プラウドシティ加賀学園通りってどうですか？その７

土地から買って戸建ての家を建てると７０００万円か。それならマンションの方が安いのかな。
でもマンションは戸建てと違って管理費が永久に付いてまわる。
固定資産税は戸建てより安いの？
最近は戸建てでもセキュリティ会社が入っていると、もれなく管理費が付いてくるんだよね。

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三井住友建設の逆襲が始まったようですね。

横浜のマンションで杭が届いているかどうか調査開始するとのこと。

でっきり、届いていないんだと思い込んでましたよ。

届いていた場合、三井不動産は先走り過ぎだったことになります。
建て直しはすでにやることが決まりつつあるし、その場合は、
三井不動産がすべての費用を持つんでしょうね。

目が離せません。

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なんだかんだでこのエリアではこのマンションが最強ってことね。

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この立地で、この広い間取りでこの価格帯はとても良いと思います。
マンションと戸建てを迷う人もいるかもしれませんが
他の方も書かれているように、この広い間取りを戸建てで購入となると
相当な価格帯になると思います。

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戸建で階段や庭が負担になって、マンションになるのはわかります。ただ、その時、買い物の利便性や将来、車を離した時の生活での場合をどう考えます？

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東板橋公園付近の住人ですが、加賀、石神井川周辺のあたりはウォーキングで毎晩1時間ほど
散歩しています。みなさんおっしゃるように公園が多く病院体育館図書館学校があり
緑豊かで閑静なところです。夜間は確かに人通りもまばらで治安面を心配なさる方も
いらっしゃるのもわかりますが9時～10時くらいであれば人がいなくて怖いってことは
ないと思います。体育館も10時半までやっていますし。このあたりは北園関連の女子寮だけでも
700人くらい若い女性が住んでいるので夜間でも若い女性の方はよく見かけます。

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女子寮の人数まで把握してるんですか（笑）

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>>411
せっかく書くのに「たくさん」じゃ意味ないのでHPで確認しました。
あと帝京の看護師さん？か看護学校生さん用の寮もありますね。
ただ10時以降は私もあまり出歩かないのでそれ以降の加賀の雰囲気はわかりません。
まともなスーパーが近くになく仲宿商店街か十条商店街かサミットへ
買い物に行かないといけないのはこのあたりの最大のデメリットですね。
しかも今後もこのあたりの土地を見る限り、加賀にスーパーが出来るというのは
なさそうですし。総じて、ちょっと駅やスーパーには遠いがお子さんがいるような
家庭で教育環境を重視するならなかなか良い地域なのでは？と思います。

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４１０さん、細かい情報をありがとうございます。
この辺りは夜は恐らく寂しくなるのだろうなという風に思っておりましたが
書き込みを拝見してなるほどと思いました。
一度、夜、帰宅時間などに歩いてみると参考になるでしょうね。
街灯の数などもチェックするといいのかも。

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価格割引ってどれくらい見込めそうですか?
若干の割引は提示されるものの、１割割引いてもらったって話を聞くと、まだ割引いてもらえるのではないかと勘ぐってしまう。

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414

こんな掲示板で聞いてもしょうがない。
割引きしてもらった人に直接聞くか、担当のセールスに聞いてください。
従業員割引など、いろいろ条件などもあるでしょうから。

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割引？しかも1割。うちは定価でしかも抽選で購入したんだけど。結構損したじゃないか？

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次期の販売での割引を提示されたってことでしょうか？まだ一ヶ月以上あるのに割引の交渉なんてできるものなのですか？

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>>416
私はブライトで定価です（笑）

値引き提示された方はエビデンスを上げてもらえれば良いかなーと。
要望書なり、登録用紙なりあるでしょうから、エビデンスがあれば新しく買う方にとって有益な情報になるでしょうし、我々契約者も値引き交渉が出来ますので（笑）

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値引きはここだけの話と言われるんでエビデンスなんて出せないでしょ。

ただ、野村が過去に値引きしているのは、専門家も触れている事実だし、在庫を持つ余裕がないのも事実。

値引きされてもその事実が公にならずに完売されるんだから、別に良いことだとおもっています。

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掲示板等では値下げしてもらったって情報は出てなさそうですし、その話が本当なら1割引いてもらったという話の出どころに直接聞かなきゃ有益な情報は得られないでしょうね。
まぁ、他のデベの営業による不人気工作といった可能性も高いでしょうが。

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私の時は値引きは断られたんですよね、値引き。
まぁ、竣工後も売れ残ってればやる可能性もありそうですが、どうせその時には購入可能な価格帯の部屋はなくなってそうですし、物件自体は気に入っているので良いのですが（笑）

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ちなみにここで契約済みと書かれてる皆さんは第何期で申し込まれたのですか？また値引きはありましたか？
私は第２期だったので全くその素振りはなかったですし、そもそも抽選でした。

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第五期、値引き無し、抽選でした。

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私も第五期です。値引きなし。
結果として無抽選でしたが、重なれば当然抽選になる流れでした。

