東京サウスゲート計画＜16＞

＞378
南側に高輪神社がありますからね。その関係かも。あとは高松宮様と何か関係があるのかも。

高輪神社の氏子地区は高輪1－3丁目ですね。

>383
サウスゲートとはなんの関係もない投稿。
流れ上自然な投稿ならわかるが、唐突感がある。

>>383
一般論としては、湾岸部よりも内陸の方が安全でグレード感も高いでしょう。後は値段の問題。

内陸、湾岸にかかわらず人気のある立地は、やはりマンションの値段は高い。
そういう立地は、高級な仕様にし、面積も広くして　さらに販売価格を高くする。
これができるのは、中国からの爆買い資本が流入しているから。
日本の一般リーマン相手に根付けしていると　買える値段の上限があるので　そこから逆算して、面積や仕様を決めることになる。

仮に住戸面積が同じだとすると、坪250万と坪300万では、仕様が天地ほど違う。
坪あたり　50万円余計に　お金をかけられるのだから　当たり前のお話。

>>393

　坪単価が高ければ仕様の質も上がるのは当然ですが、
250と300で天と地ほどの違いはないでしょう。あなたの
比較した物件はそうだったのかもしれませんが。
　入手した土地の価格が高い場合、坪単価が300くらい
であってもそれなりの仕様しか期待できません。デベも
バランスを考えて計画するのでしょう。

>394
仕上げに掛けるお金が坪50万円違えばってお話。
そういう風に読めないかな～～ｗ　
日本語って難しいね。お互い頑張ろうねｗｗ

>>393
人気のエリアは高級な仕様にして面積を広くする、というのは一般的ではない。
むしろ逆。
極小数(坪単価800万以上ぐらい)のとんでもない高級仕様の物件が都心の人気エリアに集中して出来るだけで、都心の人気エリアの方がその他のエリアより仕様が高いとか面積が広いとかということはない。
というより都心は仕様が低く面積は狭い傾向にある。
特に最近はその傾向が顕著。
この価格でこの仕様か？という物件が目につく。
今の相場では仕様を犠牲にしないと高過ぎて売れにくい。
郊外は元々土地が安く都心ほど上がってきてもいないので、仕様を上げてグロスを高く設定する余地がある。
都心よりも仕様が高いし、面積も広い。

＞396根拠レス

今や貴重となった都心極上立地で小さな面積、低仕様のマンションなど作っては罰が当たる。
日本は、中流階層が完全に二極化している。
低所得者層のために坪単価を制限するような発想は、もはや過去のもの。
最近、京都で7億のマンションが、販売開始で即蒸発したのは記憶に新しい。
都心の一等地は、金持ちのみに住む権利が与えられた地上のエリシオンなのだから、当然、目を見張る豪華仕様の億ションが続出する。

>>397

　都心極上立地が貴重なことも二極化が進む傾向も
そうだとは思いますが、わたしも、「この価格でこの
仕様か！」とがっかりさせられるマンションをいくつも
見ています（東京サウスゲート地区でのことです）。
　土地、建築資材、人件費が上がった分は、売値に乗せる
と売れない価格になってしまうので、仕方なく仕様を落と
してバランスをとっているのかなと思っております。

＞398

それは、頭の悪い・・・
ではなく、、、
頭の切り替えができないデベのマンションですね。
あるいは、数年前に計画して、そのまま、軌道修正出来ずに完成してしまったとか。

品川駅街区地区のうち、京急第10ビルより北の部分は土地区画整理事業の対象外となっていますが、なぜだかわかりますか。
京急が同意しなかったのでしょうか。
ここに京急の駅舎ができるんでしょうか。

京急の資料を見ると、ホームの拡張は留置線などの用地を利用するのではなく(東側に拡張するのではなく)、国道15号線側にはみ出す(西側に拡張する)様にに描かれてますね。

＞＞400
京急第5ビルから高輪2丁目交差点までの部分は京急が他の地権者から土地を買い取る事が想定されているので、土地区画整理事業方式は不要なのではないかと。ただ途中の環状4号線が通る部分については或いは都が買い取るのかも知れませんが。

逆に言えば京急第10ビルから南の部分は、留置線を所有するＪＲ東と土地交換をするために区画整理事業が必要だったのではないかと思われます。なお駅舎は高低差の拡大をカバーするため第10ビルにかかる辺りまで北に移動するかもしれませんね。

高輪神社の向かいの民家の解体開始。
これも新駅への歩です。

建通新聞に都心3区のビッグプロジェクトリストが載っていましたが、サウスゲートの規模はダントツの1位ですね。
記事によると北周辺地区は16年度、駅街区地区は18年度の事業着手予定とのこと、いよいよ具体的にスタートする年となってますます楽しみです。

http://www.kensetsunews.com/handbook/wp-content/uploads/import/2016010...

