湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲　他）part9

>>279
想定成約価格が客観的データなの？ なんで成約価格の平均値を使わないのかね？

想定は成約価格から出したデータだからでは？

資産が落ちにくい街1位豊洲 （実績）

今後発展しそうな街1位豊洲 （将来性）

実績も将来性も豊洲が1位なんです。

＞283
想定成約価格は実際の最近の成約事例から計算しているから、成約価格の
平均値を使っているのと同じ。

資産が落ちにくい理由と今後発展しそうな理由を、ちゃんとデータや事実をもとに
語ってくれないと何の役にも立たない。まさか、雑誌にそう書いてあったとかいう
ことが根拠じゃないんでしょ？ネットや雑誌の提灯記事なんか何の役にも立たないよ。

千客万来の再入札状況を問うとネガと攻撃される。
楽しみにしてただけなのに。私の何がいけないの。

>>280
今も何もない。企業、嫌悪施設の混在する中途半端な水辺のリゾート状態は誰もが認めるところ。付近はスーパーすらなく、中途半端なコンビニがあるだけ。周辺住民の期待を集めた千客万来施設も頓挫。現在再公募中も期待薄ですが、どうなってるんでしょうか。

>289
逆にいうと、なにもなくてこの評価ということだね。
それともあなたの価値観と異なるのが一般的ということかな？

>>290
この10年ゴミ埋め立て、工場跡地が
再開発されて、やっとこの価値。
でもう頭打ちって事だね。

PH豊洲の値下げを見ると寧ろ下り坂に入ったかも。

>>291
シンボルが売れ残ってた時もそんな意見沢山出てたな。豊洲が300何か絶対越えるわけないと。

>>292
その通り！！
これまでの、歴史でネガが勝利をおさめたことなど一度ない！！
ネガなんてただの言いがかり集団。

負け続けても這い上がる根性だけは一人前。

言うても、住所が城東江東区になるのは無理！

車に足立ナンバーつけるとか無理！

豊洲に住んでますとか無理！

だからやっぱり都心三区しか住めません。

>294
豊洲は常に都心3区と比較されるってことだね。

>>288
確かに君は悪くない。
ただいまは何も情報がないからタイミングが悪い。

＞＞294
再開発の規模の大きさでは豊洲と武蔵小杉が他を圧していると
思うが、住みたい街ランキング(スーモ調べ)でみると、
小杉：13年12位、14年09位、15年05位、対して
豊洲：13年27位、14年27位、15年22位、といった具合で
小杉人気が圧倒的に高い。

ショッピング・公園施設の充実、都心への近さ等豊洲に軍配が
上がる点の方が多いと個人的には感じているだけに不思議だ。

>>297
湾岸には豊洲以外にも沢山の街があるけど、川崎には武蔵小杉しかないからね。
人気が分散してるだけかと。
あと人気に左右されるミーハーにならないで自分で住みたい街に住みなよ！

>>294
いいなぁ、内陸の高級マンションと品川ナンバー付けてる高級車を所有してるなんて。

>再開発の規模の大きさでは豊洲と武蔵小杉が他を圧していると思うが、

井の中の蛙大海を知らず

>>300
いい加減釣りだということに気付きたまえ。

>301

いや、釣りだとは、気づいていたんだけど・・（笑

面白いから、どこまで釣ってくるか、試して、楽しんでいた訳で・・・
ちょっと、性格が悪かったですかねぇ（笑

豊洲は値上がりするところだけが良いところ。

勝どき、豊洲のタワマンで結構ふさがれてしまうな。
緑は見えていいんだが。

多分豊洲は震災後人気が下がった。埋め立て地だから。武蔵小杉の方が地盤が良さそうなので人気が出た。あと鉄道好きは武蔵小杉が好きだろうな。街より駅が好きそう。

まあねえ。なんともかんとも。。。ｗ

＞＞297
都心への交通の便は豊洲の方がいい？

新宿、渋谷、品川、横浜・・小杉からの方がずっと便利では？

>>307
都心への交通の便とは書いてないですね。距離的な近さのこと言ってるのでは。個人的には武蔵小杉のほうが交通の便がいいと思うけどとにかく混むんですよ…うんざりするくらい。