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野村のマンションは確かに値引きされることがありますが
今まで実際に物件を回ってて提示されたのは竣工直前に売れ残っていた物件で
オプション等で50万円前後のものプレゼント、
竣工後の物件で物件価格の２％程度の値引きでした。
今の段階で10%値引くことは通常では考えられないのでは？
実際に私は第5期にまだ他の方が申し込まれていない部屋に
申し込むかどうか考えていたとき
値引き可能かを軽く打診しましたが
現段階では絶対無理ですと営業さんに断られました。
結局、決断ができずに申し込みませんでしたが
ちょっとおまけをしてもらっていたら
申し込んでいたような気がしますね。

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5期まで来ても、ある程度の申込者がいるということでしょうから値引きはないのでしょう。
もう要望書も出ないような感じになってきてしまうと
その時にはついにそのような提示もあるのかもしれません。
今はないかもしれないですが、残ってしまうようなことがあれば可能性としてはある？

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>>426
竣工後も売れ残ってれば可能性0ではないとは思いますが、購入したい住戸かつ購入できる住戸が残ってるか、その時に竣工後在庫を売主が早く捌きたいかと判断するかは、その時次第ですからね〜誰にも分からないかと。

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値引きはあるとしても、「キャンセル」住居だけでしょうね。

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そうですかね。

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野村の値引きは値引きは有名ですからね。

ただ、最近は売れ残り多いから、全部値引きはできないかな？

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今年のマンション市況は波乱があるかもしれないですね。年明けから証券市場は大荒れだし、一方で消費増税前の駆け込みもありそうだし。マンション価格が下がる方向に向かうのか注目です。

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そういえば以前、このマンションの売れ行きは良い、年末までにほぼ完売する、と強く主張していた方がいましたね。
どうされたでしょうか。

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昨年の10月頃に営業に聞いたときは６期で完売するスケジュールだと言っていましたがどうなんでしょう。
販売した住戸が全部捌けていたとしたら残りは33戸(?)かな。

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>>431
本当ですね、市場は大荒れで思いっきり下げましたね。
でもここからアゲアゲだったら良いですが。
市場は天邪鬼と言いますので、分らないものです。
さて不動産はどうなる？

ところで、こちらは学園通りというくらいだから、この地域には、学生さんたちが多いところですか？

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＞マンション価格が下がる方向に向かうのか注目です。

すでに発表されたマンションの値段が下がることは滅多にない。たいていは、モデルルームの
家具を付けるとか、事務経費を下げる程度。マンション本体の価格を下げると、いろいろやっか
いな事態が生じる。

それと、総体的に考えて、マンションの値段はさがらないでしょう。中国のマンションが
日本の都心並の値段になっていて、日本のマンションは割安という判断です。日本人が
買わなくても問題ないようです。

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都心はな

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>>433
年末年始も2週間お休みしてますから、オンスケジュールなんじゃないですかね。
ただ、6期で完売となるようであれば市況はまだまだ良いってことでしょうね。

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この時期にマンション買うのは、マゾ。
消費税が上がったら、一気に売れなくなるから、そしたら価格は下げざる終えない。
増税後しばらくして買うのが吉。今買ってしまった人は可哀想。

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つづき
不動産屋もそれを分かっているから、リーマンショック直後に購入した塩漬けした土地に、マンション建ててたかいうちに売ろうとしている。

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2000年代前半に買えた人はお買い得でしたね。
アベノミクスでここまでマンション価格が上がるとは思いませんでした。
サラリーマンにはツライ時代ですね。

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価格を下げるとすると、設備や建物部分をコストカットするか専有面積を減らすかですよね。
オリンピック・震災需要以外に、高齢化もあっての人手不足で、人件費はそうそう下げられないでしょうから。
安かろう悪かろうもどうかなと思います。

2000年代前半に買えた人はお得かもしれませんが、その前は普通のサラリーマンは都内に買えず、もっと郊外に買ってドーナツ化現象とか言われてましたよね。昔と比べてもしょうがないと思います。都内に買えるだけまだいい方なのでは。

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リーマン直後に仕入れた塩漬けの土地にマンション建てているというの単に不況期では供給しても売れないから需要が追いつくのを待っていただけでしょ。経済の見通しがプラスになって需要が旺盛な今の時期に供給するのは企業活動としては当然かと。
まぁ今、購入するのが得策でないかどうかは難しい話ですね。ただ、三年半前だって、住宅価格がこんな上昇したり、ドル円為替レートが120円を超えたり、日経平均が2万円を超えたりする瞬間があるなんてごく少数の人しか予想してなかったわけで悲観論が優勢でも蓋を開けてみればどうなるかなんて誰にも分からないでしょう。

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今は賃貸だけど、いずれ分譲を買うつもりがあるという人は待つだけ損です。３年待ってる間に500万位は家賃の支払いがあります。その分をカバーできる位価格が下がる保証はないですよ？

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まぁ、今が高いのは今更な話題ですし、その上で購入する理由があり購入を選択する人達もいます。
私は仕事・家庭どちらの側面からも購入が必要だと判断して、最終的にこの物件で契約しましたけど、確かに時期は過去と比べても良くないのは事実ですので、急ぎ購入する必要がなければ見合わせれば良いだけだと思いますよ。

