湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲　他）part9

とかいって、新垣ゆいと一緒なら山奥でいいんでしょ(笑)

人生の不満をマンション購入で穴埋めしてるだけ。

>>750
確かにこういう物件を銀座圏というのですよ。間違っても豊洲ではない

周囲が全部再開発って奇跡の立地だよね。
虎ノ門が森ビルの思惑通りに表参道の様になったらすごい。

＞747
購入金額の５％程度しか年間家賃取れないよ。
管理費、修繕費、ローンの利子、固定資産税払ったら、
大して残らない。
借りた方が得じゃない？

＞７５２
価格高いよね。
豊洲なら坪300万で、
銀座満喫できるからお得ですよ。
丸の内勤務、銀座で食事とショッピング。
東京駅も羽田空港も近いので、
出張や旅行も便利。
で、坪300ですよ！

>>754
同感。賃貸の方が勝つ確率高いと覆う。

賃貸オーナーの養分として一生搾取されて良いの？

＞７５７
実際、タワマンを賃貸に出してるんだけど、
養分を吸われてる気がするんです。
購入額の５％程度しか年間家賃入ってこないので。

普通は利益を乗せて貸すもんだけどね（笑）
ボランティアで貸してるの？（笑）

利益が乗せられないんですよ。
相場がありますから。

一月でも空き家になれば赤字でしょ。
その時点で賃貸の勝ち(笑)

得だから借りてるんでしょ(笑)

賃貸で良いなら、賃貸の方が金銭的にはお得だと思います。
壁紙変えたり、リフォームしたり、自分の好きにしたいなら、
お金かかっても購入するしかありません。

>>760
確かに利回り3％のタワマンだってあるしね

>763
5%で貸せたのは、マシな方かもしれませんね。

ほとんどがマイナスでしょうね。

分譲タワマンを借りるのはお得かもしれませんね。

>>765
流石にほとんどマイナスは言い過ぎ。
ランチが少しグレード上がるくらいは稼げるよ

賃貸で稼ぐのは無理じゃないかなあ。
キャピタルゲインで稼ぐしかない。

賃貸になんか出してても、部屋の修繕費かかるし、エアコンは毎回取り返えだし、痛みが激しすぎるし、仲介業者に管理を以来して、マンションとダブルでかかる。税金、金利の固定費も自分もち。

長く続けるほど賃金は安くなり、修繕は跳ね上がり、反比例でどんどんトータルではマイナスになるよ。

事情があって住めなくなった人の救済処置なんだよね。それを利用して得するのが賃貸だよ。いま俺思いっきり安く借りてる。

分譲借りた方がお得だね。

賃貸オーナーに搾取される人生で良ければな（笑）

ＧＦＴが坪450になるとか、豊洲が坪400になるとかお花畑脳ここに極まれりって感じ。

マンションの価格が上がるってことはどういうことか分かってる？

坪400とか450とか500でも良いけど、その価格を出しても買いたいと思う人がたくさん

いるということ。標準的なマンション部屋を80㎡としようか。坪450ならいくらになる？

オリンピック時に築6年の中古マンションで80㎡1億900万円。

いま1億以上の物件を買える人口が都内にどのくらいいると思う？最低でも年収は2000万

は必要。実際はそれでも厳しいな。つまり、坪450を提示しても買える人はほとんどいない

し、ごく一部の買える人は湾岸なんて買わない。

オリンピックとか再開発とかで下がりにくくなることはあっても、上がることはねーから。

どうしても450万になってほしかったら、日本経済の爆発を祈りな。

日本の経済が飛躍的に良くなって、サラリーマンの平均年収800万、都内勤務の高収入

サラリーマンの年収が2500万くらいがゴロゴロいるようになれば、

ＧＦＴも坪450になるかもね。

＞７７２
貸しても儲からないよ。
これまでのレス読んでね。

>>773
大崎で坪400超えてるし、そんなに非現実的な数字じゃないんじゃない？再開発後の芝浦港南は間違いなく大崎より坪単価あげてくるだろうし。
ただ、楽観的な意見だってのは同意。黒田も金融緩和に慎重な姿勢だし、今のままインフレが拡大していくとは思えないからね。また追加で黒田バズーカが3年後に放たれたらそれくらいいくかもね。ただし、投機家と外国人ニーズが多くて、実需で買われるのはそこまで伸びないけど。