＞＞401
京急の資料図は確かに西側にはみ出す様に描かれているので、素直に考えると高輪口の駅前広場にかかってしまう。
とすれば駅前広場やタクシー乗降場はどうなる？　具体計画を早く出してください、京急さん。

現在の高輪口は駅前広場どころか、駐車スペース、タクシー乗り場
も不十分で利便性が極めて悪い。
東京の玄関口としてはみすぼらしく。3倍程度には広げてほしい。
ＪＲも初期の計画にあったように、
山手線を東側に移動して、高輪口の用地確保に使ってほしい。
京急平面化で駅前スペースが犠牲になるのはもってのほか
八つ山への歩道も狭い
地下化して地上の空間を広げるしか方法がないと思うが。

東西自由通路が第一京浜を越えて延伸されるから、そっち側にタクシー乗り場なんかも移るんじゃないか。

プリンスホテル休館したんだな。真っ暗だった。

正確にはグランドプリンス高輪だね、10月までの改修工事に入った。旧竹田宮邸も改装休館。

なんだ、改装か。

高プリを建て替えずして西武が金を使うのはどこなんだろう。

>>410
西武は2020年のオリンピック以降に品川再開発ですよ。
あの会社が4,000億投資するってニュースが出てました。
かなり思い切った投資となるようです。

>>410
リノベーションだから相当金使うと思うよ。

貴賓館(旧竹田宮邸)は貴重な遺産だから大事に保存してほしい。
あと、東久邇宮邸の庭園があった高輪森の公園なんかも西口ホテル地区再開発に合わせ、きちんと整備して欲しいもの。

>>411
西武、京急、公有地(税務署・公園・議員宿舎跡)合わせて20ヘクタールもある広大な西口ホテル街区。
各社バラバラでなく、由緒ある土地柄を活かしながらの統一感あるまちづくりをして欲しいですね。

京急のホームはやはり、京急第10ビル以北と思います。
京急バスターミナルと京急第10ビルの間が区画整理事業の対象になっていないのは、現在地権者と交渉中だからではないでしょうか。
だからまだ地平化の具体的な内容を公表できない。
ホームから南は高輪口のロータリーのスペースを空けるためすぐに東側にカーブして、留置線の辺りを通って勾配を登り、八ツ山橋を越えるのではないでしょうか。

>411

　ホントだ！
　http://www.bloomberg.co.jp/news/123-NWKD0A6JTSEC01.html

　今から大規模開発を始めると、オリンピック景気を享受するには
間に合わないから、現状の施設で儲けて、オリンピック後に大規模
プロジェクトをスタートさせるってことのようですね。しかし、
完成を待っている内にまた申年を迎えそうです。

20ヘクタールもの大規模開発だから、全てが完成するのは確かにリニア開通の2027年頃になるでしょうね。
ただ、計画の概要はオリンピック前には出てくると思われるので、西武や京急のIR発表等が今後要注目ですね。

