オーベルグランディオ品川勝島 パート7

なんだかんだ言っても、買いたいところなんでしょうね。
しかし周辺もマンションだらけで、もう戸建て住宅なんて無さそうな地域かな。
でもこうなると、住むのは、希望としては中階層か、上階層が良いなぁ。
でも高くなるよね。

上層階はやはり値段分の価値があるのでしょうか？例えば100万円高い部屋は売るときも100万円高く売れるものですか？それとも、高い分は返ってこないけど、その分のメリット(眺望など？)が値段分の価値があるものでしょうか。何階を買おうか迷ってまして・・・

>>452
私は低層階と高層階であまり値段差がないなと感じました。

閑静な場所だと低層階でも静かで過ごしやすいと思いますが、この場所だと低層階は騒音や排気ガスがかなり気になると感じたので。。
人それぞれだと思いますけどね。

上層階で価値があるのは将来保証された眺望がある部屋だとおもいますよ

そうですよね。
ここの場合は特に眺望面を期待している人もそもそも多いのでしょうから。。。
となると、資産価値を考えるのであれば、高層階のほうが有利なのだろうなという風になると思います。
価格差が無いのが逆に不思議かな、と。

将来保証された眺望とは、周辺に眺望を邪魔する高い建物が建てられた際も影響のない階？最上階を買っておけば、まず間違いないという事ですか？
中古販売では、よほど価値のある立地でない限りはどれくらい値崩れが抑えられるかで買うべきなのかもしれませんね。

ここは全面に何が建ってもおかしくない立地だから上下階でそれほど価格差がないと考えています。
それでも眺望が欲しいならできるだけリスクが減らせる高層階を選択するのが良いのでは。私も予算の許す限り上の階を選ぶ予定です。

タワマンスレでは良く言われてますが、一般的に新築時の階層価格差は中古では縮小する傾向の様です。(勿論、新築時の価格設定にもよりますが)
ただ、最上階や何々ビューといった特徴がある部屋は高値で売れてますね。平和島の競艇場前のマンション、競艇場側の相場がかなり高めでした。

やはり眺望よいと、それなりの価値になるんですね。私も予算の許す範囲で上層階を検討してみます。

運河側なら低層も将来保証

461
ブランズと間違えました。

ブランズの宣伝も結構ですが間違えないで下さいね　笑

ブランズの運河ビューも検討はしました。
ただ、運河側の部屋は契約済みが多く、今買える部屋は斜めに運河を望むって感じですね。
正面の倉庫は高層建物に建て替わる可能性が結構あるので、リセールとしてはリスクが高いと感じました。

あの倉庫が何かに建て替えられることを期待してます。できれば、商業施設がいいな。それか、競馬場がアウトレットモールになるとか。

そーですね。
住宅系よりも話題性のある商業施設になると面白いですね。三井アウトレットやイケアとかコストコとか。

今の倉庫以上に悪くなることはないだろうから、何が建っても価値アップでしょう

パチンコ屋や居酒屋は勘弁ですけどね。

あの倉庫が建て替えになる可能性あるの？

>>469
そりゃあるでしょう

最近のパチンコ屋は上品になりつつ？

>>470根拠は？

>>472
470では無いですが。
今の所、具体的な開発計画は無い筈です。
あれば重要事項等で説明がある筈ですし。
ただ、東京倉庫IRに寳組から取得した際の理由のひとつとして、自社所有地との一体開発をあげていますね。

>>473
具体的ではないけど、重要事項説明書に将来的に建て替えを検討していると記載していますね。
老朽化してますし、検討はしているのでしょう。
近隣に大型倉庫の新築が相次いて、東京倉庫の収益が落ちてきていますから、いずれは何かに変わると思います。
ただ、外壁を塗り替えたり、エレベーターの改修をおこなっていますので、すぐにではないですね。
航空法で最高９２ｍまでしか建てらえれませんし、マンションか有料老人ホームくらいではないですかね。
羽田が近いので、アウトレットや商業施設が出来れば、中国人（今後は東南アジアや中東）が殺到して儲かりますよ。