>>775
大崎でも坪400超えてきてるのって角部屋とか一部の住戸だけ。ましてや駅直結や駅近物件だからね。
田町東に関しても確かに大規模な再開発なんだけど、そのお陰でGFTも@330→400と二割も上げるかというとかなり厳しいかと思います

>>773
あなた、一次取得者のことしか考えていないでしょｗ
あなた、一馬力のことしか考えていないでしょｗｗｗ

二次取得者は、住んでいたところも高く売れるから、全体の相場が
上がってる場合は、痛くも痒くもないんですよ。

世帯年収でみたら、２０００万円なんて夫婦結構いるんですよ。
うちの会社（一部上場）だと、社内結婚の管理職夫婦は余裕ですよ。

賃貸が得とか言っているあなた、貸してぎりぎりとか言っているあなた
矛盾してますよ。税金とか管理費払ってるから貸してぎりぎりって、
結局、家賃からそれを払っているってことは、借りている人がそれらを
負担してるってこと。

借りると固定資産税払わなくていいし♪とか言ってる人は、実は大家を
通じて払ってるんですよｗ

必ずかかる経費は、必ず誰かが負担してるってことですよ。間抜けな人
が多いですね。

>>776
そうだね。1割アップくらいじゃない？
どちらかというと金融緩和がどうなるかが今後の不動産市況を決めると思う。
黒田バズーカがもう一発放たれたら不動産相場が更に上昇して全体的に一割アップしてもおかしくない。可能性は低いと思うけど、アベノミクス失敗が近づくと、黒田はなにするかわからないからね。

>>773
んと、今の不動産を牽引してるのは相続対策と外国人だから。日本のサラリーマンとか眼中にないよ、買ってるのは別の人達。
Airbnbが特区で認められたら更に外国人の買いは進むと思うよ。賃貸の利回りどころの儲けじゃないからね。都心のホテル不足は深刻だし、いま政府が限定的に合法化するか議論してるとこ。いまのところ相続と外国人ニーズは衰えてない。

＞あなた、一次取得者のことしか考えていないでしょｗ


いま、俺の住んでいる6700万で買ったマンション、成約予想額は9500万。

だけど、売って別のマンション買う気が起きない。

なぜなら今の相場で9500万の新築マンション買っても部屋が狭くなり、

仕様も落ちるから。

デベロッパーは消費税が上がり、建築価格が高騰した分、部屋狭くして

仕様を落とすことで帳尻合わせてる。

6700万で買ったマンション、成約予想額は9500万　なのに、なんでまた9500万のマンション買おうと思うんだよｗ
それを頭金に、キャピタルゲインとその間の貯金を上乗せして、まだ上昇が見込める更なる一等地を目指せよｗｗｗ
それが複利効果ってものだ。

>>781
780の何か面倒くさいという気持ち、わからなくもない。

>>777
素晴らしい会社にお勤めされてるんですね。

共働きで買うとか、その時点でもう天井ですな(笑)

