湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲　他）part9

>>542
自作自演だろ。何の参考になるの？

DTがKTTより上って納得行かないなあ。中古になったらKTTのが上では。DTは駅遠で完売さえしてない。

DTの方が上だと思いますけどねぇ。

>共用部の充実度はたしかにＤＴだろうね。
といっても、スパくらいしか特徴はないと思いますが。
それにSOHOは、共用部に対して間接的なマイナス要素。

GFTとの比較なら、販売価格や利便性の観点でGFTが圧倒的に格上と判断され、短期完売したと思います。

DTはA以下に格下げ。

いやいやDTの方が格上ですよ。

KTTとDTを比較すること自体無理がある気がする。KTTは完全に投資用だよね。契約者プロフィールにもそれが明確に出てる。

ちゃんと住む人ばっかりでしょ、DTより駅近でBRTも目の前。利便性が違いすぎ。DTがAAは無理ポジでしょ、中古絶対高くならないよ。KTTのがどう考えても上。

＞528
ほい。分譲開始年。

私は客観的にみてGFT=DT>KTTであると思います。駅、環境、共用施設等全て考慮したらそうなると思います。個人のランキングは自分のなかに留めておいて下さい。

＞538
元データは同じ。2010年時点と2015年時点の中古取引価格が判明しているマンションを
抜き出して、中古価格価格上昇率ランキングにしたのが511。
2015年時点の中古取引予想成約価格が判明しているマンションで㎡単価絶対金額で
ランキングしたのが527

10年も15年も経ったタワマンって、修繕費ばかにならなさそうで。よく買うよなあ・・って感じするんだけど、実際のところどうなんだろ。

DTは住不の戦略がうまいのか、共用部分をアピールして、良くも悪くも、
ランドマークとか、フラッグシップとか高級とかそういうイメージ付けが先行しているけど、
専有部分の仕様は極々普通ですよね。
同じモノでも別のデベロッパーで売り方も違えばもっと酷評されてる気がする。
これが数年後中古になって共用部分が古くなってきて、専有部分を見せて売るとき買い手にどう捉えられるか。

新築マンションを格付け評価する場合は、550の表から最も距離が近い中古マンション
を探して、そのマンションよりも明らかに駅近の場合はワンランクアップ、明らかに
駅遠の場合はワンランクダウン、１－２分の差で同じくらいの場合はイコールとして
見るのが良いと思います。

マンションの仕様や築年数は実際のところ、あんまり中古価格に影響していないようで、
やはり住所による影響が最も大きいようです。新築購入された方は、格付け上位に
思いたくなるのは分かりますが、中古取引相場ができていない段階ではそうした方法で
冷静に見るのをお勧めします。

あと、550の表は意外と安く感じるかもしれませんが、中古物件を売却する場合に
この価格なら3か月以内に購入者が見つかるという価格ですので、より実際の
成約価格に近いものとしてみてください。

まぁGFTもDTもAだよね。
DT信者はなんで共有部のみでランクが決まると思ってるのか。。。俺には理解できない。
GFTはあっち系の事務所が近くにあったり学校の施設系が弱すぎる。

ＤＴはやはり勝どき晴海の中ではスペックはナンバーワン、たしかに中古は未知数だが期待込めてAプラス

GFTは格下の新築が坪360-400、グローブ中古が今年は350くらいで成約。それらを上回るのは間違いないのでなんだかんだでAプラスが妥当と思う。

>>549
KTTの掲示板に4人に１人がセカンドっていう結果が出てますよ。

4人が一人セカンドという結果はありません。嘘はいけないね。DTはいま売れ残りの不人気で中古売れのもまあ難しいだろうね。

DTの比較対象は勝どきビュータワーとTTT。勝どきビュータワーは駅直結なので、
それよりはワンランクダウンで坪単価100万前後のWCTと同じくらいのランク付け
が妥当だと思います。

GFTは比較対象は芝浦アイランドグローブタワーで駅徒歩分数はグローブ8分、
GFT10分なのでグローブ≧GFTといったところ。パークタワー芝浦ベイワードと
同格くらいが客観的な見方でしょう。