日経記事来ましたね。

http://www.nikkei.com/article/DGXLASGD12HAA_S6A110C1TJC000/

JR東の開発だけで六本木ヒルズを超える規模とのこと。

>>420

新しい情報ないですね。
建物の計画は1〜2年後って、去年も同じこと言ってましたね。

>>421

これは失礼致しました。。

当方新参者でして、去年の情報が分からないでおります。
去年の情報ソースをお見せ頂けますと非常に助かります。

>>422

http://www.decn.co.jp/?p=46295

この記事では、上物は2〜3年で計画を示していくとなってますね。
失礼しました。

六本木ヒルズを上回るというのは一昨年から言ってますね。
100万㎡というのは昨年5月のJR東社長インタビューでも言ってます。

>>423

ありがとうございます。

100万平米の約半分がオフィス、というのは以前からあった情報でしょうか？
それとも新情報なのか、はたまた単なる日経による想像なんでしょうかね？

てっきり汐留みたいに大半はオフィスに供されると思っていたので、
半分の面積が住宅・商業に使われるとすると、、と、期待度が膨らんでいます。

外国人の駐在員家族向けの高級賃貸マンション、教育施設、医療機関、商業施設がオフィスの周りに集積する国際色豊かな街区になりそうです。また、日経ビジネス最新号によれば、JR東はこれまで縁の薄かったトヨタにも接触している由、東海圏企業の東京本部の誘致も大きなターゲットみたいです。

>>424
汐留もレジやホテルもあるじゃん

>>425
東京トヨタが三田にあるな。
高輪にも土地持ってるし。

トヨタは芝浦に工場がありましたからこの辺とは縁がありますね。今は修理工場になってますが、何年か先には再開発するかもしれません。

高輪教会の近くにトヨタの社員寮があったな
今もあるのかな？

二年後くらいに　田町駅南口が、札の辻の近くにできるそうですね。
アジアヘッドクオーター特区、着々と進行中。

>>430
え、そうなんですか？
それは知りませんでした。
よろしければ、ソースをお願いします。
札の辻は住友と森ビルがそれぞれ開発しますから、その可能性も十分あると思います。

>431
ソースｗ
http://www.kensetsunews.com/?p=58774

>>432
ありがとうございます。
まだ調整中という感じですね。
でも、実現したらいいな。

>>432のソースの意味は元々からある三田口から第一京浜沿いに札ノ辻まで設けるペデストリアンデッキの事でしょうか

https://www.city.minato.tokyo.jp/toshikeikaku/documents/tamachihonpen....

去年からほぼ毎週大阪に仕事で行ってるが品川から徒歩圏だと日帰りでも余裕だな。
新大阪で乗ったらもう帰ったも同然。品川着１５分後には風呂入っててめちゃ楽。
都内ついてからまた電車乗り継いで帰るのは大変だな。

高輪グランドパームス、マンション丸ごとリノベーション物件。坪単価316万。敷地が広いのでエントランスも広く車で横付けできる。築45年でも耐震補強も含めて全部やり直してある。難は構造自体は変えられないので天井が低いこと。それを除けば永住するつもりなら新駅徒歩3分はお買い得じゃないかと思った。

>>436
民泊向きだね

＞435
自宅の最寄り駅が新幹線のぞみ停車って、ある意味すごいプレミア。

>>434
ありがとうございます。
詳しくわかりました。
ちょっと楽しみですね。

わたしは羽田発着の深夜便に乗るときにありがたさを実感しますね。
行きは家で風呂に浸かってのんびりしてても間に合うし、
帰りはモノレールの終電に間に合う場合もあるし、それを逃しても深夜バスやタクシーで帰れる。
おまけに深夜便は値段も安いし、カウンターや税関もすいてるので快適そのもの。

>>436
ぱっと見の感想は、
あの広い空地のかなりのスペースが駐車場になっていてもったいない。
植栽がさびしい。
塀が行動ぎりぎりに設置されていて貧乏くさい。

何かひろい空地を活かしきれていない気がします。
空地がほぼ平置き駐車場というのは郊外物件みたいですし、見た目の印象が良くない。
門ももっと重厚にしたらいいのにと思いました。
塀はもっとセットバックした方がいいと思います。
敷地全部をとにかく塀で囲むという発想はなんか貧乏くさい。
塀の高さもいらないと思います。
低くしてそこに植栽をほどこしたほうがいいのでは。
塀をセットバックして前のスペースを石畳などにしたらどうでしょう。

買い手は結構ぱっと見の印象、ファサードを結構重視する気がします。
今のままだと完売は相当かかるのではないでしょうか。

>>440
あとは品プリのシネコンのレイトショーが安くていい。平日家に一度帰ってから９時くらいからの映画見に行く。１１時過ぎに終わるが家まで３分くらいだから気軽。

