豊洲･東雲･有明(湾岸東エリア)の事をはなしましょう 117

埼京線と接続してても、渋谷・新宿のホームほぼ別の駅かっていうくらい離れてるからね。あれじゃどこいくにも一苦労。改めて場末からの都心アクセスは物理的精神的経済的に大きな壁があることを実感しますね。

>>631
豊洲からゆりかもめ使って新橋なんてネガられるまでもなく豊洲住民も考えないからw

ゆりかもめの本数が少ない？

山手線と同じくらいの本数あるよ。（笑）

渋谷・新宿・池袋まで１本で行けるのは評価するけどね。

>>634
渋谷駅ホームは近くというか同じになるよ。新宿って遠い？西武新宿かなんかと勘違いしてないよね。武蔵小杉の南武線と横須賀線なんかもっと遠い。

なんだか今日のネガさんはピンぼけしてますね。もう少し建設的なネガ意見をお願いします。

新宿の埼京線ホーム十分離れてるだろ。それ、千葉埼玉人の感覚ですよ。渋谷のホーム移転は２０２７年度予定だよ。あと１２年な(笑)

新宿で１－２番線の埼京線から山手線の１４－１５番線に乗り換えるのは、時間と労力を要する。

埼京線なんて所詮、場末電車だから必ず端っこや明後日の方向にホームが追いやられてるからしかたない。都会人は乗らない電車だからね。

＞６３６

１本で行けるって、総本数の半数近くは大崎停まりですよ(笑)

しかも渋谷ついてもあの場所渋谷駅じゃないよ。あと最低１２年はあのまま。
池袋なんて用ある？普通使わないよね。１流企業も皆無だし。新宿にしたって、オフィス街は西新宿だからね。とにかく歩く歩く。大手町、日比谷やヒルズ、ミッドタウンといった１流企業や有名外資勤めにはとても通えない場所だよね。多分その辺の会社の人は当然すくないだろうけど。

ただでさえ本数少ないのにさらにその半分。時刻表見ながら家でる感覚だよね。本数少ない電車で待つことにはなれるだろうから強脚になれそうなのは評価するの間違いでは？

半分は直通って言っちゃったら逆効果じゃないの？

３路線確定なのがバレちゃったね。

>>627
別に有明と比較してどうと言ってるわけじゃない。
15分でようやく勝どきから電車乗れるんだよ？

ゆりかもめってグネグネ曲がって走るから直線距離なら数キロ先、地下鉄なら
1駅～2駅の距離の新橋まで11駅とか使えないインフラだよな。
りんかい線は埼京線に直接乗り入れるの２本に１本しかないし、しかも有明から
遠い！BMAやBASがりんかい線国際展示場駅1分なら渋谷新宿方面で仕事をして
いる人には良かったかもしれないが、今は駅まで遠い。
都市部の不動産の価値の高低に影響を与えるのは断トツで鉄道インフラと駅。
あの感じじゃ、有明なんかに新たな鉄道インフラは整備されない＝有明マンシ
ョン価格も安いままだろうね。

でも、ゆったり座って通勤は羨ましい。
景色も良いしね。
そこだけは認める。

>>646
通勤する場所にもよるんじゃないの？
豊洲やお台場の企業ならば有明便利じゃないかな？
豊洲だけでも上場企業の本社がかなりあるしね。

>>641
ホームが遠いって14-15番線が基準なの？新宿で山手線に乗り換えってしないなあ。するなら大崎か恵比寿か池袋だね。有楽町より先の内回りならメトロだし。どこ行くにも空いてて快適。
ただ有楽町の乗換はちと面倒ではある。でもこの辺の住民は通勤乗車時間なんて30分もないんじゃないの。そのくらいの手間は軽い運動になっていいじゃん。
あとりんかい線は本数は少なくはないが終電が早いのが不満。

>>642
>大手町、日比谷やヒルズ、ミッドタウンといった１流企業や有名外資勤めにはとても通えない場所だよね。多分その辺の会社の人は当然すくないだろうけど。

自分で答え言ってるし

なんでネガさんはそんなに鉄っちゃんなのさ、タクシー通勤すれば雨の日も傘要らずだよ。

有明に住む住民層が毎日タクシー通勤する身分とは到底思えない。てか朝有明でタクシーなんて捕まらんだろ。

>>652
それは捕まる。よく見ます。ノアの外国人選手もよくやってるのを見る。それに最近はアプリで呼ぶサービスとかもある。

コンシェルジュカウンターでタクシー呼んでもらえるよ。

豊洲だけど雨の日はタクシーで通勤してますよ。
勤務地は銀座です。

＞655
私は江東区民じゃないけど雨の日はタクシーじゃなく自家用車で行きます。会社のそばに一日2000円打ち止めのコインパがあるもので。日本橋まで15分で着くので、電車よりも早く楽で毎日やりたくなりますが、それはさすがにもったいないので普段は電車で行きますが。