>>306
この景色いいっすね。。。w

景色と言ったら、バルコニーではなくリビングに座ったまま見える
この景色の右に出るタワーは今のところない。

震災時より価格は上がってるよ。

>>304
ツインパークスか。
この部屋なら多分レインボーブリッジ見えるでしょ。

レインボー全体ではないけどね

>>303
値上がりはもう終わったかと。

終わった？まだまだオリンピックはこれからですぞー（笑）

>307
丸の内・銀座界隈で仕事したり、遊んでる方は
豊洲の方が便利なんですよ。
最終電車逃しても、タクシーですぐ帰れるし。
だから、小杉とは検討者が被らないんじゃないかな。
新宿、渋谷に行く用事、めったにないんだよね。
出張が多いし旅行好きなので、
東京駅、羽田空港へアクセスが良いのも豊洲の良いところ。

東ロンドンの不動産はオリンピック後も値上がり続いてるからね。

ムサコを批判するつもりないけど、人気急上昇だけで比較しても意味ないですね。
あちらと湾岸では恐らくライフスタイルが全く異なると思うよ。
頻繁に行く場所や通勤先、都内か郊外か？など。どちらにも良い面悪い面ありますが、私は海のそばで比較的ゴチャゴチャしてない都内、つまり湾岸選択の１人です。
競争してるのは不動産やとか投資家さんかと？
住人は自分が満足すればオッケーでしょ？！
違いますか？

＞315
正直に言って、たった2週間くらいで終わるオリンピックでなぜ不動産価格が上がるのか理解できない。仮に上がるとしても、期待値を織り込んで上がった価格で買うと、オリンピック後に急降下のリスクもあるんじゃないのか？

＞正直に言って、たった2週間くらいで終わるオリンピックでなぜ不動産価格が上がるのか理解できない。

周りにオリンピックに向けて作られたものないかな？
それがオリンピック効果だよ！

建物ではないがユニットバスも東京オリンピック名物ね

銀行は、現在の“不動産ミニバブル”をどう見ている？ 五輪前と後の市場予測
http://www.rakumachi.jp/news/archives/85008/2

オリンピックに向けて税金投入してインフラ整備。
税金で資産価値上げてもらえるなんて有難い。

＞322
でもお金は動かさないと意味がないので、社会のためになってるから恩恵を胸を張って受けよう！

オリンピックの施設って、大きな競技場とかは別にして終わったら壊されるか、賃貸に回すか。
インフラ整備と言っても、新たに地下鉄が通るわけでもなし。

＞３２１
オリンピック終わったら
高騰して買えなくなりそうだね。

>>319冷静な意見ですよね。私もそう思います。

>>317
ロンドンと日本の状況は同じではない。

>>312
ちがう。その隣のURかラトゥール。高さ的にはラトゥールかもしれないが、URの可能性もなくはない。ベランダのデザイン的に、どっちだろう？

>>313
レインボー全体は、レフトとりむしろライトのほうが良く見えなかったでしたっけ？
ただし高層階に限りますが。

2000年から2008年に分譲された主な湾岸タワーマンションの分譲時平均坪単価から
現在の中古取引価格との比較で騰落率を計算したところ、面白いことがわかりました。

（分譲年別分析）
2000年から2008年のタワーマンションは年代が古いものほど中古価格が上昇しており、
上昇率と築年数は見事に反比例しています。これは、分譲当時の経済状況の悪さを反映
しているものと考えられます。

（地区別分析）
地区ごとに見ると、最も上昇率が高いのは芝浦地区の136％、次いで港南地区の133％、
月島勝どきの129％となります。逆にワーストは有明103％、東雲112％、豊洲125％
と江東区3地区が揃って入っています。

総合すると、この期間の分譲マンション購入者で最も含み益を得たのは、芝浦港南の
マンションを買った人で、購入時期は古ければ古いほどパフォーマンスが良かった。
芝浦、港南のタワーマンションはほぼ同時期の分譲なので、これらの購入者は70㎡
の住戸で2000万円程度の含み益を得ていることになります。
逆に資産価値を増やせていないのは2007年～2008年頃の有明マンションの購入者と
いう結果です。

ただし、豊洲でもシエルタワーやパークシティ豊洲など、大幅に価値が上がっている
事例もありますので、江東区でも購入時期が古ければ、購入者はかなりの含み益を
得ています。この期間においては場所よりも買った時期に左右されているようです。
もちろん、同じ分譲時期であれば、価格の上昇率は港区＞中央区＞江東区となる傾向
にあります。

総合すると、新築分譲マンションを買うなら、価格が高くても港区を買っておいた方
が資産価値の維持はしやすい。一方、中古価値の騰落は、地区よりも分譲年時の経済
状況に大きく左右されるので、湾岸分譲マンションの価格が過去15年で最高に高騰
している現在、江東区のマンションを購入するのはリスクが高い可能性がある。