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なにが正解かなんて、誰も分からないですよね。
うちはこの規模、グレード、都心までの距離、価格が程よいと思ったので購入しました。
資材高騰、人件費高はこの先もしばらくは変わらないし、オリンピックで東京に注目が集まれば、オリンピック後に価格は下がりにくいと思いますよ。
ま、あくまで予測ですが。
消費税後の買い控えで対策で、やはりコストを抑えた廉価版マンションは出ると思いますが、永住に耐えるグレードかはわかりません。個人的には、買いたくて買える人は時期が早い方がいいと思います。金利も安いですしね。

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>>439
>消費税が上がったら、一気に売れなくなるから、そしたら価格は下げざる終えない。
>増税後しばらくして買うのが吉。今買ってしまった人は可哀想。

これ、
8%に上がる前も同じく啓蒙されている方がいましたが、結局8%に上がってそれ以降もマンション価格は上がり続け、5%のうちに購入した方は今思うと勝ち組じゃないですか。
未来なんかわからないですよ。


いまマンション購入するのが自分の中で最も正しい選択と信じる人がいる限り、高値掴み高値掴みだといくらまわりが騒ごうと新築マンションは売れ続けるのですよね。

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まあ、割高とか割安は結果論ですからね。もともと、住宅購入のタイミングは個人の事情によるところが大きいですから欲しい時が買い時なのかもしれないですね。

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このマンションの共用施設は使いやすいのでしょうか。
コンシェルジュ、ミニショップ、フィットネスルームなど、いろいろありますね。

コンシェルジュは、何時から何時まで開いているのでしょうか？休日はやっているのでしょうか？
ミニショップは、どんなものが買えるのでしょうか？値段が高いということはあるのでしょうか？
フィットネスルームは、結構たくさんマシーンがあるのでしょうか？

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フィットネス機材ってメンテナンスは細かくしたりしなくて良いのでしょうか。
人間の体重と力をかけて動かしていたりするものですから、ジムではちょくちょくメンテナンスされていると聞きます。
こちらの場合はどうなのでしょう。

ミニショップはもしも品ぞろえが良くなくて採算性も著しく良くないのなら
無くなる可能性もあるかもしれないですね

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>>451
フィットネスはメンテナンス費用がしっかりと確保されているので、放置というわけではなさそうですね。
ただし、その内容までは現段階では分かりませんので、ミニショップ同様に維持出来るかは分かりませんが…。

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>>449
資生堂の隣にセブンイレブンができたので、そっちに行く方が多そうですね。
台風とか大雨とかマンション敷地から出たくない時はミニショップも重宝するかもしれませんね。

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＞フロントサービス（コンシェルジュ・ミニショップ）は、火曜日〜土曜日の8〜17時。

コンシェルジュ時間短かすぎ。これでは土曜日しか使えない。

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＞消費税が上がったら、一気に売れなくなるから、そしたら価格は下げざる終えない。

よくわからんけど、今でも、収益はかなり低いようだ。5% 前後だったかな・・。

今後の不動産業界は、中古売買とか建て直しの方向へ向かうような気がする。
来年あたりから、住民の2/3の賛成で建て直しができるようになる。建ぺい率
も下がるかもしれない。

住宅投資は、国の内需の柱。年間20兆円前後。GDPの4％。

http://www.judanren.or.jp/tax/syucho/04.html

住宅が売れなくなれば、日本は滅びるのです。

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三井住友建設は指名停止になるとのこと。
http://www.yomiuri.co.jp/national/20160113-OYT1T50005.html?from=ytop_m...

このマンションの販売にとってはいよいよ厳しいですね。
供給は順次してきたものの実際に何戸売れたのかは分かりませんからね。いろいろ推測はできるでしょうが。

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機械式駐車場が全戸数の約半分ありますが、将来の修繕費用に重くのしかかりそうな気がします。

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>>454
20時までとかなら良いですね。

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コンシェルジュサービスは火曜日〜土曜日の8〜17時ですか！？すごく限られた時間帯になるんですね。
コンシェルジュ兼任だからなのでしょうが、ショップの方も日・月はお休みなのは厳しいです。
普通に働いていたら利用できないのでは？

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10～16時とどこかでみましたが、8～17時ですか？

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コンシェルジュが10-16時では、いかにも使えませんね。
なんでそんなコンシェルジュを置くんでしょうか。

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>>461
すまいるサポーターは管理人のことじゃないのかな？

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昨年からマンション価格が、職人の人工代と材料の価格upで高値掴み感がでてたけど、住宅ローンの金利がこれだけ低いと、この物件も日当たり良好高層階なら投資用で購入している方が結構いて、自分も購入はしていませんがそういった同業です。
前出ですが、この物件は一括で買える高齢者に需要があります。
高齢者にとって桜並木の散歩と帝京病院は非常に大きいからです。
不動産転売時のキャピタルゲインは、誰にも予想できないが、購入後内装設備を高齢者使用にちょっと改修して賃貸し、いったんインカムで利益をとりながら、気に入ってもらえたら売却で利益をとっていく、そんなｻﾌﾞﾘｰｽ屋も多いです。高齢者は一度住んだら、なかなか環境を変えたがらないので、あえて二年定借等で住まわせて購入に導くといのもあります。
ファミリーで購入はさしおいて、投資はありなようです。