勝どきザタワーは駅距離6分でTTTと同じくらいか若干近いくらいなので、
TTT＋αくらいの取引坪単＝ランキングが妥当でしょう。

もちろん、築年数が浅いことなどはプラス要素になりますが、東京ツインパークス
やWCTが上位で安定していることからも分かるように、実際は築年数はあまり関係
ありませんし、マンション自体の仕様も湾岸マンションに中古価格に影響を与える
ほどの差は無いと思います。

＞グローブ中古が今年は350くらいで成約。それらを上回るのは間違いないのでなんだかんだでAプラスが妥当と思う。

中古車と違って中古不動産取引市場では築浅であってもあまり関係ありません。GFTはグローブタワーよりは駅から遠いので、何年たってもGFT>グローブは無いでしょう。

GFTは比較対象をアイランド物件とするか、三田とか浜松町の物件とするかで評価が分かれますね。GFTスレでは三田の高額物件と比較して平均坪400は固いと強気でしたが、どうなるか。浜松町の三井は坪500という噂がありますし。

DTの共用部えらい持ち上げられてますがそんなに高級感ありますかね。契約者スレに上がってる写真見ても大したことないですよ。エントランスも広いけどただっぴろいだけとも言えるし高級物件にある内装・装飾ではないと思います。パークシティ中央湊のほうがラウンジ・ライブラリーなどの内装は都心のラグジュアリホテルに近い内装で高級感を感じますね。スミフのエントランスはデカければ良いという意図が見えて関西センスだなと感じます。

外廊下の耐震タワマンが高評価だなんて、恣意的も甚だしいでしょう。
芝浦グローヴはB以下。

私も537さんにほぼ同意です。
A+かどうかはわかりませんが、キャピタルゲートプレイス、GFT、DTは同格かと。検討者も重なっていると思います。キャピタルは少し早い売り出しでしたが。WCTはVタワーと並ぶA++のイメージがあります。よって下記です。

S　　東京ツインパークス 

A++　Ｖタワー、WCT

A+　キャピタルゲートプレイス、ＧＦＴ、ＤＴ 

A 　グローブタワー、キャピタルマークタワー、ＫＴＴ 

B+ クロノレジデンス、ティアロレジデンス 
　　パークタワー芝浦ベイワード 
　　TTT 
　　ブリリアウェリス月島 
　　ケープタワー 

B　 PC豊洲（杭問題PCシリーズとしてのばっちりでBBBより格下げ） 
　　ザタワーズ台場 
　　パークホームズ品川ザレジデンス 
　　ザ豊洲タワー 
　　アイマークタワー 
　　パークタワー品川ベイワード 
　　東京シーサウスブランファーレ 
　　ベイクレストタワー 

B-　スカイズ 
　　豊洲ザツイン＆シンボル 
　　パークタワー豊洲 
　　パークホームズセントラルシティ中央湊 

C+　ベイズ 
　　ブリリアマーレ有明 
　　シティタワー品川（定借だが平均値上げ率110-120％と都内断トツ一位） 
　　ピアーズ東京インプレイス 
　　ザ晴海レジデンス 

C 　ガレリアグランデ 
　ブリリア有明スカイタワー 

C-　ブリリア有明シティタワー 
　　ザ湾岸タワーレックス 
　　パークタワー東雲 
　　プラウド東雲 
　　東京フロントコート 

D　 ブランズ東雲 
　　ビーコン 
　　アップルタワー 

E　 Ｗコンフォートタワー

耐震築10年のグローブと新築免震のGFTが同じような中古で売られることはないよ。田町駅も徒歩9分への改定は正式。三田駅もグローブより近く、浜松町も使え、都心主要部へのタクシー距離が近いGFTのが交通利便性も上。眺望もGFTのが条件いい。

仲介の事前情報では竣工後中古は条件悪い部屋で340-350、普通なら380-400、プレミア以外の良い部屋は400-500で出されるだろうと聞いてます。

私もGFTの方が上に感じます。かなりいい物件かと。
ネガになって申し訳ないのですが、KTTってそんなに上ですかね。
妥協点がたくさんあって、それを我慢てきるなら駅に比較的近く、安く買えますよー。っていうのがコンセプトに感じます。上記にもあるように投資として買うのはいいと思うけどマンション自体の魅力ってあまりないかなと思います。それだったらティアロ、クロノの方がいいのかなーなんて。まあ資産価値は上がりそうだし、Aでいいのかも知れないけど、なんか違和感を感じます。