資産価値の落ちない街1位　豊洲（実績）
今後発展しそうな町1位　豊洲（将来）
実績、将来性どちらも申し分ない豊洲が、一番、安心だと思うけどね。
まだまだお安いですし。

>>329
ライト中層階からです。
高層階だと全体見えるかもしれませんね

＞331
330のデータをよーく見たうえで「まだまだ豊洲は安い、豊洲は安心」と言えますか？
2004年に戻るわけにはいきませんが、2015年に買うなら港区がまだ安心ということが
結論だと思いますが。

＞３３３
豊洲が一番安心でしょ。
資産価値の落ちない町1位ですよ（実績）。

江東区というのは致命的だと思う。
落ちるときのスピードも半端ない

価格高い方がリスク高いに決まってるじゃん。

>>334
釣り下手ですな

2004年の港区の田町や品川のマンション分譲価格75万円/㎡より、たった4年後の
2008年の豊洲や有明のマンション分譲価格85万円/㎡のほうが高い。
しかし、中古取引価格は当然のように田町や品川の方がはるかに高くなっていると
いう事実を知ったうえで、現在の㎡100万円というトンでも価格で豊洲を買う勇気
は私にはありません。もちろん、買えるお金はありますが。

埋立地に限らず

どこも五輪前に売り逃げないとヤバイわけで

ただ・・・

旭化成が冷や水ぶっかけたのでどうなることかな


地盤のいいところから見物中です。

>338

芝浦、港南の方がリスクが高くて、今、中古買う理由ないでしょ。

豊洲は資産価値落ちない町1位の実績があるわけだし、
発展そうな街でも1位ですからね。

>>340
この人スーモの提灯記事でしか会話ができないのかね。このレベルの人が不動産購入を検討してるんだから、マンションの詐欺なんかが無くならないのもわかる気がするね。

＞330
総合すると、昔は地区に関係なくマンションは安かった、でしょ。
ただし、パークシティ豊洲は分譲時期の割に上昇率が大きい。

＞３４１
提灯で何でも構わないけど、実績だからね。
2015年度、資産価値落ちない街1位は豊洲。

＞３４２
シエルも分譲時期の割に、上昇率高いんだね。
やっぱり、豊洲かな。

＞343
資産価値が落ちない実績ってどういう実績よ。まさか雑誌の記事にそうかいってあったとかいうんじゃないだろ？数字か何か示してくれよ。事実は江東区のマンションの単価も過去からの上昇率も港区のほうがはるかに高いわけだけど？

＞330
こうしてみると、2000年頃から不動産相場はほぼ一本調子で上がり続けているが、永遠に上がり続けることは無いので、どこかで天井を打つだろう。すでに上がり始めてから15年から20年経過しているので、近いうちに停滞するか下がる可能性もある。その場合、今の上がりきった価格でマンションを買うのは資産形成という意味ではリスクがあることになる。それでも今マンションを買う場合、資産が落ちにくいのは都心3区というのは常識中の常識だから、都心3区を選ぶべきというのが示唆でしょうね。

＞346

常識で判断するのは、宜しくないｗ
それは、思考停止と同じことｗｗ

いくら不動産のプロ（）がこれまでのデータと睨めっこして適正な判断が出来ても実際購入する大多数の素人達がどう思うかの方がよっぽど重要
今の豊洲の値段が人気あるかどうかの結果を現していると思いますが

>>348
あなたの発言が一番本質ついてると思います！

まあ、江東区と港区のどちらが資産価値が安定しているか、言わなくても誰でも分かること。

>>349
その人気が作られたものであり、社会一般の評価として確立されていないことが問題なんだが。

>>348
豊洲は魅力的な街だけど、今のパークホームズも含めて、
今後魅力的な新築物件ができないからな。東急だしな。
なので有明や勝どきエリアに期待してる。

>>348
＞今の豊洲の値段

今、都心だと、坪2000超えるようなものも出てきてますけど、それも実力という理解で良いですか？

>>353
それで買い手がつくのであればそういう事ですよ
需要と供給が成立
どうひっくり返っても豊洲が3区中心部とかに勝てる訳がないですし

価値が作られたものだと言う方もいますが今の世の中で売り手が作りにいってないものなんてどれだけありますか？
作ったものに消費者の買いが追いついているのであればそれはもう「今の」実力値ですよ

確かにこれが未来永劫続くかどうかは豊洲は歴史が浅い分周りの環境に左右されやすいのは事実だと思います

>>354
なるほど一理ある。しかし、巨大再開発や新駅設置など具体的な材料て上がっている品川地区と異なり、豊洲はイメージで需要をかき立てている部分があり、いったん期待が崩れだすと期待値の下落は早い。

