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匿名さん
[更新日時] 2015-11-24 06:13:13
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物件概要 |
所在地 |
東京都 |
交通 |
None
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種別 |
新築マンション |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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湾岸タワーマンション総合スレ(ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他)part9
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583
匿名さん 2015/11/14 04:23:53
>マンションの場合、駅からの距離は絶対です。
絶対、なんてありえませんよ
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584
匿名さん 2015/11/14 04:26:27
あの築年数は中古価格に与える一番の要素ですよ。。。話の展開の仕方からわかりやすいGFTネガというのはわかりますが。ちょっと見苦しい。
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585
匿名さん 2015/11/14 04:28:28
>耐震、免震は中古市場での値付けにおいて重要ではありません
耐震は一昔前のものになりました。
いずれ化石化し駆逐されるので、20年後にはむしろ希少価値かも。
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586
匿名さん 2015/11/14 04:29:20
検討者は耐震か免震かは気にしません。
って気にするし、かなりの違いだろ。低層マンションならまだわかるが。
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587
匿名さん 2015/11/14 04:29:29
>568
これでいくと、GFT、DTはAでしょう。月島駅直結のキャピタルゲートと
同ランクというのは無理がありすぎます。
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588
匿名さん 2015/11/14 04:29:32
GFTは駅から遠く、周辺環境を考えても現状ではやはり弱い。
ただ、周辺が開発されてくれば、評価は下げ止まると思われる。
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589
匿名さん 2015/11/14 04:31:43
耐震か免震かは普通気にするんじゃないかな。
少なくとも私は気にして中古マンションを選んだよ。
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590
匿名さん 2015/11/14 04:32:40
最近のタワーマンションでは築20年くらいまでは管理がいいので古さを感じません。
あほか、普通に吹いたわ(笑)
宇宙人的な発想だわ。おもろい奴だ。
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591
匿名さん 2015/11/14 04:34:29
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592
匿名さん 2015/11/14 04:41:55
勝どきザタワーもDTもGFTも客観的な近隣物件との比較で算出された
適正な価格は㎡90万円から94万円です。中古相場が固まっていない
ので、この価格を572のランキングに当てはめてみてください。
分譲価格との比較では、DTはかなり割高、GFTは少し割高、KTTは
適正値付けということになります。
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593
匿名 2015/11/14 04:52:38
>>592
これはあまり参考にならないのでは。
だってマンションのコンセプトが違うし、それをいったらエリアでみないといけなくなる。KTTが一番お買い得である可能性が高いだけでマンション自体の価値がどうなるかはわからない。
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594
匿名さん 2015/11/14 04:54:10
DTとGFTに対するネガが強いね。やはり出る杭は打たれるじゃないけど、叩きたくはなるものでしょう。
でも冷静に考えて
DTはたしかに勝どき駅歩9分と交通利便性は良いとは言えませんが、スケールを生かして新橋へのシャトルバスを走らせるという差別化を図っています。実際この方法はWCTで成功しています。共有部と専有部は独特の作り方をするので好き嫌いはあるのはわかりますが、実際にファンが多いのは事実です。今回も豪華なロビーやラウンジ、タワマン最大級のスパやDWなど近隣物件との差別化に成功しています。恐らく、竣工後販売は加速と思われます。将来的には駅歩4分とKTTを逆転して賑わいの勝どき東へのダイレクトアクセス、運河を渡れば静寂のレジデンスと地域ナンバーワンの物件となるポテンシャルは十分かと。完売までは販売価格以下で中古を売ることもありませんし、期待できると思います。
