オーベルグランディオ品川勝島 パート7

品川からバスできてもらっては？目の前がバス停ですし

>>181
たしかに！最寄駅が大井競馬場なんていうより、品川からバス便のマンションってことにしたほうがいいですよね。嫁に提案してみます。

10年後はガラリと街並みが変わって坪250にはなってると思いますよ
残念ながら発展しなかったとしても今の価格より大きく下がる事も考えられませんし

でも1番重要なのは人生の最も旬な時期（ここの購入層はそうでしょう）を気持ちよく過ごせるかどうかだと思います
損得関係なしに1番気に入ったとこに住むべきですね

>>183
気持ちよく過ごせるかどうかだと勝島でなくなる。但し品川区周辺新築で予算的に他に選択肢がなく、オーベル人気になってるのが実情でしょう。

>>184
気持ちよく過ごせるどうかは、その人による。

>>185
まあ、どこで満足できるかのボーダーはいろいろな事情も鑑みて人それぞれでしょうしね

自分の感覚が、他人も一緒だと思わない方が良い。人それぞれ。

勝島がダメという方の意見も否定しませんが
ここまで好調に売れてるということは世間での需要や評価は高いのでしょうね

>>187
ブラウンズを含めて勝島がリーズナブルなのは人気がない立地だからなので、現時点で一般的な評価は良くないのでしょう。但し、デメリットを許容する場合はお買い得なのでは？

品川区っていうかほとんど大田区みたいな立地だからね。交通の便も品川区の中では悪い方から数えたほうが早い。
その分値段に現れてますけど。

最寄りのバス停って行き先は高輪口なんですね。
港南口かと思ってた。

上を見たらキリがない。住宅に求めるものも人それぞれ。ここを選ぶ人がみんな妥協しているわけではない。もちろんそういう人もいるだろうけど、今住んでる環境との比較で喜んで選ぶ人もいますよ。ここは安さが強調されるけど、十分高額だと思って買う人もいるし、買えずに諦める人だっている。

交通の便の良し悪しも人それぞれ、勤務地による。自分は浜松町なんで最高。

>>191
高輪口を通って目黒まで行きますよ

新幹線乗るとき以外は高輪口のほうが便利ですよ。

これから再開発ラッシュになるのも、高輪口ですし。

この場所は伸びるよ
買って損はない
一番得をしたのはブランシエラ住民だな

お金の損得も大事ですが住環境との天秤が悩ましいです。いくら儲けても生活する上でストレスがあるかなと思うと…、住めば都だとは思うのですが！と悩んでいる間にも売れていく…！
ブランシエラはマナー違反者がいるようで気になりますね、場所や価格ってマナーと比例するものですかね？ちなみにいまは安賃貸ですが皆さんマナーがよいです。

>>197
それなら、いまの賃貸で良いんじゃない？

＞場所や価格ってマナーと比例するものですかね？
＞ちなみにいまは安賃貸ですが皆さんマナーがよいです。

安賃貸でも皆さんマナーが良いとご自身が実証してるって事は、価格とマナーは、比例しないのでしょう。
「安賃貸」が、いくらかにもよりますが。

ここに限った話ではないのですが、10年後には特に東京都近郊のマンション価格が大幅に下落し、今とは比較にならない相場になるとの予想がありますが、少し無理をしてでも都内のマンションを購入するか、賃貸で様子を見るか悩んでいます。都内ではここが第一候補です。皆さんはどのように考え決断されましたか？

>>200
１０年後というよりオリンピック後には下落すると言われてますよね。
私は夫婦とも若くないので待ってるとローン組むのが難しくなるから買いました。
オリンピック後２年程度まで賃貸で家賃払って待つ余裕があるなら待った方がいいとは思います。

何らかの理由で5年、10年後に家を手放す可能性があるなら一生家を持たず、賃貸で生きていくのも一つの選択肢かなと考えています。人口減って供給過多になると賃貸価格も下がるでしょうし、あらゆるリスクがある中で購入という選択をされ、更にはここに決めた理由を皆さんに聞きたいです。

>>202
自分は将来の損得よりも今の住環境重視でここはやめましたが、最悪のパターンでいくらマンションが安くなったとしてもここが10年後3000万を割るという事はありえないかと
逆に発展する可能性は十分ありローリスクハイリターンな物件だと思います

