ブランズシティ世田谷中町ってどうですか？

ライフスタイルにもよりますが、少々、駅から遠いです。
かなり大型マンションで用途地域が第一種低層住居専用地域なので近隣住民の方の反対などはないのか気になりました。
この規模だと共用施設が楽しみです。
どれくらい充実しているのか。

ここ、かなり広大ですよね。
駅遠なのでバス便かと思いますが、東急沿線でこれだけ広い土地の開発は久しぶりでしょうか。
部屋も広めが多く楽しみなのですが、借地権をどう考えて良いのか悩みます。
借地権物件のリセールはやや不人気のようですし。

借地権かつ修繕積立金が高いブランズだから、ランニングコストは相当高いだろう。

借地権で坪350万円ですか・・。

借地権だからコレで済んでいるのか…とも言える？
ふつうに分譲だとどれ位になるのですか、この辺りの最近の相場だと。
駅までは決して近くないエリアですが、
世田谷って駅の距離にはあまり関係ないような地域もあったりするので、
よくわからないのですよね。

http://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000001.000016033.html

シニア世代のケアと若年層を取り込んで街のバランスを図ろうという感じですかね

http://s-sakuranomiya.jp/

関西で売られてるこのマンションと大体コンセプトは同じ感じではないでしょうか？
今後はこういった物件が増えるのかもしれませんね。都心では無理でしょうけど。

親がシニアマンションに住んで子供が普通のレジデンスにの方に住むとかならいいのかもね
ただそうでない人にとっては老人ホームがくっついた借地権付きの長谷工仕様のマンションという位置づけでしょうか

駅からの距離が気になるなと思いました。
シニアマンションということですが、それならなおさら利便性重視かなと思います。
借地権という点も、マイナスになってしまう可能性もあり。
のびのびと暮らしたい方にはいいかもしれませんね

＞老人ホームがくっついた借地権付きの長谷工仕様のマンション
ここだけ聞くと正直ちょっと微妙…。駅からも徒歩15分もデメリットかと。
借地権の期間は70年ですがこれって長い方なんでしょうか。
取りあえず構造や仕様が見たいですね。
修繕金等はなかなか発表されないでしょうから後々に判断することとしても。
間取りはごく一般的なものだと感じました。

借地権、70年は長いと思います。
旧法の借地権で期限を決めなかった時に60年というのが一番長かったんじゃないかな。
新法だと更新を繰り返せばそれだけできるとは思いますが、
更新無しで70年というのは長いですよ。

70年定借っていうと、定借では1番物件のシティタワー品川と同じですね。

時期の差もあって値段はだいぶ違いますけど。

70年、ここにこの建物が建ち続ける事ができるのか、その前に老朽化仕切ってしまわないのかその方が気になるかなぁ。
ただこんなに長いのなら、
数十年で更新出来なかったから出て行くということがないという点では良いと思います。
定借の時期の終わりごろ位になった時にどうなってくるのかというのが想像つきにくいという方が多くなってくるのではないかなと考えています。

間取り見ました。

3LDK、4LDKがあり、子供2人の我が家もよさそうな間取りでした。
一番広い間取りを見ましたが、洋室3の壁が引き戸でスライドできるので、開け放して広い1室のようにして使うこともできそうです。

個別のポーチになっていて、ドアの前で遊ばれることもないでしょうし（最近、問題になっていますよね）バルコニーも北側にあって便利そうな気がしました。

>70年定借
購入したわけではないんですよね？いずれ返却する権利ではあるものの、自分たちの老後まで住めるかなと思っています。定年になったら借り換えする感じでしょうか。

70年ということは３世代くらいを前提にしているということなのかな。
うーん、３世代じゃなくて、２．５世代ということかな。
７０年も経てば所有権のマンションだと建て替えるかどうかという話題になって来ると思います。
定借だと返すようになるのですから、もめなくて済むなんてこと、あるのかなぁ。
どうなんでしょうねぇ。

事前説明会が始まりますね〜！

この掲示板は盛り上がりませんね～
借地権だから？駅15分だから？老人ホーム併設だから？

周辺物件とほぼ同等価格。
定借なのに、かなり強気に感じました。

そ、そうなんですか…
定借だから２割位は周辺の所有権物件よりも下げてくるのかなと考えておりました。

駅までの近さがあまりないところですから
そもそもがそんなに高くなり得ないのではと考えておりますが
どれ位の価格帯を出してきているのでしょう？

事前説明会申込み少ないのか、メールでも募集来てましたね。
外観やランドスケープは凝っていますが、間取りは単調で天井も低く魅力を感じません。
ましてや都の補助金も投入されているのに、強気の価格設定とは…。

メールでもありましたが、1番安くて7千万弱ですね。ただ、道路側一階部分のごく一部です。
どの部屋もリビング10〜12畳程度。少し広い部屋は8千万オーバーです。最高値は1億弱。素敵だなと思っていましたが、正直価格と部屋の間取りにはかなりがっかりしてしまいました。

駅から遠すぎて、通勤、通学、買い物は不便。
なにより歳とったら、大変。
プラウド桜新町より高い！？

そのプラウドもハセコウ

>>21
そうですね～。
確かに駅とかバス停とか、交通の面から考えたらマンションまでの距離が遠くにあると、歳をとってからだと大変ですよね。
若いうちは、そんなことなんて考えもしませんからね。
でも歳をとった未来は、どこにいるのかも分らないですからね。

広い意味では、東急沿線エリア
自然と分譲価格もそれなりになるのは仕方ない
ただ、新築はまだしも、このへんや二子玉川周辺の中古高すぎる
いつまでこの傾向が続くのか。

たぶん土地の仕入れ値が、このご時世だから仕方ないのですが、えらく高かったのですかねぇ。
定期借地権で区分所有と同じような価格設定だとすると萎えます。
でも気になるので引き続きチェックしたいと思います。

神学院界隈の桜並木が好きで、この辺に憧れを持っていますが、これだけ駅から遠いとなると、実際どのように駅へ通われるのでしょうか？　バスの便もあまりよくなさそうですし、自転車置場の数も少ないようなので、どうなのでしょう？　近所の方、以前ここにあった社宅に住まわれていた方など、お詳しい方おられましたら御教示願います。

この辺りだと基本的にバスなのではないでしょうか。
徒歩５分圏内にバス停は少なくとも３系統分あるようですのでそれらを利用していくしか無いのではないかと思われます。
駅周辺、駐輪場は多くありませんよね。
割りきって歩いて行くか、そうでなければ路線バスになるかと思われます。

戸建暮らしと違い、マンションライフで生活の足がバスはつらいなあ。
大井町線も田園都市線も、最寄り駅までホント遠い。

≫22
長谷工の何がいけないのか具体的に教えていただけますか？

読んでください。http://mituikenta.blog3.fc2.com/blog-entry-269.html
http://mituikenta.blog3.fc2.com/blog-entry-420.html
http://mituikenta.blog3.fc2.com/blog-entry-475.html
http://mituikenta.blog.so-net.ne.jp/2014-05-10
http://mituikenta.blog.so-net.ne.jp/2014-03-15
http://mituikenta.blog.so-net.ne.jp/archive/c2302191028-1

駅までの距離が相当あるので、価格は低くしないと難しいんじゃないかなと思います。
世田谷区ということで強気な価格になってくるのか？？

ここって転定期借地ということになっていますが、
内容を見ていくと結局は定借と同じように考えて良いのでしょうか。
なんだか難しくって、法律。

>31
自分も学歴がないので法律は難しく分かりません。

借地の又貸しというような認識でよろしいのでは。

≫30
読みましたが何がいけないのかわかりませんね。
要はイメージってことですか？

転定期借地権（期間：A・B・C街区　2017年9月20日～2088年7月末（解体期間含）、D・E・F街区　2017年3月15日～2088年7月末（解体期間含））となっていますが最終的には解体して更地に戻す契約なのですね。
何か転定期借地としての特別なリスクはあるのでしょうか。

地代はどのくらいになるんでしょうね?

定借物件にしては強気の価格のような気がします。二子のライズが買えそう...

本日モデルルームに行きまして、全ての説明をお聞きしました。
借地権付きの物件はリセールの時にローンが組みにくいデメリットがある様です。例えば大手銀行では借りられず、地銀などからの金利が高い借り入れになったりするので、売る時に不利みたいです。
1割位割安感があっても、次に売る時にスムーズでない事を考えると、どうかな… と思いました。

>>34
長谷工はおっしゃる通り、イメージの問題だと思います。
工法や設計を均質化してコストを抑えた施行が特徴の会社ですから、
一昔前はもっぱら直床で大規模板状の廉価版マンションを施行していました。
今も郊外の大規模物件は長谷工が多いですよ。

しかし最近は都心部を含めて高額物件を手掛けることも多くなっています（ここもですが）。
施工実績自体は非常に豊富ですし、物件の出来自体は手堅いです。
なにより長谷工はスーゼネでもやらかしているような「致命的なミス」をした前歴がありません。

決して悪くはないが高級感はなく、良くも悪くも中堅ど真ん中の施工会社と言ったところでしょうか。

物件は本当にイメージが大きいと感じます。
このあたりは、人によって重視することが違うだけにむずかしいのではないでしょうか。
私は、なるべく客観的な情報で判断するようにしています。

>>38
致命的ミスを社長がしでかしているんですけど…

周辺環境はいいですが、定借なので周りの相場から3割引が妥当と言われています

>>40
確かに業務停止を受けてますね。
ただ膨大な施工実績数がある一方で、建て直しを要するような施工ミスの前歴は無いはずです。

定借なのに高いというのはその通りだと思います。
利益を上げる為には必要な値付けなのでしょうか。

>>26
実際に桜新町駅まで自転車で通っていた者です。
距離的にそこまで遠いとは感じたことはありません。自転車置き場も増えているような…
桜並木立派ですね。小学校も近くにありますが静かだし環境面は抜群に良いと思います。
私も幼い頃社宅仲間と毎日外で遊んでいました。
周りの環境は変わっても穏やかな根本的な雰囲気は変わっていませんね。唯一難ありなところは買い物する場所が近所にないところです。中町や用賀などに大手スーパーがあるのですが若干遠いです。徒歩10〜15駒沢通りにコンビニはあるのですが…本当に完成が楽しみです。

買物、ですか。用賀中町通りのところは買い物できるトコロってあったりしないのかしら。ヨークマートがあったように記憶しています。用賀駅を通勤で使っている人だったら帰りに買物ができるという感じにはなるかと思います。でも、桜新町の方をメインで使っているとそうも行かないのかなぁ。
あとは生協の個配やネットスーパーとかうまく使ってやっていければいいんじゃないかと思います。

第１期の申込みが始まりますが、倍率はいったいどれ位になるのでしょうか？

よく分からないけど1.3倍くらいじゃないですか？

正式価格は決まったんでしょうか？
地代や管理費は未定といっていましたがどんなものなのでしょう？

ここは252邸。

倍率高いですね。落ちたら他の部屋を優先的に紹介してもらえたりするんでしょうか。買い物、どこでするのかと思ったのですが、43さんが言うようにヨークマートがあるんですね。ちょっと今度、探しています。

関東は地元じゃないんですが、アマゾンやネットスーパー、生協など利用すると食品もすぐ届けてくれるのが気に入っています。多分、ここも配送エリア内と思っていたんですが。ネットで注文してすぐ届けてくれるのって本当に便利なんですよ。

