湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲　他）part9

私は客観的にみてGFT=DT>KTTであると思います。駅、環境、共用施設等全て考慮したらそうなると思います。個人のランキングは自分のなかに留めておいて下さい。

＞538
元データは同じ。2010年時点と2015年時点の中古取引価格が判明しているマンションを
抜き出して、中古価格価格上昇率ランキングにしたのが511。
2015年時点の中古取引予想成約価格が判明しているマンションで㎡単価絶対金額で
ランキングしたのが527

10年も15年も経ったタワマンって、修繕費ばかにならなさそうで。よく買うよなあ・・って感じするんだけど、実際のところどうなんだろ。

DTは住不の戦略がうまいのか、共用部分をアピールして、良くも悪くも、
ランドマークとか、フラッグシップとか高級とかそういうイメージ付けが先行しているけど、
専有部分の仕様は極々普通ですよね。
同じモノでも別のデベロッパーで売り方も違えばもっと酷評されてる気がする。
これが数年後中古になって共用部分が古くなってきて、専有部分を見せて売るとき買い手にどう捉えられるか。

新築マンションを格付け評価する場合は、550の表から最も距離が近い中古マンション
を探して、そのマンションよりも明らかに駅近の場合はワンランクアップ、明らかに
駅遠の場合はワンランクダウン、１－２分の差で同じくらいの場合はイコールとして
見るのが良いと思います。

マンションの仕様や築年数は実際のところ、あんまり中古価格に影響していないようで、
やはり住所による影響が最も大きいようです。新築購入された方は、格付け上位に
思いたくなるのは分かりますが、中古取引相場ができていない段階ではそうした方法で
冷静に見るのをお勧めします。

あと、550の表は意外と安く感じるかもしれませんが、中古物件を売却する場合に
この価格なら3か月以内に購入者が見つかるという価格ですので、より実際の
成約価格に近いものとしてみてください。

まぁGFTもDTもAだよね。
DT信者はなんで共有部のみでランクが決まると思ってるのか。。。俺には理解できない。
GFTはあっち系の事務所が近くにあったり学校の施設系が弱すぎる。

ＤＴはやはり勝どき晴海の中ではスペックはナンバーワン、たしかに中古は未知数だが期待込めてAプラス

GFTは格下の新築が坪360-400、グローブ中古が今年は350くらいで成約。それらを上回るのは間違いないのでなんだかんだでAプラスが妥当と思う。

>>549
KTTの掲示板に4人に１人がセカンドっていう結果が出てますよ。

4人が一人セカンドという結果はありません。嘘はいけないね。DTはいま売れ残りの不人気で中古売れのもまあ難しいだろうね。

DTの比較対象は勝どきビュータワーとTTT。勝どきビュータワーは駅直結なので、
それよりはワンランクダウンで坪単価100万前後のWCTと同じくらいのランク付け
が妥当だと思います。

GFTは比較対象は芝浦アイランドグローブタワーで駅徒歩分数はグローブ8分、
GFT10分なのでグローブ≧GFTといったところ。パークタワー芝浦ベイワードと
同格くらいが客観的な見方でしょう。

勝どきザタワーは駅距離6分でTTTと同じくらいか若干近いくらいなので、
TTT＋αくらいの取引坪単＝ランキングが妥当でしょう。

もちろん、築年数が浅いことなどはプラス要素になりますが、東京ツインパークス
やWCTが上位で安定していることからも分かるように、実際は築年数はあまり関係
ありませんし、マンション自体の仕様も湾岸マンションに中古価格に影響を与える
ほどの差は無いと思います。

＞グローブ中古が今年は350くらいで成約。それらを上回るのは間違いないのでなんだかんだでAプラスが妥当と思う。

中古車と違って中古不動産取引市場では築浅であってもあまり関係ありません。GFTはグローブタワーよりは駅から遠いので、何年たってもGFT>グローブは無いでしょう。

GFTは比較対象をアイランド物件とするか、三田とか浜松町の物件とするかで評価が分かれますね。GFTスレでは三田の高額物件と比較して平均坪400は固いと強気でしたが、どうなるか。浜松町の三井は坪500という噂がありますし。

DTの共用部えらい持ち上げられてますがそんなに高級感ありますかね。契約者スレに上がってる写真見ても大したことないですよ。エントランスも広いけどただっぴろいだけとも言えるし高級物件にある内装・装飾ではないと思います。パークシティ中央湊のほうがラウンジ・ライブラリーなどの内装は都心のラグジュアリホテルに近い内装で高級感を感じますね。スミフのエントランスはデカければ良いという意図が見えて関西センスだなと感じます。

外廊下の耐震タワマンが高評価だなんて、恣意的も甚だしいでしょう。
芝浦グローヴはB以下。

私も537さんにほぼ同意です。
A+かどうかはわかりませんが、キャピタルゲートプレイス、GFT、DTは同格かと。検討者も重なっていると思います。キャピタルは少し早い売り出しでしたが。WCTはVタワーと並ぶA++のイメージがあります。よって下記です。

S　　東京ツインパークス 

A++　Ｖタワー、WCT

A+　キャピタルゲートプレイス、ＧＦＴ、ＤＴ 

A 　グローブタワー、キャピタルマークタワー、ＫＴＴ 

B+ クロノレジデンス、ティアロレジデンス 
　　パークタワー芝浦ベイワード 
　　TTT 
　　ブリリアウェリス月島 
　　ケープタワー 

B　 PC豊洲（杭問題PCシリーズとしてのばっちりでBBBより格下げ） 
　　ザタワーズ台場 
　　パークホームズ品川ザレジデンス 
　　ザ豊洲タワー 
　　アイマークタワー 
　　パークタワー品川ベイワード 
　　東京シーサウスブランファーレ 
　　ベイクレストタワー 

