湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲　他）part9

>>857
仕切りにBS言ってるけど、売る気もないのに現評価額を入れちゃってるっぽいし、高みの見物と言うほど資産ないような。

バブルだから買わないとか言ってるけど、今のところも上がってるわけだから買い替えしない理由にはならない。

ましてや、重複するけど買い替えで住宅ローン減税リスタートできるし、今より低い低金利でローン組み直せるしメリットいっぱい。

＞858
家売って、どこに住むのさ？賃貸に住むの？仮に8500万の自宅が6500万に2000万下がるとして
8500万で売って、同クラスの賃貸に住むと家賃は30万。5年半賃貸に住んだら同じこと。
下がるリスクがあるだけで100％下がるわけじゃない。B/Sは健全なんだから余裕資金を別の
ところで運用してリスクヘッジするさ。

>>860
表面利回り5%でローン返済考えると、実際の収入は月々数万程度ですね。
固定資産税や空室リスク考えたら赤字になる可能性が大きい。マンション投資なんて割りに合いませんね。

>>860

投資家としてマンション買うのと、実需で住むケースとは少し違ってくるでしょうね。
Cap Rate5%なんて、いまどき都心物件ではありませんから。

ただ、減税等も含めて、一定期間住んで売る、ってのは選択肢としてはあるのかもしれません。

そのときに市況がさらに上昇していたら、郊外に引きさがるしか無いでしょうがね。

＞中古で買う人の収入が増えないとそんなバカバカ上昇しない。

これ、最も大事だよね。需要があって供給が少ないから価格が上がる。いま、部屋から
東京湾を見渡すとタワーマンションだらけ。建設中のも。少なくとも供給は多い。
一方、住宅を買う人たちの所得は伸びていない。今後どうなるか。

＞売る気もないのに現評価額を入れちゃってるっぽいし、

普通、企業の場合は取得簿価でb/s計上するけど、個人が自分の資産を計算するときは
時価で見るでしょ。売買で現金化しなきゃ損も得もないという見方はしないはず。

＞重複するけど買い替えで住宅ローン減税リスタートできるし、今より低い低金利でローン組み直せるし

まだ、10年間のローン減税の半分終わったとこ。金利は0.875で借りてるので組み直しても
借り入れ諸費用分マイナス。

＞このグラブを1980年〜にしてみ。今の上がった下がったが馬鹿らしいから

その通りなんだけど、俺がマンション買ったのは2010年なので1980年は関係ない。そこから
5年間という短期間で2割上昇は、まだまだ上がると思える幅じゃないね。

2000年から2008年分譲のマンションの中古価格がどれだけ上がっているかの一覧表。
最近に近づくほど価格は上がっていないということは段々上げどまっているということ。
しかし、最近の新規分譲マンションは資材費の高騰や消費税の増税も影響していると
思うが、2013年頃から2年間で急速に価格を上げてきている。高くなりすぎたので、
中古検討者も増えて中古市場の価格も上がったけど、さすがに最近は中古価格も高騰
した分譲価格を反映した値付けになっているのでリーマンじゃ手の届かないレベルに
なってきていて、中古マンションの在庫が積み上がり始めている。でも売主は困って
売り急いでいるわけじゃないから、損したくなくて価格は下げない。っていう変な
均衡状態になっているのが今の状況。

>>844
>>845
解説ありがとうございます。
細かいところは違いますが、それは私の説明不足が原因。
ただ、考え方の背骨はあっており解説していただいた通りです。
ここまで理解いただける人がいるとは、うれしですね。

・今もっている資産の含み益を確定することで、その利益が吹き飛ぶリスクはとれる。
・よって、それを元手により資産性の高い（と思われる）物件に乗り換えることで、資産の入れ替えを行う。
・資産の乗り換えのあり/なしで、仮にある断面でのB/Sが同じでも、資産の質は異なるので、その後の収益に差が出る。

