Brillia（ブリリア） 大井町 The Residence

シティタワー品川買うなら半年〜1年様子見た方がいいよ。

中古が過剰供給されて値下げ合戦始まってるから。

マンションマニアさんに書いてあった、大井町中古築浅マンションが坪400万になってきたというコメント正しいみたいです。
この場合、定期借地での坪350万は妥当でしょうか？
大井町高くなりましたね。

マンションマニアって人怪しいね

定借が全てにおいてメリットとかいってる時点で信用しない方が良い

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自分の価値基準と違う人を「怪しい」と言い切ってしまう人よりはあやしくない。

じゃあ買った方がいいんじゃないの笑。

ちなみに、定期借地権の場合、購入に比べ何割引きが妥当だと思いますか？

管理費、地代、解体積立金で月々どの程度かかるか
聞いた人いますか？

解体積立金払い切ったら合計いくら？
それが坪単価の差で十分賄えるならお得かも。

そこまでチェックしないといけないんですか…
月々の総コスト考えないとならないですものね。
ローンと合わせてですもの…

解体積立金って専有部の広さに比例されるのですか？
じゃないと公平感出てこないです。
管理費は専有部の広さに比例されるのですよね？

よっぽどお金が有り余ってるならまだしも普通家買うときって自力orFPに相談してライフプラン設計しますよね？
総収支の比較くらいエクセル見れば一目瞭然かと。

ここを検討していましたが、定借のわりにかなりお高いのであきらめて、品川シーサイド徒歩3分のところにできるタワーマンションを検討することにしました。バンダイナムコの未来研究所の跡地にできる超巨大タワマンです。長谷工と京急の黄金コンビで、こことは坪単価にして200万近く違うとの噂です。結構楽しみです。

定借の割にというのはあるかなぁ。
ブリリアというマンションのブランドということですのでその分、信用が上乗せされているのかもしれないですが…。
マンション自体はどうなのでしょうか。
見た感じではシックに作ってきているなというふうに感じます。
ポイントはやはり価格になってしまうのでしょうか。

>>63
200はないですね。300手前です。

ここは借地ということで、所有権のタイプのマンションと違って、解体費用も月々積み立てていくのですね。
ほかに敷金も一括で支払うとか。

…どれ位なんですか、敷金って。
専有部の広さに比例するものだとは思いますが、あまり負担になるようだと
物件価格そのものが抑え気味の価格でも気になってくると思います。

あとは月々の地代もかかるものなのでしょうか。

月々の地代の１万円弱を払っていくと、
１０年で１２０万円、７０年で８４０万円になりますね。

我が家は検討していましたが、結局購入をあきらめました。
大きな理由は、2020年に予定されている羽田の発着枠拡大による、
着陸機の上空通過問題でした。
このマンションのほぼ上空300メートルを１時間に１３機通過します。
また青物横丁の東側、品川シーサイドのあたりも一時間に３１機通過します。
「羽田空港のこれから」という国交省のサイトに詳しく説明があります。
先月18日に日米航空交渉が進展して昼間の発着枠が増加しました。
私は2020年の発着枠増加ももはや既定路線だと考えています。

大井町周辺でも説明会が開催されましたし、地元住民によるデモもありました。
南風運用時、15時から19時の時間帯だけの上空通過の予定です。
私たちは会社に行っていますが、子供は放課後を周辺で過ごすことになると思うので。
学区域である立会小学校は人気があるのでとても残念です。

騒音も慣れれば気にならなくなるようですが、将来、広めのマンションに住替えを希望しているので、
リセールの難しさを考えて我が家は購入をあきらめました。

駅近で、路線も充実、駅前も生活には便利ですね。
間取りも癖がなく住みやすそうです。

借地権なら価格に手が届く。
将来の売却や賃貸を考えてない。
飛行機が上空を通過しても構わない。

この条件を満たす方なら購入はありだと思いました。

67さん、我が家は購入を決めましたよ。
ご一緒のマンションを検討していただけに残念ですね。
検討は人それぞれですから良いのではないですか～？
我が家は何より駅近くと生活利便重視なので。

生活利便性は本当に良さそうですよね。
飛行機さえ計画がなければ。
それと価格が抑えられているので、
もう少し広い間取りがあればよかったかなと思います。

飛行機って確かに音は出るんでしょうけど、南風時の15時から19時までに限られるなら、まだ良い方だと考えてますよ。
そう割りきりませんと利便の良い場所では検討できなくなりますからね。エリアを変えて検討するなら別ですけど、結局は何を重視しているかなんでしょうかね。