高齢者の方は3Lでゆとりのある広さと、十分な日当たりがあればよいので、戸建よりも圧倒的にマンションが好まれ、(子供に地面についた土地と建物を残したいという人以外は)4LDKは、よっぽど書斎が必要なほど本がある等の物が多いか、富裕層だと思慮しています。
子育て世帯が中心と思われがちですが、実は高齢者のかたが注目しているという事情があります。

余談ですが、近隣相場では、昨年の板橋３、４丁目の建売戸建相場が、20～25坪の4LDKで7000万円以上からでした。(狭い路地の中の区画整理されていない箇所の戸建は除く)。ほとんど3丁目の4L分譲はでませんが、全面道路が広いと8000万でも手がとどかなくなってしまいます。しかも、敷地面積最低限度の制限から、4Lがたつ広さからの分譲となり、戸建は基本的に4L前提にそもそもなってしまい高すぎます。
その点プラウドは5000～6000万円で3Lですが住めます。
しかし駐車場代と管理費を考えると、最終的に戸建よりも割高になる可能性も秘めています。
最終的に割高になるとわかっていても、初期費用が低いという理由でマンションを選択する方も多いのが実情です。
個人的見解ではこの物件は子育て世帯の様々な要求水準からみると価格は高いと思っています。ただしみなさんよく比較事例でだされるスカイティアラよりも圧倒的に富裕層には人気ですが、下層階の比較的安価な部屋と中途半端な位置の部屋だけ売り抜けるのに苦労してるようですが。
魅力の見つけ方は人それぞれですし、みなさんざん検討した結果購入されているわけで、高いと判断する人もいれば安いと判断する人もいます。自分が機会があって話を聞けた方の印象を最後にいうと、収入にある程度自信がある方が購入しているという印象です。

こういった投稿もたまにはありかなーと思って書いてみました。たまの息抜きに流す程度で。

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高齢者は高層階なんて住みたがらないよ。

地震で止まったり、出不精になる可能性あるから。

そもそもこの物件で売れ残っているのは高層階の価格が高い部屋だよ。
板橋の限界超えてる。

プラウドもいまは売れ残りでまくりでブランド価値無いしね。
投資用に買う人が売れ残り物件なんかに手を出すわけ無いじゃん。

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純粋に価格が高いという465さんのご指摘通りでしょうね。
今は不動産はバブル価格のようになってきてしまっていますので、
高層階は特に高くなってきてしまっていて。
他の中層低層と比べるとそれくらいの価格にしないと収まりがつかないのでしょう。
このままの場合、どうしていくのでしょうね？

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>>466
野村なので売買契約交渉中に下げるでしょう
板橋区はなかなか高級マンションは売れませんしそれは野村もわかってる話でしょう

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高級マンション？

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営業さんに聞いたら普通に順調に売れてるって言ってましたよ。
なんでそんな売れ残ってることになってるんですか？
まぁ本当のところはわからないですけど。

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営業さんは客に対して売れ残ってる、なんてことは言いませんから。

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物件限定でインテリアチケット30万円分のキャンペーンを始めましたね。
ここは対象じゃないですが。

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商談では100万単位でおまけしてもらうのが当たり前ですからそういうキャンペーンに釣られる人は情報弱者だと思いますよ。

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>>472
需給を見極めて、うまく交渉しなけゃいけないですね。

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>>474
でしょうね。所詮最初から織り込んでるキャンペーンの販促費用も広告費と同様織り込まれているわけでそれは価格に転嫁済ですからね。
なので新築で売れ残りではなくても実契約交渉の最後で値引き交渉して最低100万円は値引き（というけど実際は本来買主が回収すべき余剰分）をもらう必要があるわけです。まぁ、数百万円などどうでもいい人はたくさんいますからそういう人にとってはどうでもいいのでしょうけどね。

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>>475
それも需給次第でしょうね。他に買手がいたらわざわざ不動産業者も値切る客には売らないでしょうから。
この物件がどうなるかは次期の販売次第かな。

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>>476
もちろん需要と供給次第ですよ！ですが、売買契約締結ってのはマンションの場合そう単純に次があるわけではありませんからね。
特にここみたいに特段人気エリアでも注目があるような場所じゃないところは特に。そして野村は即売してさっさと次に行くことで
無駄なコストをかけないのが信条。100万値引きして目の前の客に確実に売れるなら売るでしょうね。次の客が値下げなしで確実に
買う保証ってのはいつの時代もありませんから。野村の営業部隊が最強だと言われるのはそこが上手だからですよ。
その真逆にいくのがスミフですね。あそこはふんぞり返えって突き放すことでブランド力をより高める戦略。面白いですね！

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>>476
こればっかりは蓋を開けてみないとわからないですね。需給はいろんなものに影響されて変わりますからね。プロの不動産屋さんだってなかなか難しいんでしょうね。

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株価急落を始めとする経済変調が一過性のものでないとした場合、マンション需給への大きな影響は17年度以降じゃないかと思います。
経団連の春闘指針は、年収ベースで前年越えですから今年は減収による購入マインドの変化は小さいような気がします。
17年以降まで購入を待てる方は、安く買える可能性が高まったかも知れませんね。

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結局今のところ、毎回抽選が発生してるようなので、値引きがあるとしたら高額の部屋とかですかね？
高額の部屋は多少値引かれても手が届かない…