＞440
こないだの3連休で香港に遊びに行ってきた。キャセイの香港行きは午前1時発。保安検査も通関もガラガラだから金曜日に仕事から帰って家で飯食って風呂入ってゆっくりしてから行ける。帰りの羽田着は22:55。この時間で飛行機が遅れると疲れるだけじゃなくタクシー以外に帰りの足がない可能性もあるが、品川なら30分で家に着ける。羽田路線はどんどん増えているから、品川住んでいるとわざわざ成田まで行く気がしなくなってくる。

>>436
天井低いのはリノベ物件の痛い所ですよね。前に見た高輪の中古物件は、天井高が足りず浴室乾燥機が付けられないと言われましたし。

>>443
だね。もっとも成田も一本だから楽チンだね。
帰りは大荷物で駅前の雑踏を避けたいのでプリンス行きのリムジンバスで帰ることも多いけど。

>>444
この物件のサイトを確認しました。
天井は低そうですね。
あと驚いたのは、新駅の大型商業施設は品川駅の隣で描かれてました、どこからか漏れた情報ですか？

今朝の品川操作場

>>447
確かに大型商業施設が品川駅の隣で描かれていますね。本当だとしたらすごいな。

http://grand-palms.com/concept.html

今後品川～田町間の第一京浜沿いに、タワーマンションができる可能性はあるでしょうか。
立地的にオフィスや商業のほうがデベ的には儲かるのかなとも思うんですが。

>>450
マンション（住居）を付帯することで容積率緩和などのインセンティブをつければありでしょ。
Vタワーなんかそうですよね。

>>449
品川と新駅の間だから場所としてはまず妥当な線じゃないか。

>>452
鳥てるなくなっちゃうの
しょぼーん

>>452
デパ地下のテナントとして残るかもしれないけど、今の雰囲気はなくなりそうだね。

>>451オフィスや商業の賃貸の需要が見込めない立地か、既に賃貸の供給が十分でこれ以上は過剰と判断した場合に、仕方なく儲からないマンション分譲するのかなと思ってます。
Vタワーも再開発で、周りにオフィスと商業を同時に供給しているので、オフィスと商業は十分と判断したのかと思ってました。

＞455
JR跡地エリアにマンション供給するなら分譲じゃなく賃貸でしょ。あそこはもちろん交通は便利だけど、永住できるような場所じゃないし。サウスゲート計画では海外からのビジネスマンにも住みやすい居住地区ということだからね。

>>455
日経の記事によると、JRは再開発用地を全て自分で保有していく方針だそうです。つまり、今のところ分譲マンションはつくらない方針みたいですね。

＞＞４５６
＞＞４５７

どちらかというと品川～田町間、第一京浜沿いに田和マンなどの分譲マンションができうるかということに関心があります。

>>458
第一京浜沿い東側の方は、品川駅から泉岳寺駅までずっと再開発区域に組み込まれるから457さんレスのようになるでしょう。
西側も泉岳寺アパのようなホテルかオフィスビルの可能性の方が高いと思います。
せっかく新駅ができて土地の収益性が上がるのに、低採算かつ一過性の分譲マンションを選択するのは企業にとって合理的ではないからです。

>>459
ということは新駅駅近物件を買いたいなら、中古が出るのを待つことになりますね。
しかし駅近物件の中古を見て見ましたが、いくらなんでも高すぎる気がします。
芝浦、港南の少し離れた物件も高すぎ。
芝浦、港南には今後新築が建つかもしれませんが新築だともっと高いんでしょうね。
第一京浜沿いに新築マンションの計画があれば考えようと思いましたが、いずれにしろ今は都心及び周辺はどこも買い時ではなさそうですね。下がるのを待つのが賢明かもしれません。

>>460
パークタワー品川ベイワードの100平米レインボーブリッジ&東京タワービューのワイドスパンの間取り良好部屋が坪単価250万で出てたよ。まだあるかな？

>>461
12月末から掲示されてたけど、今、見たら売れてた。新駅できたら駅徒歩6分だからあれはお買い得だった。

>>460
芝浦・港南側もタワマンに適した用地はもう残っていなくて、分譲新規供給の計画はないようです。←詳しくはGFTスレご参照。
品川駅経済圏はこれからも大きく拡大・成長していきそうなので、周辺地域の住居価格が上がるのも仕方がないでしょうね。分譲マンション最前線は品川区の勝島や品川シーサイドに移りつつある感じです。

>>>462
6分というのは、公園を突っ切るで導線が確保されることが前提ですね。
でも確かに、お買い得かもしれませんね。

>>464
100平米高層北東向き角部屋、レインボーブリッジビュー、東京タワービュー、ワイドバルコニー部屋が12月末に7600万くらいで売りに出ましたが一か月待たずに売れちゃいましたね。今検討していたら間違いなく見に行ってましたね。

>>465
何階かご存知ですか!