今は要望書を受け付けているような段階。
抽選で重ならないようにしてくれるものなんじゃないでしょうか。
どうしても重なってしまってしまったとしたら、それはそれで仕方がないのかもしれないですが。
でも駅まで遠くて倍率が高いって言うことはあるのでしょうか。
１５分以上駅まで歩くとかかってしまいますからね、、、

定借のメリットは立地が良い割に価格が安い点だと思いますが、
駅までの距離があり、価格も決して安くはないと聞くと
皆さんがこちらを選んだ理由は何であるか、どのようなメリットを
見越していらっしゃるのか、教えていただきたいです。

それからこちららは定借で解体となりますが、所有権のマンション同様
修繕積立金の負担もありますか？

ここ借地権７０年って通常よりも長いね。普通、４０～５０年くらいで建て替えが問題になってくる。ただそのあと中途半端な期間だから、どうするんだろう。そういった計画も確認しておかないと。

>50

大規模修繕は十数年単位だから、当然修繕積立もあるよ。

>41

長谷工ってニュースになるような大きな施工トラブルはないけど、仕上げが雑でトラブルは多いよ。ググればわかる。

>37

転売時だけでなく、新築時も提携ローン以外の選択肢は少ない。

長谷工って、自社で土地を仕入れてプランニングしたうえで、デベに提案、施工を受注するってのが特徴。なので長谷工施工物件って、デベにかかわらず、長谷工クオリティってパターンが多い。内装や設備はデベの仕様に合わせるのでモデルルームではわかりにくいけど、建物の基本構造でコストダウンってのがポイント。

>48

要望書って単なる購入希望調査に過ぎない。営業は重ならないように調整するというけど、重なったらどうしようもない。要望書で部屋を抑えたら違法になる。

なので、買う側にとって要望書を出すメリットってない。売る側は、要望書の集まり具合で期毎の販売住戸とか、価格を決めるので重要だけど。

長谷工お得意のALC壁は３・１１の時、壊れちゃったりしている。で、問題なのは長期修繕計画って自然災害は考慮していないってこと。補修費用をどう調達するかってのが問題になる。ひどいケースだと補修費用を賄えずに補修を先送り。

書き込みがないのは何故なんだろ…╰(✿´⌣`✿)╯

マンションでマイナーな駅に徒歩15分以上って、まず検討する人はいない。

その上定借でかつこのボッタクリ価格だから買う人がいない。
正直半額でもいらない。

通りすがりの人の感想でした。

定借だったんですか。
駅までの距離＆定借だったら、価格にバリューを感じさせてくれないと、ということなのかもしれないですね。
見てる限りでは、マンションのグレード自体は上げてきているのだろうなと思いましたが、
なかなか難しいものです。
戸数がすごく多いので、販売を進めていくというのは難しいのかもしれません。

>>42 匿名さん
ここに建っていたNTT社宅に3歳だった1960年から1977年まですんでいました。社宅はつい最近まで建っていたので、桜の季節には懐かしさのあまり、2度ほど行きました。環境は抜群、社宅の時は大木も多く配置れ、クワガタもとれました。確かに駅までは遠いですが、国道246の神学院バス停にいけば渋谷行き東急がバス専用レーンを通って30分ほどで運んでくれた筈です。最近の情報ではないですが。とにかく私の第二の故郷に建つマンションとして注目しています。

>>59 匿名さん

同額
四千円台が中心でないと販売は大苦戦するかと
今の価格なら所有権のもっと駅近いマンションが世田谷で買えますし

現地、すごい広さ、大学キャンパスか総合病院と見間違えそう。
区分所有マンションだったらなあ。。。

期限付き且つタノジペラボ外廊下なんだから安くして欲しく。

所有権で
70㎡台で８千万円９千万円も出して買う方がよっぽどクレイジ～
実際、高すぎて買えない人も多く…だから、世田谷区は世の中で売れ残り多数って叩かれる！

定借70年後は、日本はどうなってるのか。
相場暴落の時代なら、高い月地代？見合うかどうか。
難しいな、

中町、深沢エリアの住環境は捨てがたいですよね。立地は最高だと思います。でも、定期借地権付きならもう少し安くして欲しく、申込には至りませんでした。間取りですがキッチンからバスルームへ続くドアの位置など、生活動線をよく反映していて、主婦には使いやすそうでしたよ。

定期借地のマンションで、地代を一括前払いにして建物価格に上乗せというのは初めて見ました。
前払いした地代は、どうやら途中で売却しても還付はされないらしい。
ということは、途中で売却するとすごく損なのではないかと素人的には思うのだが…
モデルルームではそのへんどう説明されるのだろう？

えー、地代一括払いって後から地代が値上がりすることも多いしいいじゃん！というふうに思いましたが、
途中で売却しても還付されないなんてこと、あるのですか？
一括の土地代の分も含めて次に買おうとしている人への物件価格の上乗せとして行くという形になっていくのだろうなぁ

借地権でこれは高すぎる

地代一括払いだとは思っておりませんでした。
そういうことってあるんですね…ただ、返してもらえないのは本当にそういうことってあるのでしょうか。
中古で購入した人は新たに地代は払わなくて済むのか
あらたに地権者に同じ額を払っていくのか…（もちろん、月割年割して年限までの分だろうけれど…）
詳細がわからないとなんともいえないです。

借地権の場合、
地代と固定資産税がどちらが高いのかにもよってお得度が変わってくると思います。
ここの辺り固定資産税自体がとても高いのではないでしょうか。
そう思うと
地代もそれくらいの額を当て込んでくるとするならば自然と高くなってしまうのでしょうね。
とは言え、お得感、出してほしいけれど…

物件概要の販売価額は建物価額と前払地代の合計額となります。なお、前払地代はお引渡し月により変更になりますとは！？
地代は時価になっていて、地価の変動に合わせて変わってくるのですか？
地代についてはよく解らない事が多いので詳細は営業さんに説明していただかないといけませんね。

ここを買うなら駅近の中古を探した方が良いと思う。
用賀桜新町3LDKで探してるんだけど、以前駅３分のアリュール用賀が5800(但し1階)、駅7分の築2年のウェリス用賀が6180で売りに出されてた。
いずれもすぐ問い合わせしたけど瞬間蒸発していて見学すら出来ず。

坂の途中のスミフはバカ高だし、用賀インターのスミフは安いけど高速横だし。

6000万ならココなんだけど駅から遠いわ借地権だわ、これで6000はないよね。。

専用シャトルバスにコンシェルジュつきマンションだなんてすごい！
シャトルバスの運行は平日9:00〜17:30、土日祝9:00〜17:30は
「グランクレール世田谷中町」入居者優先と書かれていますが、
1台のバスを2つのマンションで使いまわす計画なのですか？

うちも用賀桜新町で探してるけど中古も築浅は高すぎ、新築はさらに高すぎで溜息です。
ここ借地権なので値段に期待したけどこの値段出すならもうちょっと頑張って普通の所有権のマンション買いますよね。

>>76 匿名さん
全席シルバーシートという事では？

ここ管理費・地代・修積合わせて月額６万円くらいするのか・・・

一番高い人でそれくらい行ってしまうみたいですね。
地代が高いように思います。
月額地代 22,230円～24,510円
ここは定借だし、相当販売価格が安くないと返って所有権物件よりも高くついてしまうのではないでしょうか。
この価格が最低でもずっとかかっていくということなんですよね？
駅まで遠いのになぁ。
一番引っかかるとしたらここかと思われますね。

>>ここは定借だし

これがネックですよね。私も、ちょっとなあと思っていました。
25年とか30年とか35年とか、安く買えたとしても、年金受給のタイミングで出てってくれとなるのは大変そうだと考えています。

定借のメリットってありますか？最初から短期間と思っていても、気にいれば長期間住みたくなりますし。

定借のメリットとして言われるのは、
賃貸とは違って資産として勘定できるということと、
あとは所有権物件を持つよりは金額が抑えられること、
固定資産税がかからないことじゃないでしょうか。

その分、
のちのち返上したり、地代がかかったりということもありますから
ライフスタイルに合わせて…としか言い様がないような。

ただラストが見えている分、将来は気楽かも。
と言いますのも、分譲だと建て替えをいずれはせねばなりませんが、
高齢者ばかりになってしまってそれもままならないことも想定されるとか。

>>82 匿名さん

分譲の建替トラブルを子孫に残さないで済みますね。

子供に資産として残せないので定借はこれまで対象外だったのですが
基本的な評価方法としては、借りた場合の総コストとの比較で
割安感あればってことなんでしょうか？

>>84 マンション検討中さん

地代が無駄。

地代が正直どうなのかっていうところが不鮮明な部分ではあるかなぁ。ずっと変わらないとか少なくとも値上がりはしないで変化はするならばいいのだけれど。でもこちらに有利な話になるようにはならないだろうしなぁ。土地部分の固定資産税を払わなくて済むというメリットもありますが地代とどっちが高いのかっていうのは考えていかないと。

駐車場が絶対的に不足。

相続税って不動産の物納も可能のようですけど、
「現金で相続税を納付することが難しい事由があること」
が要件となっているようです。
数十年先だと、ここを売却するのは難しいでしょう。
ここしか遺産相続できるものないっていうのならいいでしょう（？）が
下手すると、残りの地代を残された子供が支払い続けなければ
ならないのでは？

>>87 匿名さん
充分だよ。

定借という形で立てているマンションは、５０年の期間が大半らしいですが、現在はそれ以上の期間を設ける例が多いようです。
ここは７０年というこうとですので、赤ちゃんの子どもが居ても７０歳まで存続し続けることになります。大人は１００歳越えとかでしょうか。
所有権マンションは分割した土地（住んでいる面積より、ずっと狭い）と建物が資産という形で持つことになり、それが安心感になると思います。ただ、価格はその分高く、地代を支払い続ける場合の方がトータルで安くなるようです（ちなみに、定借の場合は建物は自分のものです。当然ですが。）。
また、所有権の場合は建て替えの問題が出てきます。タワーマンション含めて階数高い建物の方が住人同士で建て替えを達成するまでに解決することが多いですが、定借であれば良いタイミングで建て替えも考えずにきれいに片付く気もします。
子供の代に引き継ごうとしても、資産として受け取った後に建て替えは必須ですし、そもそも子供自身も自立して自身の住まいを構えだろうと考えると、ある意味迷惑な遺産を残さずに済む気がしています。

立地ですが、とても良いところと思いました。世田谷の中でもかなり好立地なのではないでしょうか。世田谷内の他の土地なども比較し、目で見てみると全然違うと感じました。
何でもそろう便利な生活ができる面を考えると、特に桜新町駅や用賀駅、上野毛駅にこだわる必要はないと考えます。周辺環境を見てみますと、バスや自転車利用、可能な人は徒歩というのが当たり前と感じてしまう雰囲気を持っています。実際に目で見て自身に合うか合わないかだと思います。

定借についての知識がないもので質問させて下さい。
物件価格が建物価額と前払地代の合計となっていますが、
前払地代とはどのようなものなのでしょう。
地代は月額地代が22,050円～28,330円となっておりますが、
地主側の税制上の都合で地代の一部を前納するような
取り決めなのですか？

前払い賃料は、地主側や購入者側にもメリットがあるようです。

前払い賃料が実現する前は以下の通りです。
一般的にイメージしますと、地主が一括で大きな金額を受け取るということは、税金が膨れ上がります。地主にはデメリットです。そのため、月々の分納の方が国税庁から多くの税金を請求されずにすみます。
ただ、そうしてしまうと、購入者の月々の地代が倍以上になるため、不動産が安く手に入っても負担が大きくなってしまいます。

