オーベルグランディオ品川勝島 パート7

>>250
冷静に判断ください。

正直、ブランズとはすごく悩んでます。
デザインとか仕様はブランズの方が良く感じます。
ただ、高速からなるべく離れようと思うとオーベルとはそれなりに価格差があります。（ブランズは西東で価格差をつけている）
何より、前の東京倉庫が建て替わって眺望が塞がれる懸念が払拭できません。これは低層階だったら価格と前の緑地帯で割り切れるところなんですが、低層階はほぼ完売。

この辺りは準工業地域で高い建物が建てやすいですよね、細かい条件はわかりませんが道路斜線のみで見ると、敷地境界から10m、ブランズから54m程離すと12〜13階が建っちゃいそうです。(前面道路20m*1.5=35m→12〜13階）

その点、オーベルの南側は警察署で普通の民有地よりはリスクが低そうですし、社宅やマンションもあるので敷地規模から16階以上なら多分大丈夫かなと思えます。

連投スマソ

将来的な中古相場や賃料も微妙。
ブランシエラの75平米が20万円で賃貸に出ていて、今ブランズの16階も同じくらいでSUUMOに出てます。
これを見るとブランズのグレードはあまり賃料に寄与していないような。。
しかし、条件面に書いてあるこのシェアハウス応談って気になるな。

ランニング、修繕費はブランズは12年ごとに一時金を取るので、段階上昇を考えてもオーベルの方が安い。

どちらの物件ともそれなりに投資で買っている層もいるようです。
どっちを買っても悪くないとは思いますが、下手に比べられる物件があるだけに悩ましいです。

冷静な分析ですね、参考になります
東急コミュニティーは一時金方式ですよね、他の物件でもそうでした
徴収できないリスクは一時金方式の方が多いと思います。
ただ月々の徴収額を上げて一時金を失くす方法もあるそうです。
その場合は管理組合の議決が必要なそうです。

ブランズの修繕一時金は12年ごとに約50万円なので、月あたりにすると＋3400円くらいですね。

あと、253に書いた道路斜線間違ってますね。
10mセットバックすれば15階になるのかな(前面道路20m+10m*1.5=45m→15階）
設計の専門知識はないので間違っていたらすみません。

>253
以下のサイトをみるともっと高いのが建ちそうだよ。
http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/hp/page000001500/hpg000001461.htm

計算式によると、(道路幅）×2.5+31mなので、20×2.5+31＝81m　

これによれば、前面にはブランズと同じ高さの建物は十分建ちそうだね。

ここと、ブランズで迷っています。
ブランズのサンコーナーが少し気に入っています。
エレベーターなのですが、ブランズが350戸強で5つなのに対して、オーベルは450戸強に対して4つなのが、気になっています。100戸につき1戸というのもほんとうに珍しいので、混むのかあと。。
オーベルならSタイプ、ブランズならHタイプを検討しています。

>>258
自分で良く考えて決めてください。

>>259

はい。どちらにしても一長一短ですよね。ずっと迷ってます。。もうすぐオーベルの二期の二次だし、その前に、ブランズの四期です。

私なら価格の安いほうにしちゃいますね。
同じ勝島だし、リセール時の価格は同じになってしまうので。

それと、ブランズのHタイプは4LDKですよね。オーベルのSタイプは3LDKです。
どうしても4LDKがほしいならブランズ、3LDKとして使いたいならオーベルですかね。

>>261

そうですね。3ldkと4ldkはリセールの時に値段の差はあるかとは思います。

主人と2人暮らしで子どもも1人欲しい予定なので、3ldkでも4ldk（サンルームつき）でもいいです。

間取りは、オーベルがいいなとは思うのですが、外観やエレベーターなどの共有施設、前の道路がゆったりして、一方通行なのはブランズが好きです。

一生に一度なので後悔のない買い物をしたいですよね。オーベルはこの機会を逃すと、もう狭いお部屋しかなさそうですね。

過ごす時間は家の中が多いと思うので、間取りがよいならオーベルでもよさそうですね。悔いのない選択をしてください。

ブランシェラが家賃とれてるのは立地がより駅に近いからでしょうね。
オーベルとブランズでは大した差にはならないと思うのでどちらを選んでもいいと思います。

>>263

ありがとうございます！感謝します。

ブランズのサンルーム、タワマンっぽくて良いですよね。バルコニーもプライベート感があって良いのですが、ただ、もし前にマンションが建って廊下から見られるかもと思うと中々決め切れません。