湾岸タワマン格付け（汐留・港南・芝浦・月島・湊・勝どき．晴海・豊洲・その他江東区湾岸）

 

S-----------------------------------------------------------------------------------------

＊東京ツインパークス（港区東新橋、４７階、１０００戸、制震、三井＆大成、中古成約坪単価500オーバー、ツインタワー、絶景の浜離宮と東京タワー）

 

A++--------------------------------------------------------------------------------------

＊Ｖタワー （港区港南、４３階、６５０戸、耐震、三菱＆大林、唯一のサウスゲート中核の品川駅ダイレクトアクセス物件、羽田新航路下）

 

A+----------------------------------------------------------------------------------------

＊キャピタルゲートプレイス（中央区月島、２０１５年、５３階、７０２戸、制震、三井＆野村＆清水、都心３区で貴重な駅直結）

＊ＧＦＴ（港区芝浦、２０１６年、３４階、８８３戸、免震、三井＆清水、周囲に再開発エリアが密集、四方恵まれた眺望条件）

＊DＴ（中央区晴海、２０１５年、５２階、１４５０戸、免震、住友＆三井住友建設、ツインタワー、スパあり）

 

A --------------------------------------------------------------------------------------------

＊WCT（港区港南、２００７年、４２階、２０９０戸、住友＆清水、制震、ＴＴＴと並ぶ日本最大級タワマン、眺望良好、住友のフラグシップタワー、プールなど都内屈指の共用施設）

＊グローブタワー（港区芝浦、２００６年、４９階、８３３戸、耐震、三井＆鹿島、アイランドとしての優れたランドスケープ、竣工以来湾岸タワマンのバンディエラ的存在）

＊キャピタルマークタワー（港区芝浦、２００７年、４７階、８６９戸、免震、東急三菱＆鹿島、最寄り駅の高い交通利便性、眺望良好、当時としては貴重な免震）

＊ＫＴＴ（中央区勝どき、２０１６年、５３階、１４２０戸、清水＆鹿島、制震、ＴＴＴと並びたつトライスター型、湾岸では貴重な直接基礎）

 

B+--------------------------------------------------------------------------------------------

＊クロノレジデンス（中央区晴海、２０１３年、４９階、８８３戸、三菱＆鹿島、免震、開放感抜群の海側眺望、世界的建築デザイナー、湾岸タワマン唯一？の全熱交換機搭載）

＊ティアロレジデンス（中央区晴海、２０１３年、４９階、８６１戸、三菱＆鹿島、免震、開放感抜群の海側眺望、世界的建築デザイナー、湾岸タワマン唯一？の全熱交換機搭載）

＊パークタワー芝浦ベイワード （港区芝浦、２００５年、２９階、３７０戸、三井＆清水、耐震、ツインタワー、２００５年グッドデザイン賞）

＊TTT （中央区勝どき、２００８年、５８階、２７９９戸、制振、オリックス＆前田大成、日本最大級ツインタワー、プール、ゴルフレンジなど充実の共用部）

ケープタワー （港区芝浦、２００６年、４９階、８３３戸、耐震、三井＆鹿島、アイランドとしての優れたランドスケープ、内装はグローブよりスタイリッシュで評価が高い）

 

B-----------------------------------------------------------------------------------

＊PC豊洲（江東区豊洲、２００８年、５２階、２６８５戸、タワーのみ制振他耐震、三井住友＆三井住友鹿島共同帯、ららぽ直結豊洲の一番人気マンション、杭騒動で風評被害気味だが安全性が確認されればB+への再昇格もありか）