B-　スカイズ 
　　豊洲ザツイン＆シンボル 
　　パークタワー豊洲 
　　パークホームズセントラルシティ中央湊 

C+　ベイズ 
　　ブリリアマーレ有明 
　　シティタワー品川（定借だが平均値上げ率110-120％と都内断トツ一位） 
　　ピアーズ東京インプレイス 
　　ザ晴海レジデンス 

C 　ガレリアグランデ 
　ブリリア有明スカイタワー 

C-　ブリリア有明シティタワー 
　　ザ湾岸タワーレックス 
　　パークタワー東雲 
　　プラウド東雲 
　　東京フロントコート 

D　 ブランズ東雲 
　　ビーコン 
　　アップルタワー 

E　 Ｗコンフォートタワー

耐震築10年のグローブと新築免震のGFTが同じような中古で売られることはないよ。田町駅も徒歩9分への改定は正式。三田駅もグローブより近く、浜松町も使え、都心主要部へのタクシー距離が近いGFTのが交通利便性も上。眺望もGFTのが条件いい。

仲介の事前情報では竣工後中古は条件悪い部屋で340-350、普通なら380-400、プレミア以外の良い部屋は400-500で出されるだろうと聞いてます。

私もGFTの方が上に感じます。かなりいい物件かと。
ネガになって申し訳ないのですが、KTTってそんなに上ですかね。
妥協点がたくさんあって、それを我慢てきるなら駅に比較的近く、安く買えますよー。っていうのがコンセプトに感じます。上記にもあるように投資として買うのはいいと思うけどマンション自体の魅力ってあまりないかなと思います。それだったらティアロ、クロノの方がいいのかなーなんて。まあ資産価値は上がりそうだし、Aでいいのかも知れないけど、なんか違和感を感じます。

湾岸タワマン格付け（汐留・港南・芝浦・月島・湊・勝どき．晴海・豊洲・その他江東区湾岸）

 

S-----------------------------------------------------------------------------------------

＊東京ツインパークス（港区東新橋、４７階、１０００戸、制震、三井＆大成、中古成約坪単価500オーバー、ツインタワー、絶景の浜離宮と東京タワー）

 

A++--------------------------------------------------------------------------------------

＊Ｖタワー （港区港南、４３階、６５０戸、耐震、三菱＆大林、唯一のサウスゲート中核の品川駅ダイレクトアクセス物件、羽田新航路下）

 

A+----------------------------------------------------------------------------------------

＊キャピタルゲートプレイス（中央区月島、２０１５年、５３階、７０２戸、制震、三井＆野村＆清水、都心３区で貴重な駅直結）

＊ＧＦＴ（港区芝浦、２０１６年、３４階、８８３戸、免震、三井＆清水、周囲に再開発エリアが密集、四方恵まれた眺望条件）

＊DＴ（中央区晴海、２０１５年、５２階、１４５０戸、免震、住友＆三井住友建設、ツインタワー、スパあり）

 

A --------------------------------------------------------------------------------------------

＊WCT（港区港南、２００７年、４２階、２０９０戸、住友＆清水、制震、ＴＴＴと並ぶ日本最大級タワマン、眺望良好、住友のフラグシップタワー、プールなど都内屈指の共用施設）

＊グローブタワー（港区芝浦、２００６年、４９階、８３３戸、耐震、三井＆鹿島、アイランドとしての優れたランドスケープ、竣工以来湾岸タワマンのバンディエラ的存在）

＊キャピタルマークタワー（港区芝浦、２００７年、４７階、８６９戸、免震、東急三菱＆鹿島、最寄り駅の高い交通利便性、眺望良好、当時としては貴重な免震）

＊ＫＴＴ（中央区勝どき、２０１６年、５３階、１４２０戸、清水＆鹿島、制震、ＴＴＴと並びたつトライスター型、湾岸では貴重な直接基礎）

 

B+--------------------------------------------------------------------------------------------

＊クロノレジデンス（中央区晴海、２０１３年、４９階、８８３戸、三菱＆鹿島、免震、開放感抜群の海側眺望、世界的建築デザイナー、湾岸タワマン唯一？の全熱交換機搭載）

＊ティアロレジデンス（中央区晴海、２０１３年、４９階、８６１戸、三菱＆鹿島、免震、開放感抜群の海側眺望、世界的建築デザイナー、湾岸タワマン唯一？の全熱交換機搭載）

＊パークタワー芝浦ベイワード （港区芝浦、２００５年、２９階、３７０戸、三井＆清水、耐震、ツインタワー、２００５年グッドデザイン賞）

＊TTT （中央区勝どき、２００８年、５８階、２７９９戸、制振、オリックス＆前田大成、日本最大級ツインタワー、プール、ゴルフレンジなど充実の共用部）

ケープタワー （港区芝浦、２００６年、４９階、８３３戸、耐震、三井＆鹿島、アイランドとしての優れたランドスケープ、内装はグローブよりスタイリッシュで評価が高い）

 

B-----------------------------------------------------------------------------------

＊PC豊洲（江東区豊洲、２００８年、５２階、２６８５戸、タワーのみ制振他耐震、三井住友＆三井住友鹿島共同帯、ららぽ直結豊洲の一番人気マンション、杭騒動で風評被害気味だが安全性が確認されればB+への再昇格もありか）