そこで、国税庁と国土交通省の取り決めで前払い賃料を定借期間に分割して、扱えるようにしています。

結果、地主に請求される税金も定借期間に分割された形になり、負担が少なくなります。購入者側にとっては、月々の土地賃料が安くなります。
また、もう一つメリットがあり、あるとき国内や海外転勤で家を手放さずに貸したいとした場合、確定申告時に定借期間で割った前払い賃料を必要経費として確定申告できます。

購入者にメリットとなるような仕組みです。
２３区内や国内で土地が高くてなかなか住めないような土地もにも定借物件はそれなりにあります。
私も知識がなかったのですが、ゲストサロンでセミナーなど実施しており、結構勉強になりました。

>92さん
非常にわかりやすい解説をありがとうございます。
てっきり売主の一方的な都合で徴収される費用かと思い込んでいたもので、
そうではないと知り安心致しました。
定借については解らない事の方が多い状態ですし、疑問点を全て書き出し、
セミナーで質問するのも良いかもしれませんね。

しかし売れてないようですね。借地というのがネックですよね結局は。

それなりに住まわれてる方がおり、時期的に妥当な供給のようです。まだ半分は建設中ですし。
想定で話されない方が良いです。

>敷地の権利形態 定期賃借権（期間 : 2017年9月20日～2088年7月末（解体期間含む）
>建物価額:40,864,000円～63,130,490円
>前払地代；21,704,940円～27,880,650円

2088年に建物も解体されますが、その時の所有者の権利は何が残っているのでしょうか？

値引きの提案を受けました。
今きめたらの前提でした。
買った方が良いですか？

値引き無しの人と気まずくないですかね？

解体して土地を返還するのが条件のため、何も残りません。
解体費用を積み立てているので、費用などの心配がいりません。

ここで所有権マンションのデメリットに気づくのですが、
建物の老朽化が目立ってくるとある程度の年数までは修繕積立で対応可能ですが、大抵30～40年計画のため費用が足りなくなります。
一括で徴収するのか、それまでに理事会で再計画を立てることになると思いますが、結果的に建て替えが視野に入ってきます。
その際、解体費用や建て替え資金を用意しておけば良いのですが、
解体費用で最低数百万円の用意、さらに建て替えのローンなどを組んで対応することになるのではないでしょうか（すみません、ここは憶測です、調べて見てください）。
資金を持ち合わせていない場合は、退去したいとしても所有権があるのでデベへ売却するのかどうするのか考えないといけないと思います。

そもそも、戦後70年経っての実績がないのでわかりません（40～50年程度が実績でしょうか）が、もともと住んでいた電々アパートや各所電々アパートも40年程度で解体が実績ですので、ほぼ建て替えが当然と考えます。
現在は技術も向上しているので、耐久性はあるのでそこは考慮していいと思います。
そういえば、公営団地も建て替えが話題になっておりますね。

＞97

最終的に自身で住むことに納得するかどうかだと思います。
そこが重要です。

早くに購入した方は好きな部屋を選べているので選択権利分の得をしています。
勝手な想像ですが、他の購入希望者と物件競合しないように配慮した結果かもしれません。

一般的な値引きの例ですが、企業によっては不動産の社割が適用される場合があります。

定借の場合、子孫に何も残らないのは確定ってことでOKですよね？
一方、所有権の場合は、70年後は地上100階建が普通になっているかもしれない。
そこまでじゃなくても、この場所で既存住民の立替費用をチャラにするくらいの大型物件
に立て替えられる可能性は充分にあると思うけど如何？

E街区の間取りをみて思ったのですが、ポーチと言われるのは一体どういう仕組みなのでしょうか。
共用廊下からドアを通じて入るようになっていますが、一つ一つのお部屋にこういった空間があり、
他の住人が立ち入りできないようになっているのでしょうか。

＞100さん

確定でＯＫです。
ただ、定借期間に物件所有者が亡くなられた場合は、相続は決まった計算式で算出されます。住める年数は限られている状況になると思いますが、相続としては節税効果があります。
相続は、一緒に住んでいるか、目的利用しているかで課税率がかなり変化すると理解しています。都内で親から相続しても住めない問題は多いですよね。

ところで、ゲストサロンへの訪問や資料などご覧になっておりますでしょうか。
こちらは、第一種低層住居専用地域のため、３階建て以上の建物は建てられません。世田谷中町が４階建てにできるのは、建物同士の距離が空いていること、さらに、傾斜を利用した土地の高低を若干彫り込んでレベル下げしているからです。中町社宅の時も４階建てが建てられたのは、ゆったりした空間だったからです。
桜新町駅北側を散策しますと、第一種低層住居専用地域でないところが多数ありますので、中高層マンションが建っており地下に１階を設けた工法になっています。結構、圧迫感のある街並みに感じるかもしれません。
さらに、この土地はＮＴＴ東日本の土地ですので、考えにくいと思います。東急不動産が表に立って所有者を手助けしているイメージが正しいです。もし、定借期間が終わったら、経済情勢を見て社宅やＮＴＴ都市開発のマンションが建つかもしれませんし、地盤の強度から低層（＋地下）局舎か研究所、もしくは研修所を立てるなど、いろいろな可能性が考えられます。

E90Jなど、ポーチの先にバルコニーがあって、そのバルコニーのところに扉がついているのが気になります。単なる避難路としての機能として扉がついているのでしょうか。普段は開閉することが出来るのかしら。
ポーチから入ることが出来るということになりますが、
大きめの荷物とか（例えば子供の三輪車など）を入れておいてもいいのでしょうかね？

>103 匿名さん

避難経路ではなく、出入りできる扉です。
扉から共用廊下が一直線構造のため、他住人とで対面しないように目隠し扉の構造にしているのでしょう。

通常セキュリティに配慮するはずですので。
内から外は、
洋室扉から外に出てバルコニー扉を開けて出ていける造りで、
外から内に入る際は、
家鍵と同じ鍵で解錠しては入れるのだと思います。

余談ですが、
このマンションは景観を損ねることなく、要所にしっかりと目隠し構造を取り入れているので、ストレスを感じません。
周りも落ち着いていていますし。

キッチンスペースやキッズスペースなどの施設があることに驚きました。
ママ友や子供の友達を作る機会にはなりますが、
どれだけ自由に使用して良い設備なのかは気になるところですね。
使用料金はかからないかなど、詳細が書かれておりませんでしたので。

キッチンテラス・キッズベースは、管理人さんが勤務されている時間帯であれば解錠されていますので、
自由に使えています。確か、夕方の鐘がなる頃までだったと思います。
全戸完成が９月以降ですので、今は、コンシェルジュではなく管理人さんが管理されています。
占有して利用したい場合は（週末などの休みの日が限定ですが）、時間単位で利用料を払う形となります。
中の雰囲気は、圧迫疳はあまりないです。角部屋に配置配置されていることから、外も見渡せ解放感があると思います。

>>105
友人が住むマンションだと、管理人さんが管理しているみたいです。誰でも自由に借りられるわけではなく、事前申請で貸出。文化教室なども自由に行われるようですよ。

>>時間単位で利用料を払う形となります。
無料かと思っていました。

キッチンスペースはガス代など光熱費もかかるので、自由に無料で貸し出すわけにはいかないのでしょうか。
ママ友会もできるので、部屋に呼ぶより気軽にできそうですね。いいと思います。

ガラッガラのブルーのシャトルバスが走ってるけど、平日なんて1人か2人しかバスに乗ってる人いないんですが、あのシャトルバスの費用はどこから出てるんですか？

居住者限定のシャトルバスが用意されているのがすごいと思いましたね。
駅から15分と離れているため、こういったサービスはとてもありがたい事でしょう。
ただご近所付き合いが得意でない方にとっては、
必ず同じマンション内の人と顔をあわせる事になるので、そこが不安かもしれませんね。

駅から遠いから、所有権だったとしても販売苦戦したと思うなあ。

>>108 通りがかりさん

毎回座席を譲り合いになるほど混んでいるバスより、すいているバスの方が余裕があっていいと思いますよ。
中町、深沢は路線バス利用でもすいてますし。

シャトルバスについては、契約更新の時にものすごくお高くなってしまって
継続できなくなってしまったとき、どうなるのかというところですよねぇ。

ただ、ここの場合はかなりニーズがあるので
すぐになくなったりということはないのではないかしら。
シャトルバスがあるということで、購入に至った人も少なからずいらっしゃるでしょう。

シャトルバスは「どこからの支出で運営されているか？」だと思います。
杉並にある大規模マンション（駅遠）で分譲なのに、施工当初、管理費で運営（組合が乗客から料金を徴収）してましたが、赤字だったので翌年度には中止した例を知っています。デベから赤字分を補填させたり大変だったようです。

その点、この物件はグランクレールがあるので、お財布的には、シルバーマンションのサービスのひとつに分譲組も乗っかる程度として考えても良いかもしれません。
（管理組合費における、このサービスの費用分担がいくらなのか存じあげませんが…）

キッズスペースがとても便利そうに思えるのですが、
子供だけで使わせておくのはダメなのでしょうか。
勝手に遊ばせておけるのであれば、公園よりも不審者がいないので安心ではありますが、
保護者が一緒にいなければ使用できないとなると、どうでしょう。

前払地代の分も住宅ローンは組めますでしょうか？
ご教示頂ければ幸甚です。

シャトルバスは２年間は東急不動産で提供していただいています。それ以降は、管理費に加算させて運営するか否か管理組合によって決議することになっております。
月額負担金額は第二工区完成（全戸完成）９月前ということもあり、資金計画中ということから明確にされておりませんでしたが、高すぎるという印象はなく良心的な金額と判断しています。家族が多い方は、より有用になると考えています。
路線バスと比較した場合も、本数と価格から得をしていると感じる方の方が多いかもしれません。
駅までの利用を考えますと、シャトルバス・路線バス・徒歩など状況にあわせて通勤（通学・通園）できるので便利に感じています。

公園で子供だけで遊ばせる状況を思い浮かべていただくとよろしいかと思います。小学生であれば問題ないと思います。ただ、建物が安全でもよくわからないところで怪我をするのが子供です。未就学児であれば、親が同伴していた方が良いと考えます。

先ほどのコメント、「114　匿名さん」への回答です。
失礼いたしました。

＞115　マンション検討中さん

はい。
不動産として内訳を明示しているだけであり、価格は表示価格（トータル価格）でローンを組むと考えていただければ問題ありません。

一般的に販売されている定期借地（例えば京都や大使館跡地など）は概ね同様の考え方です。

金利状況からローンは金融機関（銀行）から不動産提携で変動や固定など借りられる方が多いと思いますので、あまり気になる点ではないと思いますが、ご参考までに。確か、フラットや財住金などを通してローンは借りられませんので、ご確認をお勧めいたします。また既に不動産をご所有であり、借入継続中の場合は金融機関によっては借りられない場合があります。
不明点や理解が曖昧な点があれば、ゲストサロンの担当の方に頼れば一生懸命確認してくださいます（余力あれば自身でお調べになることも重要です）。希望すれば銀行の方のローン相談も受けられます。

営業担当者の書き込みが露骨過ぎる
ここは値下げしないと厳しい意と思うけど
定借の相場は、ざっくり所有権物件の８割だとして、近隣のリストレジデンス
と比較してどうなの？