有明もこんなにネガられるようになったなんてむしろ大勝利じゃん。光栄なことよ。

>>652
ごめんね、そういう身分で。
タクシーは呼ぶんだよ。
フジテレビのおかげで捕まえるのも困らないけど。

>>655
私も勤務地銀座で駐車場借りて車で通勤してます。
飲んだら置いてってその夜と次の日の朝はタクシーですね。

ブリリアマーレやスカイの車寄せを見ていると、頻繁にタクシーが入ってきますからね。
よって有明住民のタクシー率はかなり高めかと思われる。

ネガさんはどこにお住まいでしょう？
りんかい線は高いのがネックだけど、ターミナル駅にダイレクトに出れて全然便利。ゆりかもめも本数あるよ。バスも意外に便利で家の前から、銀座、東京駅からよく利用します。地下鉄でも乗換えかなり歩く所あるし、渋谷、新宿の乗換えが言うほど大変とは思わない。あえて出にくい所は、西東京？
都内からどんな方法でも帰れる割に、周り何もなくて快適。有明はこれ以上便利にならなくていいわ。

人口密度高くならなくていいから、どんどんネガってください！

車の使い勝手も良いよ。ほとんど高速のみで目的地に行けるし混雑するのは対向車線。ここに住むまで土日の首都高がこんなに便利だとは思わなかった。C2がつながって芝浦JCT～浜崎橋JCTの混雑も減った気がする。

まーでも、有明は思っていたより不便ではないというレベルなだけで、基本的に海の反対側なので
香港みたいに海の下を横断する地下鉄でも掘っているのでなければ、不便なことに変わりないよね。
将来地下鉄が開通するという計画があるなら、安いうちに買っといて値上がり期待するのもあり
だけど。
海の西側の港区のサウスゲート地区なんて、もともと便利なのに山手線新駅や品川駅の巨大投資で
ますます注目度が上がってゆく。海の東側とは差が広がるばかりですな。

港区と江東区じゃ勝負する気も起きないけど、リニアの開業予定は2027年。640で「渋谷のホーム移転は２０２７年度予定だよ。あと１２年な(笑)」と鼻で笑われたばかり。

>>664
サウスゲートは大規模開発があちこちで起こるのがすごいのであって、リニアなんてその集大成にすぎませんよ。
浜松町、竹芝、芝浦、港南、三田、高輪、品川にリニア、山手線新駅を含む8つほどの、合計 数兆円の大規模開発が行われ、直近の再開発だと芝浦のtgmmが3年後には竣工します。リニアはその最後の開発にあたるので、それまであちこちで大規模開発が竣工し、12年後までどんどん価値が高まっていくことに凄さがあるので、12年後に移転する渋谷駅ホーム移設と同じレベルで考えるのは間違っています。

>>665
確かにね。サウスゲートと比較しても格が違いすぎて意味ないような。分かりやすく直近の開発を比較してみると、

有明最大の希望，ガーデンシティですが，開発敷地面積は田町東口再開発とほぼ同等のようですね．内容みるとその中身の違いは歴然．

ガーデンシティは３街区に分けて１１５メートル，５８メートル，４４メートルとそれぞれビルを建てる内容．大きいビルはタワマンで低層のみ商業店舗，小さい２つはオフィスと賃貸マンション，商業店舗という内容．

田町東口は，オフィス商業地区＋港区総合センター（港区総合支所＋港区最大のスポーツセンタ＋消費者センター＋介護予防総合センター＋男女平等参画センター）＋愛育病院（皇族御用達）＋芝浦地区最大規模の公園という内容．オフィス商業地区は１８０メートルと１６５メートルのツインタワーと４５メートルのホテル棟から成る．

田町は官民医連携の真の意味で街を便利に使用とした計画．一方，ガーデンシティは所詮スミフ単独の民間開発で計画の大半がお決まりのタワマン儲け主義の内容になってしまっている．

田町東口再開発だけとガチンコ勝負しても完敗のガーデンシティ計画。新駅はさらに大規模，総事業費だけでガーデンシティの５倍の５０００億．それ以外にも高輪地区に西武が４０００億相当の再開発計画をぶち上げ，竹芝，浜松町，芝浦１丁目の再開発も負けずに大規模．