＊ザタワーズ台場（港区台場、２００６年、３３階、５２５戸、耐震、オリックス＆三井住友建設、数少ないお台場の大規模、貴重なお台場からの眺望）

＊ザ豊洲タワー（江東区豊洲、２００８年、４３階、８２５戸、免震、三井＆清水、ＰＣほど名は知られておらず派手さはないが堅実な人気と設備）

＊アイマークタワー（中央区月島、２００４年、３２階、３５６戸、耐震、ニューシティ＆大林、駅歩１分）

＊パークタワー品川ベイワード（港区港南、２００５年、３２階、３２５戸、耐震、三井＆三井住友建設、品川駅歩１２分）

＊東京シーサウスブランファーレ（港区港南、２００４年、３６階、３７３戸、鹿島＆鹿島、開放感のある立地と眺望）

＊ベイクレストタワー（港区港南、２００５年、４０階、５９４戸、耐震、ゴクレ＆三井住友建設、品川駅１３分、湾が目の前で眺望良好）

＊勝どきビュータワー（中央区勝どき、２０１０年、５２階、７１２戸、耐震、ゴクレ＆大林、勝どき駅直結だが今だ完売せず、駅直結で人気がないのは仕様も低いなど複数要因）

 

B-　--------------------------------------------------------------------------------------------

＊スカイズ（江東区豊洲、２０１４年、４４階、１１１０戸、免震制震ハイブリッド、三井＆清水、都内随一のランドスケープ、オールスターＪＶによる奇跡のタワマンともいえる、今後の価値上昇に要注目）

＊豊洲ザツイン＆シンボル（江東区豊洲、２００９年、４８階＆４４階、１０６３戸＆８５０戸、制震、住友＆鹿島―竹中、スミフならではのＤＷやブラック内装）

 

C+　--------------------------------------------------------------------------------------------

＊ベイズ（江東区豊洲、２０１４年、３１階、５５戸、免震制振ハイブリッド、東京建物ＪＶ＆清水、都内随一のランドスケープ、オールスターＪＶによる奇跡のタワマンともいえる、今後の価値上昇に要注目）

＊ブリリアマーレ有明（江東区有明、２００９年、３３階、１０８２戸、制震、東京建物＆三井住友建設、豪華な共用部が自慢）

＊シティタワー品川（港区港南、２００８年、４０階、８２８戸、耐震、住友＆竹中、定借だが平均値上げ率110-120％と都内断トツ一位、品川駅１０分圏内）

 
下位物件は省略

C  ---------------------------------------------------------------------------
ガレリアグランデ
ブリリア有明スカイタワー

 
C-　---------------------------------------------------------------------------

ブリリア有明シティタワー

ザ湾岸タワーレックス

パークタワー東雲

プラウド東雲

東京フロントコート

 

D    ---------------------------------------------------------------------------

ブランズ東雲

ビーコン

アップルタワー

 

E　 --------------------------------------------------------------------------

Ｗコンフォートタワー

こうみると、湾岸タワマンの初期はほぼ鹿島が作っていたのがわかる。その後、清水が三井と手を組みだして以後はこれという目玉物件は鹿島より清水のが多くなってきている傾向。渦中の三井住友建設は大抵小さめの物件をちょくちょく担当してきたよう。竹中・大成・大林は思ったほど作っていない。人気の竹中はやっぱり低層の超高級物件じゃないとビビットとこないのかな。

>>564
たしかにそう思うのだが実際に常に湾岸の上位の坪単価で中古取引がされ最近は350平均というレベルだからね。

耐震築10年でも都心駅10分圏内の三井大規模は強いとしか言いようがない。それなりに魅力なきゃ皆買わないわけだし。

>>560
嘘はいけないのは君だよ。
コレがKTT購入者のプロフィールね。

http://farm6.static.flickr.com/5688/22428913127_c3f73fd3a1_o.jpg

持ち家が約6割で、自宅売却なしが約4割。
ざっくり四人に１人がセカンドなのが、KTTの実態だよ。

>>570
それは事実だけど、KTTもいいマンションだよ。
築地、再開発、BRTの恩恵を受けるのはここが一番だし、銀座にも近い。値上がりは固いと思います。

少し物件を追加して、坪単価表記にしました。湾岸の大規模物件はだいたい
網羅されていると思います。

あの持ち家売却しないで購入=セカンドではありませんよ。今のマンションを売らずに賃貸に回して資産を維持する人も沢山いますから。情報処理能力異常に低いですね。

>>568
分かりやすいコメントありがとうございます！
こうみると港区強いな～笑
話それるけど、港区と千代田区はどっちが上だろう。
日本の頂上決戦ですね。

DTのAプラスは違和感ありあり、CGPやGFTと同等の坪単価で取引されるとは思えない。KTTのが高くなる可能性のが高いと思います。

>>572
これはいいわ。とても参考になります。

>>571
私もそう思ってますよ。なので、投資用での購入者が多いのでしょう。自分が住むのは嫌ですけどね。

>>574
3A対番町対決ね。

異次元の戦いやね（笑）

選手層は断然港区だろうね。一対一の主将対決なら千代田区もかつ可能性十分。

>568
グッジョブ

>＊豊洲ザツイン＆シンボル（江東区豊洲、２００９年、４８階＆４４階、１０６３戸＆８５０戸、制震、住友＆鹿島―竹中、スミフならではのＤＷやブラック内装）

豊洲ザツインは幹線通りかつ耐震構造なので、シンボルとは切り離して、B-よりもC+でしょう。

>>573
あなたがなぜむきになってるのかはわかりませんが、そんなこと皆わかってますよ

>>578
これはレアルマドリード対FCバルセロナみたいなもんですね笑

＞耐震築10年のグローブと新築免震のGFTが同じような中古で売られることはないよ。

別のどこのマンションにも利害は無い立場から、客観的な見方を加えます。

①まず、築年数ですが最近のタワーマンションは管理も良く、築20年くらいでは
　あまり古さを感じません。実際の中古価格も築年数はほとんど関係ないようです。
　築年数が関係あるのは未入居の場合、若干プラスアルファがつくくらいですね。
　むしろ管理状態が悪いと築浅でも低評価になったりします。