>>466
たしか、30階くらいだったかな？間取りはこれと同じ。坪単価250はめちゃ安いと思った。
http://mansion-madori.com/blog-entry-1260.html

>>467
この間取りで、30階で7500万は瞬間蒸発ものですね。
バルコニーも広く、柱も完全アウトフレーム。
文句つけようがない間取りだと思います。
瞬間蒸発しなかったのが不思議なぐらい。
何か曰く付きなんでしょうか？
明らかに他の売り出し住戸との価格面の整合性が取れません。

結局サウスゲート地区最後の新築大規模タワマンはGFTになるんでしょうか？そう考えるとGFTを買った人はお買い得でしたね。
今後芝浦港南にタワマンになりそうな場所って本当にないんですかね？

>>468
賃貸物件だったのかな？

>>469
港南だと、コスモポリスの向かいの
運河沿い元日通倉庫跡でいま駐車場の所位かな。
三菱地所レジが保有してるみたいなので、
近い将来マンションになりそうです。

>>469
候補地としては、①港南3丁目交差点角の駐車場(元日通倉庫)、大手デベが取得済らしいので確実だろうが敷地は狭い。
あとは個人的意見だが、
②東品川1丁目(旧海岸通り天王洲橋たもと)の元ガソリンスタンド(TYハーバーの運河対面)、
③芝浦4丁目交差点に近い旧海岸通り沿いの駐車場(CMT脇の中華料理店隣り)位かな。
あくまで素人目なので他にありそうでしたら、ぜひ教えてください。

472ですが、①は471さんとかち合ってしまいましたね、まあそれだけ候補が限られているのかも・・

港南のマンションの今後の資産価値は、
新駅近くからの導線がどのように整備されるか、
環状4号線がどのように延伸されるか、
南北線の駅がどこにできるか、
がかなり影響しそうですね。
環状4号線が漫画イチ延伸されなければ、かなり痛い。

>>473
情報ありがとうございます。
港南三丁目はどのくらいの敷地で、どの規模のタワマンがたつか予想できますでしょうか？
敷地が狭いとのことでしたがタワマンですかね？

>>475
パークタワー品川と同じぐらいの敷地面積で、用途地域も同じですから、同規模のマンションが建てられるのではないでしょうか。
マンションになるかはわかりませんが。

港南はもう土地無いからね。しかし、都心でも港南でもそうだけど都営は良い場所に建ってるよね。

全部マンションに好適な場所ばかり。まあ、新しいマンションがバンバン建っている豊洲や有明と

ちがって、港南や芝浦は既存マンションの価値は保たれやすいだろうけど。

>>476
なるほどですね。それだと300戸程度のやや小さめのタワマンですね。もっと大規模なのが出てきてくれるとテンションあがるんですが…

てことは港南芝浦高輪三田（一部）から成るサウスゲートエリアにおいて、充実した共用施設をもつ500戸以上の大規模タワマンはここ10年くらいにおいてはできる可能性は極めて低いということになりそうだね。

コスポリ向かいの敷地は「風の道」にかかるため高さ50m以上の建物は建ちません（ガイドライン2014 p.72-）。このスレの住民だったらガイドラインは読んでおいてほしいな。

>>479
大規模は無理でしょ

>>480
勉強不足ですいません。
となると本当にタワマンできる敷地がないんですね… 晴海のような過剰供給は勘弁ですが、少しくらいできてくれないと盛り上がりに欠けるので残念です。
ここにおられる方は自分も含めてサウスゲート地区のマンションオーナーですよね？

>>482
僕は高輪なのでサウスゲート地区とは違いますけどここにいてもいいよね？