何を重視されるかは人それぞれですね。ただ購入を検討されている方は、判断材料として300メートル上空を通過する航空機の音を体験されることをおすすめします。
伊丹空港なら新大阪駅の若干北側、宮原中学校のあたり。7時から21時のほぼ毎日。
福岡空港なら南側、春日公園のあたり。北風強い好天時です。
私の主観ですが、都内に住んでいたらまず見たことのない近さです。
上記の場所でも、二重サッシにされている住宅も3割くらいといったところでしょうか。こちらのマンションも防音T2等級ということなので、室内は静かでしょうが。

飛行機の通過によって、4年後には大井町の価値は下がる可能性がある。
賃貸相場も中古相場も。
そのリスクを踏まえて納得したら、申し込みをすればいいと思う。
逆に言えば、4年後に下がったところで中古で買うというのも選択肢としてはあり。
大井町のように利便性が高いエリアは他にもありますが、新築マンションでとなると現状で他に候補が見当たらないので前向きに検討しております。
飛行機も各地で反対運動が起きていますし、本当に実現するかどうかは誰にもわかりません。

72さん、私も同じように考えています。
飛行機ルートは少なからず影響はあるのでしょうけど、それは大井町に限ったことではないですし、想定ルートに関わるエリア全体の相場が下がるかと考えると、それもわかりませんしね。

我が家には4年待つという選択肢も他エリアに変更するという考えはありませんしね。何より納得してるので。

飛行機とか関係なく、駅3分で所有権だった「ザ・パークハウス大井町レジデンス」より高いって、狂ってますな。あそこは坪320でしたよ。

どうしても大井町が良ければココ待つとかね。
http://app.m-cocolog.jp/t/typecast/250313/84808/77853650

ここより駅に近いプラウド大井町ゼームス坂の中古。
平米数は変わらず所有権で数百万の違いです。
高級感があって立地の雰囲気は良いなあと思いました。
特にここを推してる訳ではありませんが、
私はこの中古を見て、選択肢はまだある、
いま焦って購入することもないか、
と思い検討をやめました。

月々の支払い金額は、地代と解体準備金分を考えると単純計算で所有権なら400万高い物件に手が出ますから、ここより環境のいいプラウドやパークハウスの中古も選択肢にはなりえますね。
あちらも売り出し時より1-2割はあげて売りに出ている様子なので、全体的に高いことは高いです。

ついに価格表がはいったチラシまで送られてきましたね。
やっぱり借地の割に高いから売れ行きよくないのでしょうかね？

株と同じでその時々の相場があるからね。
そのことを考慮したら3分で所有権だった「ザ・パークハウス大井町レジデンス」の坪320でも、理解できる。そのときの相場は高かったということ。

借地の割に高くとも、今は所有権マンションもとても高い状況になっていて
それと比べれば安いですから…
所有権のところと比べれば安いでしょうし、今までのこの辺りの借地の相場から考えれば
高くなってしまうということ。どう判断するかは難しいですね。
これから先もっと上がるかもしれないし、下がるかもしれないし、それは誰にもわかりませんから。

購入価格は所有権より安いけど、管理費等のコストは所有権より高いね。

しかし価格が高い安いよりも、このマンションの立地は好みが別れるかも。閑静とは謳われてるものの、大通り沿いの建物の裏側に隠れてるだけで決して閑静な住宅街ではないし、暗い印象を受けてしまう。さらに南側の巨大マンションの存在感がありすぎて、日陰感が否めない。ヒルトップという感じも全くないし、駅までのアプローチもパチンコやら雑多なイメージだし。
これは好みの問題なので、人によっては違った印象になるのかなぁ。

先着分で販売してる方がキャンセル分でしょうか。
キャンセル分でも高いですね…。どちらもファミリー用の広さとは言い難いですし。
セレクト部分があるようですが最終期の今からでも申し込みはできるんでしょうか。
四階以外の現在出てる部屋なら日照の方は大丈夫ですかね？

気になってるなら、電話して聞いてみたら？
それが一番早いと思いますよ～。

実家のすぐそばなので見ましたが、定借なのに高いので、DINKSか投資で賃貸って感じでしょうか？子供に資産として残らないのでやめますが、アクセスは抜群です。しかも定借マンションって、まだ50年経ったものがないので、どうなるか分からないのも不安です。

このマンションには防音対策ための助成金は認められるのでしょうか。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20160610-00000054-mai-soci

価格が出ましたが、思っていた以上に高いなという印象です。
駅へ近いというのは利点ではあると思いますが、
この価格帯を出すのであれば、もう少し何かほしいなという感じがします。
設備もそんなに他のマンションと変わらない感じなのですが、
このあたりの相場はこれくらいが普通なのでしょうか?