②マンションの場合、駅からの距離は絶対です。田町駅を起点にした場合、GFTは
　グローブよりも若干遠いので、少なくとも中古市場においてグローブの評価を
　上回ることはありません。なお、WCTが駅から遠いのに高評価なのは品川駅までの
　専用バスがあることと、天王洲アイル駅6分をあわせて評価されているのでしょう。

③耐震、免震は中古市場での値付けにおいて重要ではありません。中古物件サイト
　で耐震とか免震とか書いていないですよね。検討者は気にする人は自分で調べる
　かもしれませんが、基本的に中古不動産としての評価には関係ないです。


なので、総合的に言ってグローブ≧ＧＦＴというのが一般的な見方です。数年経つと
実際の中古相場が出来上がってきますので、それを見れば実際の評価が一番よく
わかります。ここで、予想するのではなく、それまで待ってみてはいかが？

>マンションの場合、駅からの距離は絶対です。
絶対、なんてありえませんよ

あの築年数は中古価格に与える一番の要素ですよ。。。話の展開の仕方からわかりやすいGFTネガというのはわかりますが。ちょっと見苦しい。

>耐震、免震は中古市場での値付けにおいて重要ではありません
耐震は一昔前のものになりました。
いずれ化石化し駆逐されるので、20年後にはむしろ希少価値かも。

検討者は耐震か免震かは気にしません。

って気にするし、かなりの違いだろ。低層マンションならまだわかるが。

＞568
これでいくと、ＧＦＴ、ＤＴはＡでしょう。月島駅直結のキャピタルゲートと
同ランクというのは無理がありすぎます。

GFTは駅から遠く、周辺環境を考えても現状ではやはり弱い。
ただ、周辺が開発されてくれば、評価は下げ止まると思われる。

耐震か免震かは普通気にするんじゃないかな。
少なくとも私は気にして中古マンションを選んだよ。

最近のタワーマンションでは築20年くらいまでは管理がいいので古さを感じません。

あほか、普通に吹いたわ（笑）

宇宙人的な発想だわ。おもろい奴だ。

中古タワマンで、あえて耐震の選択はありませんよ

勝どきザタワーもＤＴもＧＦＴも客観的な近隣物件との比較で算出された
適正な価格は㎡９０万円から９４万円です。中古相場が固まっていない
ので、この価格を５７２のランキングに当てはめてみてください。

分譲価格との比較では、ＤＴはかなり割高、ＧＦＴは少し割高、ＫＴＴは
適正値付けということになります。

>>592
これはあまり参考にならないのでは。
だってマンションのコンセプトが違うし、それをいったらエリアでみないといけなくなる。KTTが一番お買い得である可能性が高いだけでマンション自体の価値がどうなるかはわからない。

ＤＴとＧＦＴに対するネガが強いね。やはり出る杭は打たれるじゃないけど、叩きたくはなるものでしょう。

でも冷静に考えて

ＤＴはたしかに勝どき駅歩９分と交通利便性は良いとは言えませんが、スケールを生かして新橋へのシャトルバスを走らせるという差別化を図っています。実際この方法はＷＣＴで成功しています。共有部と専有部は独特の作り方をするので好き嫌いはあるのはわかりますが、実際にファンが多いのは事実です。今回も豪華なロビーやラウンジ、タワマン最大級のスパやＤＷなど近隣物件との差別化に成功しています。恐らく、竣工後販売は加速と思われます。将来的には駅歩４分とＫＴＴを逆転して賑わいの勝どき東へのダイレクトアクセス、運河を渡れば静寂のレジデンスと地域ナンバーワンの物件となるポテンシャルは十分かと。完売までは販売価格以下で中古を売ることもありませんし、期待できると思います。


ＧＦＴの山手線京浜東北線９分初め、１０分圏内に三田線・浅草線・東京モノレールやゆりかもめが使えると言うのはかなり便利な場所と言っていいと思います。湾岸とはいえ、内陸よりの山手線すぐそばというのもツインパークスとＶタワーと似たような車タクシーでの移動も便利な立地というのも共通しています。湾岸においてはその交通利便性は間違いなくトップレベルかと。また、実際にＧＦＴより条件の劣る新築は坪３６０-４００で販売されており、グローブの中古値を見てもＧＦＴ中古が平均で３８０－４００で取引されるのは間違いありません。また、ＧＦＴ周辺は国家戦略会議認定の再開発地区が密集しておりさらなる価値上昇が間違いないというのもプラス要因です。


この二つの物件がもう一段湾岸の中古単価を挙げてくれれば、湾岸全体にとって皆恩恵をうけれますしね。

沖式は全くあてになりませんし、その使えなさはみな知ってるでしょ。それみて将来の不動産価値予想するとかサイコロ転がしてるのと変わらないよガチで。

＞あの築年数は中古価格に与える一番の要素ですよ。。。

では、湾岸タワーの分譲時期別の中古価格上昇率を見てみましょう。
築年数と中古坪単価をグラフにしてみましたが、有意な相関は見られません。
むしろ、築年数の古い佃島の物件や東京ツインパークスが新しい物件より
高くなっています。