豊洲が一番期待できる街だとわかりました

>355
豊洲ってこれから、今までで一番の規模の再開発が駅前で始まるんだけど。駅前に丸ビル並みのビルができますよ。更に隣に2棟。高層階にホテル。低層階は商業施設。

>>357
丸ビル並っていってもサイズ感だけで殆どがオフィスでしょ。
商業施設といっても、丸ビルみたいな店ではなく、フォレシアに毛が生えた程度ではと。
正直、あまり期待してない。

住戸が隣接されてたら面白いのに、、、
そう考えると有明ガーデンシティの方が魅力的だなぁ。

丸ビルの低層部分と同じイメージですね。
それが3棟。
高層階はホテル。

いつ完成ですか？

>丸ビルの低層部分と同じイメージですね。

そんな情報どこにもない。
サイズが丸ビル並で低層に商業施設という情報だけで、
何階までという情報はない。

丸ビルは６階まで商業施設があって、
高層に２フロアレストラン街があるけど、
商業施設のサイズ感や高級感は丸ビルには至らないかと。
なったら嬉しいけど、過剰は期待はしない。

>>332
すごい！ギリギリですがレインボー２つとも見えるじゃないですかw
ということは、レインボーについて言えば、中層階はレフトからの方が隠れてしまうのか。
賃貸でいくらくらいですか？角部屋じゃないから、手が届かないことはなさそうな気がするけど...でも一般人には無理なレベルかな...高層階は3億くらいするからな今や...

>361
丸ビルより確実に大きいでしょ。
階数は決まってないかもしれないが
複数階は間違いない。
しかも3棟。

おお、また値上がりしそうですね

>345
単価は港区が上。
上昇率は豊洲が一番。
2月頃のスーモの記事。
確か10年前まで遡って、
上昇率を実績から求めてた。

丸ビルのようなオフィスビルに何を期待しているのかな？まさかオフィスが増える
ことじゃないだろうから、ビル内の飲食店とかに期待しているのかもしれないけど、
豊洲なんかに高級店は来ない。

豊洲レベルで予想されるのは、チェーンでビル内に展開しているとんかつ和幸とか、
そじ坊とかかっぱ寿司とかファミレスとかラーメン屋とか、そういった大衆系
チェーン店レベルのもの。丸ビル並みにたくさん高級飲食店入っても客が来なくて
つぶれるだけ。

＞365
だからそういう雑誌の記事なんかあてにならないんだって。それに、それってさ10年前の
豊洲のマンションの新築分譲価格と最近の豊洲マンションの新築分譲価格を比べているん
じゃないの？豊洲の10年前なんて㎡50万がいいとこだったから、今の㎡100万は2倍に
上がっているが、そういう比較は意味ないんだよね。
10年前に分譲された豊洲マンションで大幅に中古が値上がりしている例があったら提示
してみな？

>367
確か10年分の坪単価を最小2乗法使って平均化してましたよ。極端なデータは弾かれます。
しかも芝浦、港南も昔何にもなかったよね。条件同じ。
更に上で上昇率をまとめてくれた方の表を見れば明らかで分譲時期が古いものの上昇率が高いという全体的な傾向があるなかで豊洲の物件は分譲時期が比較的浅いのに上昇率上位に顔を出してる。つまりエリア別で言えば豊洲の上昇率が一番であってスーモの記事とも一致する。

>366
ビジネスマンでも住民でも人が増えれば食も間違いなく充実してきますよ。高層にホテルも入るので期待大ですね。
既にそこそこの収入の方も住んでるわけだし、audiもA6の発表は豊洲でした。豊洲はaudi A6 が日本で一番売れているからだそうです。700万の車が一番売れる町にまで成長してるんですよ。もちろん上見れば切りないですが、豊洲もかなり良い町だと思います。商業施設期待しちゃうなあ～♪

>>363
ご同慶の至りです。
つぃでに豊洲駅が東京駅のように歴史と格調のある建物になると
もっといいですね。

豊洲駅と言えば、地下鉄8号線の延伸ですよね。路線が増えれば資産価値120%の確率で上がるね。BRT も来るみたいだし。

市場の移転が個人的には嬉しい。
毎日日本中の新鮮な魚が手に入るなんて
何よりの贅沢だと思う。
豊洲に一票。

2005年のPCT、シエルタワーは分譲坪単価も220万円くらいと適正だったうえに、
ららぽーと直結や駅直結という価値があるので一定の上昇は理解できる。

問題は、それからわずか2年後のザ豊洲タワー以降の物件。一気に坪単価280万
まで分譲価格を上昇させ、派手なCM宣伝で消費者を舞い上がらせて売り切った。

さらに、オリンピック決定以降は坪単価300万オーバーの価格で、いかにも将来
有望な街のような雰囲気を醸し出して売り切ろうとしているが、さすがに苦戦
しているようだ。