サイクルは必ず訪れるから、100%破産だよ。

ホテルの御三家以外、高級ホテルとかたくさんできたけど、全部寂れた、場所を変えて名前を変えてやってるか、寂れたまま、どこかの会社の保養施設に入ってる。

マンションだけは無理して買わない方がいい。

>>785
日本語でおけ（笑）

＞それを頭金に、キャピタルゲインとその間の貯金を上乗せして、まだ上昇が見込める更なる一等地を目指せよｗｗｗ

1990年頃には世の中全体がこんなことを言っていたね。今こんな考えの人が増えているとすると、この先の不動産価格がどうなるか、あなたの発言で読めた気がする　笑

＞それを頭金に、キャピタルゲインとその間の貯金を上乗せして、まだ上昇が見込める更なる一等地を目指せよｗｗｗ
＞あなた、一馬力のことしか考えていないでしょｗｗｗ

死亡フラグ建ちまくりｗｗ

ドトールの今後を話し合おう！

>>789
まずは三井住友建設という会社がどういう会社なのかわかった事だけでも良しとしないとね

>>747
15年住んで3000万の評価減は人生破綻のリスクがない？

購入時 頭金1000万、ローン6000万、マンション価格7000万

15年後 ローン残高5000万、マンション価格4000万

さて、あなたは何らかの経済的事情でローン返済負担がキツくなり、マンション売却の必要に迫られました。どうなるか、よーく考えてみようね。

>共働きなので世帯年収1800万くらいです。贈与もあるので頭金は1500万あります。8000万、380くらいならなんとかと思ったんですが厳しいですかね。世帯年収の4倍程度であれば一般的なローン負担だと思うのですが。8000万で買うに値する物件は足で探しても見つからないですね。

この人、今以上の人生が続く前提で話してるお花畑ですね。ゆとり世代はこんなもの？片方が事情で働けなくなることは考えて無いのかな。

>>788
こんな考えが、GFTが坪450になる予想の根拠…マンション転がしで儲けようとかアホとしか言いようがないですな。

>>792
片方が働けなくなってもローンが年収の5倍程度なら問題ないんじゃない？20代で1200万稼いでればそれなりのエリートなんだろうし。

年収1200だと手取りは900くらい。
6500のローン返済は35年でも230万。
実際、使える金は700万を切る。
都心居住でこの収入は、子供の教育費
その他もろもろ考えれば、不可能では
無いがギリの水準。
少なくとも、切り詰めないと生活は
出来ない。

>>795
これに管理費と修繕積立金合わせて年35万、固定資産税40万位かな。だから使えるお金は月40万程度かと。
ただ、奥さんの収入が額面月50万位あるようだから、当面の生活はかなり余裕あるでしょうね。
この余裕あるというのが厄介で、その間切り詰めて貯金できるような性格ならいいけど、散財しやすい性格なら、イレギュラーなイベントが起きた時かなりキツくなりますよね。
一度上げた生活レベルを落とすのってほぼ無理。

年収1200レベルが一番生活が厳しいと、よく言われますよね

>>796
だから、生活レベルをあげなければいいです。質素がいいです。湾岸住人は合理的なので、問題ないかと。

>>797
そうかな？
結構見栄っ張りが多いと思うけど

>>796
固定資産税そんなにしないよ。

>年収1200レベルが一番生活が厳しいと、よく言われますよね

年収1000万の貧乏人と年収300万のお金持ち。みたいな本に影響されてない？
統計的には、年収が少ないほど生活が苦しい。
年収低くて生活苦しいのは当たり前だから話題にならないだけ。

ところで、人の年収と生活にケチを付けている人の年収はいかほどなの？？

>>799
それは失礼。
湾岸の固定資産税はもっと安いのね。流石湾岸

今のマンションは狭小、低仕様、高価格3拍子揃っているからね。

湾岸東エリアはマンション余り始めていることから市況も下がり始める気配がある。

そんなことを考えると、わざわざ100平米のマンション売って、移り住む気は起きないでしょ。

>>799
じゃあ、まずは御自身から公表してはいかが？

>>802
別に私はケチ付けてない。
十分やっていけてると思ってる。
おそらく文章から見て例にあげられてる人より収入なくて、妬んでるだけかなと思っただけ。

>>802
799では無いけど、年収1800、一馬力。子無し。物件価格諸費用込み8240、ローン6440、現在ローン残高5400。預貯金1800、株1000。現在の所有マンション評価額9500。

ごく普通の生活送り、週末連休には旅行に出かけるが、ローンの返済と老後の資金考えれば、普段はそんなに贅沢出来ない。毎年、ローン減税で50万還付されるので、その期間は繰上げせず減税期間が済んだら繰上げ返済する予定。

>>804
年収の割には金融資産少ないね
あるだけ使うタイプか

ローンの繰上げ返済計画、老後の資金を考えた上で、普段もまあまあの余暇の過ごし方をしたいということを考えれば、年収1800でも6400のローンは簡単じゃないですよ。
増して年収1200で、これから子作りするつもりなのに6500のローン組んで値下がりするかもしれないマンション買う勇気は私にはありません。