また、湾岸ではありませんがヴィンテージマンションとして有名な広尾
ガーデンヒルズは築３０年にも関わらす、また建物そのものが古さを
感じるにもかかわらずいまだに高値で取引されています。

つまり、マンションの資産価値は、築年数ではなく住所、駅距離で決まり
ます。

>>596
広尾ガーデンヒルズはバブル期は坪2000万だったわけで、築年数相応に下がってると考えることもできますよ。

＞597
広尾ガーデンヒルズのイースト、ノース、ウエスト新築時の分譲価格は下記のとおり。
インフレを考慮しても、相当値上がりしたまま取引されています。

イーストヒル　　　　251万円
ノースヒルＬ棟　　　254万円
ノースヒルＮＯ棟　　262万円
センターヒルＧＨ棟　292万円
ウエストヒルＩＪＫ棟262万円
サウスヒルＤ棟　　 426万円
サウスヒルＦ棟　　 420万円

データをもう一つ。湾岸マンションの新築年代別の中古取引価格と中古価格上昇率。

これを見ても、現在の中古取引価格と築年数に全く関係はありません。

その結果、建設年代が古い（＝分譲価格が安い）マンションのオーナーほど多くの

含み益を手にしています。

>>594
駅4分に？？出入口が出来るだけでホームまでの距離は変わらんでしょ？大江戸線は深すぎる。

それが大事なのよ。

したがって、中古相場が固まっていないＧＦＴ、ＤＴ、ＫＴＴは
それぞれベンチマーク対象になる近隣マンションを選定して駅距離の
比較で評価するのが妥当。

ＧＦＴ（田町駅10分））：芝浦アイランドグローブ（田町駅8分）坪単価３３３万円
ＤＴ（勝どき駅9分）：THE　TOKYO　TOWERS（勝どき駅5分）坪単価３１４万円
ＫＴＴ（勝どき駅6分）：THE　TOKYO　TOWERS（勝どき駅5分）坪単価３１４万円

あのさあツインパークスやＶタワーが高いのはその物件の価値自体が突出してるだけであって築浅であればさらに２割３割増しになるのは間違いないことくらいわからないのかな？

広尾ガーデンヒルズにしたって築年数にしては高いですねってだけの話で周囲のめぼしい築浅の中古の方がよっぽど高いのをしらないのかい？

わざととぼけてるの？本気で言ってたとしたらちょっとズレすぎだし、相手する気も起らないくらいイっちゃってると思いますよ。

僕のほうでは趣向を変えて、20階以上のタワマン群の10年後の格付けがどうなってるのかを予想しました。
同じランク上での中古での平米単価は同じくらいの予想です。
10年後はさすがに全体的に値下がりすると思っていますが、値下がり幅が大きそうな物件はランクダウンとしています。

立地だけではなく、最高階数、眺望、共用施設、管理、ランドマーク性、将来の市況の予想なども踏まえて考えました。
特に、管理状態が悪い物件は築年ごとの値下がりは激しくなるものと予想しています。

S　　東京ツインパークス（名作、汐留のランドマーク）

A++　Ｖタワー（品川駅近）
　　　WCT（品川駅利用、港南のランドマーク、眺望抜群、管理はかなり良いので値下がり幅は限定）
　　　ツインパークスの隣に立つ新規三井（か住友？）の浜松町物件（立地的に）
　　　パークシティ中央湊 ザ タワー（八丁堀だが、東京駅をターゲットにできる。分譲価格が高いのでお買い得とは言えない）

A+　ＧＦＴ（山手線田町浜松町、地下鉄三田、駅からそこまで遠くない、眺望抜群。近年一番のお買得物件）
　　グローブタワー（山手線田町、眺望良好、GFTよりも遥かに高層階）アイランドは芝浦のランドマーク
　　リバーシティ21（名作、佃のランドマーク）（※中央区登場）

A 　キャピタルゲートプレイス、勝どきビュー（２つとも駅直結）
　　ケープタワー（グローブタワーと同じだが、駅から遠すぎる。レインボーブリッジの眺望はグローブより良い）

B+ パークタワー芝浦ベイワード（山手線田町で駅から近い方。高層階からの眺望。管理は良い）
　　ＤＴ（駅から少し遠いが、共用施設のおかげで、勝どきザタワーより少し高くなる予想。角部屋はA並の取引価格となりそう。ただ、お買得度は勝どきザタワーが上だろう）
　　勝どきザタワー （勝どき駅から近い方。分譲価格は安いので　DTよりは遥かにお買い得だろう）
　　ザタワーズ台場（駅徒歩２分、お台場のランドマーク、台場に１つしかなく、管理状況がかなり良好なので、値下がり幅は限定されそう）
　　アイマークタワー （駅徒歩１分だが、今の時点でビュータワーよりだいぶ安い）
　　キャピタルマークタワー（現時点でも管理がアイランドに比べて良くない）

B　 TTT （管理が良くない。共用施設の劣化も現時点で結構なもので、将来的にベイクレストタワーの中央区版的な評価になりそう）
　　パークホームズ品川ザレジデンス
　　クロノレジデンス、
　　ティアロレジデンス
　　ザ豊洲タワー（江東区登場）
　　PC豊洲
　　パークタワー品川ベイワード
　　東京シーサウスブランファーレ
　　ベイクレストタワー（眺望は最高だが、管理が良くない。品川だが駅から遠すぎで、かつ今の時点であまり値上がりしていない）