ここは物件そのものはいいけど、定借・駅遠なのに価格が高すぎない？ってことに尽きる。
定借だからこの価格でーって値付だったら、超人気物件になってたはず。

てか、残りの棟いつ販売すんのかな？概要に9月末入居って書いてるけどね…売れ残りがあるから次に行けないって噂…

広告ででここのスレ来たけど、この物件ひどいですね。売れてなさそう。
駅からも遠い、定借、そして物件価格も月々経費も高い。月々のランニング合計5万くらい？それに住宅ローン入れるとなると頭金3000万くらいは無いと買えない物件では？
東急さんプロジェクト大失敗しましたね、可哀想。この物件どうなるかしばらく見守りたいと思います。

駅から遠いですが、マンション周辺に買い物できるお店があったり、幼稚園が近隣にあったりと、
住みやすさでいいますと十分かとは思いました。
今の人たちはどうしても駅近重視なことも多いかと思いますので、
あまりこういった立地は好まれないのかもしれませんね。

ヨークマートがイマイチなんだよなあ。むしろセブンイレブンの方がいいんだけど、この近くだとファミマしか無いですよね。用賀に住んでて、OKマート両方使えないとなると、随分損してると思う。

キッチンスペースにピザ窯があるのはものすごく珍しいと思いました。この釜ってガス式なんですかね？なんかすごいなぁ。
生地だけだったらホームベーカリーで練ることができるから、
あとはトッピングして焼くだけみたいなことが簡単にできる。
でもこういうところってイベント時は予約取るのが難しそうだ…

すごく住民同士をつなげるコミュニティにチカラを入れているのだなと思いました。
マンションだとそういうのは好きじゃない人が多いのかなと思っていたんですが
子育て世代だと
お友達も作りたいということだったりするからちょうどいいのか。
お付き合いの仕方は人それぞれ…です。

第2期販売について発表されましたね。第1期の販売開始が1月くらいでしたっけ。随分間があきましたね。売れてないんだろうなぁ。そのせいか第2期は第1期よりも少し安い印象ですが。

第二期、発表されましたか？ＷＥＢには記載あるけど実際はまだ先って情報だったんですが。。。価格でてます？

http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/nakamachi/
物件概要＞第二期販売物件概要、でだいたいの価格感はわかりますよ。

これは売れ残りを売る為に、1番安い部屋の価格を出して餌まいてるみたいよ！実際は全然売り出しされないからね！

＞月額地代：22,050円～28,330円

借地権のマンションって、月々地代を払うのが普通なんでしょうか？
もうそうなら、土地が所有権のマンションの販売価格と比較するには
将来に渡って払い続ける月額地代をのせた金額と比較すべきと思いますが
何か勘違いしてます？

地代が意外に高くないですか？
てっきり勝手な思い込みで5000～10000円程度だと考えてしまいました。
借地権のメリットは価格の安さだと思いますが、月々の住宅ローンに地代を加算したら
所有権のマンションとあまり変わりがなくなってしまいそうですが、
それでも割安になっているのでしょうか。

＞それでも割安になっているのでしょうか

どー考えても割安じゃないから、全く話題にもなってないんじゃないかな。
前払い地代に払った上で、毎月地代かかるし解体積立金までかかる。
勿論、管理費や修繕積立金とは別に。
毎月の地代と解体積立金の合計は2.5-3万くらいか。これの70年分だから、軽く+2000万。
環境はいいけど駅から遠いから、借地権と同じ価格で仮に所有権だったとしても、販売に苦戦したんじゃないかなあ。

先見性を持って比較してみると安いと思いますよ。
世田谷に土地感がある方なら理解できるのではないでしょうか。大抵、億単位の目線です。
軒並み世田谷の土地価格は上昇してます。
価値観や評価する点はそれぞれですが。土地、一戸建て、他の新旧マンション、それぞれの敷地の使い方、に限定しても。
目先よりももっと目線を広くして情報収集することが重要です。
他の区市町村はどうかなど、目で見て確かめることも必要です。
結局、所有権マンションであれば解体費用積立ない分一括で用意することも念頭におくことになります。
世田谷各所だと、駅から離れているメリットは色々あります。それも個人の価値観。
駅に近くて安さを求める方なら、郊外の駅近くの物件を購入すれば良く、この物件においても近くの所有権の物件でも購入できる方が購入すれば良いのです。

借地権ですと、月々の支払いがあるとなると、普通より出費がかさむのでしょうか。
ローンと組み合わさると大変そうですね。
2万円から3万円ほどかかるとは思っていませんでしたので、
こういう点では借地かどうかもしっかり見なければならないと勉強になります。

地代は固定資産税評価額に連動して、2-3年おきに見直されるのが普通みたいですが、ここは70年固定なんですかね？
そうでないなら、将来、月額地代が値上がりするリスクもありますねえ。

138の先見性って詳しく知りたいわ
中の人なのかな？ご苦労様です

この先、更に地価が上昇すれば、月額地代も値上がりするし
地価が下がれば、割高で物件購入したことになるから、正直、どのような場合に
特になるのか知りたいですね

所有権マンションを建替える時は、戸数を増やして新規入居者募りますから
うまくいけば実質負担無しで、新物件に入居できますね
70年後は、住宅事情や土地の利用状況も相当変わっているでしょうから、ここが
未来永劫、低層住宅区域ということは無いと思います
70年後は100階建が普通になっていたとしたら、30階建ては最早、低層住宅でしょうし
地下に10階あるのが普通になっているかもしれないですし

このような将来、物件の価値があがる可能性を、定借だと全く放棄することになるんじゃないかと思いますね

いいえ。今は地方在住です。
物件として惹かれたため、気になりました。

地代が上がり続けることはなく、ある程度の幅で変動することが保証されているものですよ。一般的に。
タワーマンションなど開拓地を流行に合わせて売っている物件ならあるかもれませんが、低層居住地域は揺るぎませんよ。勝手な想像で話を膨らませず、きちんと事実に基づいた説明をすべきかと。
どの将来を指しているかはわかりませんが、手放したくないなら所有権を購入するまでです。居住する部屋だけ注目している方はそういう考え方になりますよね。多いと思います、そういう方。

なんか根拠無く上から目線の書き込みですね。
心配しなくても、流石にここは売れないと思いますよ。
数年内に答えは出るでしょうから、静かに見守りましょう。

地方在住…なるほど。
だから「世田谷に土地感がある方なら理解できるのではないでしょうか。大抵、億単位の目線です。」とかトンチンカンなことを書かれているのですね。
世田谷を一括りにして語られている時点で土地勘がないことがよくわかります。

たぶん、もともと最寄りに住んでたのではないでしょうか。。。
このマンションのまわりは一戸建てが多から、その感覚なのかな。東側で売り出していた戸建ては土地付きで１億超えてました。それは売れたのだろうか。

>>138 匿名さん

世田谷は人気無くなってきてない？どこも苦戦中かと

場所的には少し悩んでしまいそうなところですね。
駅から15分くらいはどうなのでしょう。物件的には広く快適に住めそうですが、
立地的には交通面がネックになりそうな印象です。
せめて朝方の混み具合がなければ良さそうですが。

>>145 マンション比較中さん

隣の戸建は条件が良くて高い家が一期で売れていました。
高くていい所から売れるのが世田谷クオリティ。

隣はアドレスが深沢だったしね。

>>138 匿名さん
高くなっているのは世田谷区だけではなくて、首都圏全体です。
地方在住の方が語れるほど、この物件はシンプルではありません。
良くも悪くも特徴があり、好みが分かれる物件です。

毎日歩くの大変そう 老後や子供の事考えるとねぇ

住友以外で「シティ」がつくマンションは信頼できんしどこも苦戦してるな。

>>151 匿名さん

そういう傾向があるんですか。
これから注意して見てみます。

住友の「シティハウス用賀砧公園」は苦戦を通り越して完全にネタスレになってますがね。
世田谷区内は立地が悪いと極端に売れ行きが悪いです。

世田谷はサザエさん一家が住んでいる地域と思っています。昔は住宅街、今は高級マンションもある場所といった感じかな。

今はDEFは即入居できてABCは20179月下旬の引き渡しと書かれています。20179月、もう過ぎましたが入居がはじまっていますか？DやEの間の川が癒されそうな気がしています。この川、夏は子供と一緒に遊べたら水遊びができていいですね。どうかな。

基本的には静かな住宅街という感じです。学校は比較的多いかな。有名なインターナショナルスクールもあります。
普段のお買い物は比較的近くにヨークマートがあるのでそこで済ませることができそう。結構このあたり歩いていると、生協の個配のトラックをよく見かけるので、生協を使われている方も多いのかもしれないです。
何種類かの生協を見かけますよ。

ここが世田谷というより23区内で最も完売するのが難しい物件のような気がする。
今度第二期のようですが、第一期はどれくらい売れたの？

様々な意見を見ていると、生活には適した環境のように思えます。
やはり静かな住宅地というところが良いですね。駅から少し離れている分、
にぎやかな感じがなさそうで落ち着きそうです。
この雰囲気ですと治安も良さそうですし、子育てに良さそうな環境でしょうか。

第二期販売分は、前払い地代と建物の内訳がHPに明記されていませんね。
先着販売分は、ちゃんと内訳を明記しているのに、何か理由があるんですかね？

現地モデルルーム見学したけど、パンフレット写真よりずっと良い。
緑も豊かで、夏は水盤で遊ばすのもよさそう。
敷地が囲まれているので、子供を安心して遊ばせます。
共用の書斎もきれいです。ピザ窯、オープンキッチンは一部の人しか利用しないかも。

長谷工仕様だと思ったのが、
玄関からリビング窓までのフローリングが一直線に施工されてなくリビング入り口の巾木でカットされていること。
外壁の内側が、クロスの直張りになっていないこと。
施工能力の差だそうです。

NTT地代高すぎ。
ドコモ解約してAU系格安スマホにします。

ここは好みが分かれますね。
好むのが少数なのでこんな状況なのでしょうけども。
前払地代って売れなきゃデベが負担しているんでしょうか？
恐らくIRRやばいですよね。デベの立場にたつと、ここは多少身を切ってでも捌かないと泥沼にはまりますね。

>>160 マンション掲示板さん
確かに定借物件って売れ残ると、分譲よりデベの負担大きくなりますよね。ここどうするんだろう？

共用施設にピザ窯もあるんですか？
ファミリーの憧れを詰め込んだ施設を詰め込んでみたものの、
蓋を開ければ稼働率が低い事態もあり得るかも？
燃料には薪を使うでしょうし、何もしなくても維持費が高くなってしまいそうです。

モデルルーム見学者宛に、新価格案内ハガキがきた。
欲しいけど手がでません。

地盤硬くて、高い位置にあるから災害時は安心だし、
敷地は囲まれているから、中で子供を遊せとけばいいし、
老親は隣のホームに入ってもらえばいいのだけど（入居料しらんけど）、
どうやっても、購入むりですわ。

ランニングコスト高すぎね？
ここと比べると、スミフの砧公園ですらお買い得物件のように思えるｗｗｗｗ

敷地が囲まれているのは子供のいるファミリー層にとって一つの安心できる要素ですね。
駅から離れている分、落ち着いた住宅街という雰囲気も、子育てには良い環境だと思います。
ただやはり、コスト面で考えが揺れてしまう人が多いのでしょうか。