GFTの山手線京浜東北線9分初め、10分圏内に三田線・浅草線・東京モノレールやゆりかもめが使えると言うのはかなり便利な場所と言っていいと思います。湾岸とはいえ、内陸よりの山手線すぐそばというのもツインパークスとVタワーと似たような車タクシーでの移動も便利な立地というのも共通しています。湾岸においてはその交通利便性は間違いなくトップレベルかと。また、実際にGFTより条件の劣る新築は坪360-400で販売されており、グローブの中古値を見てもGFT中古が平均で380-400で取引されるのは間違いありません。また、GFT周辺は国家戦略会議認定の再開発地区が密集しておりさらなる価値上昇が間違いないというのもプラス要因です。
この二つの物件がもう一段湾岸の中古単価を挙げてくれれば、湾岸全体にとって皆恩恵をうけれますしね。
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595
匿名さん 2015/11/14 04:56:03
沖式は全くあてになりませんし、その使えなさはみな知ってるでしょ。それみて将来の不動産価値予想するとかサイコロ転がしてるのと変わらないよガチで。
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596
匿名さん 2015/11/14 04:57:31
>あの築年数は中古価格に与える一番の要素ですよ。。。
では、湾岸タワーの分譲時期別の中古価格上昇率を見てみましょう。
築年数と中古坪単価をグラフにしてみましたが、有意な相関は見られません。
むしろ、築年数の古い佃島の物件や東京ツインパークスが新しい物件より
高くなっています。
また、湾岸ではありませんがヴィンテージマンションとして有名な広尾
ガーデンヒルズは築30年にも関わらす、また建物そのものが古さを
感じるにもかかわらずいまだに高値で取引されています。
つまり、マンションの資産価値は、築年数ではなく住所、駅距離で決まり
ます。
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597
匿名さん 2015/11/14 05:01:27
>>596
広尾ガーデンヒルズはバブル期は坪2000万だったわけで、築年数相応に下がってると考えることもできますよ。
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598
匿名さん 2015/11/14 05:10:46
>597
広尾ガーデンヒルズのイースト、ノース、ウエスト新築時の分譲価格は下記のとおり。
インフレを考慮しても、相当値上がりしたまま取引されています。
イーストヒル 251万円
ノースヒルL棟 254万円
ノースヒルNO棟 262万円
センターヒルGH棟 292万円
ウエストヒルIJK棟262万円
サウスヒルD棟 426万円
サウスヒルF棟 420万円
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599
匿名さん 2015/11/14 05:15:43
データをもう一つ。湾岸マンションの新築年代別の中古取引価格と中古価格上昇率。
これを見ても、現在の中古取引価格と築年数に全く関係はありません。
その結果、建設年代が古い(=分譲価格が安い)マンションのオーナーほど多くの
含み益を手にしています。
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600
匿名 2015/11/14 05:15:55
>>594
駅4分に??出入口が出来るだけでホームまでの距離は変わらんでしょ?大江戸線は深すぎる。
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601
匿名さん 2015/11/14 05:25:23
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602
匿名さん 2015/11/14 05:28:17
したがって、中古相場が固まっていないGFT、DT、KTTは
それぞれベンチマーク対象になる近隣マンションを選定して駅距離の
比較で評価するのが妥当。
GFT(田町駅10分)):芝浦アイランドグローブ(田町駅8分)坪単価333万円
DT(勝どき駅9分):THE TOKYO TOWERS(勝どき駅5分)坪単価314万円
KTT(勝どき駅6分):THE TOKYO TOWERS(勝どき駅5分)坪単価314万円
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603
匿名さん 2015/11/14 05:34:51
あのさあツインパークスやVタワーが高いのはその物件の価値自体が突出してるだけであって築浅であればさらに2割3割増しになるのは間違いないことくらいわからないのかな?
広尾ガーデンヒルズにしたって築年数にしては高いですねってだけの話で周囲のめぼしい築浅の中古の方がよっぽど高いのをしらないのかい?