同じ高さのマンションが建つよ
こことお見合いの部屋ができて終了だろう

>>474
勝島は20階くらいが限界だよ

>>476
オーベルが２０階なのは、高さ６０ｍを超えると建築基準法や消防法の基準が厳しくなること、容積率が３６０％（３００％＋割増６０％）であることが理由です。
オーベルは、敷地９，４８８㎡、述べ建築面積３８，２２４㎡（うち容積対象外４，０９０㎡）
ブランズは、敷地７，９５７㎡、述べ建築面積３６，６６５㎡（うち容積対象外８，０２０㎡）
どちらも容積率ギリギリまで建築しています。

東京倉庫が宝組から取得した一般倉庫とＡＢＣ棟の敷地は２１，６５９㎡、既存の３号倉庫や競馬場住宅等を入れると３０，０００㎡ほどの敷地です。

一体開発を行い、容積率の割り増しをさらに受ければ、航空法による制限最高９２ｍの建築は十分に可能です。
慰霊塔は屋上に設置するか公開空地や提供公園に隣接させるでしょうね。
あり得ることだと思いますよ。

>>477
高さ60メートル以上の建物はコストの掛かり方が違う。ブランズで苦戦してる勝島がわざわざ高コストで中途半端な90メートルの再開発をするとは思えない。どうせなら航空法の適用外の地区で120以上の高さの建物作るだろ。だから勝島には60メートルの建物しかたたない。勝島は本当に再開発しにくいよ、だから安いんだけどね。

>>478
ブランズみないな建物なら３つは並べられるよ。

>>477
ないない
理屈で物申すな

八潮の団地は建替えや再開発しないですかね。勝島の倉庫がマンションにしかならないなら、あそこに商業施設できてもよいですね。大井町からのバスもあるし。

>>481
人大量に住んでますから。めちゃくちゃなこといいますね。

>>482
そうかな。20年前に比べて、八潮地区の人口は3000人近く減ってると品川区の報告にもあるし、高齢化が進んでるから、持続可能な地域社会を実現するなら、何らかの対策は必要かと。

この地区は昔に比べ過疎化が進んでいますよね。

倉庫壊して再開発はないない
費用がかかり過ぎる
都が推進してるなら分かるが、ないだろう

ですね。夢見すぎです。

まぁ、10年前も倉庫壊してオーベルやブランズのようなマンション建つとは誰も思ってなかったからね。10年後どうなってるかなんて、誰もわからないし、夢見るのは自由だね。

あまり個人的な妄想を掲示板に書かないほうが良いと思います。一人歩きしてしまいますし、ソースがあるものについて議論すべきでは。

マンションができて人口減にも歯止めがかかると思います。

高齢化&空き家問題の八潮団地建て替えは難儀かと。まず転出者を減らすように魅力ある町作りが課題かと。

まずはパトリアに、かもめ橋渡ってでも買いに行きたくなるような店舗が増えるといいですね。
高齢化、空き家マンション問題は八潮に限らず日本全国に広がる課題なので、国主導での対策を期待してます。

天王洲アイルや豊洲も最初は買った人バカにされまくってましたが見事に発展しましたし何が起こるか分かりませんよね。
なんだかんだで儲かっている競馬場の土地が多く東京競馬も街づくりに取組んでいるので可能性はなくは無いですね。
競馬場嫌いなんですが…

倉庫業が不振で宝組がつぶれたのに。
築４０年のABC倉庫が１０年もつかな？

建て替えるなら、
もっと年季が入った一般倉庫と競馬場住宅を合わせて、
今より大きいのにするでしょう。

週末下見してきました。

建物が少し立ち上げり始めましたね。
思っていたより、目の前の道路と建物に近くてびっくりしました。

HPなどのCG見る限りだともう少し道路からセットバックしてるかと思いましたが
だいぶ近いですね。

＞＞491
ついでにウィラとパトリア除いてみましたが、値段はパトリアの方が安いですね。
生鮮は買ってみないと分からないですが、値段だけならパトリアの方が良いですね。
ウィラはリニューアルオープン？のセールやってました。