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素朴な疑問なんですが、ここは駅徒歩９分とはいえ、けっこう都心へのアクセスも悪くない場所のマンションなのに、なぜ値引きされるほど不人気なんですか？

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>>482
今のところ値引きの事実はないですよね
誰かの妄想で話が大きくなった感じじゃないですか

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まあしかし不人気であるのは否定できませんね。
売行き不振ではないと強く主張していた人が去年はいましたけれども。

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不人気のくせに年末年始２週間ほどモデルルーム休むとかやる気がないんですかね？
スカイティアラなんてほぼ休み無しで営業電話までしてくるんですから、見習って欲しいですね。

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まあ一応、三が日はお休みということでね。
カーディーラーだってお休みだし、客商売でもお正月はお休みのところも多いでしょ。
でも２週間のお休みは流石に長いなぁ。
逆に羨ましいです。笑

でもこのお正月も休まず営業って大変だよね。ご苦労様です。

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そんなに残ってるの？値引き期待ですね！なん戸残ってるんです？

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>>482
割高だからですよ。 数年前の板橋駅前のプラウドと比べると立地が悪いくせに20-30%載せてますから。

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>>486
普段の休みが不定期なのかも知れないけど、二週間の休みは羨ましいですね。

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急にスレが伸びたと思ったら悪口ばっか笑 ネガティヴな情報も当然検討すべきでしょうけど、明らかに悪意しかない発言が多すぎます。
全く検討する気のない人(営業妨害したいだけの人)がよりついちゃうのはこう言った掲示板のよくないところですよね。
まぁ販売まで二週間程度になったから、他社の営業が工作活動に精を出してるのかな？

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東十条は注目ですね。あれだけの大規模開発はなかなかないですからね。

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近くにスーパーがないのは致命傷ですね、あのミニショップは役にならないと思われますが。

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>>495
価格が何年か前までと比べて高いのは、東京ならみんなそうですからね。
三田線沿線の話題が出てますが、三田線をメイン使いされる方は、無理して加賀を買わなくても良いんでしょうね。

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>>497
利便性は弱いですね。
働いている方なら、新板橋のライフ、十条の地場ミニスーパーが通勤経路にありますが、選択肢がないんですよね。

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>>496
東十条の物件の営業さんかな？その物件の話はそこの掲示板でどうぞしたほうがいいかと。
最近は良い面、悪い面含めて建設的な議論になっていたこなぁと思ってましたが、悪意ある書き込みがあると随分無意味な応酬が繰り返されちゃうんですね。

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このマンションは三井住友建設施工でしたよね。
その影響はあるんでしょうか。

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>>500
いやあ、赤羽から板橋間、赤羽から王子間の駅徒歩圏だと大規模物件がなかなか出てこないんで、この地域の購入希望者にとっては稀少なんですよ。三田線沿いに大規模が次から次へと出てくる見ると、選択肢の少なさに困ります。
東十条は竣工まで時間がかかるので、こことはバッティングしないとは思いますが。

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まあこの物件は特殊なローカル物件といえるでしょうね。

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>>502
よくよく見ると悪意のある書き込みをしていたのは別の方でしたね。申し訳ありません。
たしかに埼京線と京浜東北線の間の物件ってあまり出てこないので貴重ですね。区のイメージもなんとなく板橋区よりも北区のほうがいいですし。ただ、この物件の周囲について言えば自分が思っていた板橋区のイメージよりは良かったなぁと思います。
一方で三田線沿いは次から次へと新しい物件が出てきますね。スカイティアラやプラウド蓮根等も検討していましたが、高島平方面に行くほど治安や雰囲気が悪くなっていく印象でした…。

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このマンションの周辺300ｍほどの環境は非常に良いですよね。
しかしそこから外れるといきなり・・・

イメージ的にも板橋区は確かに厳しいところがありますね。

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しかしやはりここはかなり売れ残りましたね
加賀レジを基準にすればあまりにお粗末過ぎました

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>>505
本当に埼京線と京浜東北線の間の物件ってほぼないですよね。あれば便利なんですけどね。
また、赤羽も徒歩圏ではなかなかでないですね。最近ではプラウドシティがありましたが、後が続きません。この地域で探している方にとっては、結構、有力物件なるんじゃないかと思います。
三田線は大手町に通うのは良いんですが、その他へのアクセスが微妙なので、手が伸びないです。

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>>507
実際にどのくらい売れ残っているんですかね？
できれば具体的な数字をお願いします。

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>508

ザ・ガーデンズ王子が出てきますからね。
4LDK狙い以外ならそっちも良さそうですよ。

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モデルルームに行ったことある人だったら、今までに出た部屋がほぼ成約してることはバラの花を見てわかってそうですが、売れ残り売れ残り言ってる人は行ったことないんですかね？

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>>511
売れてない投稿はいろんな物件で見られますが、そんなに気にしなくても良いと思います。パークハウス北赤羽も結構叩かれてましたが、早々に完売になってますしね。ここは戸数が360戸と多いしそれなりに時間がかかるんでしょう。坪200で売れば瞬間蒸発なんでしょうけど、薄利多売ができない市況ではそれも期待しにくいしね。