>>805
子がいなくて税金高い。個人年金含めて年金3つ加入、生命保険などの保険料もあるから、年間可処分は1300ほど。うち500貯蓄。ローン返済230、管理費修繕積45、固定資産税25、定期車検含め車の維持費年間70、旅行は年4回で100、高熱費含む生活費330/年。

275000円の生活費は、水道光熱費、俺の小遣い、嫁の小遣い、季節ごとに買う被服費含めてだから、とても年収1800の実感はない。

>>807
高熱費含む生活費330/年。

素晴らしいですね。見習いたいです。
ぜひ月々の内訳を教えてほしいです。

>>809
それは、使いすぎという意味？それとも逆？水道光熱費25000、携帯15000、俺の小遣80000、食費80000、被服、クリーニングその他諸々75000。

子持ちになると、出費かさむぜ。
その分、楽しいけどな。

>>810
使いすぎでもなく、貯金もできていて素晴らしい！という意味です。
うちも貯めなきゃと思ってますが貯めれてません。しっかり把握するのが先かなと思いました。

人ん家の財布の、ましてやその使い道なんかどーもいいだろｗ
置かれた環境も価値観も千差万別なんだしさ・・・
個人的にはローンは世帯年収の4倍未満、または15～20年完済を目標に設定すれば、
色んな意味でバランスの取れた生活ができると思うけど、
銀行が貸してくれんだったら5倍でも10倍でも別に好きにすればいいとも思う

>>810
嫁の小遣いが消えた！笑

>>811
俺は子供は作らないが1800子無しでもそれほど余裕があるわけじゃないのに、1200で6500のローン組んで子育ては滅茶厳しいでしょ。

>>813
年収の何倍っていう判断は、実は危険じゃない？生活には必ず固定費がかかるから、年収500万の人が2000万の20年ローン組んだら死ぬと思う。

>>806
年収400万ぐらいで子供2人育ててる家庭がどれだけいると思ってる？
ましてや年収1200万で、年に200万ちょっと不動産に注ぎ込んだところで、そんなに突っ込まれる話か？
お金持ち増えても子供がいなくなったら国は終わる。
もしその思考が一般的だと日本は終わるよ。

>>815
1800のDINKSより、600で子供2人の家族が3家族いる方が10倍日本の将来のためですね。

私も815さんと同じ稼ぎでプラス嫁の収入あり、訳あって子供いません。

月ベースで見ると自分の手取り100+
（食費、光熱費は嫁負担）
平日の日銭3千で月約7万
保険類月払い約10万
ゴルフ月6万
被服費月10万
会食月5万
車関連月2万
合計 40万
残バクッと60万
住宅ローン及び諸費用は25万以内に抑えたいとなると6000万が限度。
生活の優先順位によりますが、
ローンは年収の3倍以内が持論です。
私、今となっては憧れの湾岸買えません。

まあ、確かにここには、マンション購入には向かず、賃貸が適してる人が
何人かいますが、賃貸が得とか思ってて、何で新築検討板にいるんだろう（笑）

>>791
6000万円のローンを組んで、15年後に5000万円ローンが残ってるって有り得ないだろｗ
15年で元金が1000万円しか減らないためには、何年ローンで金利がいくらの計算ですか
御教示くださいｗｗｗ

>>792
二馬力で購入して一馬力が働けなるリスクを考えるなら、一馬力で購入してその一馬力が働け
なるリスクも考えなきゃね。つまり、そういうリスクを考えるなら、マンションは購入できな
いってこと。なんで、検討板にいるのやら。

6700万で買ったマンションが9500万で売れるなら、2000万円以上の利益がある。
これから買うマンションが値上がりしないと思うなら、今の6700万のマンションもこれ以上
値上がりしないから、後10年すると1000万円くらい下がるかもね。
すると、95000+2000万円のマンションに買い替えて10年後3000万円値下がりしても、
居住マンションの資産価値は変わらない。
むしろ、住み替えないと設備は古くなりリフォーム代分だけ余計な出費ですよ。
そういう計算ができず、たいしてリスクでないものをリスクと感じてリスクテイクできない
（住み替えができない）人は、リスクに気付かず資産を減らす「ゆでガエル」です。