>>86 匿名さん

リニアや羽田の拡大で値段が上がる一方です。品川駅には何でも乗り物が停車します。地元民ですがバブル振りに驚きます…ただ通勤や出張のアクセスと買い物がすごーく便利です。山の手線の内側と思い、品川や大崎をにマンション買っても、買い物が不便で大井町に来る友達が多いです。子供の塾なども至近で住んで間違いはないです。

定借ゆえのメリットってありますか？
やはりありませんか？

>>88 匿名さん

所有権のマンションと比べて7～8割掛けなので調達価格が安いことがメリットです。
特に投資用で考えている人には、賃料は所有でも定借でも変わらないので仕入れが安い方が理屈上は利回り取れます…
でも、昔に比べて高いと周辺住民として思いますが、まだ開発計画あるので上がりそうですよ。JRの社宅跡地とかは東京都のプロジェクトだと思いますしね…大井町も昔はJRや大銀行、大手商社、海運などの社宅が多かったので、元々が交通、買い物、病院、学校至近で恵まれていますので住みやすいです。今、人気の武蔵小杉などと同じ環境で、大手メーカーやエネルギー会社の社宅メッカだったところをタワーマンション銀座にして人気になりましたよね？昔、武蔵小杉に住んでいたのですが、あちらは多摩川の向こうで都内でないですし、世帯年収が1000万台の人でひしめき合っているので、疲れます。個人的には大井町の方がやはりゆとりがあると感じてますので永住を決めました。

時代とともに環境も変わりますね。50年前には考えもつかないほど変わったと思います。終身雇用も崩れているので社宅という文化も薄れてしまいました。国内の工場も海外に移転になったり、輸入に変わったり、ロボットでの生産になったりしています。今のマンションも50年後にはどうなるのかなとふと思いました。こちらはラストスパートですね。家具を買える商品券20万円分はお得ですね。引っ越して持って気もいいけれど内装と合わせるために多少は購入することになるでしょうから。

http://jp.mobile.reuters.com/article/idJP2016072301001810

ついに決まってしまうんでしょうか。。

定借だともっと安いと思っていたんですが意外にも・・・・という感じでしょうか。
駅に近いことが強気な感じになってしまっているのだろうとは思いますが、もう少し抑えてあってもよかったんじゃ？とも感じちゃいますね。

ただ普段の利便性を考えれば通勤がとにかく便利なことは確かで駅までのアクセス自体はすごく良い。

定借だと、賃貸化っていうのはできるもんなんでしょうか。
考え方的には又貸しみたいになっちゃいそう。
土地の所有権者さんと交渉になってくるのかなぁ。

地主に地代が入れば、賃貸はそんなに難しいことはないんじゃないでしょうか？
定借は詳しくないですが、うちのマンションも海外赴任で3年貸してる方とかいますよ。
大井町はアクセスも良くて本当に暮らしやすいです。子育てに良い公園や学校も良いです。買い物も便利だし、役所や区民ホール、劇団四季、大手塾など普通の人豊かに暮らすものが揃っててきっと離れられなくなりますよ。

先日ワイドショーの都心飛行機通過ネタで、大井町が映ってました。品川駅上空側の方が通過便数は多いのと思いました。

飛行機との距離感が解らないのですが、大井町は飛行機が飛んでるのがよく見えるだけでなく、うるさいのでしょうか？

大井町の上が空路になるようですね。以前空路の近くに住んでいた経験がありますが、かなりうるさかったです。大井町も騒音問題にさらされたら、今住んでいる者としてはイヤですね。

ついに残り1戸ってメールが来ました

>>97 購入検討中さん

定借なのに売れちゃうんですね！
凄い勢いですね…。でもちょうどうるさい商店街を抜けて一本入ったところなので、とても住みやすいでしょうね。
うちは別のブリリアタワーを購入することになりました。

>>96 匿名さん

大井町は普通の空路の騒音とは比べ物にならないぐらいうるさくなるよ。1000ftを最終着陸体勢でレベルするので。

精密進入なので、レベルはしないですよ。
いずれにしても1000ftだと着陸推力ですので、かなりうるさいはずです。あと、大井町上空は滑走路16Rの最終進入コースの直下ですが、国交省の資料によると、アメリカやヨーロッパからの到着便はほぼ16Rに降ろすみたいですね。つまり大型機中心なので、一機あたりの騒音は16Lに比べて大きくなるということです。機数は半分以下ですが。最上階が残っているみたいですが、マンションの高さを加味すると、航空機までの距離は800ftぐらいでしょうか。屋上から天井に抜ける音や振動の検証も必要でしょうね。