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このマンションの掲示板を拝見していると、
売行き不振という書き込みがたまにあり、それに対してすぐさま
モデルルームのバラをみれば売行き順調なのが分かるでしょ、という反論がされているわけですが、
どちらが正しいのでしょうか？

マンション関係の複数の有名ブログでは売行き不調とされていますが、
実際どうなんでしょう。

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実際にモデルルームに行ってる身からすると、あの成約のバラが本当だったら順調に売れていると思いますが、バラが嘘だったらどうなんでしょうかね。
けどバラが無い部屋から選ぶように言われるし、本当だと思いますがね。

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さすがに赤バラは売れてると思います。モデルルーム行っての個人的な印象としては、残り30戸程。センターが苦戦してる感じ。完売するとは思いますがもう少しかかりそうですね。6期以降、野村がどんな戦略を出すかな。

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６期が最終期じゃなかったんですか？

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>>517
6期が最終期だそうですよ。

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購入を検討しています。

気になることをどなたか回答いただければと思います。

１ 玄関前インターホンが、モニター付きではないこと

２ インターネットのLAN端子が、各室に無く、リビングでしかパソコンが使えないこと

３ メインエントランスが、外部であり、容易に敷地内に入れてしまうためセキュリティがあまいこと

４ ディスポーザー浄化槽からの臭突菅が階段脇に設置されており、ゴキブリや匂いが心配なこと

マンションであれば、セキュリティやデジタルは充実していると思うのですが、何か良い回答あればお願いいたします。

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<519さん、プラウド山手通。既に2年前の物件ですよね？
なので、済んだ話と思いますが、初めに弁護士等の相談しなかったのが敗因と思います。

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>520

えーっ本当ですか？！

２はまあ我慢できるとしても、１３４はひどいですね。

どうしてそんな仕様になってるんですか？！

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>521
「敗因」という問題ではないのでは？
誠意の問題なのでは？

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>>520

1、入居後に居室用のカメラを付けることは出来ないでしょうか？共用部分をいじることになるので、管理組合に諮る必要があると思いますが…

2、無線LANを使うので、私は気になりません。
3、門構え風のエントランスはカメラ付き＋オートロックで、建物に入るにはまた更にカメラ付き＋オートロックなのではないのですか？居室前を含めて三重の防犯だと思ってました…違うんですか？

4、知らなかったです。どこから得た情報ですか？

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519、荒らしまくってないか？

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>520

この価格ぐらいなら普通でしょう。

1は標準仕様だとそんなもんです（最近はもっと高いマンションでも玄関前カメラは無いことが多い）。
工事が終わる前ならオプションでどうにかなったかもしれませんが、今なら諦めるしか無いです。

2は普通。
無線が当たり前になったこのご時世にわざわざ各部屋にLANをつけることは普通はしません。
（昔のちょっといいマンションなら各部屋にLANがあるかも）

3はちょっとよくわからない。
エントランスが道路に面しているのはふつうのコトだと思うんですが、なにか問題なんでしょうか？

4も普通。
臭突管はどこかに設置しなくてはいけないし、それがたまたま階段脇だったというだけ。
普通の人は臭突管の場所は設計図で確認してから買います。
また、臭いは発生する可能性はありますが、ゴキブリ等の害虫は臭突管とは関係ありません。

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うーん。外観のイメージがいまいちですかね。
これも前に加賀レジがシンプルで美しい姿を堂々とみせつけられているからかもしれませんが。

表現すると、高級素材のディテールが抜群のシンプルなファッションできりりと立つ高身長脚長イケメンが加賀レジ

ユニクロの服でせいいいっぱいごてごておしゃれをしました感があるのがプラウド
とくに窓の感覚のアンバランスデザインは安物アクセサリーで飾りましたのようなイメージがするのが残念です
まあ、でもこの立地で他に建物がないのですから、あまり細かい事はきにせずに考慮しましょうかねえ

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最近は本当にネガが多いですねぇ。まぁそれだけ三田線沿いは競合が多く、かつこの物件が脅威に思われてるってことかもしれませんね。

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最近、工事のフェンスも取り払われて、植樹やガラスの壁などが見えて
なかなかスタイリッシュで格好良いと思いますよ。

スミフの加賀と良い勝負していると思います。

加賀レジは、賞もとっている建物なので比較対象外です。

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付近のマンションスレと比較しても書き込みが多いので、皆さん注目してるマンションなのでしょうね。

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>>530
確かに加賀レジは別格ですね。

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東側住戸の12階を検討中です。
残り少ないので抽選でしょうか。。
規模の間取りが買えるか心配です。

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>>533
比較的買いやすい価格帯である東側は抽選になる可能性が高そうですよね・・・。

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>>534
最終期だから抽選は避けたいけど、、
ジレンマですね。

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後に続く規模感のある物件といったら、ザ・ガーデンズ東京王子くらいで竣工もまだまだ先なので悩みどころですね。

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十条駅前のタワマン計画の進捗状況をご存知の方はいらっしゃいますか？

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まあ住めば都ですからね・・・
>2 のような微妙な点はありますが、気にしない人には良いのではないでしょうか。