B-　スカイズ
　　豊洲ザツイン＆シンボル
　　パークタワー豊洲

C+　ベイズ
　　ブリリアマーレ有明
　　シティタワー品川（定借だが平均値上げ率110-120％と都内断トツ一位）
　　ザ晴海レジデンス

C 　ガレリアグランデ
　ブリリア有明スカイタワー

C-　ブリリア有明シティタワー
　　ザ湾岸タワーレックス
　　パークタワー東雲
　　プラウド東雲
　　東京フロントコート

D　 ブランズ東雲
　　ビーコン
　　アップルタワー

E　 Ｗコンフォートタワー

丁度その時の不動産が底値で全体的に安かったときの値段なんだから当たり前だろ。だから築１０年くらいのマンションは都心部全体であがってるんだから(笑)

マンション単体でみたら築年数で資産価値が擦り減っていくのは、１＋１＝２と同じレベルの当たり前の話。

この人正気で言ってるとしたら、ちょっと心配というか。笑うしかないね。本気そう解釈していたとしたらまあ、まあ受験や仕事でも勝ち上がることはまず無理だね。レベル低すぎです。

株とかＦＸ、不動産には君は手を出さない方がいいよ。ほんとに痛い目に合うと思います。

グローブ８分、ＧＦＴ９分

このわずか１分差が築１０年と新築、耐震高層と免震高層より大きいだとさ。
絶対仕事とか一緒にしたくないです。

不動産は文字通り「不動」なので、どこに存在するかが最も重要。そこに存在する限り、
何年たっても、その同じ住所にマンションは立たない＝同じ場所の場合、築年数は関係
ないわけですね。

同じような不動産の比較は駅からの距離で決まりますね。徒歩５分以内になると不動産
価値はとんでもなく急上昇する印象があります。

駅からの距離が全く同じ場合、新しいマンションのほうが若干高い印象はありますが、
基本的に管理状態が良ければそれほど大きな影響はありません。

アイランドポジ(GFTネガ)とKTTポジ(DTネガ)以外は皆さん初めの格付けで納得されてるかな？
10年後の予想なんて主観でしかないので、何の参考にもなりません。それなら随時更新していくべきです。

＞６０７

もう君の持論は皆十分わかったよ。読みづらいし、驚くほどの見当はずれ、誰も気味の意見に同意してないようだけど、まあ自分なりにがんばって本でも書いて時比出版できたらいいね。いろんな持論があっていい。というわけで、そろそろうざいからドロップしてください。

あとは自分のツイッターでヨロピコ。

>>602
だから、周りの坪単価だけなんだってそれは。
そういうことではないんだよ、格付けって。
WCTの隣に普通のマンションができたら、WCTと同じ価値になりますか？WCTは総合して魅力があり価値の高いマンションなんですよ。アイランドの中でも序列があるでしょ。

まあ初めの格付けでいいんじゃないですかね。それなりに一般的な意見かと。５年後もこれがどうなっているかは楽しみではあります。意外な急上昇大穴などもあるかもしれませんからね。

>>608
最初のでいいんじゃないかな。DTの評価だけが違和感あるけど。個性的なマンションではあるから、この中ではもっとも評価が分かれると思う。

分譲時価格＝購入価格＝購入時の資産価値として築年数が古くなるほど資産価値が
擦り減るなら、古いマンションのオーナーほど分譲時より値下がりして含み損が
増えていなきゃおかしいが実際には逆になっている。という主張に対して、

＞マンション単体でみたら築年数で資産価値が擦り減っていくのは、１＋１＝２と同じレベルの当たり前の話。

＞丁度その時の不動産が底値で全体的に安かったときの値段なんだから当たり前だろ。？？？？


つまり築年数が古いから減価するわけではなく、同じような立地条件のマンション
ならマンションの古い新しいに関わらず資産評価額は同じようなものであり、いつ
どのような相場の時に購入したか＝いくらで買ったかが重要。

築年数が経過すると資産としては基本は劣化するはずだが、それ以上に不動産相場
の動きが経過年数による劣化の意味を無くすくらい、はるかにインパクトが強い。



結果として、同じような立地条件のマンションなら築年数よりも不動産相場の影響
が大きく、安いときに買った人ほど大きな含み益を手にする。マンションの築年数
はあまり関係ないと言っていることになります。


なので、結論として同じ時点で比較するなら築年数に関係なく、まったく同じ立地、
同じ駅距離の近隣の類似物件の中古価格と比較するのが妥当。その物件よりも
駅距離が遠いならマイナス、近いならプラス。

＞６１３

しつこいなーーー汗

ナメック星での不動産事情はだいぶ違うんだね。ピッコロ大魔王によろしく言っといてな。

＞WCTの隣に普通のマンションができたら、WCTと同じ価値になりますか？

ＷＣＴは今、部屋にもよりますが眺めの良い部屋は坪単価３５０万。
芝浦のクラッシイ芝浦という普通のマンションが坪単価３７０万です。

いま、ＷＣＴの隣の公園がタワーマンションになったら、同じくらいの
分譲価格かそれ以上にはなるでしょうね。

共用施設とか、マンションの仕様とかは付け足しです。あまり関係あり
ません。近隣の中古と比較するのが一番妥当です。

>>613
ほんまにしつこい。一理あるが、駅距離だけで語れないのも事実。
数年後にアイランドとGFTどっちが高く売れるかわかるから、それまでナメック星で大人しくドラゴンボール集めといてねフリーザさん。