その場合でも、別に843の言うように、手元のキャッシュを減らす必要はない。
むしろ、この低金利なら、できるだけ手元にキャッシュは残して、できるだけ多くのローンを組むのは当然。
勿論、これだけ価格上昇したなら、含み益を確定し、いったんは賃貸に退避して、次の買い時を待つのもあり。
一次取得者でなければ、手持ちの不動産の運用で様々な手が打てる。

私の場合は、２年前にすでに価格上昇の気配が出ていたので
　・２年前に新築契約し、今年竣工。すでに２割含み益あり。
　・一方、それまでのマンションは今年になって、２年前の査定より１０００万円以上高く売却。
　　（購入価格からは２０００万円以上高い。）
　・手付金５％以外、すべてローンで購入したので、手元には売却価格のキャッシュが残っている。
　・ローンと手元キャッシュの差額２０００万円が実質ローン。
　・後は、金利動向、経済情勢を見ながら繰り上げ返済。金利が上がらなければ、手元運用でローン減税満喫。

ちなみに、バブルは知ってますよ。社会人になった頃は、バブルのピークでしたから。
だからこそ、様々なリスクを考えて資産運用している訳です。
サラリーマンが超都心に手が届くうちは、たいしたバブルじゃないですし、はじけても耐えられるレベル。

まあ、そろそろ中古の動きが悪くなってきたので、今はサラリーマンの上限値に達した感はありますが。

実需で自宅不動産を持たないって、インフレリスクにとっても弱いよね。
買わない選択も、そのリスクを承知してならいいけど、実は何も考えていないんじゃないかと。

>>868
ローン完済後か固定金利なら不動産はインフレに強い。
ローン返済中で変動金利だとインフレに弱い。

>>856
税理士です。
租税法改正はないよ。せいぜい通達レベル。しかも極端に短期の売買に関して時価を適用する程度の変更だからタワマン節税に殆ど影響ないと思うよ。

>>865
＞普通、企業の場合は取得簿価でb/s計上するけど、個人が自分の資産を計算するときは 時価で見るでしょ。

見ないですね。
そんな半年で値が動くような流動的な固定資産ないです。しかも、その含み益は売却時に税金が掛かり、純資産の多くはその含み益が占めている。
仕切りに健全を連呼してますけど、そんなBS健全じゃないです。

2005年に購入したとは別の人なんですね。2010年で今のところまだ気に入っているなら今は様子見が正解かもしれませんね。

>862
下がると予想してるんでしょ？
そんな相場で持ち続けるなんて
敗者の選択じゃない？?

>>872
投資じゃなく自宅として保有してるんだけど、下がると読んで売って現金にするのは良いとしてどこに住むのさ？

いまの中古取引件数減は安すぎた不動産価格が上限に達しようとして減速してるだけ
平のサラリーマンが億ション買ってたバブルの時とは全然状況がちがうよ

>>873
下がると想定してるのに、今の価格でBSに入れてるの？

>>875
もちろん評価が下がれば含み益が減ることは計算に入れるさ。

>>874
理由はいろいろあるだろうけど、バブルとは背景が違うにしても、上限に達しようとしていると見てるんでしょ？そうすれば、あとは高止まりするか下がるかしかない。

>>876
ほとんどの実需の人は、マンション買って儲けようとしている訳じゃないからね。大幅に評価が下がらなければ良い。むしろ、一般的には新規分譲価格にはプレミアがセットされてるから、買った瞬間に含み損が生じる。都心マンションの場合は、価格が高いけど減価が少ないし場合によって上がるケースもある、くらいに見ておいた方が良いよね。

>>877
別にマンション売買が人生でも仕事でもないからな
流石に人生崩壊するレベルの損（バブル崩壊）は御免だが少しの損いちいち気にしてちゃ何も買えないよ

今はまだ損したとしても想定の範囲内で済む状況って事
バブル崩壊状況はものの数年で資産価値1/4とかだからね

>873
下がると予想してるのに
打つ手がないってことですね。
それが高みの見物なの?