共用施設は、ライブラリーラウンジと、キッチン付きのキッズスペースでしょうか。
キッチン付きのキッズスペースって
パーティールームとして貸し切ることも可能だったりするのかしら。
マンションだと、キッチンがついている所ってパーティー目的で使うことが出来たりするところも多いようですが。
子供の友達を集めて誕生会とかできると、いいのかなと思ったりしました。

定期的に営業が書き込んでいる気がするのは私だけだろうか？

ここは確かに環境はいいよ。ただし駅遠だから不便。
教育環境がいいのも小学生まで。
殆ど中学は私立に行くだろうから、逆に地元の公立中学のレベルはかなり微妙で、
それなり荒れてるんじゃないかな。
割高だし、資産価値もないし、ランニングコストもバカ高いので、ここ買うのは
地元出身＆コスパとか一切気にしない人の裕福な親が生前贈与感覚で買うくらいしか
需要が無い気がする。

安く社宅として住めるならば良い場所
6～8000万払い管理・修繕で毎月3万程度支払って70年後には何も残らないない
これでは購入者は自ずと限られる
東急不が鳴り物入りでやったが相当数残ってる、いっそ東急不の社宅で使用すれば良いかも

管理費が高すぎ。
一般の人は購入無理ですね。

管理費は20,000円～22,900円と確かに高く感じますが、
共用施設の維持管理に使われるのですか？
建物内の施設だけでなく植栽や畑もあるようですし、
そちらの管理にもコストがかかってしまうのかもしれませんね。

管理費に加えて、毎月数万円地代払うからネエ
前払い地代もそれなり高いのに
殆ど賃貸と変わらん気がする

ここって地代・管理費・修繕積立金など住宅ローン以外の毎月の支払額って、いったいいくらになるんだろう？
軽く５万は越えてくるのかな？本当に賃貸しているようなもんですね。
いっそ高級賃貸物件にしてくれた方がすっきりする気がする。

＞地代・管理費・修繕積立金など住宅ローン以外の毎月の支払額

公式の物件概要から

管理費(月額)：20,000円～22,900円
修繕積立金(月額)：7,600円～8,700円
月額地代：22,050円～25,300円
解体準備金：4,100円～4,700円（月額）

以上合計（月額）：53,750円～61,600円

は、最低掛かるでしょうね。
駐車場も入れたら更に、月+2万。勿論、定期借地といえども固定資産税は掛かるはず。

庭に大樹があって植栽が立派で水盤があるのも気に入ってますが、
その分、管理費が高くなるのですね。

意外と月々の支払いは結構かかるんですね。そこに月々のローンや固定資産税等も加えると、かなりのものです。
解体準備金というのをあまり聞いた事はありませんが、具体的にはどういった事に使われるお金なのでしょうか？
何かしらの解体にかかる費用なのでしょうが、具体的にイメージできないところでした。

>>175 匿名さん

当方不勉強ですが、定期借地権が終わった際に、建物を壊す費用の積み立てではないでしょうか？

＞勿論、定期借地といえども固定資産税は掛かるはず。

マンションの場合は、固定資産税の大半は上物（建物）だろうから
土地所有権の場合と同じくらい固定資産税はかかると思う。

土地分の固定資産税はかからないけど、それより月額地代の方が高い気がする。
なので、借地だから固定資産税安いですよってセールストークされたら
根拠を求めるわ。

少々高くなっても借地権でなければ。。。
って考える人は一定数いそうですね。

ここ普通に分譲だったらいい高級マンションだと思うな。
価格がすごいことになるけど、周囲の一戸建てからの住み替え需要を取り込めたような気がする。

>>179 マンション比較中さん

178です。同感です。

私も借地権なので検討から外しました。いい物件だとは思います。

ローン15万、月額6万、駐車場2万合わせると月額23万＋固定資産。。。
便利な一等地駅前にノーリスクな高級賃貸借りられますね。
20年〜30年後、終わりの見えてるマンションに買い手はつかないでしょうし、
70年後に空き家が増えていた際、解体準備金が集まらないリスクなど、デベとしてはどう考えてるんでしょうね？

>>182 住民板ユーザーさん1さん

25万で一等地駅前に借りれない。
桜新町、用賀の70平米が25万から。
駐車場は別。

だから買おうと探しています。

買えるなら買いたいです。
ここは、借地権70年だけど、建物はそんなに持つのかね。
低層だから、大規模修繕しやすいのかな。

70年となると、建物の心配をするより自分の寿命の心配をしたほうがよい。

185さん

確かに、、、
借地権残り10年とかで持ち主亡くなってしまったら売りにも賃貸にも出せないから、
どうなっちゃうんでしょうね？
将来の取り壊し、修繕、管理費の未払い、不足の
リスクも十分考える必要ありかと思います。

低層マンションの場合は、大規模修繕はまだし易いという話は聞いたことがあります。タワマンだと費用もとんでもないことになる、ということはありますが
低層の場合は、足場をかけやすいのもあるし、期間も短くて済むという利点もあったりするそうです。
借地権の場合のマンションは、トータルで費用が抑えられると、はっきりとした利点になるのだろうけれど。

>>186 マンション検討中さん

所有者である限り、地代や管理費や各種積立金の債務からは逃れられない。仮に亡くなっていても相続人が債務を引き継ぐだけのこと。よく地方のリゾートマンションが売値50万円でも買い手がつかないのは、皆そんな債務を引き受けたくないからでしょう。

スレを見てると、価格が下がれば、欲しいという人が多そうですな。

いや、ちょっとやそっと価格が下がっても毎月のコスト高すぎて、価格がネックの人は手が出ないと思うよ。
むしろ定借でなければ、ずっと高くても欲しい人は多いと思う。

＞190
同意
定借でなければ買う人は一定数いると思います。
販売状況はどうなんでしょうかね。
売れ無い期間が長い程、修繕積立が減ってしまうと思うのですが、
大丈夫なんですかね・・・

当方、世田谷エリアを中心に物件探しをしていますが、駅遠とはいえあの立地とゆったりとした低層マンションはあこがれます。ランは確かに負担ですが、価格は割安なのでその分をランに回すと考えて検討しております

＞価格は割安なので

定借でも割安なら需要はある。
需要が無いのは、定借でも割高ということじゃないのかな。

駅遠＆長谷工＆老人ホーム併設なので、同じ価格で所有権だったとしても
どうかなあと思う。

世田谷周辺で低層マンションを探していろいろ見ましたが駅遠とはいえあのゆったりとした雰囲気がとてもいいです。近隣の物件と比較して、ランニングコストがかかる分、価格は押さえてあるのだと考えると視野にはいってくるのでしょうか。

年取ってから住むならありかな。駅から遠いし借地権だし30代には厳しいです。

駅までフラットだし、大きな信号も一つだから、駅まで通いやすい。
ただ、桜新町も用賀も急行は停車しない。
購入を躊躇するのは、やはり価格です。

トータルだとプラウドあたりと同じ金額になるのかな。

＞駅までフラットだし

？
用賀からは、神学院下まではフラットだけど、そこからは坂登るのでは？
桜新町からも、ルートによるかもしれないけど、登って下ると思うけど

近隣のプラウド弦巻三丁目と比べると2割は安い。駅までの距離は倍だけどね。

お値段が抑えめなのは、純粋に駅までの距離があるからだと思います
なんとなく自転車だったらよさそうなんですが、駅の周辺で自転車をおいておく場所の確保自体が大変そうな感じです

駒沢通り沿いのところのバス停を使うのが、一番ラクな方法なのではないかなと感じました。

>>199 名無しさん
ここが分譲だったらその通りだけど、定借物件という要素を考慮しないと。
借地料等のランニングコスト考えたら、ここは近隣より凄く高いと思う。
物件自体はいいと思うけど高過ぎ。

定借ということは、地代を払っていくということになると思います。
その分、土地の固定資産税は払わなくて良い、と。
建物分の固定資産税は払う形になりますけれどね。
固定資産税と、地代と、どちらがお安いの？という勘定に結局はなってくるのかな？と思いました。
トータルで考えたときの事を考えていく必要があるのではないでしょうか。

近く住みだけと、ココは用賀、桜新町から遠いのに加えて夜は暗いわ道は高低差あるわで、毎日の電車通勤には全く向かない。
送迎バスがあっても本数少ないし、中町通りはしょっちゅう混むから。

ここの営業はなぜ近隣の駅8分のプラウド弦巻三丁目が高くてもほぼ完売してるか良く考えた方が良い。

マンションは効率を求める集合住宅なんだから、購入者が利便性を求めるのは当然。

で、おまけに借地権でしょ。売れないよ。

↑マンションは効率を求める集合住宅なんだから、購入者が利便性を求めるのは当然。

って決めつけすぎ。
そういう人もいるし、それだけじゃない人もいるでしょ。
小さい子供がいる家族にとっては広い家、広い敷地、緑豊かでセキュリティの中で安心して遊ばせられるのは駅からの近さよりも魅力的と感じる人も多いと思うけど。

現地案内図と現地販売センターは違うんですよね？

物件概要では用賀駅から徒歩15分、ほか、桜新町は徒歩15分、大井町線の上野毛駅からは徒歩18分。
最寄駅が用賀駅であるものの、駅からは遠いのかと思いました。

人によっては住宅街でセキュリティ重視がいいからマンションを選ぶ人もいます。子育て環境としては住宅街の方がいいと感じている人もいます。

二子玉川周辺は住環境としても人気エリアです。

表記上は15分ですが、246の信号が長いのと、不動産表記の1分80mは結構早歩きですから
実質は20分くらいかかると思います。

定借、駅からの距離を考慮してこの値段…
トータルするとプラウドより全然高い
こことプラウドどちらも見学いったが住環境や共用部分、室内ともにプラウドより良かった

定期転借地権の準共有ということなんですが、転借地ということは、地権者がいて、転借人がいて、転借人から更にマンション側は借りているということになるのですよね？
権利として持っているので、地権者さんがどうにかしようとしても、動かすことは難しいという権利状態になっているかと思います。
2088年まで使えるとのこと。そのときには建物は更地にして返すとわかっているのはある意味わかりやすい。
所有権物件だと、建て直すか修繕するかでものすごく揉めて、何も決まらないということもあるらしいので。

2088年の分かりやすさの為に分譲と同等の金額を定借に払う。
理屈では有だと思うけど、感情としてあり得ない。

将来建物を更地にして返却するとして、高年齢層になる住人の引っ越しは可能なのか、
転居先は確保できるのか等、スムーズな住み替えができるのかが心配です。
分譲シニアマンションならともかくですが、歳を取ってからの転居は難しくなりますよね。

80年後のあるかも分からないキャッシュインなんて割り引いたらゼロと同じ。定借の価値は過小評価されてる。ファイナンスの教科書読み直した方がいいよ。

落ち着きのある住宅地として栄えているのは本当に魅力的であると思います。
桜新町駅と用賀駅と上野毛駅の3駅2路線が乗り入れ可能であるのも大きいですね。
近場への移動の際にバスが使えるのがよいと思うのですが、通っているのでしょうか。

確かに価値は過小評価されてるかもしれません。ただ、マンションが当たり前のように完売するご時世、ここが未だに売れ残ってるのは事実。
竣工してどれくらい経ちますか？
中古市場に出た際に勝ち残れますか？
売り出し中も高い借地料払い続けられますか？
空き家だらけになって修繕費はどうなりますか？

定借自体が普及していないですし、分譲は所有権がほとんどになっていますから、
定借という形態に慣れていない、知らないという方が多いんじゃないでしょうか。
簡単に言えば、家は自分のものだけど、土地は他人の物。住み替え等考えている方にとっては
この定借形態がマイナスになってしまわないかという点は気になります。