わざととぼけてるの?本気で言ってたとしたらちょっとズレすぎだし、相手する気も起らないくらいイっちゃってると思いますよ。
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604
匿名さん 2015/11/14 05:40:34
僕のほうでは趣向を変えて、20階以上のタワマン群の10年後の格付けがどうなってるのかを予想しました。
同じランク上での中古での平米単価は同じくらいの予想です。
10年後はさすがに全体的に値下がりすると思っていますが、値下がり幅が大きそうな物件はランクダウンとしています。
立地だけではなく、最高階数、眺望、共用施設、管理、ランドマーク性、将来の市況の予想なども踏まえて考えました。
特に、管理状態が悪い物件は築年ごとの値下がりは激しくなるものと予想しています。
S 東京ツインパークス(名作、汐留のランドマーク)
A++ Vタワー(品川駅近)
WCT(品川駅利用、港南のランドマーク、眺望抜群、管理はかなり良いので値下がり幅は限定)
ツインパークスの隣に立つ新規三井(か住友?)の浜松町物件(立地的に)
パークシティ中央湊 ザ タワー(八丁堀だが、東京駅をターゲットにできる。分譲価格が高いのでお買い得とは言えない)
A+ GFT(山手線田町浜松町、地下鉄三田、駅からそこまで遠くない、眺望抜群。近年一番のお買得物件)
グローブタワー(山手線田町、眺望良好、GFTよりも遥かに高層階)アイランドは芝浦のランドマーク
リバーシティ21(名作、佃のランドマーク)(※中央区登場)
A キャピタルゲートプレイス、勝どきビュー(2つとも駅直結)
ケープタワー(グローブタワーと同じだが、駅から遠すぎる。レインボーブリッジの眺望はグローブより良い)
B+ パークタワー芝浦ベイワード(山手線田町で駅から近い方。高層階からの眺望。管理は良い)
DT(駅から少し遠いが、共用施設のおかげで、勝どきザタワーより少し高くなる予想。角部屋はA並の取引価格となりそう。ただ、お買得度は勝どきザタワーが上だろう)
勝どきザタワー (勝どき駅から近い方。分譲価格は安いので DTよりは遥かにお買い得だろう)
ザタワーズ台場(駅徒歩2分、お台場のランドマーク、台場に1つしかなく、管理状況がかなり良好なので、値下がり幅は限定されそう)
アイマークタワー (駅徒歩1分だが、今の時点でビュータワーよりだいぶ安い)
キャピタルマークタワー(現時点でも管理がアイランドに比べて良くない)
B TTT (管理が良くない。共用施設の劣化も現時点で結構なもので、将来的にベイクレストタワーの中央区版的な評価になりそう)
パークホームズ品川ザレジデンス
クロノレジデンス、
ティアロレジデンス
ザ豊洲タワー(江東区登場)
PC豊洲
パークタワー品川ベイワード
東京シーサウスブランファーレ
ベイクレストタワー(眺望は最高だが、管理が良くない。品川だが駅から遠すぎで、かつ今の時点であまり値上がりしていない)
B- スカイズ
豊洲ザツイン&シンボル
パークタワー豊洲
C+ ベイズ
ブリリアマーレ有明
シティタワー品川(定借だが平均値上げ率110-120%と都内断トツ一位)
ザ晴海レジデンス
C ガレリアグランデ
ブリリア有明スカイタワー
C- ブリリア有明シティタワー
ザ湾岸タワーレックス
パークタワー東雲
プラウド東雲
東京フロントコート
D ブランズ東雲
ビーコン
アップルタワー
E Wコンフォートタワー
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605
匿名さん 2015/11/14 05:42:52
丁度その時の不動産が底値で全体的に安かったときの値段なんだから当たり前だろ。だから築10年くらいのマンションは都心部全体であがってるんだから(笑)
マンション単体でみたら築年数で資産価値が擦り減っていくのは、1+1=2と同じレベルの当たり前の話。
この人正気で言ってるとしたら、ちょっと心配というか。笑うしかないね。本気そう解釈していたとしたらまあ、まあ受験や仕事でも勝ち上がることはまず無理だね。レベル低すぎです。
株とかFX、不動産には君は手を出さない方がいいよ。ほんとに痛い目に合うと思います。
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606
匿名さん 2015/11/14 05:47:16
グローブ8分、GFT9分
このわずか1分差が築10年と新築、耐震高層と免震高層より大きいだとさ。
絶対仕事とか一緒にしたくないです。
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607
匿名さん 2015/11/14 05:52:46
不動産は文字通り「不動」なので、どこに存在するかが最も重要。そこに存在する限り、
何年たっても、その同じ住所にマンションは立たない=同じ場所の場合、築年数は関係
ないわけですね。
同じような不動産の比較は駅からの距離で決まりますね。徒歩5分以内になると不動産
価値はとんでもなく急上昇する印象があります。
駅からの距離が全く同じ場合、新しいマンションのほうが若干高い印象はありますが、
基本的に管理状態が良ければそれほど大きな影響はありません。
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608
匿名 2015/11/14 06:00:11
アイランドポジ(GFTネガ)とKTTポジ(DTネガ)以外は皆さん初めの格付けで納得されてるかな?
