Brillia（ブリリア） 大井町 The Residence

定借はローン審査が厳しいんですか！？
そう言われてみれば公式ホームページには
よそのマンションに見られるような提携銀行による
住宅ローン相談会のようなイベントのお知らせが
一切ありませんね。

＞＞24
新生銀行は定借物件に対しては、融資自体行っていませんよ。

このマンションはキャッシュで買える人が買うマンション。
レベルの低い人が排除できる点ではいい。

キャッシュで大井町の定借物件買うものなんでしょうか。
土地は借り物で70年後には更地返却なので、将来の担保価値が読めないから定借には貸さない一部銀行もあるのかと。ここは支払能力の審査(育休中などの扱い)と同じで銀行それぞれかと。

物件が少し安く支払が抑えられるのがメリットでしょうけど、大井町で新築物件でないですから我が家は価格次第ですね。

定期借地権付きなんですか？
７０年後には更地返却というのは、権利を買った者には良いですが、
そこに子供が居たら、子供たちが悩まされそうな気もしてきますね。
幾ら安く買えるとは言っても、行く行くは手放す物件ですね。

定借権のメリットは少ない気がします。

固定資産税がかからないことでしょうか。
ローンを組む時に不利になる場合もあるんですね。そうなると厳しい様に思います。
たとえば、売却したいときにできないなど。

DINKSにとっては生活や通勤に便利。二子玉川や自由が丘へも電車10分前後で魅力的ですね。気になるのは、2LDKがかなり狭いのと収納も小さい。現地へも行ってみましたが、前のマンションとの圧迫感ありました。ほんとなら賃貸物件の場所でしょうね。ちょっと考え中。

現地をみてきましたが、近くには自転車と歩行者の事故の目撃者を募集する看板が複数ありました。お子さんを荷台にのせて歩道を電動自転車走行するお母さまが多い印象です。近くに仙台坂があるので電動なんでしょうが、歩道でスピードが出すぎです。しかも二人乗り。狭い歩道を走行されていて危険に感じました。

借地だし坪単価250万円くらいかな。
この前のザパークハウス大井町レジデンスは300万円だったからね。250万円以上なら検討に乗らない。

そんなに安いですか～？
それなら嬉しいけど。

>>32
パークハウスが今売り出されたら、やはり３００万円でしょうか？
その後も相場があがっているので、今現在の大井町相場と比較しないと
意味がないのでは？

大井町で中古物件を見る限り、間違いなく新築売出し時より高値で売りに出てますね。この近くの住友は中古で坪350前後ででてますし、定借でも新築250は現実的になさそうな。パークハウスが今出たら350はするんでは。

ザパークハウス大井町レジデンは、3階57m2が7180万円で出てます。坪400万円超ですね。
売り出し価格であることを考慮しても、今新築だったら坪400超確実でしょう。

住まいサーフィンで当マンションの時価は120万円/m2となっていますので坪単価は400万円を超えるくらいではないでしょうか?
そうなると55平米のBタイプで6700万円くらいになりますので私には無理そうです。
大井町も高くなりましたね・・

うーん、大井町でもそれくらい行く可能性が高いということですか。
隣接エリアを見てもどこも上がっているので時流的に仕方がない部分があるのかもしれません。
今は幸い金利も低いです。
駅まで徒歩5分のエリアなので
資産価値は急落するようなこともないとは思います。

定借なのに所有権付きのもの並みの坪400はないのでは。そこまでいくと近隣の野村/住友/三菱の中古を狙った方が資産価値や月々の支払いでメリットが多い気はしますね。どれくらいでくるか待ちですが。

事前案内会行かれた方、値段どう感じましたか？

>>40
営業は借地権をだいぶ気にしてましたねー。
モデルルームは細かい工夫がされてるけど部屋が狭い印象。
値段は高いと思った。借地権でない水準。

私も参加致しました。
ちょっと高いかなという気もしましたが、
仕様は良かったですね。
でも、あんなものかな～という感じでした。

>>42
坪300越えてましたか？

坪300万は越えてましたよ。

借地権ですから、あの値段は無いなぁと思いました。
飛行機の騒音もありそうだし、日当たりや眺望も
イマイチな感じですし、残念。

>>44
おっしゃるとおりです。価格と内容が合っていません。現地に行くとホントにそう感じますね。要はどうしても大井町の駅近く住みたい人の為のマンションです。いつか中古で安くなりそうに思いました。

マンションマニアさんのブログに価格帯がでてますね。

所有権のマンションだったらこの価格もと思うかもしれませんが、
定借でこの価格はどうなんだろう。

70年というゴールが見えているので、
修繕計画が立てやすいからわかりやすいといえばわかりやすいけれど
自分の資産という意識がすごく低くなってしまわないかなとも思います。

同じ定期借地のシティタワー品川の中古の方がかなり安いですよね。坪250前後ですし。

シティタワー品川買うなら半年〜1年様子見た方がいいよ。

中古が過剰供給されて値下げ合戦始まってるから。

マンションマニアさんに書いてあった、大井町中古築浅マンションが坪400万になってきたというコメント正しいみたいです。
この場合、定期借地での坪350万は妥当でしょうか？
大井町高くなりましたね。

マンションマニアって人怪しいね

定借が全てにおいてメリットとかいってる時点で信用しない方が良い

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自分の価値基準と違う人を「怪しい」と言い切ってしまう人よりはあやしくない。