その間、別に豊洲の不動産価格に大きなプラス影響が見込まれるようなビッグ
ニュースがあったわけでもない。オリンピック決定があったが、オリンピック
はたった3週間のイベント。それが終わればオリンピックが開催された街と
いう話が残るだけ。さらに周囲にバンバンタワーが建ちつづけ、豊洲に住む
ことの希少性は無くなっていることを考えれば、今の価格で豊洲にマンション
を買って本当に大丈夫かという疑問を抱かざるを得ない。

別に豊洲だけではない。港南や芝浦も湾岸タワーの黎明期で、消費者がどれだけ
興味を示すか評価が定まっていなかったのでPCT分譲時期と同じ2005年頃は
PCT同様の坪単価220万くらいの激安設定だった。それが、いまでは芝浦の新築
坪単価は370万になっている。今の価格はかなり高いと言える。

しかし、豊洲と状況が異なるのは、芝浦港南にはもう大規模マンションを建てる
土地がほとんどなく、新規の供給が見込めないため、希望者は中古を買うしか
なく中古の人気が高いこと。
また、それ以上に重要なのはもともと新幹線も止まる巨大ターミナルであった
品川駅に加えて山手線駅新設が決まり、関連して周辺の1兆円規模の再々開発も
決定していること。さらに、12年後のリニア開通が近づくにつれて、このエリア
にマンションを買いたい人は増加するだろうこと。

総合的に見て、少なくとも豊洲は資産価値が維持できる街No.1ではないことは
確かだ。

＞＞371
なぜ120％上がると言えるのかな？

首都圏の鉄道網全体で見れば大した話ではないけど(笑)

>374
路線増えたら上がるに決まってるじゃん。
不動産は複数路線のある駅買えって言うでしょ。
購入対象者が確実に増えるからね。

リニア開通で芝浦港南が人気になるなら、東京駅近くの八丁堀とか茅場町とかもとっくに人気が出で無いとおかしくね？

>>375
地下鉄がそもそも希望的観測でしかない以上、リスクの高い投資に過ぎない。

BRTはゆりかもめよりも格下。バス扱いだろう。

そもそも、22:20から、このたった30分強の中で豊洲ポジが異様に増えて気持ち悪い。

同一人物の投稿か？

>373
住民が増えないエリアは消費も増えませんので
将来性ないと思いますよ。
一方、人口の増えるエリアは
需要の増大に合わせて便利施設も増えます。
で資産価値も上がる。正のスパイラルが働きます。
豊洲の開発は
丸ビル規模の駅前再開発、
地下鉄延伸、
BRT 、
市場の移転、
6丁目の開発と、当分、続きます。
資産勝ちの落ちない町1位納得の結果だと思います。
発展しそうな町も1位すしね。

>377
今年、地下鉄延伸計画は大きなステップを踏み出し現実的なものになりましたよ。
これまでは江東区の独り善がりの様なところもありましたが、
今年、東京都が最も優先的にやっていく路線の1つに位置付けましたからね。ホームは既に拡張してるわけですし、
オリンピックまでに実現する可能性かなり高いと思います。

BRTは実際便利ですよ。
ホームは地上1階だし、信号待ち渋滞もないので
時間も計算できる。

>>366
むしろオフィスが増える事がかなりのメリット
結局街が発展するかどうかは有力な企業をいかに誘致できるかどうかなんで立派なオフィスタワーが建っていい企業が入ると街のランクもガラリとかわりますよ
もう豊洲は住居はお腹いっぱい

>>379
これかい？
http://news.mynavi.jp/news/2015/07/14/141/
これ、まだ検討のまとめだけど。

下記のページを調べれば分かるように、もしも実現に動くとしても、2025年が現実的となっている。
http://tabiris.com/archives/rinkai-metro/

>オリンピックまでに実現する可能性かなり高いと思います。
この言葉はどこから出てきた？
2020年から５年も乖離しているが。発言するならきちんと調べた方がいいよ。

豊洲に地下鉄が来るにしても、他にも品川や空港アクセス線などの新線計画もある。
１位１位と連呼しているが、あなたは豊洲以外のニュースを見ていないのか？