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>>536
私はここを契約しましたが、その物件もなかなか魅力的ですよねー。
少し価格帯は高くなりそうですけどね。

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LAN端子は各部屋にある方が今は多いと思うけどなあ
まあ無線で解決できるけど、その無線機器を置く場所は
リビングの端子周辺に限定されるね。

インターホンカメラはこの価格帯だと省略されやすいね。

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>>539

私からみると、価格帯は違って当然に思えます。

このマンションは埼京線９分＋三田線１２分
ガーデンズ東京王子は京浜東北線５分＋南北線徒歩６分＋埼京線１３分

このマンションは最近評判が落ちてきている野村＋杭の問題があった三井住友建設
ガーデンズ東京王子は三井近鉄大和三菱長谷工

このマンションにはいくつか特殊要因があることも考えると、まあ価格差はかなり出てくるでしょうね。

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>>541
パークハウス東十条は今となってはお買い得でしたね。価格が出てくるのはまだ先なんでしょうが、平均で坪250〜260というところでしょうかね？

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>>542
プラウドシティ加賀が250くらいでしたよね。
いま現在マンション相場全体はピークですが、もう年明けから各社とも弱気の値づけをはじめています。
それを考えると、ガーデンズ東京王子は280くらいになるのでは？

いずれにしてもプラウド加賀とガーデンズ王子では駅徒歩分数・利便性などがかなり違うので、本来はもっと価格に差がでるところですが、これから市況が低落期に入るときに800戸を売らなければならないとなると、ガーデンズ王子はかなりお買い得になるのではと思います。

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>>543
利便性はよいですよね！ただ、ご指摘の通りこの地域で800戸捌くということであればグロスを抑えた部屋も出てきそうですね。

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周辺環境考えると東十条より加賀の方が良い。

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周辺環境を考えると断然ガーデンズが良い。
値段次第だね。上の人が書いているように、弱気の坪単価になってくれるとありがたい。

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私は加賀の方がいいと思いましたが、まぁどちらも魅力的な物件ですよね。

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それぞれ通勤の利便性がありますからね。
私は夜の帰りが遅いから、スーパーが近くにあるのがいいと思いました。あと京浜東北線と南北線が近くにあるのが良い。

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利便性、周辺環境、デベの信頼性その他の要因を総合すれば、
私ならプラウド加賀が250でガーデンズが290なら迷わずガーデンズですね。

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>>549
同時期の販売だったらよかったんですけどね。

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290⁉︎すごいですね。それぐらい考えないと東十条は買えないのか。検討できる方が羨ましいです。

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いよいよ最終期ですね。残り35戸キレイに完売となるんですかね。

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本物件とザ・ガーデンズ東京王子を比較検討しましょう。

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私は坪単価260位だったらザガーデン東京王子、それ以上だったら加賀かなぁって感じです。さすがに290出せるなら他の地域に行きます。

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興味深い御意見と思いました。
ただ、2> のような要因を考えれば、ザ・ガーデンズの優位性は坪単価40～50あるでしょう。

マンションの価格のほとんどは立地で決まり、駅徒歩分数の重要性は一層高まっています。

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この辺の物件を検討していたものです。王子徒歩4分のプラウド王子本町の坪280、王子徒歩1分の飛鳥山タワーの坪290でも高いと思って驚いていましたがこの東十条五分も坪290となれば衝撃的ですよね。
ここらに住んでる人にはもはや手が出ないですよ。

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プラウド加賀は、十条から池袋近辺に地縁や職場がある人には結構良いと思います。
一方、ガーデンズは京浜東北と南北線両方まで問題なく歩ける物件なので、広域の需要が成り立ちますね。

夏場だと徒歩９分と５分の違いは数字以上に大きいですから。

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行動範囲が山手線西側なら十条駅までの距離で加賀かな。

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山手線の西側に特化する方はそうですね。
数年前の池袋本町との差を考えると少し悲しくなってしまいますが。

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>>560
終わったことは仕方ないですよ。

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ここは本当に割高で苦戦しています。
同じプラウドでも志村三丁目の駅徒歩7分の方がリーズナブルに感じます。この近くの築10年前後の大型マンションの90平米超でも5000万円ぐらいの売り出し価格で出てます。ブランドにこだわらなければ、いろんな選択肢があると思います。

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そうですね。
なぜか苦戦を強く否定する方もおられますが。
加賀近辺にゆかりのある人にとっては結構良いマンションだとは思いますけども、資産価値的には厳しいですね。

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もうほとんど完売のようですね

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そうですね、竣工までに完売するんですかね。

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>>562
値段が一割くらい安ければ去年には完売してたでしょうね。仮に竣工とほぼ同時くらい(6期)に完売できたら野村不動産としては絶妙な価格付けだったということでしょう。客目線だと悔しいですが。
緑の多さや学区の良さといった子育て世代には良い条件がありますから志村三丁目の物件と比べるのはどうかと思いますが…。
竣工前完売は実現しないですが残りも少なく完売も時間の問題でしょうから、近郊物件にしては頑張ってるほうじゃないですか？

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賃貸部屋が多くなる可能性もありますかね。

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>>566
阿佐ヶ谷に比べれば相当がんばっているといえるでしょうね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/572951/

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>>563
残り35戸で最終期であれば、まあ普通なんじゃないですか。可もなく不可もなくといった感じかな。

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王子は、崖の上の高台側と低地側があります。

高台側は、まず洪水の心配はない。低地側は危ない。実際、最近も
洪水が起きてます。

現地を歩いたほうがいいよ。立地が大事といいつつ、洪水の危険性
があるところをわざわざ選ぶかね。

http://www.city.kita.tokyo.jp/d-douro/bosai-bohan/bosai/suigai/map/doc...