＊ザタワーズ台場（港区台場、２００６年、３３階、５２５戸、耐震、オリックス＆三井住友建設、数少ないお台場の大規模、貴重なお台場からの眺望）

＊ザ豊洲タワー（江東区豊洲、２００８年、４３階、８２５戸、免震、三井＆清水、ＰＣほど名は知られておらず派手さはないが堅実な人気と設備）

＊アイマークタワー（中央区月島、２００４年、３２階、３５６戸、耐震、ニューシティ＆大林、駅歩１分）

＊パークタワー品川ベイワード（港区港南、２００５年、３２階、３２５戸、耐震、三井＆三井住友建設、品川駅歩１２分）

＊東京シーサウスブランファーレ（港区港南、２００４年、３６階、３７３戸、鹿島＆鹿島、開放感のある立地と眺望）

＊ベイクレストタワー（港区港南、２００５年、４０階、５９４戸、耐震、ゴクレ＆三井住友建設、品川駅１３分、湾が目の前で眺望良好）

＊勝どきビュータワー（中央区勝どき、２０１０年、５２階、７１２戸、耐震、ゴクレ＆大林、勝どき駅直結だが今だ完売せず、駅直結で人気がないのは仕様も低いなど複数要因）

 

B-　--------------------------------------------------------------------------------------------

＊スカイズ（江東区豊洲、２０１４年、４４階、１１１０戸、免震制震ハイブリッド、三井＆清水、都内随一のランドスケープ、オールスターＪＶによる奇跡のタワマンともいえる、今後の価値上昇に要注目）

＊豊洲ザツイン＆シンボル（江東区豊洲、２００９年、４８階＆４４階、１０６３戸＆８５０戸、制震、住友＆鹿島―竹中、スミフならではのＤＷやブラック内装）

 

C+　--------------------------------------------------------------------------------------------

＊ベイズ（江東区豊洲、２０１４年、３１階、５５戸、免震制振ハイブリッド、東京建物ＪＶ＆清水、都内随一のランドスケープ、オールスターＪＶによる奇跡のタワマンともいえる、今後の価値上昇に要注目）

＊ブリリアマーレ有明（江東区有明、２００９年、３３階、１０８２戸、制震、東京建物＆三井住友建設、豪華な共用部が自慢）

＊シティタワー品川（港区港南、２００８年、４０階、８２８戸、耐震、住友＆竹中、定借だが平均値上げ率110-120％と都内断トツ一位、品川駅１０分圏内）

 
下位物件は省略

C  ---------------------------------------------------------------------------
ガレリアグランデ
ブリリア有明スカイタワー

 
C-　---------------------------------------------------------------------------

ブリリア有明シティタワー

ザ湾岸タワーレックス

パークタワー東雲

プラウド東雲

東京フロントコート

 

D    ---------------------------------------------------------------------------

ブランズ東雲

ビーコン

アップルタワー

 

E　 --------------------------------------------------------------------------

Ｗコンフォートタワー

こうみると、湾岸タワマンの初期はほぼ鹿島が作っていたのがわかる。その後、清水が三井と手を組みだして以後はこれという目玉物件は鹿島より清水のが多くなってきている傾向。渦中の三井住友建設は大抵小さめの物件をちょくちょく担当してきたよう。竹中・大成・大林は思ったほど作っていない。人気の竹中はやっぱり低層の超高級物件じゃないとビビットとこないのかな。

