15分ということは往復30分
ただ、不動産関係だからいいますが、あくまでもそれって直線距離なので
女性でヒールを履いてれば、まぁ片道20分ですね。

過去レスには住民の方の書き込みありますね

いいじゃないですか。
駅近だけが良いマンションではないのだし、定借のが都合が良い人だって中にはいるはず。
いろんなマンションがあるからこそ、自分好みのマンションを選べるのだから。
ここを選ぶ方も、皆んなが皆んな、港区に住みたい訳じゃないのとそう変わらないと思いますよ。

駅まで片道20分でもシャトルバスがあれば大きな問題ではないように思います。
朝は6時30分から運行しているんですよね？
時間帯ごとの本数が知りたいので時刻表があればと思いますが、
詳細はまだ決まっていないのでしょうか。

中町は落ち着いた環境の良い住宅街だと思いますよ。ただ、今の時代は、都心志向の高まりと駅近志向の高まりを受けて、このエリアの需要が落ちてきているのは事実。
そんな中で、このマンションは駅遠で定期借地というハンデを抱えながら、単価は決して安くない。この駅距離だと賃貸需要もほぼなし。
落ち着いた環境ではあるけれども、自由が丘周辺、駒沢公園周辺、二子玉川エリアのようなプレミアム感もない。
このマンションを買われた方は、何を決め手に買ったのか、お尋ねしたいです。

思いつくものとしては共用部の設備や敷地の広さを活かした植栽、などでしょうか。
個人的には今ひとつ決め手には欠けますが…。

>>351 検討板ユーザーさん
私はピザ窯が決め手で購入に至りました。

>>352
どれくらいの頻度でお使いになってるんですか？ピザ窯
住民の皆さんの中でも人気なのでしょうか

この前ここのマンションを見に行ってビックリしたんですけど、入口の共用部あたりが近所の小学生の溜まり場と化していました。
しかも何人かはここのマンションの住民の子じゃなさそうな。
保護者の方も見当たりませんでした。

この辺りは基本的に富裕層しか住んでいないから、資産価値とか駅近とか気にせずに地元だからという理由で買った人が多いと思いますよ。

>>355 マンション検討中さん
いやいや、この辺りの人こそ、このマンションは選びませんね。
この辺りの方は土地持ちにこだわるので、こんな新借地権のマンションなんて絶対外します。
だからこそ、購入された方の謎を呼んでるんです。

>>355 マンション検討中さん
この辺を知らない人の発言ですね。356さんの言う通りで、このエリアの人は土地持ちにこだわりますよ。マンション住まいはほぼ他地区から来た人。中には老夫婦で戸建を売ってマンションと言う方もいますが、立派な土地を売却して、将来価値ゼロになるこのマンションは絶対に買いません。資産価値を意識しますから、所有権の持てるマンションにします。他の方も言ってますが、これだけ選択肢もたくさんある中何故この圧倒的に悪条件なこのマンションを買われたのか、購入者に聞いてみたいです。完売するには大幅値引きしかありませんが、先に購入した人が悲惨すぎる。

>>349 匿名さん
そのシャトルバスも3分おきに出てたりしたら不便しますが、そんなことはないでしょうし、しかもシャトルバスは住民で費用を負担しますから管理費としてのし掛かってきます。住民が今のまま少ないと空っぽ運行も増えて便数削減になり、利便性はどんどん悪くなるのは目に見えてます。もっと先のことまで見据えて判断する習慣をつけられた方が良いですよ。

住民の方にシャトルバスの運行状況(本数等)をお伺いしてみたいですね。

このマンションの購入者が謎ならば、何故このスレにいるのか？

個人的には今後は土地を持ってても、高齢化などでタダの要らない土地になってしまう(税金も多く取られてしまう)だけなのと、この土地は昔から雰囲気が好き＆緑豊かなところに住みたくて購入した。

シャトル以外にも普通のバスもあるし、駅から離れてるとは言え歩けない距離ではないし特に不便はない。

普通に考えたら借地権じゃなかったら手の届かない値段のマンションだったので、納得してる。

ここと深沢ハウスの中古とで比較検討して、こちらを選ばなかった。深沢ハウスは思ったより団地っぽいのと、共用部分のマナーが悪くてすでに嫌になってきています。こちらの物件の住み心地はどうですか。