駅前だけビル3本建てても閑散とした感じは変わらなそう。有明はやっぱり大規模イベントで数年に１回行く場所という立ち位置は変わらないと思う．豊洲超えはまず無理と思われる。

リニアが出来ると、山梨まで15分だろ。

山梨住民より帰宅が遅いなんて、価値観変わるのでは？

東京の危機だと思うよ。

>>666
詳細お疲れ様です。
ところでその田町の開発には人が住めるの？
なんか比較対象間違ってるし、別にどこを超えてほしいとかも思ってない。

>>652
てか逆に毎日タクシー通勤できない身分ってどんな身分？？

>>667
終電乗り遅れてタクシーでも15分かな？
その山梨住民はみんな駅近なんだね。笑
でもよく考えましたで賞。

有明はマンション価格の割には裕福な住人が多いのもポイント。
羽田や成田へのアクセスがいいから航空関係者、台場や汐留や天王洲のTV局関係者も多い。

>666
豊洲の駅前開発と同じ規模だけどね。

有明ガーデンシティは2000戸の複合施設というのがポイントで、田町や豊洲の駅前開発とは畑違い。

>>666
田町だけにガチンコ勝負というか、パチンコ勝負してきそう。

＞673
有明ガーデンシティも豊洲のららぽーともそうだけど、やはりいまいち垢抜けないし、
いくらでっかい商業施設あっても、周りになにもないんじゃ街としての総合力が
高まらないでしょ。りんかい線とゆりかもめじゃ輸送力も弱いしね。
お台場アクアシティもほとんどの人が車で行くんじゃないかな。

自分から持ち出した話なのにレベルが違うとか次元が違うとか比較にならないとか…あちこちで毎度毎度ようやるね。老婆心ながらレベル違う相手と話してるとそのレベルに自分を貶めることになるからお薦めしませんよ。

私はサウスゲート地区に住んでますが、田町の方の長文ウザいですね。田町にマンション
買えてよっぽど舞い上がっているんでしょうけど。サウスゲートと言っても所詮湾岸。

田町や品川の人は東京、新宿、渋谷、池袋等と戦って下さいませ。陰ながら応援しております。

やっぱり、地下鉄が必要なのかもしれませんね。

リニアができてしまうと、地下鉄もどうだか。。

そもそも効率の悪い一番の乗り物が電車のわけで、
電車があるところが不憫なエリアとなりかねない。

リニアなど、乗り物の変革は、これまでの常識を
ひっくり返すことになるかと。

例えば、今年、トヨタは羽根つき車の特許を申請した。

車に渋滞がなくなれば、電車を利用する者は、
貧しい身分の者だけになる。
そうなると、駅の周りに富裕層は住まないことになる。

品川駅からリニアで
山梨長野15分、横浜大宮2分という衝撃。

東京都内の不便なエリアは過疎化するだろう。

>>682
しないよ。
運賃が高くて通勤には不向きだから。

>>682
横浜大宮？

終電とか20時には無くなるだろうし、タクシー使う羽目になったら大変だよ。

大宮の駅そばに友人が住んでるけど、趣味がフィギュアスケート観戦と大宮アルディージャ。
新幹線で新横浜、長野、名古屋のリンクまですぐ行けて、サッカー観戦もあちこち行けて、大宮超便利〜なんだそうです。
便利の尺度は人それぞれ、なるほどね〜

仕事してないなら大宮とかでもいいけどね（笑）

私はまだまだ仕事が第一だし、仕事あっての家族の幸せだからね。
価値観はそれぞれだと思うよ。ほんと。

その東京の職場に近いのが、山梨や大阪の人になるんだろうな（苦笑）

>>688
だれがその交通費払うの？

12年後だしな～。大阪に至っては30年後。仕事辞めてるどころか死んでるかも。どちらにしろ横浜大宮は停車駅じゃないよね。大宮はJR東だし。リニアの速度なら2分の距離って意味かな？大宮自体は便利だけどね。

>>640
http://bizmakoto.jp/makoto/articles/1507/14/news127.html
ホーム移設は2020年春ですね。とはいえまだまだ5年ほどありますが。

>>663
りんかい線は海の下から（香港みたいかどうかは知りませんが）来てますよ。

最近田町田町連呼するのは芝浦住民？
それともいつもの港南君が品川駅の威を借るキツネから転身した？

田町のグローバルフロントタワーと豊洲のスカイズタワー＆ガーデンは最近の新築
としては値付けがリーズナブルで良かったと思います。豊洲のパークホームズや
芝浦のクラッシーハウスはトンでも値付けで、購入者は最初から大きな含み損を
抱えることになると思います。