ローン補助が出る会社はいいな。

ドゥ・トゥールの内覧写真があがりだしましたね。豪華でうらやましいです。

>>820
何でそんなに顔真っ赤なの。
まあ落ち着いて。

>>820
確かに9億7千万のマンションが3千万下がったって屁でもないわな

>>824
揚げ足取り。

>>825
実社会で取引の際に桁間違えてEnterポチったらどうなるか。
講釈頂けるのならもっと数字に強そうな方に教えを頂きたい。
と思うのは俺だけ？

ここ、取引じゃねえしｗｗｗ
揚げ足取りじゃなく、本質的な問いかけに
論理的に反論してもらいたいもんだ。
６０００万円のローンをどういう条件で借りれば
１５年後に５０００万円の残債が残るのかな？

今買って貸したとしても年間の家賃、良くて購入金額の５％でくらいしか貸せないでしょ。
湾岸タワマンは借りた方が絶対お得。

>>827
エクセルに聞けよ

>>820
これには完全同意
よく「片方が働けなくなったら」とかこれは心配のうちに入らないですよね
1馬力でやっててその0馬力になる方がよっぽどリスキーだと思いますがw

湾岸マンション借りると利回りはプラスなのか。
なるほど、勉強になった。

820さん、よく言ってくれました！
見ててスカッとしたよ(笑)ほんと、計算も出来きないやつがどや顔で15年後に残5000万？売価が4000万妄想もここまでくると笑っちゃうしかないね。多分ローン組んだ事ないへたれの言い訳だからスルーであとはオッケーです。
いや～よく言ってくれました。拍手

>>832
スネ夫、登場(笑)

あ、お粗末君登場？↑

>>829
ちゃんと答えろよ。
顔真っ赤とか、誤記の揚げ足取りはいいから。
エクセルさんも、答えがないって言ってるよ。

横入りで失礼。
年利6％位だろうね。流石にありえないだろうね。
とはいえ、15年で5000万君は担保割れのリスクを言いたいだけだっただろうから、このぐらいにしときな。

820さんがムキになった結果入力ミスしちゃったのも事実なわけだし

なんか、賃貸派はちゃかしてばっかりだね。
そもそも、検討板に何で張り付いてるのやら。
聞きかじりの中途半端な知識で書き込むからこういう
ことになる。
もうちょっと、まじめに検討している購入検討者の方々と
議論したいですね。

>>837
おいおい、ここ非検討者スレだってば。
高値掴み前に物件購入してる人ばかりだからね。
そりゃ、今から買おうとしてる人を見れば茶化したくなるよ～

すいません。しばらく見てなかったので流れがわからないのですが、820に書いてあることを
シミュレートすると、仮に余裕資金、売買手数料はゼロとして、

①6700万のマンションを頭金1000万、ローン5700万で購入。

②6700万のマンションが数年後に9500万になったので喜んで売って2800万の利益。仮にその
　時点のローン残が5000万としていったん返済して手元キャッシュ4500万。この時点で次の
　頭金は4500万ですね。

③これで、新規に7000万のローン組んで11500万の物件買いましたということですね。

可能は可能なんですが、仮に、それからすぐに3000万評価が下がったらマンションの価値は
8500万。そして、その時点で売ってほとんど返済していないローン残高6500万をを返済
したら手元に残るキャッシュは2000万。売買手数料は2回の売買で600万くらいかかったとして、
手元に現金1400万しか残りませんが、次の展開はどうなるんでしょうか？

＞８３７
貴方が賃貸のオーナーなら
湾岸の物件って魅力ありますか？
家賃収入どのくらい得られると思いますか？？

＞たいしてリスクでないものをリスクと感じてリスクテイクできない（住み替えができない）人は、リスクに気付かず資産を減らす「ゆでガエル」です。

昔、バブル経済絶頂時には、みんなこんなことを言ってたなあ。
そのあと、どうなったかいまどき知らないんだろうな...
歴史は繰り返すってか(´Д｀)