自分の場合消極的に見積もっても5年以上住めば賃貸よりも得でした

オリンピックが終わっても、発展して便利になった場所、跡地をさらに再開発する場所は下がらないと思います。
何の変化もないような場所は下がるかもしれませんね。
勝島がいつまでも倉庫街かどうかですね。
まあ、勝島は元が高くないですし、住み続けるなら上がろうが下がろうが関係ないですけどね。

＞＞202さん

【マンション購入に踏み切った理由】
1.賃貸では実現が難しい家の広さが手に入ること
2.毎月賃貸と同じかそれ以下の支払いで資産として手元に残ること。ただの支出で終わらないこと。

【オーベルにした理由】
1.全体的にコストパフォマンスの良さ
2.立地や生活機能がそれほど不便でなく、許容範囲内

といった感じですかね。
あと204さんの言った通り、住み続ければお値段がどう変わろうがあんまり関係ないので、極端に価値が落ちなければオッケーと考え、ここにしました。

>>202
東京が下がれば他の県はもっとひどい事になりますよ。東京で安く買えれば買うでしょ？戸建て空き家問題、スラム化マンション等。よっぽど田舎に住みたいと思わない限り資産価値としては東京が一番の選択だと思う。仕事リタイア後、下がりきった不動産を買うなら賃貸でも有り。単身タイプなら賃料もたいした事ないが、ファミリータイプは そこそこ賃料払うから結果的に買って資産を保持した方が良い気がする。

今の2015年価格でも東京のマンション価格が高騰してますからね。
都心や湾岸以外の郊外の区でも本来の値段より高く感じる。
え？ここがこんな値段？？と驚く場所が増えた。

その中で適正価格で買えるのは勝島くらいでしょう。
都心からの近さと周辺環境の現状、メリットデメリットを勘案して高くは感じません。
発展すれば設けもの、発展しなく手も損はなし。

金利のリスクもあるし、賃貸で一生というのがもしかしたら賢いのかもしれないけど、正直先のことは誰にも分からないですよね。私も不動産購入か一生賃貸かで悩んでいます。転勤もあり得るので。

建設的な議論ですね。

賃貸で10万以上払い続けるなら、購入がよいかと思ってましたが、そういうものでもないのでしょうか。。皆さん色々考えられていて、短絡的な自分に反省です。

夫婦だけなら賃貸でもいいですが、子供に持ち家を残したいという気持ちがあります。
ローンは定年までに返済し、２人子がいれば、一人はマンションを譲り、もう一人独立する子がいれば新築用に頭金を出す。
自分たちは有料老人ホーム行きです。
高いマンションを買って余裕がないより、勝島で身の程のマンションを買えば、プランは成立します。

>>210さん
同じです。価格は高騰してるかもしれませんが金利は安く、賃料以下で買えるので検討をはじめました。将来、負動産になって所有していることが負担になる可能性もありますが、定年後に持ち家がある安心感を確保しておきたいです。

日本人口は減るとは言え世界人口は増えます。
ちなみに現在東京の賃貸価格はシンガポールの3分の1です。
今後どうなるかは火を見るよりも明らかです。
田舎に関しては過疎が進み物件価値の下落は避けられませんが東京に限って言えば少なくともオリンピックまでは楽観的に考えても良いのではないかと思います。

>>213
シンガポールの賃貸が高いのは、税金の関係で部屋が100平米を超える大部屋しかないからだよ。シンガポールは3人くらいでシェアハウスするのが常識だし、日本の家賃と同じに考えるのはおかしい。まぁ平米単価でもシンガポールのがやや高いけど、3倍なんて極端な差はないよ。

よく調べてから書き込んで欲しいですね。

>>211
は？築４０年とかの勝島のマンション譲られても迷惑だろ。
自分が例えば八潮団地譲られたらと思ったら、、、。
まあ自分は思い出の地だからいいとして嫁さんが反対しそう。

>>216
八潮団地でも売れば２０００万くらいにはなりますよ。
１０００万にでもなれば頭金や繰上償還にまわせます。
築４０年だと、婚期過ぎていますよ。
２０～３０年後、勝島が発展していれば、それなりの金額にはなるかもね。

>>217
子孫に資産を残したいのであれば値段は高くても目減りが低そうなエリアを選ぶべきでしょう。
品川区なら少なくとも勝島ではない大崎とか大井町とかね。金利がこれだけ低いのであれば高いの（少なくとも交通利便性抜群のとこ）買ったほうが資産保全の観点からみれば有利です。
だからここはダメということでもないのですが、子供に何か残してやりたいというのがマンション買う動機の一つなのであれば勝島はないだろという意見です。