その他、管理組合のこともありますから、地権者ともめるという話も聞きます。

良いイメージはあまりないというのは実情ですね

基本的な質問ですみませんが、こちら定期借地権で言うことで、将来賃貸に出すことは可能なものでしょうか？可能な場合は賃貸の料金設定はどうなるんでしょうね？流石に管理費で借地料を取る訳にはいかないでしょうし。

今どれくらい売れ残ってるのでしょうか？
どれくらい売れたかを聞く方が早いですかね…。

中古・新築を調べてみましたが、定借、所有でのランニングコストは、そこまで大差なく。
物件設備や造園・樹木・畑・共用設備も多いですが管理費は低めと思います。
世田谷に同様な大規模物件がないため、比較しづらい面はあります。

都内見てもすべてが完売する世の中でもないですし、
竣工して、1年も経ってないので、物件要素からすると妥当な状況ではないかと。

住みたいと思うなら、納得するまできちんと調べて結論出すのみです。
自身のライフプランをどうしたいかであり、その実現性があるかを判断すればよく。
どこに人生の価値を置くかであり、周りの目や不安ばかりでは納得した購入・住生活は望めないです。

専用庭も広いし、全体的にゆとりがある感じでした。低層なので空が広く見えるのがいいですね。
周辺の住環境や土地相場からも妥当に見えます。
あとは、自身での情報収集とリアルでの確認をして納得できるかではないでしょうか。

現地確認をして、欲しいのだけど
予算より2割くらい高い。

残存期間がそれなりにあれば賃貸にできると思います。
十年単位で賃貸に住もうとするのが普通かはわかりませんが、借りる側は気にしないかもしれません。
金額は依頼する不動産で土地相場は知っているので相談ですね。
前に住んでいたマンションを売るか貸すかでリハウスとかリバブルに聞いた際は、サポートが充実しているのを実感しました。個人的感想ですが。

駅まで遠い物件なので、その分、マンション自体を充実させてこよう、としているのは面白いのではないかなと思いました。
ピザ窯は普通にすごいな…と感じましたが…。
ただ、建物と建物の間のスペースでそういうコミュニティ系のものが設置されているので、
音が反響したりとかしないかしら、と言うのは感じました。
ある程度間が開いているから大丈夫？

修繕積立金(月額)：7,600円～8,700円
て・・・ずっとこのままなわけがありません。最初は安く設定してますが、初期設定では必ず資金繰りがショートするので、後々上げることになります。その辺は忘れずに。

修繕積立金はどのマンションでも同じ仕組みです。
時代と共に素材は良くなっていても外側の修繕は当然ですし、
年数経てば老朽化の点を考慮して修繕金は高くなります。

他にも個々で対応する範囲となる配管や水回り設備の入れ替え工事なども考慮すると、
戸建てよりマンションの方が楽かなと感じてしまいます。

修繕の話ではないですが、日常生活でも
掃除やゴミ出し、庭の手入れとかも管理会社でやってくれるのは助かりますね。

これから購入する人は、借地期間が減少しているのだから、
値引きを頑張ってほしいですね。

更地にして返却するのだから、修繕積立金・建物破壊積立金？いらないよね。
と思う素人です。

近辺に高層建物がないから、月が大きくきれいに見えます。

＞更地にして返却するのだから、修繕積立金・建物破壊積立金？いらないよね。
＞と思う素人です。

私もど素人ですが、約70年間、一切補修する必要が無いというわけは無いので
修繕積立金は当然必要でしょうし、最後に更地にして返却せねばならないからこそ’
建物破壊積立金が必要って事くらいは想像できます。

しかし、ここ、どれくらい埋まっているのだろうか？

７０年後に残っているマンションが資産と思える借地権マンション反対派の方々の感覚が理解できない。
子供達、築７０年のマンションを財産に残されても迷惑だと思いますけど笑

借地権の残年が３０年とかじゃ売却は難しでしょうけど、その頃は築４０年でしょう。

この１０年前後で新築マンション山ほど建ってるんだから所有権のマンションも同じ頃には
ほぼ無価値じゃないですか。

管理・修繕費も他のマンションと大差ないのに高い高いて・・・

見学行きましたけど、いいマンションでしたよ。

225さん、同感です。
昨日のTVタックルでは、日本の人口予想が１億人を切ることで
「要らない土地は要らない」と出演者の１人が言ってました。

入居されるまでの借地料を心配されている方がいますが
表示価格には前払いの借地料が含まれていますよ。
ですので、完売までに何年を要したところで、全額ではないにしてもディベロッパーは
借地料は収受できるかと。

売却時も償却しきれなかった前払い借地料は売却価格に含められるはずです。

大手ですから、素人が思いつくような問題は事前に考慮されているんじゃないでしょうか。
なんで借地ってこんなにイメージ悪いんでしょうね。

日本人の人口が減り、土地の価値が下がっていけば
土地を所有することのイメージも下がると思いますよ。

>225さん
例えば購入が40歳で90歳で亡くなったとしましょう。その時こちらのマンションは、築50年。
20年を残し、終わりが見えたマンションなので、貸す事も売る事も出来ず、固定資産や管理を任される方がよっぽど不憫かと思います。
所有権であれば、建て替えやリノベーションなど様々な道があるかと思いますがね。

築50年の所有権マンションだって、住みたい人は稀でしょう。
人口はドンドン減っていき、幾らでも空きマンション空き戸建てはあるでしょうから。
建て替えやリノベをやっても、費用対効果が割に合わなければ意味が無い。

ここってそんなに売れてないのですか？
惨戸数が気になる。

>>229 マンション検討中さん

そうですね。
ただ、いづれも初期費用がかかるものですから230さんが言う通り費用対効果があるかどうかでしょう。

所有権のあるマンションは、建物の終わりが決まっていないのでリノベーションや建て替えという複数選択しが浮かび、入居者の大多数賛同を得づらくなりにっちもさっちもいかない事態が起こりうるのだと思います。

貸すも売るもできないなら、生前贈与で現金は渡しておき、不動産は相続放棄して競売にかけてもらえばいいと私は思います。

ただ、これは所有にも借地にも言えますが、競売にかけても売れず、管理組合が所有せざる得ないことがあるので、自分がまだ生きている側なら管理費が釣り上がるリスクなどはあるかもしれませんね。

築30〜40年前後で売却し、隣の老人ホームに移れるのはこの物件のメリットかと思いますよ。

ちなみに、私は営業でもブランズの回し者でもなんでもありませんので悪しからず。

>>231 匿名さん

小出しで販売しているようで、残戸数は半分弱みたいです。販売中以外の未供給部屋は値付けがされていないらしく売ってくれませんでした。

NTTへ前払い地代が1件で2000万円前後入ってくるから、全戸一気に支払われると大変なのか

売れてないからなのか、諸事情があるからなのか、なぜそうしているかはわかりません。

何で一気に売らないで、小出しで販売してるんだろ？と思ったんですが、帳簿や財務的な何かしらの事情があるからっていうことがある可能性もある、ということですか。

希望している部屋を値段がついていないからと販売していないということならそうなのかなって。

所有権物件は、結構建て替えとかで揉めることが多いと聞きます
ここみたいなタイプの方がある意味分かりやすいかも。

ここ、小出し販売でしのいでますね。

そもそも、お値段もちょっとするなぁという感じで戸数も多いので
販売期自体は長くなるだろうな、というのはあるかも。

値下げなどがあると動きは早くなるとは思いますが、最近の世田谷のマンション価格を思うと飛び抜けて高いというわけではないので、
このままで行くでしょうね。

結局今は、ある意味空いている物件は好きに選べる状態なんでしょうか？

梅雨明けの青空と敷地内の巨木の緑の対比がきれいなマンションだから住みたい。
でも、価格が。。。
あと、管理費も高い気が。。。

夜のライトアップ？もきれいな良いマンションです。

管理費に関しては、総戸数がかなりあるマンションなので
もう少し安くなるのかなぁという印象でしたが意外にもそうではなかったんですね。
なんとなく
大規模マンションって
ローン以外の月々の固定費って抑えやすくなってくるのではないか、
という風になってくると期待される方も多いのではないかと思いますが。

管理費や修繕積立金って安ければいいっていうものではないと思いますよ。

金額と修繕計画と各金額に含まれている内容で適切かどうかが重要かと思います。

表向きの金額が安くても、適切にメンテされなければ価値は下がるし新築時と同様快適に住めなくなる。

あそこは敷地が広くて、一種低層住宅の緩和処置受けるために緑地面積をとっているから維持管理が大変なんでしょうけど、プロがずっと管理してくれるならあの環境が維持できていいと思いますよ。
低層マンションは手入れが楽。

駅まで多少距離がありますが、居住者専用シャトルバスがあるのはとてもすごいと思いました。
とは言いましてもこういったところが管理費に影響してしまうのかもしれませんが、
何に使われているか分からないものより、こういった実用性のあるものは良いですね。

でもこのシャトルバスは乗るたびに有料ですし今のところ一年間限定で、その後は住民の理事会により継続かどうかを決定するんですよね。
これをアテにして入居するのは危険な気がします。
この辺りは小売店も少ないし坂もあるし、自転車は必須。つまり自転車に自信のない高齢者は、免許など返上したらタクシー以外に足がなくなる場合も。

こういうの多いですね、他のマンションでも・・・ライブラリーあると思ったら本が入るのは一年だけとか
実際1年後は継続されることが多いのかどうなのでしょうね。

台風が来ても、周囲より少し高い位置にあるから安心ですね。
モデルルームの担当者は感じの良い人だったし、購入したいが、
他の人が書いている通り、管理費の高さが気になります

ここは周辺物件と比べて単価設定が高すぎるとおもう。
土地としては悪くない場所。この辺りの玉川地区高台エリアの住宅街の雰囲気が好きな人はそれなりに多い。
しかし、単価設定が相場から上方乖離しているので、中古で売るときはかなり損すると思う。

>>243

ここは定借って認識してます？
どうやって、周辺物件の相場と比較したのでしょう？

いずれにしても割高ということに異論は無いですが。

そろそろ中古物件がでてきても良いと思うが、価格どのくらいなのだろう？

定借でランニングコスト糞高い中古買う人いるか？

いろいろ情報間違っている部分があるので、よく確認した方がよいかと。。
なぜところどころ１年という数字がでているのかはわかりませんが、シャトルバスは乗るたびに有料ではありませんよ。
ライブラリも限定配置とかではないし。

あと、中町深沢（上野毛、用賀、駒沢とか）の住環境とか商店を知らない方なのかな。路線バスは放射状に走ってますよ。

定期借地でなかったらもっと高い物件なのに、いまの価格で高いと文句言うのは理解できない。

>>248 名無しさん
価格はまあ高いなーとは思うけど理解できる。
あり得ないと思うのは、ここのランニングコスト。

ライトアップのポスターで好感度更にアップ
買えへんけど。
シャトルバスは、通勤時間中がブランズ住民優先
日中は、老人ホーム利用者優先と担当者が丁寧に説明してくれた。

シャトルバスについてありがとうございました。
うまく住み分けできるみたいですし、そうなってくるときちんと長く運用されそうなかんじですね。
優先、ということは、空きがあれば乗れますよーということでしょうから
とても便利だと思いました。
シャトルバス有りきで考えてらっしゃる方にはいいのではないかな。