とても静かですし、住み心地いいですよ。団地感はない。共用部は子供持ちが多く使う印象なので、日中はしゃぎ声は聞こえるがそれ以外は何も気にならない

環境もとても良かったので、購入検討中です。

ここの一階のロケーションは他では中々味わえないものですね。
そして70年後の住宅事情なんて誰一人分かりませんので。
自己完結マンション、良いのでは。

他の方も、借地権じゃなかったらこの価格じゃなかったと書かれていますが、
本当にそのとおりだと思います。
ここは、自分たちが住むように検討されている方が本当に多いのだと思います。
借地権でも、地権者さんがOKすれば賃貸に出せるみたいですが、
駅までの距離を思うと、あまり賃貸向きではないので、人が頻繁に入れ替わることがないのは良い点でしょう。

ここが「売れていない東京の大規模マンション10傑」に入っていないのは意外

＞他の方も、借地権じゃなかったらこの価格じゃなかった

前払い地代+月々の地代の合計だと坪いくら？
ここらへん、坪単価そこまで高く無いと思うけどね

深沢中町辺りに昔から住んでいると、戸建が当たり前のようなステータスのような感じで慣らされてしまっているだけだと感じるところもあります。建物の高さの縛りもあるので、規定も気にかけたりで。
そもそもマンション建てられる広い土地が必要なのと高さ制限があるので、希少なのは確か。
狭小地に立ち並ぶアパートよりも、町の景観や雰囲気を良くしてくれているのでこのマンションがあることは嬉しいですよ。

戸建もいいのですが、手入れや点検、補修を自分で世話するのが苦労です。家が大切と思うと業者にまかせるのもちょっとなと、思うところあり。
自身の財産であっても結局はそれぞれの理由で取り壊し、更地を売ってとなるお家もそれなりにありますので、周りに目を向けがちですが自身が納得いく暮らしが一番幸せだなと改めて思いました。

皆様のコメント参考にします。

現在戸建てに住む者です。
最近は自然災害が多くなっており、経年劣化のメンテナンス意外のところで修理にお金がかかるようになってきました。
家が古くなればなるほどコストが嵩みますね。
将来的にはマンションに住むことを計画し、今から動いております。

マンションも古くなればなるほどコストが嵩むのは同じですよ。

>>367 マンション比較中さん
ここの地代高いですよね？べらぼうに、、、
不動産屋に聞いたところ、地代が高いのはもちろんのこと、新法借地権なのが気にかかると言われました。

定借の物件なんて、20数年後には売れなくなるねえ。
５０年後にマンションを取り壊しての更地返還だからね！
年々価値が下がるのが目に見えてる不動産なんて、買う人いるのかなあ？？

このへんバスの接触事故が多すぎなんだが、何とかならんのかな？
ここらの狭い道をバスルートにするには無理がある気がする

>>372 匿名さん

そもそも購入時の年齢から考えて返還するころは生きていない。今後マンションが有り余る時代になるのに、子供にいらないマンションと土地を残したくない。負担になるだけなので現金残した方が良い。

購入後から30年内？であれば東急が買い取ってくれる

築50年超で管理費も高く10数年後には取り壊しが決まっていて二足三文あるいは売り手すら見つからないマンションを子供に引き継がせることになる可能性が高いんですよね。
上の方で自己完結マンションって書いてる方もいましたけど、自己完結できればいいけど実際は難しいと思います。

定借マンションの最後10年は賃貸に出せることがスラム化しない条件だと思う。
定期借家2年の賃貸マンションでも大体相場の8掛けで借り手は見つかるので、定借マンションの最終年付近でもそのぐらいで貸し出せば借り手はつくはず。
しかしここは駅から遠すぎて賃貸に回すことは不可能。建て替えもできないのに借地期間が長すぎるのも不利。検討した結果、悲観的な予想をせざるを得ず断念。
中町、深沢、用賀あたりの街自体は魅力的なので、エリアとしては住みたい街です。

>>375 名無しさん
東急が買い取ってくれるというのが、新法だからですよね？
東急がその時どのくらいで買い取るのでしょうか。おそらく、市場に出しても売れないと思うので、東急の買取に賭けるしかないですよね、ここの最期って。