>>266

ねーすごいいいですよねー
私は高層階だと素晴らしいだろうなと思うのですが、中層階だとどんな感じかなって思って迷ってます。

>>267
ブランズの4Lは6000万近いですよね？それだけ払えるなら天王洲とかの方が良くないですか？

勝島で6000万は高いですねぇ

>>268

4ldk、5500万円強くらいです。勝島なら85平米以上ですが、天王洲アイルならその値段なら60平米くらいです。

購入された皆さん、ここには何年くらい住む予定ですか？

まあ１０年で最低でも半分くらい入れ替わるのでは？

>>270
5500万で天王洲の3LDKは買えないですもんね。
この前見たら中住戸の3LDKは6500万くらいでした。向こうはそれでも買い手がつくから驚きです 。
私はオーベルにしておこうかと思って検討中です。

>>270
天王洲小さい方で67じゃ？
流石に適当すぎ

>>274

でも、5500万円代中盤で、新築なんて、天王洲アイルなんて、67平米代なんて現在は滅多にないです。。

一駅違うだけなので、勝島がいいかなと思っています。

天王洲はデベがS不動産で仕様が良いから高くて当然
単に立地の差だけでなく、デベロッパーの差でも価格差がついてるのでは？

まぁ大手だからって安心できるわけじゃないってことは、三井の物件で明らかになっちゃったけどね。結局は自分の価値観や生活スタイルに合っているかどうかと、出せるお金の範疇でできるだけコスパの高いものを選ぶしかない。ここはコスパはよいと思いますけどね。

>>277
使ってる下請けなんてどこも変わらない。
三井だからあの保証な訳で、コストかけない中小の方が何かあったとき後が怖いのは変わらない。

天王洲とは仕様や価格差は勿論、予算同様ライフスタイルに合うかどうかも重要だと思いますので、そこを考えるとDINKSには良いかもしれませんがfamilyには厳しいのではないかと思います。

駅近ですがここ以上に何もない埠頭の中ですしスーパーも学校も遠いですから。

値段無視したら天王洲がここより１００倍いいに決まってる。不便度合いは大差ないが交通利便性はかなり違う。

>>280
100倍も違わないでしょ。小学生じゃないんだから、安易に100倍なんて言わないほうがよいかと。

>>280
価格無視したら、天王洲より100倍良い物件は星の数ほどある。

>>278
保証してくれるから、瑕疵があっても大丈夫なわけじゃない。大手でも中小でも、瑕疵があるリスクが変わらないなら安くてよい、ということ。

>>280
京急ユーザーの私からしたら、天王洲はそれほど魅力感じません。

ここの場合は準大手ゼネコンの長谷工+スーゼネの大成がバックに付いてるから他の大手デベと同じく安心感はあるね
瑕疵に関しても三井のように+αで補償してくれるんじゃない。

何かあったらスーパーゼネコンの大成建設に建て直してもらおう。

結論、三大財閥不動産以外はどれも同じでしょ
仕様、保証ともどこも大差はないから安ければ安いほど良い
よって、ブランズ買うなら絶対オーベル

いつまでも検討してないで早く買えばいいのにね

坪@120違う物件と比較しても意味ないだろうに...

>>287
でも東急不動産はその財閥系と肩を並べる総合デベロッパー大手4社の1社じゃありませんでしたっけ？

保証はともかく仕様は大差あるでしょ。
ここの仕様が至って普通と思い込みたいのかもしれないけど低コスト&安っぽさ全開なのはどうしたって否めないんだからさ。そのデメリットを他の魅力でカバーしてるんだからそれで良いじゃない。

大差って思い込みたいんですね。わかります。どんまい。

>>289
湾岸沿い、品川というビックターミナルまで近距離という意味では思いっきり比較対象だと思うが。
天王洲の方が立地は上だが、そこまで価格差がつくのか？っていう議論は相当妥当ですけどね

>>293
6500出せる人なら検討対象になるだろうけど、そんな人どれだけいるの？
それだけ出せて品川アクセスと言うならGFTだって検討出来た。
それと直線3km以上で近距離とは言いません。
住友だって1kmちょっとだけどそんなことは言わないでしょ。
もう少し考えましょう。

>>292
都内なら大抵の物件がここより仕様が良いのは事実でしょ？今時直床二重壁なんて低コスト仕様郊外型の典型です。天王洲ともお隣とも仕様では太刀打ち出来ませんよ。ここの魅力は安さが唯一にして最大でありそれが武器です。

>>296
既出すぎるが、その差が大差とは感じられてないから、隣は売れてないのでは？ここをこきおろすのは勝手だが、検討者でもなさそうなあなたはここで何がしたいの？

要はコストパフォーマンスってこと
高くても価格に見合う価値があれば売れるし、安くても価格に見合わなければ売れない
コストパフォーマンスはそれぞれの価値観で違うから、押し付けはやめましょう

すみふの大森の物件は比較対象になりませんか？

>>299
大森海岸のスミフなら比較できるんじゃない？
京急だし、駅近だし
天王洲くらいの価格かと思うけど検討できるならね

シティテラス品川イーストって検討された方います？
やっぱり少し高いですよねえ