>>841
本当にバブル知ってますか？
バブルの時に比べたらここ数年の変化なんて地を這ってるようなもんですよ
文字通り桁が違います

何を議論しているのかスレを読み返してみた。たしかに791はローン残高の計算を
間違えているようだが、いまのマンションバブル価格でちょびっとの頭金でレバレッジ
効かせてマンションを購入し、手元にわずかしかキャッシュが残らない場合、
マンションの価格がバブルなだけに債務超過のリスクはあるね。

転売して資産を増やしていこうなんてのは、不動産価値が上がり続ける前提。そういう
前提で話しているからおかしくなる。実体経済が良くなっているわけではないのに、
黒田バズーカで金が余って不動産だけは上がり続けている。この構図はバブルの時と一緒。
いまは、長期間かけてあげてきた不動産価格がピーク。まもなく、マンション価格は
下がり始めるリスクがあると思う。３Ａと違って駅遠の湾岸マンションなんていったん
下がり始めたら早い。

2005年にせっかく安いときに買って、マンション価値が上がって健全なＢ／Ｓで安心して
生活できているのに、わざわざ売って今のバブル価格でマンション買って背負う必要ない
リスク背負う気がしない。何よりも、今住んでいるマンション快適すぎて手放したくない
もので。

>>839
横から失礼。多分こういうことかと。
今がバブルだとする。本来6700万の価値のマンションが9500万になってるとして、
1．そのまま住み続ける
資産価値は元の6700万に戻る。住宅ローン減税や固定資産税の減税がなくなる。リフォーム費用が発生する。
2．買い換える
売却して3000万割高なマンションに買い換える。バブルがはじけて3000万のマイナス。買い換えた資産の価値は8500万。バブルが弾けたので売却は当然しない、住み続ける。

この場合、バブルがはじけた3000万のマイナスは買い換えようが買い替えなかろうが発生するので埋没原価として、新たに増えた2000万のローン、売却手数料300万が買い換えた場合の損失。一方、新しく買い換えたことにより発生しないリフォーム費用、住宅ローン減税、固定資産税減税、トータル1000万程度が買い替えの収益。差し引き1000万の損失なのでその時点では金融資産で見ると買い替えしないほうが得になる。一方保有資産でみると、6700万と8500万で1800万の差があるから不動産も含めると800万買い替えたほうが得。
さらに資産価値が高い物件に住み替えたのでQOLが高まる。一般的に高額物件ほどボラティリティが高いからバブル崩壊後の回復も早い。再び6700→9500となる確率より8500→11500となる確率のほうが高い。
以上より、買い替えのほうが投資として優れてると判断する。

>>844
これが正しいかは別として、820さんがおっしゃっていることはこういうことかと。820さん、間違えていたら訂正をお願いします。

＞842
知ってますよ。あの時と違うのは、土地の値段は上がってないのにマンションの値段だけが
急激に上がり続けているので、なおさら悪い。実体のない相場上昇とみています。

このマンションの価格上昇は低金利による金余りと海外からの爆買い、相続税節税狙いの
３本柱。したがって、中国経済が停滞し、法改正で相続税の節税効果が無くなり、低金利政
策が解除されれば、一気にマンション価格は下がる可能性が高い。

このグラフ見て、それでも「マンションはまだまだ上がるにきまってるじゃん」と言う人と
議論する気はありません。ま、どうなるか私は高みの見物を決め込みます。

高みの見物？
資産を現金で持っておくべきか、不動産に分散するか。
現金を選択したってことだよね。
上がれば買えなくなるかもしれないし、
下がれば安く買える。

>>846
これは全国の総平均でしょ？
マンションの供給戸数は首都圏が多数を占めて、土地は首都圏以外広く分布するんだから、土地とマンションの価格が乖離するのは当然。田舎の土地なんて値下がりする一方なんだし。
都心部に限定すれば土地の値段もあがってるよ？

お金も大事だけど、人それぞれのプライスレス。

>>846
むしろ田舎の使えない土地まで高騰して、湯河原あたりまでサラリーマンがマンション買って東京に通勤してたバブルのほうがよほど異常。
今の高騰は都心と郊外の二極化なんだから全国平均のグラフを見てもなんの参考にもならない。わかっててミスリードしてるなら悪質だけどね。