正直何戸くらい残っているのでしょうか。

>>379
>>282の記事に載ってますよ

ライブラリーラウンジの外側は、水がはられているようです。水には流れがある場合には、汚れにくいという話を聞きますが、
ここの場合はどうなっているのでしょうか。定期的に清掃が入るとは思いますけれどふとどうなのかなって思いまして。
ライトアップされているときにはおそらくきれいではあるだろうなと思います。

新旧借地権の一番の違いは、旧借地権は更新可能でかつ正当な事由がない限り貸主は更新を断れないのに対し、新法借地権は更新不可。期間が過ぎたら更地にして戻すのが普通なので、解体積立がある。

定借物件のネックは新築時を除きローンを扱う金融機関が少ないので買い手が限られる。東急が買い取ると言っても当然そのへんの事情をわかったうえだから、買取価格は限定される。

水を使う共用施設って意外に金食い虫で、数年経つと費用削減で止めるなんてケースが少なからずある。枯山水を眺める事になるかもってことは承知しておかないと。

定期借地権はリセール可能ですか？
販売主の許可がないと権利を委譲できないなどあれば、辛いかもしれないと思ったりします。

ただ、このあたりはリセールするなら世田谷区のネームバリューで借り手もつきやすく、資産価値は高くなると予想できます。

>>水を使う共用施設って意外に金食い虫
水を流すのも循環式でぐるぐる回っているだけだと意外と費用はかからないこともあります。総会で管理費が高いと止めることになることも考えておかなくちゃいけませんよね。

>>385 匿名さん
世田谷区のネームバリューなんて今はないのでは？
区内で売れないマンションが多数でていますし、都心回帰が流行ってますから。

全体的に駅が遠い部分が気になりますね。バスも通っているという事ですが、

使い慣れていないので、個人的にはこの立地環境は好きになれないかもしれません。

マンションは間取りも良いし、見た目も綺麗なのですが、環境が気になります。

街の雰囲気はとても良いと思います。バスも恵比寿32系統の路線は駒沢通りの良い感じのところを通るので悪くないと思います。ただ、駅遠かつ定期借地だと資産価値という意味では不利な要素が満載だと思う。

世田谷のネームバリュー、、、当方世田谷住みですが、すでに世田谷の不動産状況は下降が始まってると思います。新築、中古、戸建、マンション、全てにおいて下降していると思います。

新築の売り出し価格はまだ高いと思いますが、東急沿線の世田谷区玉川地区でも中古マンションの価格が下がってきているのは間違いないですね。
都心に近い三茶、池尻、代沢は値上がりしているようなので、都心駅近志向が強まってきている影響なのではないでしょうか。

「世田谷区」のネームバリューなんてないよｗ
地方在住の方ですか？
やれ「下北沢」やら「三軒茶屋」やら「成城」やら「深沢」等にはあるかもしれないが

成城、岡本、深沢、桜新町、上野毛、瀬田、用賀あたりは結構下がってきましたね。
池尻、三宿、下馬、三軒茶屋、北沢、代沢あたりの都心寄りは逆に値上がりしています。

あら、本当だ。共用施設のシーズンプロムナードと呼ばれるスペースに小川が流れる仕様ですか。
水物は清掃業務も頻繁で管理コストがかかってきそうですし、住人に小さなお子さんがいれば水の事故が心配かもしれません。
皆さんが仰るように将来的に水が止まる可能性もありそうですね。

そもそも15分歩いたらマンションじゃないですよね、普通は戸建て買う。お金ないならもっと下った駅近住む

世田谷区も都心駅近志向の影響を受け始めているようですね。世田谷区だけでなく、東急沿線の目黒区大田区でも、都心から離れるほど値下がりが見られ始めています。
東急沿線で数年前まで高級住宅地だった横浜市青葉区都筑区などは人口減や値下がりがかなり目立ってきてますし。