>>693
それを語るならBACことブリリア有明シティタワーは外せないでしょう。
今思えば超お買い得な優良物件でしたよ、本当に。

＞694

まあ、あの立地だから価格としては妥当でしょう。坪180万くらいでも
良いくらいですね。妥当とは言えますが、お買い得とは言えません。

リーマン・ショックで価格が下がり、
東雲を坪100で買いましたけど、、

それが本来の価値。実力かと。
スカイズはヤバイと思うね。

>>695
BACはあの立地だからこそ湾岸一、いや都内一？の眺望があるのです。分かってないわね。

>>696
坪100ってどこですか？

>>697
眺望はタワーマンションの価値を決める要素の一つだが、それよりはるかに大事な要素は最寄り駅の駅力や周辺環境、生活利便性。それらの評価ウエイトが90、眺望や共有施設などのプラスアルファが10。

>>699
そんな事　誰が決めたの？笑

700>
じゃ、何で決まるの？
基本的な価格は建っている場所で決まって、そこからの増減が眺望や共有施設などのプラスアルファだと俺も思うけど。

否定するなら自分の見解も書いてよね（笑

>694
BACは、14.5%アップだから超優良とまでは言えないな。
スカイズと比べると、見劣りすると言わざるをえない。
GFTはまだ中古相場がわからないからなんとも言えないけど。

眺望スゲーとか共有施設スゲーとか、不動産の本質と関係ないところをアピールしないと売れないから、営業もそういう点で検討者に必死に訴える。しかし、不動産の本質はいかに生活利便で誰でもが欲しがる場所であるか。そういう基本的な要素に眺望とか共有施設が加われば良いが、立地が有明の外れの僻地では基本がダメ。

私も世田谷の一戸建てを100万円で買いました。
今では一億円ですが、100万円が本来の価値です。

スカイズは3割くらい値上がりしてるぞ。
全然やばくない。むしろ優良資産。

>>703
でも、豊洲のシェルタワーも、勝どきビュータワーも地域一番人気で一番高くはないよね？高級住宅地だって決して生活利便性が高いところにあるわけではない。

誰でも欲しがるといっても、ある一定の所得以上になるわけだから、そうなると駅近だから建物内に何もなくていいとか、眺望悪くていいとかそういう事にはならなくて、ある程度の共有施設と眺望はタワマンには必要なわけですよ。

そういう意味で有明が僻地といっても、有明ガーデンシティは他の湾岸タワマンにはないポテンシャルを秘めてるし、豊洲のタワマンの中では一番駅遠なのに一番人気で高いパークシティ豊洲の有明版なわけなので、期待せずにはいられないですね。

>>703
それは単に不動産を定量化しやすい指標を用いて金銭的に評価することしか能がない不動産屋や胡散臭い住宅ジャーナリストの視点でしょう。

こういう輩は｢不動産は立地が9割！」とか声高に叫んでるけど、結局のところ、眺望とか共用施設とか周辺環境といった定性的な情報を評価に織り交ぜる術を知らないから、アホみたいに「駅徒歩何分」という単純な視点だけで不動産の価値を評価しちゃうんでしょね。

居住者の視点からすれば、不動産は日常的な起臥寝食の場としていかに快適に過ごせるかという点が最も重要であり、この快適性という観点からは駅近かどうかは一要素に過ぎず、眺望や共用施設、周辺環境も重要な要素になります。

＞707

ふとした時に、窓の外を眺めると癒されるような景色があることは大事だろう。また、大規模マンションならではのプールやジムやゲストルームやパーティールームのようなアメニティがマンション内に充実していることも差別化要因になるだろう。港南のワールドシティタワーズが分譲から10年経つにも関わらず、また最寄り駅から徒歩13分もかかるにも関わらず、中古マンション検索アクセス数でいまだにNo.1なのも、そういう要素が多分にあると思う。

しかし、それももっとも基本的な生活利便性と近隣環境があってこそ。駅から徒歩時間が長いとは言ってもその駅が次世代の東京の中心になると言われている品川駅。最寄り駅がそういったターミナル駅であるにもかかわらず、小中学校はマンションから徒歩2分。マンションの隣には道を挟まずシームレスで20000㎡の公園。さらに、サウスゲート地区として一体開発されるエリアに位置しており、エリアには官民合わせて1兆円を超える投資が決定済み。毎日の生活に必要なスーパーや薬局、クリニック、金融機関、クリーニング店はマンション内に存在。