ランニングコストそんなに高いんですか？

東急コミュニティーが管理だと、間違いなく10年後に修繕積立金2割値上げになる。管理組合の理事選出や住人（組合員）同士の意見対立を煽り、総会や理事会への出席を嫌悪する状況を作る。結果、一部住民が長期にわたって理事を独占し、東急コミュニティの協力者への利益分配を諮る。管理コストの値上げ分の一部はこのように東急コミュニティーの利益に協力する住民と共謀し、一般組合員の意見は抹殺される。管理会社の変更は絶対にできない。分譲時の個人情報によってディベロッパー系列の管理会社はすべてを操作できるので、危険。住民間の合意、組合の民主的、主体的運営は不可能。異議を唱える住民は排除されるように個人情報が理事に吹きもまれるので、理事らは無責任な決定を、最も重要な管理規約の改悪もたやすく実行される。転売目的なら別だが。

同一管理会社ですが、70㎡で月額5万円弱、購入時10年前は3万円台でした。東急コミュニティは持ち株会社の東急不動産の収益頭で、永久に利益を確保できる。一般住民の値上げ抵抗値は極めて低い。理事長が管理会社の関係者、利益共同関係者の弁護士やマンション管理士、修繕等の建設会社などの人間で、理事は専業主婦などとなると、月額500万のマンション管理、維持コストが高いと感じても何も意見できない。

駅から若干遠いので通勤には不便に感じるかもしれませんが、個人的にはこのくらいの距離であれば十分に快適に生活出来るので良いですね。外観もきれいなので評価の高い物件と言えると思います。

契約者さんの専用スレッドができたんですね。ありがとうございます。
覗いてみたら、できたばかりのせいかまだ書き込みがありませんでした。
契約者専用とは言え、読む方が参考になるような活気のある掲示板になるといいですね。
特にシャトルバスについては興味のある方が多いと思います。

シャトルバスやコンシェルジュサービスと充実していますが息の長い運営ができるか気になります。先々のことを考えると継続していただかないと車も手放すでしょうから。二子玉川にも近いけれど公園などが多く自然もたくさんあり落ち着いている場所ですね。保育園や小学校、中学校が近くなのでファミリー層も多く入られるでしょう。

こちら、C棟とF棟は老人ホームが目の前に、
B棟とE棟は目の前が狭い中庭
A棟とD棟が、一番眺望はいいと思いますが
D棟は広くて高い部屋ばかり。
A棟はまだ売り出してないって…。

A棟は70平米前半の部屋があり、ちょうどいいかなと思っていたのに、まだ売り出しません！って、かなり機会損失してますよね。
借地権でも考慮に入れようと思っていたのに…。
何なんでしょうね、この天狗な売り方は。
もう竣工して一年以上経つのに、A棟まるごと販売まだですとかどういうこと？

ほかのマンション行こう、っと。
本当、売り方間違ってるよね。

>>259 マンション検討中さん

まてばええやん

>>260 名無しさん

今年度中に買おうと思って動いているので、無理ですね。

しかも、いつかわかっているならともかく、
いつになるかわからない、と…。

竣工してから一年以上経っててこれはないですよ。
そのうちに中古も出て来る頃なんじゃないですかね。

>>261 マンション検討中さん
今売り出している東側の棟を売り切るまで西側は売らないって聞いたよ。
他をあたったほうがいいですね。

>>262 マンション検討中さん
西側の中でも、C棟はもう売りに出されてるんですよね。
F棟がまだ売れてないのに。

A棟とB棟だけまだ売られていない。

どういう戦略なのかもよくわかりません。

借地権でそもそも融資引くの難しい物件だから、現金で買える金持ちシニア狙いなのか…

ポツポツと空いているのが東急のプライドとして許せないから、確実に片側ずつ埋めたいんですかね。

>>263 マンション検討中さん

中古物件でましたね。

D棟角部屋売りに出てますよ。
チラシ見ました。
７６８０万だったかな？

もう中古物件が販売されているそうですが、完売前の中古とは珍しいように思います。
このような部屋はどのような理由で売りに出されているのでしょう？
価格を見るとあまり安くなっていないようですが、未入居の部屋ですか？
それとも運用向けとして購入された部屋が動きはじめたのでしょうか？

>>266 匿名さん

理由はわかりませんが、D棟のほかの部屋よりは安いです。
D棟は少し広めの部屋が多く、前に見たときは8千万台にのってしまう部屋が殆ど。
角部屋ともなればその中でも高く、借地のくせに強気の値段でした。
8千万以下となれば、自分の予算にものってくるので考えたいですが、いかんせん中古になるので、悩みますね。

ところでここの中古って、どこに情報出てるんですか？

消費税の増税前に買いたい人も多そうなのに、まだ販売されていないんですね。

3000万円の物件、8%だと240万、10％だと300万
4000万円の物件、8％だと320万、10％だと400万

この2％の差額、割引キャンペーンなどで適用してくれればいいのですが。あとは、大手だと株主優待を利用すると〇％割引で建てられるなんてこともありました。

中古物件は現在ないみたいです。検索してみましたがヒットしませんでした。一時期のものだったんでしょうか。

消費税は土地部分にはかからない

>266
こんな短期間に買って売ったら値上がりもしてないし課税が大きくてまともな転売ビジネスになりません。買って後悔されたか転勤などの事情があったのか、何らかあったのでしょう。

駅遠バス便、ファミリー向けの定借新築物件が投資物件になる訳ないでしょう。

中古で売り出されている部屋が、契約した途端に転勤が決まってしまったなど
オーナーさんが泣く泣く手放さざるを得ないような事情で、未入居物件であれば
掘り出し物になりますよね。
もうなくなってしまったとの事ですが、申込みが殺到したのかしら…？

消費税は土地部分にはかからないということですが、
建物と土地の価格の割合っていうのはどれくらいになるのですか？
半々？それとも土地のほうがお高いのか？
そういう割合っていうのは、モデルルームに行った段階で
教えてもらえたりするのですか？
不動産、むずかしい。

>>274 匿名さん
購入者ですが、土地代は大体2000〜2500万円ほどだったと思いますよ。
ブランズの営業さんは皆さん親切でしたので、聞けば教えてくれると思います。
販売価格に建物代と土地代の一部が入っていて、その土地代は竣工日から償却した額になりますので1年半〜2年分くらいは償却されてると思います。
月々の土地代は2万円〜3万円のあいだで、地価に応じて変動します。
ご参考になれば。。

しかしいつまでもここ売ってるね。
大丈夫なのか？
借地だから住める日数が刻々と…

もう1年たったしね、経ってから。
住民の方、買ってみてどうですか？

>>277 名無しさん
住み心地はとてもいいです。周りの環境も住人の方も落ち着いていてゆったり暮らせてますし、ここで子育てができて満足しています。

>>278
どの程度の部屋が埋まっているのでしょうか？

落ち着いている環境というのはいいなと思います。ここまで駅まで離れてしまうと、さすがに繁華街みたいなものからは無縁になってきますよね

今のところは、14戸の販売となっています。その他の住戸はもう入居済みなんでしょうか。駅まで遠い上に、定期転借地なので、
その分、マンション価格としてはかなり抑えられているのですが
反面、それが決断しにくい条件にもなってしまっているので、難しいですよね、、、

今朝、こちらの青色のシャトルバスが
駅前近くの信号をすごいスピードで抜けていきました。黄色から赤信号に変わっていたのに。
危なかったです。
遅れていたからか焦っていたのかも知れませんが、マナーは守っていただきたいです。

このマンションのことが記事で出てますね。

http://news.livedoor.com/lite/article_detail/15681843/

駅から15分はエントランスまで？
３階の奥側のお部屋ですと玄関ドアまで22～23分って
とこでしょうか？
このあたりでこの価格ならいちいちマンションに住む
必要無く戸建てがいいかと

世田谷の駅遠物件より城東地区の駅近物件のほうがマシに思える。都心勤務ならね。

いまや北千住の駅近と世田谷区玉川エリアの駅遠物件の坪単価がほぼ同じになってきたというのが感慨深い。自分は北千住なんか住みたくないけど、若い世代はそうではないらしい。

>>282 マンション検討中さん
記事によれば、まだ半分も残っているんですね…大幅値引き狙えそうですね。

>>285 匿名さん
北千住のタワーは期待できますよ。間違いなくここより高いですが。

半分残っていても割引はあまりなかったです。大幅値引きを狙えるのはプラウドくらいじゃないですか？

北千住の新築タワマンは坪450万円ですよ。足立区ですが、ここの1.5倍くらい高いです。

>>289 匿名さん
有史最高値の足立区物件ですね。

京王小田急の世田谷のマンションが不人気になってきているというのは聞いていたけど、東急沿線も徐々に売りにくくなってきているのかな。
世田谷ナンバー導入してから、城南エリアでも世田谷だけが人気無くなってきているような気がする。

赤羽や錦糸町あたりの駅近もかなり値上がりして、世田谷の駅遠に肉薄しつつありますね。

ブランズシティ久が原も絶賛値引き中なんだから、プラウドに限らず東急も値引きしてるだろう。値引き無いと思いたいのは購入者だけ。

世田谷がどうこうではなく、駅から遠いのに周りに日常的に使えるお店がないから売れ行きが良くないだけだと思う。
結局は駅近が人気…

徒歩15分超えの弦巻・千歳台で供給も多いのが…だよね。

某雑誌見てここ覗きに来てみました。
借地なのにいまだに半分も売れ残ってるのは悲惨ですね。。。

小出しに販売してることに対してコメントされてる方いますが、単に売れてないだけですよ。
購入意思が事前にない住戸を販売対象にしてしまうと、在庫 として今後カウントされます。在庫が多くなると売残り感が出てしまうので、通常は事前申し込みが入った住戸のみ販売とします。だから第１期完売とかになるわけです。完売なのは当たり前なのに知らない人は見て焦るわけです。販売が長引けば長引くほど販売固定費もかさみ、会社の利益を圧迫します。あえてゆっくり販売するところなんてありません。ゆっくり販売せざるを得ない状況ということです。

駅が遠い上に定借なのに、販売価格が高すぎるのではないかと。

>>294
新しい街を作るって言ってたのにマンションの敷地内に東急ストアさえ作らなかったのはなぜなんでしょうね？それこそ本当に街を作っちゃえば良かったのに

東洋経済の絶望未来マンション記事を読んで来たのですが、世田谷で本当にそんなことが起きてるんですね
バブルの後処理で千葉の季美の森の土地が売り出し後5年以上経ってパンフの4割引になっていたのを思い出しました

ここも、ヤバイマンショの筆頭になっちゃいましたね

ソライエ成増かここが日本一売れてないマンションでは？

もちろん、悪くはないんですがいかんせん、高すぎですよね。
中町に価値を感じて、返済に問題ない人はいいですけど、

中町自体は良い街ですよ。等々力渓谷に接する中町一丁目は建築協定のある高級住宅街だし、高台の五丁目は外国人向け住宅や清泉インターナショナルスクールもあるセレブな街。
かつては寿司のあら輝があり、いまも焼肉らぼうふ、うなぎの神田きくかわなど、世田谷、目黒、田園調布エリアでも随一の隠れ家的グルメスポット。
しかし、いかんせんここは価格設定が高すぎ。もともとはNTTの古い社宅が建つパッとしない場所だった。そもそも駅から遠いのは致命的なネガティプポイント。
私はこのエリアの雰囲気は好きですが、この価格では買いません。