>>615
しつこい。

魔貫光殺砲（まかんこうさっぽう）！！！！！！！！

ピッコロの戦闘力

第23回天下一武道会にて悟空に敗北後、超重量のマントとターバンを装着してラディッツ戦まで修行を行い、さらにベジータたちの地球来襲までには悟飯への修行と同時に自身も修行で大幅に戦闘力を増した。ナメック星では界王の下での修行に加えて同じ戦闘タイプのナメック星人であるネイルとの同化で大幅にパワーアップし、戦闘力100万を超えるフリーザの第2形態をやや上回る活躍を見せた。
人造人間編では悟空親子との3年間の修行で人造人間20号を圧倒するなど超サイヤ人に近しい実力をつけるが、永久エネルギー式の人造人間には対抗できず、さらなる力を求めて元々一人のナメック星人だった神と融合し真の実力を開放する。超サイヤ人をも超える実力を得て、超（スーパー）ナメック星人と比喩される戦士になり、ジンジャータウンでのセル第一形態戦では優勢に闘い、人造人間17号相手にも互角の強さを見せた。その後はセルゲームに向けて精神と時の部屋で修行し、悟空に「セルには通用しないが、レベルそのものが上がったのがわかる」、さらにアニメではトランクスに「パワーが桁違いに上がっている」と評されるほどのパワーアップを遂げた。セルゲームではセルジュニアと戦う様子が1コマ描かれただけだが、戦闘状況をあらわした扉絵で倒れていないのはピッコロとベジータ、トランクスの3人のみであり[92]、アニメでは独特の戦闘スタイルを活かして善戦していた。
しかし、セルゲーム終了後から魔人ブウ編までの7年間に修行をしていたとわかる描写、および戦闘力がさらに上昇したとわかる描写はなく、ブウとの戦いでは戦況解説や指導者としての役割を担い、結果的に直接の戦闘はサイヤ人に任せて自身は戦いの最前線から事実上、退いた形になる。
作中で明らかになっているピッコロの戦闘力は以下の通り。
ラディッツ戦：322[93] - 408[94] - 1330[95]
ラディッツの計測したスカウターの数値より。408は超重量の装備を脱いだときで、悟空と僅か8の差である。1330は1度目の魔貫光殺砲を発動する直前の数値。アニメでは2回目の魔貫光殺砲のときに1480と計測された。
ラディッツ戦後：329[96]
ラディッツ戦の翌日に、ブルマが修理したスカウターが計測。戦闘力が僅かに上昇。アニメでは計測されていない。
ナッパ・ベジータ戦：1220[97] - 3500[6]
悟飯を鍛えると同時に自身も修行により戦闘力が上昇。作中、ナッパのスカウターが計測。
フリーザ戦：100万以上[98]
戦士タイプのナメック星人ネイルと同化。フリーザ第2形態と互角以上の戦いを見せた。
劇場版6作目『地球まるごと超決戦』：18000
ターレスのスカウターが計測。

Ｗｉｋｉより抜粋

フリーザ戦の１００万以上とは半端ないな！スカウター確実に割れますばい

あの、別にＧＦＴとかをネガしているわけではありませんよ。築年数が経過するほど
減価するというのは普通は常識です。

しかし、東京都都心３区のように超優良な人気の場所は、マンション築年数が経過
してもマンションの評価に対する影響は他の普通の立地よりも極めて小さくなります。
田町、芝浦、港南などのようにのように大人気の場所ならなおさらです。

港区芝浦のような大人気の場所だからこそ築経過年数の影響が少ないのは資産維持には喜ばしいこと。なので、逆にこの地区同士の比較で、隣の築１０年の中古マンションがいくらだから、新築はそれよりも高いはずと築年数が大きな要素のように言うことはおかしなことなのです。

>>620
坪300代の物件だと住宅ローンを組んで購入するのが一般的だから、住宅ローン控除が全額受けられなくなる築15年を超えると明らかに資産価値が下がるよ。確かにビンテージマンションとか極一部の高額物件だと築年数は関係なかったりするけど、それはごく一部の話だからそれを湾岸のタワマン全てに当てはまるのは強引だと思うよ。

＞６２０

ナメック星ではな。もう不動産の話はお腹いっぱいだから大丈夫だぞ。もう出かけて、表参道のカリスマ美容師に髪型かっこよくしてもらって、合コンにでも行ってきなさい。少しはモテたほうがいいよ、君は。

>>620
622の続き
例えばGFTとグローブで、10年後を比較した時、税務メリットで500万とかの差が出るから、同じ価値としても500万の差はでるんだよ。
坪600超えの富裕層がキャッシュで買う物件は別だよ？
それに、管理費修繕費でも築年数古いと割高だし、築年数っていうのは税務面、管理面、建物構造、専有設備など、あらゆる価値に明確な差を生むから、グローブがGFTと比較してはるかに価値が高くない限り中古で同一価格となることはないと思うけどね。特にグローブが築15年を超える時期になると

＞６２４

だからナメック星ではそうらしいからそれでいいじゃん。相手するだけ人生無駄使いです。

>>624
さらに補足すると、GFTは長期優良認定を受けてるから金利優遇、固定資産税の減税優遇もある。震災でかなりのダメージをうけて長期修繕に不安があるグローブは修繕費の値上げ必須だし、自分が買うならどう考えてもGFTだけどね。