>>494
文化堂は週末値上げしてるので、週末価格で比較すると高いです。

あと、文化堂のリニューアルで、一部分が縮小してファミレスになる模様。

2期2次は16戸ですね。
勢いが止まったのでしょうか。
お隣の４次も売れ残ったようで、また先着が増えていますね。

16戸確定ですか？かなり少ないですね。
要望書こなかったんですかね。

２期２時に申し込む予定なのですが、ご近所も急に値引きの提示があり迷ってます。
２次の客を引っ張りたいのかなぁ・・って思ってますが悩みどころですね

ご近所とは？？

値上げが裏目に出たのですかね。
５０００万がボーダーの立地ですから、
最上階以外は５０００万以上では高いと思いますね。

シティテラス品川は約60戸にELV1台
ブランズ品川勝島は約80戸にELV1台
オーベル品川勝島は約110戸にELV1台
どんな生活になるかこれだけでも分かるよね
現地行ったけど、前の道路との間隔も狭くキツキツって、感じ

>>501
EVの数が売れる要因にまったく寄与しないといういい指標ですな

2期1次に比べ各階200万前後値上がってる感じでしょうか。
これまでの価格を知ってる人にとっては割高感がありますよね。

今出てる72㎡の部屋Mタイプ2階が4320万で@198くらい
1期では同じ広さのTタイプ2階が4080万@187

条件も多少違いますが値上げ？かもしれませんね。
１期で買った人が羨ましいですね。

Mタイプいい間取りですね。15階位だといくら位なんですか？

１期は東側７０平米が３６００万とかだったからな、破格だったな

ただ現地見てみると、東側の低層階はリスクあるなぁ

それこそ、排気ガスやら騒音やら、下手したら高速側よりひどいんじゃない？

さすがに安いだけのことはある。

>>514
ここは東側人気だったからね。

エレベーターについて、
やはり数として少ないのが気になって担当の営業さんに聞いたのですが、
少ないけど、2基が隣り合わせで設置してあるので、
1つが行っちゃってももう1つがすぐ来るから、
トータルで数が多いが離れて設置されているところよりも待つ時間少ないかもしれない、
との説明を受け、妙に納得しました。