借地でこの値段はね。。借地でなければここまで売れないことはなかったでしょう。
そのくらい抵抗があります。

わかります。
自分も安くても借地物件の購入は極力避けたいです。
ましてやこの価格では…いくら上物が良いとしてもリスクが大きすぎる。

ずっと借り続けることができるタイプの借地（旧借地借家法？）だといいのかもしれないですが、
もう壊すことまで織り込み済みであると思うと
もっとお得感が出て来てほしいよね、と感じる人は多いのかもしれないですね。
この辺りはそもそも高級住宅地なんで
所有権マンションでこういう低層のマンションを作ると
本当はもっと高くなってくるんでしょうけれども。

定期借地権ということですが、借地期間が終了した時に、再契約の可能性はどれ位あるのでしょうか。地主は誰なのでしょうか。再契約に応じてくれそうな地主なのでしょうか。
もし、敷地をずっと借り続けられる見込みがあるのならば、あまりデメリットはないような気がします。
前払地代として2000万円以上も払うことになっているので、再契約を期待できてもいいように思います。
そもそも、どうして普通借地権にしなかったのでしょうね。

月額で解体積立金を集めておいて取り壊ししないで再契約とかないでしょ

そうですね。定期借地権なので、貸し手が再契約しないと言えば、取り壊すしかないですね。
再契約はできないという前提で解体積立金を設けているのでしょう。
たぶん、実際に再契約できるかどうかは、借地期間の終了間近にならないと分からないでしょうから、仮に再契約できることになったら、解体のための積立金は修繕費（または建替えのための資金）に回せばよいですね。
定期借地権付きのマンションは、数十年後に中古で売却する場合には、借地期間の終了時に価値がゼロになるという前提の価格で取引されるので、それなりの低価格になりそうです。でも、仮に再契約できたとしたら、建物の価値は維持されるので、買った人はラッキーということになりそうですね。
最近はオフィスビルでも定期賃貸借が珍しくないですが、ビル会社にとってテナントは大切なお客さんなので、定期賃貸借の場合でもテナントが希望すれば（建物のリニューアルとかの理由がない限り）大抵は再契約できるようです。
定期借地権のマンションでも、地主にとって普通借地権よりも抵抗感が小さいので定期借地にしているだけで、実際は再契約は困難ではないといえないでしょうか。もちろん、貸し手次第ではありますが。

ＮＴＴ東日本が地主なので70年後にどういう判断に至るかでしょうね。後、東急不動産が対面で立っているようなので心強いのかなと。個人的には。
近辺、お店ないとかコメント出てますが、通り名ついているようなところでないとスーパーなどは建てられないですよ。第一種低層住居専用地域ですから（個店は例外のはず）。でも、立てたとしても土地高すぎて採算が取れないですよ。世田谷の高級住宅街はだいたい。
お店が近隣に並ぶ雰囲気よりきれいに作られた家やマンションが並んでいる方が落ち着く気がします。

>>309 匿名さん

それって、不便な田舎みたいに聞こえますよ

以前近隣に住んでいましたが、スーパーはヨークマートが用賀中町通りあったはず。外食は有名店がチラホラありますよ。

定借物件の難点は売却が極めて難しいことですね。普通のマンションなら10年20年住んだ後に相応の価格で売れるが、定借物件は残りの住める期間を消化してるので売却はものすごい大変。なので、通常定借はそのデメリットを上書きしてしまうほどのメリットがある、つまり港区の超一等地などの利便性がズバ抜けてるところが多い。ここは駅が遠く、世田谷という万人ウケする地域でもないので、定借で事業をスタートした判断は謎だ。半額くらいまで下げれば完売は可能だろうが、先に買った人は暴れますわな。東急はこのお荷物物件を今後どうしていくつもりなんだろう。

先日この近所でバスが児童を轢く事故がありましたね
道が狭く見通しが悪い道が多いので心配です。

定借マンションで再契約なんて有り得ないでしょう。解体して更地にする約束で土地を貸してるわけです。だから解体準備金を積み立ててるのです。
再契約の可能性はゼロですね。

定借で2088年までの71年か。
ここにず～っと住み続けるなら良いのかな？
買ったら引っ越さないつもりで住み続けることが前提ってことですよね。
10年住んでから売却として、残りが61年か。
残り61年でも良いよって人に対して売ることになるんですね。

再契約の可能性はゼロというよりは、再契約するどうかは貸主次第ということ。
借地期間終了時に、貸主が別の用途に使いたいと思えば、再契約しないだろうし、貸し続けた方が有利だと思えば、再契約に応じるでしょう。
再契約に応じるかどうかは、マンションの解体工事に着手するタイミングで分かるのでしょうかね。再契約の見込みがあれば、解体しなくてもよいので。
いずれにしても、再契約は貸主の一存で決まることなので、マンションの購入者は再契約は当てにできないという前提で買うしかない。その前提だと、定借の残存期間が少なくなればなるほど転売は難しくなる。
それがこのマンションのつらいところ。

そうですね。普通のマンションなら土地も含めた所有権がありますから、建て替えても部屋を確保できて資産価値は維持できますが、ここは70年後は返却、つまり資産はゼロになる。こんなもったいない買い物あるのか？半分以上売れ残ってるそうだが、むしろ半分近くが売れたわけで買う人がいたのが驚き。

>>316 匿名さん
再契約はありえないよ。
東急は再契約があるかもしれないなんて話をしてるの？そうなら酷すぎる。

ここは定借で地代も高いのに、物件がかなり割高だから厳しい。

>>306 匿名さん
再契約のためにもう一回前払地代を2千万円払うんですか？現実的ですか？
築70年のマンションに？

話しがかみ合っていないようですが、定期借地権であっても、貸主がOKといえば再契約は可能です。
ただ、貸主の意向次第なので、再契約は当てにできず、購入者は、再契約はないという前提で買うしかないということ。その意味で、「再契約はありえない」というのはその通り。
70年先のことなので、再契約できるかどうかとか（再契約できるとした場合の）借地料などの条件を今確定するのは無理でしょう。
仮に再契約が可能だとして、>>319 マンション検討中さん のように、再契約が現実的でないと70年後の住民が判断すれば、再契約しないで解体すればよいだけのこと。
要するに、そうした選択肢がいっさいなく、70年後にはマンションが無価値になる可能性が大きいということが、定借マンションが敬遠される理由でしょう。
最近のマンションは耐用年数にかかわらず、メンテナンス次第では70年以上もつでしょう。当初のマンション購入代金・前払地代だけでなく、期中も多額の管理費・修繕費をつぎ込んだマンションが70年後には価値ゼロになるのだから、勿体ない気がする。
貸主がお寺なら、再契約の見込みありですが、JRだと見込みないと思った方がよいのかな。

>>320 匿名さん
違うだろう。
定借と普通借はまったくの別物なんだよね。
定借を再契約するということは実質的に普通借にすることに近い。
普通借というのは権利金を払って借地権という物権に近い強力な権利を創出すること。
定借はほぼ債権だよね。権利金も払ってないし。
まだ使えるから勿体ないとか関係なくて、70年分の対価しか払ってない以上、再契約は有り得ない。
もちろん、NTTがアホなら無くはないけど、合理的な判断能力があれば有りえないことがわかる。

>>321 マンション検討中さん

定借も権利金ありますよ。
渋谷タワーは2000万円くらい取られた。

それは一括前払い地代では？？

>>323 匿名さん

いいえ、一括払い地代は別に2000万円です。契約書には、建物代、権利金、一括払い地代の３項目が記載されています。

>>321 マンション検討中さん
320ですが、たぶん、言い方が多少違っているだけで、お互いの認識に違いはないと思いますよ。

「定借と普通借はまったくの別物なんだよね。」⇒その通り。

「定借を再契約するということは実質的に普通借にすることに近い。」⇒厳密には、ちょっと違う。普通借の場合は、基本的に解約・更新拒絶の正当事由がない限り、借主はずっと借り続けられるが、定借の場合は、基本的に借主は満期が来ると退去しなければならない。
でも、定借でも再契約が禁止されているわけではなく、満期時に貸主と借主が新たに合意すれば定借を再契約することは可能であり、再契約することによって定借が当然に普通借に切り替わるわけではない（オフィスビルの定借は再契約されることが珍しくないが、それで自動的に普通借に転換されることはない）。定借はあくまでも定借であり、再契約の期間が満了して、貸主が再々契約に応じなければ、借主は退去しなければならない。

NTTが貸主なら、再契約に応じる見込みは小さいだろうというのはその通りだと思う。
要するに、321さんはNTTが再契約に応じることはまず考えられないので、事実上「再契約はありえない」と言っているのだと思う。その点は同意。
つまり、このマンションでは定借の再契約はないだろうということ。（ただ、法律上は、（再契約が禁止されているわけではないので）もしNTTが貸し続けてもいいと思えば、定借の再契約に応じる理論的な可能性はあるということ。）

ちなみに、定借のマンションでお寺・神社が貸主のところもあるようなので、そうした物件なら再契約は見込めるかもしれない。お寺・神社は所有する不動産を自由に処分できないので、自分で使う予定のない土地はずっと貸し続けた方が有利だから。

>>324 匿名さん
定借で権利金もなくはないけど、そのうち消える権利だよね。所詮は定借だから普通借より圧倒的に弱い。権利金が無いケースの方が多いよ。当たり前だけどね。

>>326 マンション検討中さん

何言ってるか不明。
定借にない、との書き込みがあったから、あるよと言っただけ。
負けず嫌いなのかな？

>>327 匿名さん
定借に権利金払っちゃった人に失礼な発言をしてしまい、すみませんでした笑
ゆるしてださーい。

ブランズシチーもブリリア シチーも
なかなか勝ちあがれないね

確かに、普通借の権利金と定借の権利金とでは、意味合いが違いますね。
パークコート渋谷ザタワーで、一括前払地代2000万円のほかに、権利金として2000万円とられたというのは、実質的に一括前払地代4000万円であるのを、それだと高すぎると言われそうなので、半分を権利金名目で徴求したということですか。それとも、定借で一括前払地代と権利金とを分ける実質的な意味はあるのですか（会計上・税務上の違いなど）？
もし、両者で税務上の違いがあるのなら、本来的には一括前払地代である金額の一部を意図的に権利金にするのは問題がありそうな気がする。

>>330 匿名さん

前者と思って納得しています。
権利金は賃貸の礼金のように意味不明ですが、私のような買手からは、すべて込みでの物件価格なので、内訳の名目はどうでもいいのです。物件価格としてみて、お得感があったので買いました。
影響があるとすれば売却益を計算するときの建物部分の減価償却費ですが、それも小さめにでるので、税金は安くなる方向なので損はありません。

自分で定借を買っておいてなんですが、郊外の定借は避けた方が無難かと思います。出口戦略の選択肢である賃貸の需要が小さく賃料がとれないので。
また、敢えて定借だからこそマンションが建ったと思えるような都心の希少な立地でもないと所有権に対して競争優位に立てません。

>>331 匿名さん
ご回答ありがとうございます。参考になります。

広尾ガーデンフォレストとかパークホームズ南麻布なら定借でも最後は賃貸に出せると思うけど、ここは難しいと思う。

>>331 匿名さん
考えが甘いですね。
将来売却前提のお話ですがそもそも終わりが見えてるマンションに買い手がつくと思ってますか？新築でも中々売れないのに。
あとここの立地だと立派な郊外ですよ。
駅15分は有り得ない。

>>334 匿名さん

だから、ここは郊外だから買っていませんよ。わかり難かったですか？
前から読んでください。