10年後の予想なんて主観でしかないので、何の参考にもなりません。それなら随時更新していくべきです。
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609
匿名さん 2015/11/14 06:01:11
>607
もう君の持論は皆十分わかったよ。読みづらいし、驚くほどの見当はずれ、誰も気味の意見に同意してないようだけど、まあ自分なりにがんばって本でも書いて時比出版できたらいいね。いろんな持論があっていい。というわけで、そろそろうざいからドロップしてください。
あとは自分のツイッターでヨロピコ。
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610
匿名 2015/11/14 06:03:50
>>602
だから、周りの坪単価だけなんだってそれは。
そういうことではないんだよ、格付けって。
WCTの隣に普通のマンションができたら、WCTと同じ価値になりますか?WCTは総合して魅力があり価値の高いマンションなんですよ。アイランドの中でも序列があるでしょ。
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611
匿名さん 2015/11/14 06:04:11
まあ初めの格付けでいいんじゃないですかね。それなりに一般的な意見かと。5年後もこれがどうなっているかは楽しみではあります。意外な急上昇大穴などもあるかもしれませんからね。
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612
匿名さん 2015/11/14 06:18:32
>>608
最初のでいいんじゃないかな。DTの評価だけが違和感あるけど。個性的なマンションではあるから、この中ではもっとも評価が分かれると思う。
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613
匿名さん 2015/11/14 06:23:11
分譲時価格=購入価格=購入時の資産価値として築年数が古くなるほど資産価値が
擦り減るなら、古いマンションのオーナーほど分譲時より値下がりして含み損が
増えていなきゃおかしいが実際には逆になっている。という主張に対して、
>マンション単体でみたら築年数で資産価値が擦り減っていくのは、1+1=2と同じレベルの当たり前の話。
>丁度その時の不動産が底値で全体的に安かったときの値段なんだから当たり前だろ。????
つまり築年数が古いから減価するわけではなく、同じような立地条件のマンション
ならマンションの古い新しいに関わらず資産評価額は同じようなものであり、いつ
どのような相場の時に購入したか=いくらで買ったかが重要。
築年数が経過すると資産としては基本は劣化するはずだが、それ以上に不動産相場
の動きが経過年数による劣化の意味を無くすくらい、はるかにインパクトが強い。
結果として、同じような立地条件のマンションなら築年数よりも不動産相場の影響
が大きく、安いときに買った人ほど大きな含み益を手にする。マンションの築年数
はあまり関係ないと言っていることになります。
なので、結論として同じ時点で比較するなら築年数に関係なく、まったく同じ立地、
同じ駅距離の近隣の類似物件の中古価格と比較するのが妥当。その物件よりも
駅距離が遠いならマイナス、近いならプラス。
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614
匿名さん 2015/11/14 06:27:37
>613
しつこいなーーー汗
ナメック星での不動産事情はだいぶ違うんだね。ピッコロ大魔王によろしく言っといてな。
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615
匿名さん 2015/11/14 06:32:32
>WCTの隣に普通のマンションができたら、WCTと同じ価値になりますか?