３０年後は勝島はむしろ衰退フェーズに入ると思われます。

>>218
大崎や大井町の物件買えるなら、勝島は検討してないと思いますよ。30年後が衰退フェーズなら、10〜20年で売り抜けるのが賢いのかもしれませんね。八潮の衰退フェーズで勝島が出来たように、何か新たな開発案件があれば状況は変わりますが。

ちなみに勝島が衰退フェーズに入るという根拠ですが、品川区の人口は平成３５年（マンション竣工後６年）をピークを迎えその後は緩やかに減少していきます。地区ごとに人口推移は変わるのですが人口を増やすのは品川地区、大崎地区といった都心寄りのエリアであり、勝島が含まれる大井地区も現在と比べると減少が予測されています。
八潮団地はゴーストタウンのようななるかと思われますし、交通利便性が相対的に劣る勝島エリアの資産性はかなり微妙なものと考えます。
ゆえに資産性はあまり気にせず賃貸よりは低コストで住めることを期待して一代限りで住み潰すつもりで買うべきでしょう。

>>218
金利が安くてもローンの支払いに無理があれば資産形成どころではないですよ。
勝島ならローン支払い以外にも余裕が出ますよ。

>>219
資産性という観点なら無理しても買うべきと思います。１０年（２０年）住んだコストは大崎のほうが圧倒的に安いと思いますよ。
もちろん低金利が続くことが条件ですけど。

>>222
大崎にしろ、大井町にしろ、より都心寄りの方が資産性は維持しやすいと思います。
ただ、今の都心物件の価格が妥当なのかは疑問だと思っています。
今、大崎で売っている物件はないと思いますが、いくらで買っても良いわけではないですし。

>>220
その考えだと、都心以外は資産性まったくありませんね。
郊外の区はともかく、神奈川千葉埼玉は資産価値なしとなりますね。

>>222
だから、無理すれば買えるなら買ってるわ。オリンピック後の暴落と予測不能な金利も考えると、圧倒的というほど差がつくとは思えないけど。

>>213
会社名は出しませんが、
ある総合マンションギャラリーでそのような話を聞きました。
シンガポールをはじめとするアジアの大都市の中でも東京の不動産は安過ぎる、
海外から注目されているから今後も値上がりする、
今買うなら天王洲３分だと、
Ｓ不動産の方が言ってました。

>>224
神奈川なら武蔵小杉とか横浜みなとみらいなんかは資産性ありますね。東京都心に近いかどうかも重要ですがそれだけではないですよね。

>>226
そんな営業文句に騙されちゃダメですよ。香港、シンガポール、ロンドンなんかの不動産がよく引き合いになるけど、その国の事情で不動産が高くならざるをえないケースが多い。どの国も日本とは事情が違うので単純比較はできません。
香港は所有権と中国人ニーズ、シンガポールは国土の狭さとHDBの広さ規制、ロンドンは建築法による高さ制限、と、それぞれ不動産が高騰する理由があります。日本にはそれがないので、むしろ安くて当たり前とも言えます。

＞＞228

なのでグローバル的に見て東京は安いから、海外からの投資家が注目して買おうとしているのでは？

日本は不動産で儲けようとするのはごく一部の人かもしれないけど、
中華圏とか、普通のサラリーマンでも余裕さえあれば投資用で不動産購入しようとしていますよ。
最近まさに「家賃収入の利益率の高い東京で不動産投資しよう」と、仲介会社がこぞって誘致している状態です。
安く買えて高く貸せるからね。

勝島より2000万以上予算をあげて、大崎や大井町あたりと比較してる人いないと思いますよ。

>>228
ていうかホンコンなんて港区＋渋谷区みたいなもんなんで高いの当然でしょ。品川区に香港に相当するエリアなんてほとんどありません。

231

今から買う人は確かにそうだね。
結局勝島という狭い地域で比べるならブランズを2期くらいまでに買った人が正解だよ！

価格差もそんな無かったし、1年半分の家賃考えたらね。

まぁ、今から買う人はオーベルでしょうけど。

確かに、ブランズの立地の特徴（前が４３m空く）は低層階にメリットが大きいですよね。
今残ってる中高層階は価格がのってるので眺望が抜ければ納得なんですが、東京倉庫の将来建て替えが大きなリスクです。
同じくらいの価格でオーベルは高層階を買えますし。