>>624
やっぱりグローブは今が一番高い時期なんですかね？

＞626
そもそも新築はＧＦＴしかないし、非常に良いマンションですよね。グローブ中古との比較で
どちらを購入するかと言えば、そりゃ新しいＧＦＴでしょう。
だけど、㎡当たりの資産価値（中古を売り出した時に買い手がつく価格）は、ＧＦＴのほうが
新しいですが、グローブのほうが駅に若干近いので両マンションを中古で売り出した場合の
成約価格にほとんど差は無いと予想します。ＧＦＴも引き渡された瞬間に中古になります。
中古がどういう条件に左右されるか、下記のサイトに分かりやすく書いてあります。
まあ、ＧＦＴが実際にいくらで取引が成立するのか楽しみに待ちましょう。

http://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/ms_chuko/mc_knowhow/r0chk001/

>>627なんとも言えないと思う。サウスゲートで地域の地価は間違いなく上昇していくから、今の価値を維持、もしくは上がることもあると思う。
ただ、10年後には確実に今の価値は維持できない。大規模修繕に問題がある。それを知ってるからグローブからかなりの人がGFTに移ってるからね。

>>628
そんなスーモの低レベルな記事をソースにされても…
あなた中古の分譲マンション何回売買したことあるの？物件や市況、環境によってマンションの価格は千差万別。そんな単純じゃないんだけど。駅に1分近いから高いとかいってる人はまず勝どきの駅直結タワーの惨状について学んできたら？

>>629
大規模修繕はどのタワマンにもあると思うんですが、もしかしてグローブには特別な何かがあるんですかね？

またGFT契約者が必死になってますね。
落ち着いて落ち着いて。

>>632
そうそう。
GFTはマンション新築価格が上がる前の最終列車だったという事は皆が認めることだから自信もってといいたい。
ただ、あの場末感を許容できるかどうかということ。
マンションは資産性だけじゃないからね

＞629
GFTを気に入っているのは分かりますけど、大規模修繕とか言って他のマンションを貶すのは良くありませんね。どこのマンションにも大規模修繕はあります。まあ、湾岸上位のWCTも昔は場末のマンションと言われてましたが今じゃ湾岸トップクラスの人気マンションになりましたから、GFTの10年後は誰にも読めないでしょ。ただ、WCTが人気が出たのは周りが綺麗に整備されたことも大きいですので、周りの環境がもう少しよくなって場末感が無くならないとグローブやWCTのような感じにはならないでしょう。

港区の場末WCT。

>>624
消費税・・・

GFTは適正な値付けだったので、まずは中古市場に築浅で出ても分譲価格前後になるでしょう。
この表ではグローブと同じか、若干下くらいでベスト10圏内ですね。

>>637
適性な値付けというのは何を根拠にとは思うけど、まあ今売り出せば一割ほど高く三井は売り出してたでしょうね。
とはいえ、637さんのおっしゃるとおり契約者が一割高い値段で転売しようとしても売れないでしょうね。

適正価格って単語使う奴はだいたいインチキだから。（笑）

なんだよ適正って（笑）

適正価格は現在の時価。現在の時価を知る方法は、同じマンションか近くのマンションの
中古成約価格。

これは最近の田町駅8分から10分の中古マンションの取引情報。国土交通省の不動産取引
情報から検索しました。坪単価310万～330万での取引です。ＧＦＴの分譲価格には
若干新築プレミアが乗っていたかもしれませんが適正と言えると思います。

とにかくGFTに対するやっかみが凄いのだけはよくわかった。でもプロの仲介がが現時点で380-400が妥当ですねって言っていたのがすべて。やっかみさん達がいくら説得力にかけるネガはってま無駄。

私はグローブからGFTに買い替えですけど、グローブよりGFTのが若干安くなる?　頭大丈夫ですか？（笑）デベやリハウスでもグローブ中古より坪単価50くらいは高くなると判断されてましたよ。

なんでそこまでして無理ポジしたいんでしょうね。馬鹿らしすぎです。再開発も3分の1終わり駅までの道もきれいに整備され、GFTもできたことでの雰囲気も随分変わりましたよ。あれを場末といわれてもね。

駅までの道が綺麗？、ご冗談でしょう？

>>642
あなたが無理ポジだわ（失笑

分譲価格8100万の部屋ですね。
http://www.stlink.jp/m/rent/8801/75500/

この価格で果たして借り手いるのか!?
管理費込みで30万が妥当でしょ。ここが契約されたのならばGFTの資産性認めざるを得ないですが、まず100％ありえないと思ってます

WTCの人たちって必死すぎて憐れだね。

WCTでした

ネガ？別にネガじゃないんじゃないですか？芝浦のマンションの実際の取引価格を
もとに現在の価値を言っているだけで。いくら芝浦でも坪380-400万は盛り過ぎ。

プロの仲介さんは売り物件見つけて取引を成立させてなんぼの商売だから売り主に
は高く売れますよと言うし、買い手にはできるだけ安くしますと言いますよ。

私は先日、某マンションのＭＲで、グローブの部屋を売り出した場合の予想成約価格
を教えてもらいました（机上査定）。私が芝浦にＭＳ保有しているわけではないので、
正直に教えてもらえたと思います。

それによると、芝浦のグローブの眺望の良い部屋で確実に売れるのは平米100万（坪
単価330万）くらいだとのことです。人気があるので、このくらいの値付けなら確実
に売れるとのこと。それ以上（350くらい）だとチャレンジ価格になるようです。

GFT契約者はどのスレでも香ばしいですね。
今はダメでも10年後に整備されていればよいじゃないですか。

>>645
GFT契約者は三田駅まで9分と言い張るけど、賃貸会社は10分と表示するんですね