WCTは今、部屋にもよりますが眺めの良い部屋は坪単価350万。
芝浦のクラッシイ芝浦という普通のマンションが坪単価370万です。
いま、WCTの隣の公園がタワーマンションになったら、同じくらいの
分譲価格かそれ以上にはなるでしょうね。
共用施設とか、マンションの仕様とかは付け足しです。あまり関係あり
ません。近隣の中古と比較するのが一番妥当です。
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616
匿名 2015/11/14 06:32:41
>>613
ほんまにしつこい。一理あるが、駅距離だけで語れないのも事実。
数年後にアイランドとGFTどっちが高く売れるかわかるから、それまでナメック星で大人しくドラゴンボール集めといてねフリーザさん。
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617
匿名 2015/11/14 06:33:49
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618
匿名さん 2015/11/14 06:35:52
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619
匿名さん 2015/11/14 06:38:21
ピッコロの戦闘力
第23回天下一武道会にて悟空に敗北後、超重量のマントとターバンを装着してラディッツ戦まで修行を行い、さらにベジータたちの地球来襲までには悟飯への修行と同時に自身も修行で大幅に戦闘力を増した。ナメック星では界王の下での修行に加えて同じ戦闘タイプのナメック星人であるネイルとの同化で大幅にパワーアップし、戦闘力100万を超えるフリーザの第2形態をやや上回る活躍を見せた。
人造人間編では悟空親子との3年間の修行で人造人間20号を圧倒するなど超サイヤ人に近しい実力をつけるが、永久エネルギー式の人造人間には対抗できず、さらなる力を求めて元々一人のナメック星人だった神と融合し真の実力を開放する。超サイヤ人をも超える実力を得て、超(スーパー)ナメック星人と比喩される戦士になり、ジンジャータウンでのセル第一形態戦では優勢に闘い、人造人間17号相手にも互角の強さを見せた。その後はセルゲームに向けて精神と時の部屋で修行し、悟空に「セルには通用しないが、レベルそのものが上がったのがわかる」、さらにアニメではトランクスに「パワーが桁違いに上がっている」と評されるほどのパワーアップを遂げた。セルゲームではセルジュニアと戦う様子が1コマ描かれただけだが、戦闘状況をあらわした扉絵で倒れていないのはピッコロとベジータ、トランクスの3人のみであり[92]、アニメでは独特の戦闘スタイルを活かして善戦していた。
しかし、セルゲーム終了後から魔人ブウ編までの7年間に修行をしていたとわかる描写、および戦闘力がさらに上昇したとわかる描写はなく、ブウとの戦いでは戦況解説や指導者としての役割を担い、結果的に直接の戦闘はサイヤ人に任せて自身は戦いの最前線から事実上、退いた形になる。
作中で明らかになっているピッコロの戦闘力は以下の通り。
ラディッツ戦:322[93] - 408[94] - 1330[95]
ラディッツの計測したスカウターの数値より。408は超重量の装備を脱いだときで、悟空と僅か8の差である。1330は1度目の魔貫光殺砲を発動する直前の数値。アニメでは2回目の魔貫光殺砲のときに1480と計測された。
ラディッツ戦後:329[96]
ラディッツ戦の翌日に、ブルマが修理したスカウターが計測。戦闘力が僅かに上昇。アニメでは計測されていない。
ナッパ・ベジータ戦:1220[97] - 3500[6]
悟飯を鍛えると同時に自身も修行により戦闘力が上昇。作中、ナッパのスカウターが計測。
フリーザ戦:100万以上[98]
戦士タイプのナメック星人ネイルと同化。フリーザ第2形態と互角以上の戦いを見せた。
劇場版6作目『地球まるごと超決戦』:18000
ターレスのスカウターが計測。
Wikiより抜粋
フリーザ戦の100万以上とは半端ないな!スカウター確実に割れますばい
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620
匿名さん 2015/11/14 06:40:50
あの、別にGFTとかをネガしているわけではありませんよ。築年数が経過するほど
減価するというのは普通は常識です。
しかし、東京都都心3区のように超優良な人気の場所は、マンション築年数が経過
してもマンションの評価に対する影響は他の普通の立地よりも極めて小さくなります。
田町、芝浦、港南などのようにのように大人気の場所ならなおさらです。
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621
匿名さん 2015/11/14 06:45:23