>>564
たしかにそう思うのだが実際に常に湾岸の上位の坪単価で中古取引がされ最近は350平均というレベルだからね。

耐震築10年でも都心駅10分圏内の三井大規模は強いとしか言いようがない。それなりに魅力なきゃ皆買わないわけだし。

>>560
嘘はいけないのは君だよ。
コレがKTT購入者のプロフィールね。

http://farm6.static.flickr.com/5688/22428913127_c3f73fd3a1_o.jpg

持ち家が約6割で、自宅売却なしが約4割。
ざっくり四人に１人がセカンドなのが、KTTの実態だよ。

>>570
それは事実だけど、KTTもいいマンションだよ。
築地、再開発、BRTの恩恵を受けるのはここが一番だし、銀座にも近い。値上がりは固いと思います。

少し物件を追加して、坪単価表記にしました。湾岸の大規模物件はだいたい
網羅されていると思います。

あの持ち家売却しないで購入=セカンドではありませんよ。今のマンションを売らずに賃貸に回して資産を維持する人も沢山いますから。情報処理能力異常に低いですね。

>>568
分かりやすいコメントありがとうございます！
こうみると港区強いな～笑
話それるけど、港区と千代田区はどっちが上だろう。
日本の頂上決戦ですね。

DTのAプラスは違和感ありあり、CGPやGFTと同等の坪単価で取引されるとは思えない。KTTのが高くなる可能性のが高いと思います。

>>572
これはいいわ。とても参考になります。

>>571
私もそう思ってますよ。なので、投資用での購入者が多いのでしょう。自分が住むのは嫌ですけどね。

>>574
3A対番町対決ね。

異次元の戦いやね（笑）

選手層は断然港区だろうね。一対一の主将対決なら千代田区もかつ可能性十分。

>568
グッジョブ

>＊豊洲ザツイン＆シンボル（江東区豊洲、２００９年、４８階＆４４階、１０６３戸＆８５０戸、制震、住友＆鹿島―竹中、スミフならではのＤＷやブラック内装）

豊洲ザツインは幹線通りかつ耐震構造なので、シンボルとは切り離して、B-よりもC+でしょう。

>>573
あなたがなぜむきになってるのかはわかりませんが、そんなこと皆わかってますよ

>>578
これはレアルマドリード対FCバルセロナみたいなもんですね笑

＞耐震築10年のグローブと新築免震のGFTが同じような中古で売られることはないよ。

別のどこのマンションにも利害は無い立場から、客観的な見方を加えます。

①まず、築年数ですが最近のタワーマンションは管理も良く、築20年くらいでは
　あまり古さを感じません。実際の中古価格も築年数はほとんど関係ないようです。
　築年数が関係あるのは未入居の場合、若干プラスアルファがつくくらいですね。
　むしろ管理状態が悪いと築浅でも低評価になったりします。

②マンションの場合、駅からの距離は絶対です。田町駅を起点にした場合、GFTは
　グローブよりも若干遠いので、少なくとも中古市場においてグローブの評価を
　上回ることはありません。なお、WCTが駅から遠いのに高評価なのは品川駅までの
　専用バスがあることと、天王洲アイル駅6分をあわせて評価されているのでしょう。

③耐震、免震は中古市場での値付けにおいて重要ではありません。中古物件サイト
　で耐震とか免震とか書いていないですよね。検討者は気にする人は自分で調べる
　かもしれませんが、基本的に中古不動産としての評価には関係ないです。


なので、総合的に言ってグローブ≧ＧＦＴというのが一般的な見方です。数年経つと
実際の中古相場が出来上がってきますので、それを見れば実際の評価が一番よく
わかります。ここで、予想するのではなく、それまで待ってみてはいかが？

>マンションの場合、駅からの距離は絶対です。
絶対、なんてありえませんよ

あの築年数は中古価格に与える一番の要素ですよ。。。話の展開の仕方からわかりやすいGFTネガというのはわかりますが。ちょっと見苦しい。

>耐震、免震は中古市場での値付けにおいて重要ではありません
耐震は一昔前のものになりました。
いずれ化石化し駆逐されるので、20年後にはむしろ希少価値かも。

検討者は耐震か免震かは気にしません。

って気にするし、かなりの違いだろ。低層マンションならまだわかるが。

＞568
これでいくと、ＧＦＴ、ＤＴはＡでしょう。月島駅直結のキャピタルゲートと
同ランクというのは無理がありすぎます。

GFTは駅から遠く、周辺環境を考えても現状ではやはり弱い。
ただ、周辺が開発されてくれば、評価は下げ止まると思われる。

耐震か免震かは普通気にするんじゃないかな。
少なくとも私は気にして中古マンションを選んだよ。

最近のタワーマンションでは築20年くらいまでは管理がいいので古さを感じません。

あほか、普通に吹いたわ（笑）

宇宙人的な発想だわ。おもろい奴だ。

中古タワマンで、あえて耐震の選択はありませんよ

勝どきザタワーもＤＴもＧＦＴも客観的な近隣物件との比較で算出された
適正な価格は㎡９０万円から９４万円です。中古相場が固まっていない
ので、この価格を５７２のランキングに当てはめてみてください。

分譲価格との比較では、ＤＴはかなり割高、ＧＦＴは少し割高、ＫＴＴは
適正値付けということになります。