洪水なんか気にしないってなら、赤羽のほうがはるかに便利。東京駅、品川駅、
新宿、渋谷、池袋すべて乗り換えなしで行ける。

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ここは王子じゃないですよ。

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噂通り、お店が全然ないですね。ミニショップあるっていってましたが、品揃えってどんなもんなのでしょうか？知ってるかたいらっしゃいますか？

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>>573
十条駅からの道すがら、サーブというミニスーパーがありました。時間がない平日なんかは便利だと思います。ミニショップは？です。セブンイレブンもすぐそこだし、営業時間も短いので。

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ミニショップ、コンシェルジュ、カフェサービス、ジム等、
大規模マンションにありがちな施設が、ここにも一応ありますが、残念ながら形だけの感がありますね。

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>>574、575
やはり飾り程度ですかね。
セブンイレブンが命綱ですね。
ジムもぱっと見、有酸素運動系ばかりで使えなさそうだなーと思いました。課金してもいいからもう少しマシン充実してほしいですね。

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>>576
歩いて５分くらいのところに市営の体育館がありますが、スポーツジムも併設されていて1回数百円で利用できますよ。
使い分けれればなーと思いました。

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このマンションについてはかなり以前から議論がされてきていますが、検討すべき点は
だいたい>>2に集約されるように思います。

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度々2に集約されてるって人がいますけど、何回も言わなくても大丈夫ですよ。みんなちゃんと読んだ上で検討していますから。

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>>577
そうですよね。何回か利用したことがありますが、コナミに委託されてて、夜遅くまでやってましたよ。一回420円でした。

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住民板を見ると内覧会が始まっているようです。今のところひどい不具合はあまりなさそうですね。
内覧会後の反応も含めて検討したいものですね。

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多少は何かしらの手直しはお願いするでしょうけれど大きな問題がないのなら丁寧に作られているということなのでしょうか。その点ではとても良かったと思います。

共用設備は大きな物件だからこそ可能なわけで、あることで資産価値になると考えている人もいると思います。悪いことではないですよ。有酸素系のマシンが多いですが、自宅に置いておくには下のお宅への影響等を考えなければならないものがメインで置いてあるように思いますし、ありがたいのでは。

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住民板の書き込みを見る限りは問題なさそうですね。野村はあまり内覧会の評判はよくないと聞いていましたが。

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そうですね、これ以上デベの評判を落としたらまずいので力を入れたのでしょう。
そうでなくても三井住友建設、地域の特殊性など厳しい条件がありましたからね。

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内覧の反応が良いようなので、完成度の心配はあまりないようですね。

その点が最終期の販売に影響があるでしょうか。


色々な間取りがありますが、どの間取りが人気なのでしょうか。

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昨年12月から一気にマンション市況が落ち込んだようですね。
2008年と似たパターンのようです。

今後、マンション相場が急落することも想定されるタイミングで、非常に微妙だなと感じています。

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ジムの施設はあまり必要性なくないですか？
そもそもジョグやウォーキングに非常に適した眼前にある石神井川沿いを
あえてさけて部屋で有酸素運動をするのもなんだし。
月4000円だせば使い放題の区の立派なジムもそばにあるし

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購入特典がなさすぎでは無いですか?
お得感にかけます

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>>589
まだ強気でいるということは完売に自信があるんですかね。

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なんで最終期なのに販売戸数が未定なんですかね。

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>>591
たしかになぜなんでしょう。ただHPには最終期＆累積328戸供給と記載がありますからそろそろ販売戸数の発表があるのではないでしょうか。

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いよいよ最終期【第６期】３５戸
２月中旬より申込登録受付開始！（予定）

プラウドのメルマガにこう書いてましたよ
このほか先着順の在庫がいくつあるか知りませんが、思ったより売れてますね。

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>>591

素早いフォローがなされていますが、この「未定」が多くを物語っているように思えます。

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>>588
「ジムがある」といえることが重要だったのでは？

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>>594
素早いフォローも何もホームページやらメルマガに書いてあることを書き込んでるだけだと思うのですが。
最終期かつ35戸の販売(計算上の供給戸数と合う)ということなら普通に考えたら完売が近いってことでしょう。
何度も何度もこの物件が売れてないとマイナスのアピールをされているようですが本当にこの物件の購入を検討してるんですか？

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残り35戸と言うことは、もうあまり良い部屋は
残っていないんですかね。

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それか激高の部屋。

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>>597

野村も最終期でも部屋を選べるようバランスよく部屋を残してると思いますが。
あとは・・・最終期以外の先着順在庫がどれだけあるのでしょうね。

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やはり去年までのマンション相場はバブルであって、
今年から来年にかけて、株価の下落とともに一気にマンション価格が下がっていくという見方が増えているようですね。

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