実際どうなるかはわかりませんが、
個人的にけっこうそれで気にならなくなりました。
まあ、我が家の場合は朝のピークの時間に出かけることないのもありますが。

ご参考まで。

517

そこは納得しちゃいけないポイントだと思いますが・・・

個人的にエレベーターなんに少なくてもいいけどな。エレベーターの維持費も馬鹿にならんからな。せっかちにはつらいのか？

スケールメリットを生かして色々な設備を作れると謳っているんだから、毎日使うエレベーターをまず充実させれば？とも思いますが。

ここは本当の住みやすさより検討者にいかにキャッチーに映るかを意識した物がかなり多い気がする。

>>517
離れて設置してある所なんてそうそうないよ。
少ないうえに箱も小さいんだから毎日の不便は覚悟しないとですね。

激しく同意！

慣れの問題でしょう。

エレベーターなし物件で大変だったこともあるので、付いてるだけでもありがたい。
これ以上、管理費が上がる方が嫌だな。

東側ならエレベーターの心配はない。
132戸で2機だ。

>>524
いやいや、分譲でエレベーターなし物件なんて論外だから。
比べるレベルが酷すぎ。

慣れれば時間も読めるし気にもならなくなるよ。２台並んでるならバランスよく回せば効率的だろうし

いや、一応エレベーターメーカーの交通量計算によって台数や箱を決めてるでしょ。
余裕は無いかもしれないけど、タワマンとかもっと少ない物件もある訳だし。

エレベーター重視の人には合わない物件ってことですね。

修繕のこと考えたら多すぎも良くはないですからね。バランス考えれば悪くないと思います。

ここの場合は修繕費の徴収も余裕がありそうな計画で好印象です

結局はこの価格で品川に住めるならという回答で全てのデメリットが受容されるマンションと思ってます。

デメリットとメリットのバランスがとれた良い物件

住んでみて、思ったより良かった、よりも、こんなはずじゃなかった、が多そうなマンションの気もする。

所々に上げ底感があるので。

それは住んでみないと分からないね。まぁ人によって感じ方はそれぞれだろうけど、私はあまり心配してないです。
共用設備も充実してるしまだ先ですが新生活楽しみです。

ここの営業さんもいい点だけじゃなく、悪い点もきっちり話してくれましたからね
よく話題にあがってる騒音に関してもそれなりにあるのを懸念して、
二重サッシを採用してますという話もきちんと聞きました。

>>535
それって、悪い点というか二重サッシのアピールをしたかっただけでは。

質問されたら不都合なことでも答えないといけないのはどの物件でも共通ですしね。

色々言う人もいるけど周辺で一番需要を掴んでるのは間違いないな。

私の担当の営業さんは騒音だけじゃなく、日照のデータも見せてくれましたよ。低層階では日当たりが悪い時期もあることなど、きちんと説明してくれましたし、購入を促すような強引なプッシュもなかったのが好印象でした。

2期2次の販売戸数の少なさはどういう理由があると思いますか？

ひやかしの回答は不要です。
何かしら御自身の視点で分析頂ける方の回答をお待ちしております。

年末に不動産買うような暇人はあんまりいないということ。

三井のマンションの杭問題のほとぼりが冷めてないから今売り出すのは賢明じゃないと考えたんでしょう

５４０さんを補足すると、１２月は１年で一番不動産が動かない月と（一般的に）言われております。
この物件固有の問題というより時期がよろしくないということが考えられますね。
この時期に大々的に販売始める物件などはあまりないと思いますし、業界の法則とでも申しましょうか・・

皆さん年末はお忙しいですからね。２月３月になればまた活発に動くと思いますのでその時期に売れないようでしたら
何か問題ありそうですが、ここの場合は今までの売れ行き見る限り好調に推移していくと思います。

二重サッシだから騒音にも安心と思っていましたが、ブランズスレを見ると音は通気口から入ってくるとの書き込み多数なので心配になってきました。

通気口の音が防げないのはこちらも同じですよね？
それなら、幅を取ったり掃除が大変になるだけで大したメリットがないのでは？と思ってきました。

>>543
いや、ないよりは全然ましでしょう。むしろ、このエリアでは必須かと。
そもそもですが、飛行機が上空を飛ぶので、音が心配ならこのエリアを検討しない方がいいですよ。

というか、ブランズはモノレールと高速の音に対して対策してると思うけど、これから上空を飛ぶ飛行機を意識した設計はしていないと思うので今後個人的に扉対策をやる方も出てくると思います。ブランズ設計当時は飛行機の航路が決まってなかったのかな？

ブランズは通気孔からも音が漏れるマンションみたいですが、

今のうちのマンション通気孔からは音はほぼ聞こえず、窓の隙間からの音のほうが気になります。

私の経験上は音の聞こえか方は窓の隙間＞＞通気孔なので

窓対策の方が効果があると思います。二重サッシでの防音は理にかなってると思います。

吸気口も防音対策してるもの、してないもの、グレード等など色々あるのでブランズが音漏れしてるから
こちらがするとは限らない（その逆も然り）。そのへんはMRで聞いた方が良いですよ。

補足、防音という意味でなら2重サッシはついてないより、ついていた方がいい。
効果は確実にあるのでね。オーベルもブランズの一部の部屋も効果がないもの付けるほど
阿呆じゃないと思います。その点では全戸対策してるこちらに分があるというだけ。

こちらも通気口から音が聞こえた場合、それなりの音が聞こえますね。
ブランズ住民の人達は通気口から聞こえるとは言っていますが、窓の隙間から聞こえると言ってる人はいませんし。

二重サッシだから大丈夫ってわけでもないのね。

他の方が色々教えてくれてるけどそういう強引にそういう結論にしたいのならいいんじゃないの　笑