港区芝浦のような大人気の場所だからこそ築経過年数の影響が少ないのは資産維持には喜ばしいこと。なので、逆にこの地区同士の比較で、隣の築10年の中古マンションがいくらだから、新築はそれよりも高いはずと築年数が大きな要素のように言うことはおかしなことなのです。
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622
匿名さん 2015/11/14 06:47:07
>>620
坪300代の物件だと住宅ローンを組んで購入するのが一般的だから、住宅ローン控除が全額受けられなくなる築15年を超えると明らかに資産価値が下がるよ。確かにビンテージマンションとか極一部の高額物件だと築年数は関係なかったりするけど、それはごく一部の話だからそれを湾岸のタワマン全てに当てはまるのは強引だと思うよ。
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623
匿名さん 2015/11/14 06:47:10
>620
ナメック星ではな。もう不動産の話はお腹いっぱいだから大丈夫だぞ。もう出かけて、表参道のカリスマ美容師に髪型かっこよくしてもらって、合コンにでも行ってきなさい。少しはモテたほうがいいよ、君は。
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624
匿名さん 2015/11/14 06:54:01
>>620
622の続き
例えばGFTとグローブで、10年後を比較した時、税務メリットで500万とかの差が出るから、同じ価値としても500万の差はでるんだよ。
坪600超えの富裕層がキャッシュで買う物件は別だよ?
それに、管理費修繕費でも築年数古いと割高だし、築年数っていうのは税務面、管理面、建物構造、専有設備など、あらゆる価値に明確な差を生むから、グローブがGFTと比較してはるかに価値が高くない限り中古で同一価格となることはないと思うけどね。特にグローブが築15年を超える時期になると
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625
匿名さん 2015/11/14 07:00:33
>624
だからナメック星ではそうらしいからそれでいいじゃん。相手するだけ人生無駄使いです。
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626
匿名さん 2015/11/14 07:01:35
>>624
さらに補足すると、GFTは長期優良認定を受けてるから金利優遇、固定資産税の減税優遇もある。震災でかなりのダメージをうけて長期修繕に不安があるグローブは修繕費の値上げ必須だし、自分が買うならどう考えてもGFTだけどね。
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627
匿名さん 2015/11/14 07:34:52
>>624
やっぱりグローブは今が一番高い時期なんですかね?
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628
匿名さん 2015/11/14 07:35:17
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629
匿名さん 2015/11/14 08:25:39
>>627なんとも言えないと思う。サウスゲートで地域の地価は間違いなく上昇していくから、今の価値を維持、もしくは上がることもあると思う。
ただ、10年後には確実に今の価値は維持できない。大規模修繕に問題がある。それを知ってるからグローブからかなりの人がGFTに移ってるからね。
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630
匿名さん 2015/11/14 08:29:08
>>628
そんなスーモの低レベルな記事をソースにされても…
あなた中古の分譲マンション何回売買したことあるの?物件や市況、環境によってマンションの価格は千差万別。そんな単純じゃないんだけど。駅に1分近いから高いとかいってる人はまず勝どきの駅直結タワーの惨状について学んできたら?
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631
匿名さん 2015/11/14 08:30:33
>>629
大規模修繕はどのタワマンにもあると思うんですが、もしかしてグローブには特別な何かがあるんですかね?
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632
匿名さん 2015/11/14 09:29:17
またGFT契約者が必死になってますね。
落ち着いて落ち着いて。
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