豊洲･東雲･有明(湾岸東エリア)の事をはなしましょう 117

>>693
それを語るならBACことブリリア有明シティタワーは外せないでしょう。
今思えば超お買い得な優良物件でしたよ、本当に。

＞694

まあ、あの立地だから価格としては妥当でしょう。坪180万くらいでも
良いくらいですね。妥当とは言えますが、お買い得とは言えません。

リーマン・ショックで価格が下がり、
東雲を坪100で買いましたけど、、

それが本来の価値。実力かと。
スカイズはヤバイと思うね。

>>695
BACはあの立地だからこそ湾岸一、いや都内一？の眺望があるのです。分かってないわね。

>>696
坪100ってどこですか？

>>697
眺望はタワーマンションの価値を決める要素の一つだが、それよりはるかに大事な要素は最寄り駅の駅力や周辺環境、生活利便性。それらの評価ウエイトが90、眺望や共有施設などのプラスアルファが10。

>>699
そんな事　誰が決めたの？笑

700>
じゃ、何で決まるの？
基本的な価格は建っている場所で決まって、そこからの増減が眺望や共有施設などのプラスアルファだと俺も思うけど。

否定するなら自分の見解も書いてよね（笑

>694
BACは、14.5%アップだから超優良とまでは言えないな。
スカイズと比べると、見劣りすると言わざるをえない。
GFTはまだ中古相場がわからないからなんとも言えないけど。

眺望スゲーとか共有施設スゲーとか、不動産の本質と関係ないところをアピールしないと売れないから、営業もそういう点で検討者に必死に訴える。しかし、不動産の本質はいかに生活利便で誰でもが欲しがる場所であるか。そういう基本的な要素に眺望とか共有施設が加われば良いが、立地が有明の外れの僻地では基本がダメ。

私も世田谷の一戸建てを100万円で買いました。
今では一億円ですが、100万円が本来の価値です。

スカイズは3割くらい値上がりしてるぞ。
全然やばくない。むしろ優良資産。

>>703
でも、豊洲のシェルタワーも、勝どきビュータワーも地域一番人気で一番高くはないよね？高級住宅地だって決して生活利便性が高いところにあるわけではない。

誰でも欲しがるといっても、ある一定の所得以上になるわけだから、そうなると駅近だから建物内に何もなくていいとか、眺望悪くていいとかそういう事にはならなくて、ある程度の共有施設と眺望はタワマンには必要なわけですよ。

そういう意味で有明が僻地といっても、有明ガーデンシティは他の湾岸タワマンにはないポテンシャルを秘めてるし、豊洲のタワマンの中では一番駅遠なのに一番人気で高いパークシティ豊洲の有明版なわけなので、期待せずにはいられないですね。

>>703
それは単に不動産を定量化しやすい指標を用いて金銭的に評価することしか能がない不動産屋や胡散臭い住宅ジャーナリストの視点でしょう。

こういう輩は｢不動産は立地が9割！」とか声高に叫んでるけど、結局のところ、眺望とか共用施設とか周辺環境といった定性的な情報を評価に織り交ぜる術を知らないから、アホみたいに「駅徒歩何分」という単純な視点だけで不動産の価値を評価しちゃうんでしょね。

居住者の視点からすれば、不動産は日常的な起臥寝食の場としていかに快適に過ごせるかという点が最も重要であり、この快適性という観点からは駅近かどうかは一要素に過ぎず、眺望や共用施設、周辺環境も重要な要素になります。

＞707

ふとした時に、窓の外を眺めると癒されるような景色があることは大事だろう。また、大規模マンションならではのプールやジムやゲストルームやパーティールームのようなアメニティがマンション内に充実していることも差別化要因になるだろう。港南のワールドシティタワーズが分譲から10年経つにも関わらず、また最寄り駅から徒歩13分もかかるにも関わらず、中古マンション検索アクセス数でいまだにNo.1なのも、そういう要素が多分にあると思う。

しかし、それももっとも基本的な生活利便性と近隣環境があってこそ。駅から徒歩時間が長いとは言ってもその駅が次世代の東京の中心になると言われている品川駅。最寄り駅がそういったターミナル駅であるにもかかわらず、小中学校はマンションから徒歩2分。マンションの隣には道を挟まずシームレスで20000㎡の公園。さらに、サウスゲート地区として一体開発されるエリアに位置しており、エリアには官民合わせて1兆円を超える投資が決定済み。毎日の生活に必要なスーパーや薬局、クリニック、金融機関、クリーニング店はマンション内に存在。

立地と、あなたが言う眺望とか共用施設とか周辺環境といった定性的な情報を評価に織り交ぜるた場合に、最も良い湾岸マンションはワールドシティタワーズなんだろうと思う。実際に、分譲価格は平均坪260万であったワールドシティタワーズの中古取引価格も坪単価350万から400万のレンジになってきている。しかし、上記のような生活利便性がなかったら絶対にそこまでの価格にはなっていなかったと断言できる。基本は立地と生活利便性。眺望や共有施設は付け足しというお話。

>>708
どうなんでしょうね。どの要素に重点を置くかは最終的には人それぞれではないでしょうか。

例えば主要駅からの距離という点で立地が不利で、かつ、生活利便施設が周りにないスカイズでも直近では中層階の部屋で坪330万円、高層階（最上階ではない）の部屋で坪367万円で売りに出ています。これまでの成約価格でも、条件の良い部屋は坪350万円に乗せています。

スカイズを選ぶ人なんかは、綺麗に護岸が整備された運河沿いの解放感や、充実した共用施設、眺望といった貴方のいう「付け足し」部分に重点を置いているということでしょう。

>>683
ちょっと家族と買い物行くだけでどれだけ運賃かけるんだよ（笑）しかも本数もすくないし、山梨駅までのアクセスは？話にならん。

付け足しがどの部分かっていうのは、人によって違うのではないでしょうか？

眺望重視の人もいるし、通勤時間重視の人もいるし、駅までの距離重視の人もいますよ。
もちろん、設備重視の人もいますし、共有施設重視の人もいるわけです。

どの部分がメインか、どの部分が付け足しかっていうのは、人それぞれなのですよ。

>>711
交通立地最重視の人が圧倒的に多いけどね。

＞６９９
同感。あと、眺望が良くても北部屋は止めた方が良い。
暗くて寒くて、眺望以前の問題。