そうですかね？
田園都市線の都内であれば、駅近は即完売ですよ。
用賀駅徒歩1分のディアナコート用賀は坪500という驚異的な価格でしたがで即完売です。

駅近と都心近くは即完売ですね。
駅から離れるとなかなか売れないマンションが増えてきているように思います。

表参道辺りで世田谷ナンバーの車よく見ます。しかも高級外車。やっぱり世田谷はセレブなんですかね。駅遠、借地でもいいと思います。

>>398 匿名さん
世田谷は環境が良いと思いますので、あとは借地と値段の比較衡量ですね。

用賀は公園も多く、スーパーや文教系も多いので非常に良い環境かと思います。
この時期はお花見客で1年で一番賑やかな時期でしょうか。
この物件に関して言えば皆さんの言う通り、駅遠、借地だけをどう捉えるかという点でしょうね。

>>398
世田谷区といってもピンキリでしょう。ここ含む玉川地区の高台はセレブエリアですけど、成城以外の旧砧村や旧千歳村エリアは庶民的なところですし。
私は世田谷ナンバーよりも品川ナンバーのままのほうがよかったなと思っています。
世田谷区から玉川地区だけ玉川区として独立して品川ナンバーに戻せたら良いのに。

感じの悪い方ですね。個人的には玉川地区がセレブエリアとは思いません。住宅地として良い環境だとは思いますが、セレブって…。地価も都心寄りのエリアの方が高いです。こんなところにあれこれ書いたって世間には世田谷としてひとまとめにされますので、貴方様は庶民的なエリアも多い世田谷なんかに住まないでセレブアピールのできる品川ナンバーの区に住む方が幸せになれると思いますよ。

なんか、世田谷区内でのマウント合戦みっともないですよ。都心からみればどうでもよい、区部の端ですよ。毎日通勤ラッシュが可哀想に感じますよ。

都心の人は世田谷に興味ないのは分かるけど、↑は都心暮らしではなく千歳村エリア住民とみた

マンション専用シャトルバスは居住者優先の時間帯があると書いてありますが、
他のマンション専用のシャトルバスと共用なんですか？
平日の9時から17時30分、土日祝の9時から17時30分も利用は可能ですが、
基本的に他のマンション住人が優先されるという事ですか？

日中は隣の老人ホームが優先です。時間はかぶらないからあまり影響ないと思っています。営業の人が丁寧に教えてくれますよ。

桜新町の駅近にインフォメーションセンターを作ったんですね

竣工してからこれだけ期間も経過し、大半が売れ残りの失敗プロジェクトは明らか。もはやどんな人がこれから買うのだろう。半額とか、余程の価格メリットがないとあえてここを選ぶ人はいなそう。

住んでみると街もマンションもとても良く、不満はありません。
この良さが伝わらず残念。

定借でしょう
それが全て
きちんと将来のことを考えている人はここを選ばない

そうですよね。定借のデメリットを払拭するのは、駅近が全て。ここは立地も価格も特別感も訴求力なし。企画したプロジェクトリーダーはクビものです。

マンション自体はいいと思うんだけどね。
定借でも、比較的安く住めるならこれほど売れ足鈍くなかったと思う。
購入するとして資金計画考えると、初期費用・ランニングコスト合わせると分譲マンションと変わらない。特にランニングコスト高すぎ。高級分譲マンションを賃貸したほうがいいと思える。

売れ残り期間中の月々の地代は誰が負担するのだろう？前払い地代に上乗せされて、購入者が未入居期間もさかのぼって負担？

デベロッパーです。管理費と同じです。

修繕積立金と解体積立金もデベで負担してもらわないと、将来不足しますよね・・・。
デベ大丈夫なんだろうか？

定期借地権だと賃貸需要が見込める場所でないと買うのに躊躇する。少なくとも駅近か、広尾や南麻布のようにブランドエリアでないと定期借地権マンションを買うのは勇気がいる。

多少長引いて利益が目減りしようが250戸のマンションから60年近く管理費搾り取れるんだから美味しい商売だよ。管理会社の変更は大変だし。
あと修繕費も解体金も管理費も全部デベ持ちだよ。売れるまでは。

>>417 買い替え検討中さん

いえいえ、この規模のマンションで、このレベルの販売不振なら60年で儲けられる管理利益と、例えば1年販売延期＋値下げ金額のダメージを考えたら、マイナスの方がはるかに大きいことはちょっと適当に計算すればわかりますよ。

じゃ計算してごらん。いくらで仕入れていくらで建ててるのかな？

割引率と管理会社の利益率なども含めてよろしくね。