オーベルも前の警察署が建て替わるかもですが、それなりに他人の敷地が入っているので一体開発は難しく高層階なら眺望が塞がれるリスクは低いと感じます。

>>234
その通りです。
賃料を考えて、ブランズも視野に入れておりましたが、眺望と価格を考えて上層階にしました。

L型の平面型は地震被害が多い傾向があるようですが、オーベルもあてはまりますか？コンクリートの仕様も高くないし、直下型地震はいつあっておかしくないので気になります。

>>236
金町とかの免震マンション買った方が良いのでは？

このスレにもよく出てきますが、なぜ金町？

構造的にはエクスパンションジョイントで分かれているので、I型板状が３棟の構成ですね。

金町ってどこですか？
東京？

>>239
東京

勤務地が羽田や川崎・横浜方面なら、金町はないね。住むなら、大森と勝島って、どちらが住みやすいんでしょうか？

>>241
それは大森でしょうけど、70平米クラスなら勝島より予算2000万位上がるのでは。JR大森の海側で売ってるオープンハウスは坪300超えてるし、山王ならもっと高いです。

>>242
そんなに高いんですね・・・大森

>>ブランズを2期くらいまでに買った人が正解だよ！

あの不人気物件をですか　笑　正気ですか？

>>コンクリートの仕様も高くないし

どこを基準にどれくらい劣ってるのか説明してください～

ここでブランズのネガを続けている人がオーベルの住民だったら、ブランズを選びたくなります。

コンクリートの仕様の件ですが既出だと思いますが、パンフレットやホームページで他の物件と比較すればわかるんじゃないですか。たしか勝島の２つのマンションは標準的な24N／㎟同じだったと思います。　

コンクリは強度もかぶり厚もブランズと同じですね。ここがダメならブランズも買えません
他の多くの物件も買えませんね。

コンクリの強度なんか見るより耐震等級１が分譲される中でほぼ90パーセントくらいを占めてるのだから、
どこ買っても大差ないと思う。等級２の物件も極希に見るけど大体、耐力壁や柱の面積が多く開口部が狭いので圧迫感がある
ここが嫌ならそういう物件を探すか、郊外の免震マンションにでもするのが宜しいかと。

244

正気だよ！ここと変わらん価格であっち買えたら、そりゃあっちのほうが良いでしょう！

>>250
冷静に判断ください。

正直、ブランズとはすごく悩んでます。
デザインとか仕様はブランズの方が良く感じます。
ただ、高速からなるべく離れようと思うとオーベルとはそれなりに価格差があります。（ブランズは西東で価格差をつけている）
何より、前の東京倉庫が建て替わって眺望が塞がれる懸念が払拭できません。これは低層階だったら価格と前の緑地帯で割り切れるところなんですが、低層階はほぼ完売。

この辺りは準工業地域で高い建物が建てやすいですよね、細かい条件はわかりませんが道路斜線のみで見ると、敷地境界から10m、ブランズから54m程離すと12〜13階が建っちゃいそうです。(前面道路20m*1.5=35m→12〜13階）

その点、オーベルの南側は警察署で普通の民有地よりはリスクが低そうですし、社宅やマンションもあるので敷地規模から16階以上なら多分大丈夫かなと思えます。

連投スマソ

将来的な中古相場や賃料も微妙。
ブランシエラの75平米が20万円で賃貸に出ていて、今ブランズの16階も同じくらいでSUUMOに出てます。
これを見るとブランズのグレードはあまり賃料に寄与していないような。。
しかし、条件面に書いてあるこのシェアハウス応談って気になるな。

ランニング、修繕費はブランズは12年ごとに一時金を取るので、段階上昇を考えてもオーベルの方が安い。

どちらの物件ともそれなりに投資で買っている層もいるようです。
どっちを買っても悪くないとは思いますが、下手に比べられる物件があるだけに悩ましいです。

冷静な分析ですね、参考になります
東急コミュニティーは一時金方式ですよね、他の物件でもそうでした
徴収できないリスクは一時金方式の方が多いと思います。
ただ月々の徴収額を上げて一時金を失くす方法もあるそうです。
その場合は管理組合の議決が必要なそうです。

ブランズの修繕一時金は12年ごとに約50万円なので、月あたりにすると＋3400円くらいですね。

あと、253に書いた道路斜線間違ってますね。
10mセットバックすれば15階になるのかな(前面道路20m+10m*1.5=45m→15階）
設計の専門知識はないので間違っていたらすみません。