立地と、あなたが言う眺望とか共用施設とか周辺環境といった定性的な情報を評価に織り交ぜるた場合に、最も良い湾岸マンションはワールドシティタワーズなんだろうと思う。実際に、分譲価格は平均坪260万であったワールドシティタワーズの中古取引価格も坪単価350万から400万のレンジになってきている。しかし、上記のような生活利便性がなかったら絶対にそこまでの価格にはなっていなかったと断言できる。基本は立地と生活利便性。眺望や共有施設は付け足しというお話。

>>708
どうなんでしょうね。どの要素に重点を置くかは最終的には人それぞれではないでしょうか。

例えば主要駅からの距離という点で立地が不利で、かつ、生活利便施設が周りにないスカイズでも直近では中層階の部屋で坪330万円、高層階（最上階ではない）の部屋で坪367万円で売りに出ています。これまでの成約価格でも、条件の良い部屋は坪350万円に乗せています。

スカイズを選ぶ人なんかは、綺麗に護岸が整備された運河沿いの解放感や、充実した共用施設、眺望といった貴方のいう「付け足し」部分に重点を置いているということでしょう。

>>683
ちょっと家族と買い物行くだけでどれだけ運賃かけるんだよ（笑）しかも本数もすくないし、山梨駅までのアクセスは？話にならん。

付け足しがどの部分かっていうのは、人によって違うのではないでしょうか？

眺望重視の人もいるし、通勤時間重視の人もいるし、駅までの距離重視の人もいますよ。
もちろん、設備重視の人もいますし、共有施設重視の人もいるわけです。

どの部分がメインか、どの部分が付け足しかっていうのは、人それぞれなのですよ。

>>711
交通立地最重視の人が圧倒的に多いけどね。

＞６９９
同感。あと、眺望が良くても北部屋は止めた方が良い。
暗くて寒くて、眺望以前の問題。

>>712
だとすると、勝どきの一番人気のタワーは勝どきビュータワ－になるし、
豊洲の一番人気はシェルタワーになる。
けど、両方とも地域人気ベスト３に入っていない。何故だい？？

あと佃のセンチュリーパークタワーもそうだよね。
あそこはバスしか通ってない。でも15年経ってもいまだに高値で人気。

私は眺望重視だな。

勝どきだと勝どきビュータワーが一番、価格高いんじゃない？
シエルも賃貸混じってるし仕様もかなり低いのに
それなりの価格付けてるのは駅直結だから。
駅近が最もマンションで重要な要素だと思う。
駅遠とかバス物件って一番嫌われる条件だよね。
なお、ＰＣＴも駅から徒歩6分だから決して遠くないし、
ららぽの影響が大きい特殊な物件。
私が中古で買うなら、大学の隣に立地し閑静で環境が良く、
元値も高く仕様が高いシンボル。駅までオフィスビル通って行けば
ほとんど雨に濡れなくてすむしね。
それか、シンボルの隣の豊洲タワー。

勝どきだとドトールが一番良いよ。

ドトールは晴海。分譲時期も違うし。

>>716
眺望重視で、それ以外はある程度許容できるなら、ワールドシティタワーズがオススメ。ただし、東か北限定。

タワマンの北、東、西部屋は、南部屋のためにあるようなもの。

30代、40代の第二次ベビーブームの処理が終わると、あとは空だよ。空。3分の1以下の買い手数。

この掲示版のアクセス数は二度と増えることはない。
誰もいなくなる。

よって転売は不可能かと。
価格の論議は意味ない。

湾岸の将来は安泰だと思うけどね。
心配なのは郊外物件かな。

あと30年で、3000万人

関東全域に相当する数の「人」が消える。

これは、第二次世界大戦における、全世界の死傷者数に相当する。

急激な人口減少は、誰も、どこの国も経験のないこと。
悪いが、とんでもないリセットが起こるよ。

湾岸タワーマンションの物件別騰落率と分譲年代別、地区別分析。

＞727
地区分析するなら分譲時期で補正しないと、
比較できませんよ。
ぱっと見た感じ、ＰＣＴ、シエルが分譲時期の割に
上昇率が高いので、豊洲が一番、上昇率高そうですね。

じゃ、増税しても金融緩和しても上がらないで
終了した有明とか、もう絶対ダメじゃん。おわた。

ここらはこんな時代に人口増加が見込まれてるんじゃなかったっけ？

有明の開発は今からじゃなかったっけ？

人口減少対策として、美人なシリア人の難民を３００００人程度受け入れるというのはどうですか？
かわいいハーフがどんどん生まれそうです。