購入するならマンション？それとも一戸建て？【PART107】

もちろん、これまでもマンションの2020年問題については、業界内外から指摘されてきた。東京五輪開催に向けてマンション業界は大盛況だが、ブームは五輪終了とともに急速に萎み、価格の値崩れが始まると……。

「分譲業者が、外国企業にまとめて売却してしまうと、そのマンションの区分所有者の大半を外国企業が占める(中略)その多くは管理費や修繕積立金について認識が薄く、所有者となってからまったく支払わないなど、深刻な滞納問題が生じている。このままでは管理組合の財政そのものが破綻してしまう可能性がある」

>>452
まあ、成城なんかは40.80でしょうけど、田園調布なんかは30.60もあるらしいですね。
うちは城南地区ですが、50.100です。はじめから狙いました。

「マンション住民の高齢化が急激に進んでいます。日本全国ですでに、マンション世帯主の約2割は70歳以上です。

一方で、自分のマンションにどんな人が住んでいるか、管理組合がどうなっているか、きちんと把握している人は少ない。管理費の滞納が起き、空き部屋が発生、やがて共用廊下の電気すら消え始めた頃に初めて、自分の住むマンションの危機に気付くわけです。

しかし、そのときはマンション価格が暴落の一歩手前。こうした事例が都会のマンションにも広がりつつある。首都圏郊外では200万~300万円でしか売れない物件まで出てきています」

マンションは商品であり重視するのは買値と売値で、建物自体には大した意味がありません。

戸建ては生活して暮らすためのものですから居住性こそ重要で、売り買いは損失を招きます。

国土交通省が昨年発表した「マンション総合調査」の結果は衝撃的だ。
同調査によれば、「3ヵ月以上の管理費の滞納がある」と答えた管理組合の数が、
日本全国のマンションのなんと約4割。スラム化の予兆が多くのマンションに出現していることがわかる。

>458

廃墟マニアがいるように、ゴーストタウンマニアが居ることは否定しません。
高齢化して寂れていく街が好きな人はそういうところに住めばいいと思いますよ。

ただ、普通の人にとっては（戸建てさんが好みそうな世田谷区や大田区の”閑静な住宅街”は）年々住みにくくなっていくと思いますよ。

2024年には団塊の世代が75歳以上になり、3人に1人が高齢者という老人社会に突入する。
そのときに動き出すのか、いまから売る準備を始めるか—答えがどちらかは明らかだろう。

富裕層や若者に人気のタワーマンションの住民とて、「例外」ではない。
むしろ、より深刻な「管理不全現象」が勃発している。

都心のあるタワーマンション。高層部は億ションとなる超優良物件で、
住民たちが頭を抱えているのがマンションの「グローバル化」だ。

複数の中国人が高層階の部屋を購入して住み出したが、日本人住民は生活習慣の違いに唖然。
磨き上げられた共用部にたんや唾を吐く、ラウンジスペースで酔って寝る、
エレベータ内で飲食をするといった問題行動が頻発している。

そこで管理組合の理事会で話し合おうとしたところ、
中国人は、「理事会は中国語でやってくれ」、「管理規約を中国語にしろ」などと反発。
日本人住民vs.中国人住民の対立がおさまらないまま、
いまもラウンジスペースでは中国人のどんちゃん騒ぎが響き渡っているというのだ。

中国人が『爆買い』したマンションが続々と完成するのはまさにこれから。
タワーマンションが集中する湾岸エリアは、これから本格的にチャイナタウン化していく可能性がある」

90年代からリーマン・ショック頃までに『タワマン・ブーム』で売れに売れた物件が、
これから一気に大規模改修を迎えます。
しかも、タワーマンションの修繕は多額を要するうえ、現在は建設資材や人件費の高騰が重なり、
当初見込まれていた修繕積立金では対応できない可能性が出てきました。

ここでネックになるのが、高層階と低層階の所得格差です。
高層階に住む高所得者が修繕のための追加負担に応じたとしても、
低層階の住民が負担増はきついと反対。管理組合で両者のコンセンサスが取れず、
修繕がうまくいかなくなるリスクが浮上してきた」

中国人、高層階、低層階という3者のバトルがマンション自治を崩壊させ、
マンションそのものの価値を落としていく。そんな「負の連鎖」がいままさに巻き起こり始めているわけだ。

「相続税評価額を割安に抑えられるとして、節税対策でタワーマンションを購入している日本人の富裕層も多い。
が、国税当局がいまこの節税スキームを規制しようと動き出していると言われており、
近いうちに『タワマン節税』はできなくなる可能性がある。
おのずと相続対策狙いの富裕層はタワーマンションから離れていくことになる。
すでに湾岸の中古マンションには売りが増えてきているとも聞きます」


2020年を待たずして、「暴落」の足音は迫りつつある。

>>468
いやいや、場所によりけりでしょうが、
城南地区も結構若い方が多く新たに住んでますよ。街が老人化してるなんて事もないですよ。子供も多いです。

どの地域であろうと、着々と高齢化は進んでますよ。
苦肉の策として移民の受け入れも案としてありましたが、昨今のテロ事情で立ち消えになるでしょう。

>>468
普通の人がどういう方たちを指すのか存じ上げませんが、下町は、モラルの高い方達は、年々住みにくさを感じると思います。
共働きで、子供なく、都心の仕事編重なら暮らしやすいかもしれませんが、そういう世帯に憧れもありません。

下町なんて、それこそ高齢化で土地余りは必至だろ。

＞都心の優良物件も大暴落!　

書いてあることは理論的ではある。

どのみち戸建てもマンションも関係なく、不動産は暴落するんですよ。

メーカーがやろうとしてることは、今供給過多なのはわかりきったことなので
数年以内に経営方針の舵を大きく切って、リノベやリフォームを第一重点戦略に変えていくでしょう。