>253
以下のサイトをみるともっと高いのが建ちそうだよ。
http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/hp/page000001500/hpg000001461.htm

計算式によると、(道路幅）×2.5+31mなので、20×2.5+31＝81m　

これによれば、前面にはブランズと同じ高さの建物は十分建ちそうだね。

ここと、ブランズで迷っています。
ブランズのサンコーナーが少し気に入っています。
エレベーターなのですが、ブランズが350戸強で5つなのに対して、オーベルは450戸強に対して4つなのが、気になっています。100戸につき1戸というのもほんとうに珍しいので、混むのかあと。。
オーベルならSタイプ、ブランズならHタイプを検討しています。

>>258
自分で良く考えて決めてください。

>>259

はい。どちらにしても一長一短ですよね。ずっと迷ってます。。もうすぐオーベルの二期の二次だし、その前に、ブランズの四期です。

私なら価格の安いほうにしちゃいますね。
同じ勝島だし、リセール時の価格は同じになってしまうので。

それと、ブランズのHタイプは4LDKですよね。オーベルのSタイプは3LDKです。
どうしても4LDKがほしいならブランズ、3LDKとして使いたいならオーベルですかね。

>>261

そうですね。3ldkと4ldkはリセールの時に値段の差はあるかとは思います。

主人と2人暮らしで子どもも1人欲しい予定なので、3ldkでも4ldk（サンルームつき）でもいいです。

間取りは、オーベルがいいなとは思うのですが、外観やエレベーターなどの共有施設、前の道路がゆったりして、一方通行なのはブランズが好きです。

一生に一度なので後悔のない買い物をしたいですよね。オーベルはこの機会を逃すと、もう狭いお部屋しかなさそうですね。

過ごす時間は家の中が多いと思うので、間取りがよいならオーベルでもよさそうですね。悔いのない選択をしてください。

ブランシェラが家賃とれてるのは立地がより駅に近いからでしょうね。
オーベルとブランズでは大した差にはならないと思うのでどちらを選んでもいいと思います。

>>263

ありがとうございます！感謝します。

ブランズのサンルーム、タワマンっぽくて良いですよね。バルコニーもプライベート感があって良いのですが、ただ、もし前にマンションが建って廊下から見られるかもと思うと中々決め切れません。

>>266

ねーすごいいいですよねー
私は高層階だと素晴らしいだろうなと思うのですが、中層階だとどんな感じかなって思って迷ってます。

>>267
ブランズの4Lは6000万近いですよね？それだけ払えるなら天王洲とかの方が良くないですか？

勝島で6000万は高いですねぇ

>>268

4ldk、5500万円強くらいです。勝島なら85平米以上ですが、天王洲アイルならその値段なら60平米くらいです。

購入された皆さん、ここには何年くらい住む予定ですか？

まあ１０年で最低でも半分くらい入れ替わるのでは？

>>270
5500万で天王洲の3LDKは買えないですもんね。
この前見たら中住戸の3LDKは6500万くらいでした。向こうはそれでも買い手がつくから驚きです 。
私はオーベルにしておこうかと思って検討中です。

>>270
天王洲小さい方で67じゃ？
流石に適当すぎ

>>274

でも、5500万円代中盤で、新築なんて、天王洲アイルなんて、67平米代なんて現在は滅多にないです。。

一駅違うだけなので、勝島がいいかなと思っています。

天王洲はデベがS不動産で仕様が良いから高くて当然
単に立地の差だけでなく、デベロッパーの差でも価格差がついてるのでは？

まぁ大手だからって安心できるわけじゃないってことは、三井の物件で明らかになっちゃったけどね。結局は自分の価値観や生活スタイルに合っているかどうかと、出せるお金の範疇でできるだけコスパの高いものを選ぶしかない。ここはコスパはよいと思いますけどね。

>>277
使ってる下請けなんてどこも変わらない。
三井だからあの保証な訳で、コストかけない中小の方が何かあったとき後が怖いのは変わらない。

天王洲とは仕様や価格差は勿論、予算同様ライフスタイルに合うかどうかも重要だと思いますので、そこを考えるとDINKSには良いかもしれませんがfamilyには厳しいのではないかと思います。

駅近ですがここ以上に何もない埠頭の中ですしスーパーも学校も遠いですから。

値段無視したら天王洲がここより１００倍いいに決まってる。不便度合いは大差ないが交通利便性はかなり違う。