じゃあ買った方がいいんじゃないの笑。

ちなみに、定期借地権の場合、購入に比べ何割引きが妥当だと思いますか？

管理費、地代、解体積立金で月々どの程度かかるか
聞いた人いますか？

解体積立金払い切ったら合計いくら？
それが坪単価の差で十分賄えるならお得かも。

そこまでチェックしないといけないんですか…
月々の総コスト考えないとならないですものね。
ローンと合わせてですもの…

解体積立金って専有部の広さに比例されるのですか？
じゃないと公平感出てこないです。
管理費は専有部の広さに比例されるのですよね？

よっぽどお金が有り余ってるならまだしも普通家買うときって自力orFPに相談してライフプラン設計しますよね？
総収支の比較くらいエクセル見れば一目瞭然かと。

ここを検討していましたが、定借のわりにかなりお高いのであきらめて、品川シーサイド徒歩3分のところにできるタワーマンションを検討することにしました。バンダイナムコの未来研究所の跡地にできる超巨大タワマンです。長谷工と京急の黄金コンビで、こことは坪単価にして200万近く違うとの噂です。結構楽しみです。

定借の割にというのはあるかなぁ。
ブリリアというマンションのブランドということですのでその分、信用が上乗せされているのかもしれないですが…。
マンション自体はどうなのでしょうか。
見た感じではシックに作ってきているなというふうに感じます。
ポイントはやはり価格になってしまうのでしょうか。

>>63
200はないですね。300手前です。

ここは借地ということで、所有権のタイプのマンションと違って、解体費用も月々積み立てていくのですね。
ほかに敷金も一括で支払うとか。

…どれ位なんですか、敷金って。
専有部の広さに比例するものだとは思いますが、あまり負担になるようだと
物件価格そのものが抑え気味の価格でも気になってくると思います。

あとは月々の地代もかかるものなのでしょうか。

月々の地代の１万円弱を払っていくと、
１０年で１２０万円、７０年で８４０万円になりますね。

我が家は検討していましたが、結局購入をあきらめました。
大きな理由は、2020年に予定されている羽田の発着枠拡大による、
着陸機の上空通過問題でした。
このマンションのほぼ上空300メートルを１時間に１３機通過します。
また青物横丁の東側、品川シーサイドのあたりも一時間に３１機通過します。
「羽田空港のこれから」という国交省のサイトに詳しく説明があります。
先月18日に日米航空交渉が進展して昼間の発着枠が増加しました。
私は2020年の発着枠増加ももはや既定路線だと考えています。

大井町周辺でも説明会が開催されましたし、地元住民によるデモもありました。
南風運用時、15時から19時の時間帯だけの上空通過の予定です。
私たちは会社に行っていますが、子供は放課後を周辺で過ごすことになると思うので。
学区域である立会小学校は人気があるのでとても残念です。

騒音も慣れれば気にならなくなるようですが、将来、広めのマンションに住替えを希望しているので、
リセールの難しさを考えて我が家は購入をあきらめました。

駅近で、路線も充実、駅前も生活には便利ですね。
間取りも癖がなく住みやすそうです。

借地権なら価格に手が届く。
将来の売却や賃貸を考えてない。
飛行機が上空を通過しても構わない。

この条件を満たす方なら購入はありだと思いました。

67さん、我が家は購入を決めましたよ。
ご一緒のマンションを検討していただけに残念ですね。
検討は人それぞれですから良いのではないですか～？
我が家は何より駅近くと生活利便重視なので。

生活利便性は本当に良さそうですよね。
飛行機さえ計画がなければ。
それと価格が抑えられているので、
もう少し広い間取りがあればよかったかなと思います。

飛行機って確かに音は出るんでしょうけど、南風時の15時から19時までに限られるなら、まだ良い方だと考えてますよ。
そう割りきりませんと利便の良い場所では検討できなくなりますからね。エリアを変えて検討するなら別ですけど、結局は何を重視しているかなんでしょうかね。

何を重視されるかは人それぞれですね。ただ購入を検討されている方は、判断材料として300メートル上空を通過する航空機の音を体験されることをおすすめします。
伊丹空港なら新大阪駅の若干北側、宮原中学校のあたり。7時から21時のほぼ毎日。
福岡空港なら南側、春日公園のあたり。北風強い好天時です。
私の主観ですが、都内に住んでいたらまず見たことのない近さです。
上記の場所でも、二重サッシにされている住宅も3割くらいといったところでしょうか。こちらのマンションも防音T2等級ということなので、室内は静かでしょうが。

飛行機の通過によって、4年後には大井町の価値は下がる可能性がある。
賃貸相場も中古相場も。
そのリスクを踏まえて納得したら、申し込みをすればいいと思う。
逆に言えば、4年後に下がったところで中古で買うというのも選択肢としてはあり。
大井町のように利便性が高いエリアは他にもありますが、新築マンションでとなると現状で他に候補が見当たらないので前向きに検討しております。
飛行機も各地で反対運動が起きていますし、本当に実現するかどうかは誰にもわかりません。

72さん、私も同じように考えています。
飛行機ルートは少なからず影響はあるのでしょうけど、それは大井町に限ったことではないですし、想定ルートに関わるエリア全体の相場が下がるかと考えると、それもわかりませんしね。

我が家には4年待つという選択肢も他エリアに変更するという考えはありませんしね。何より納得してるので。