ザ・パークハウス 新宿御苑

>>575
ノムコムから分譲時より1,2割アップのメール案内がボコボコ来ますがw

>>578
北側の価格や賃貸料を落とさないために屋上を開放したんでしょ。さすがにそれはエゴ強いですわ。

>>577
投資目的の人はあんまりこだわらんでしょう。
価値があって話題が集まる物件なら何でもこいw

すごく伸びてますね。
手持ちの不動産処分して買い換えれば買えなくもなさそうですが、時間が、ない。。。
残念です。。。

買える方々が羨ましい。

いいマンションだが、部屋の単価差が大きいのはちょっと抵抗あるな。
公園ビューをウリにするマンションは概ねそうならざるを得ないけどね。

>>584
御苑ビューは素晴らしいし、駅近も魅力だけど、決していいマンションとは思わないなぁ。
ミニビルみたいなのがなければね。
ここは高いし、何が何でも欲しいって気持ちに自分がならなくてよかったと思ってる。

私もそうです。

ペンシルビルのお陰で、購入の見送りがすぐ出来たので、ある意味ホッとしている。

HPに中国語と台湾語（？）の選択切り替えがあるあたり、新宿が中国系の買いが強いことを改めて実感させられますね。一期でほとんど売れてしまいそうだね。

富久クロスは分譲時が安すぎたのです。中古価格は1年前に2割以上増しまで高騰しましたが、入居開始後は下落してきています。55階のプレミアム住戸もなかなか売れないのでかなり落としてきています。それでもまだ分譲時よりは高いですが。

今が高過ぎると思います。

日経平均株価と同様に、徐々に適正値に修正されていくかもね。

>>588
富久クロスは安かったし、買えた人は正解だと思うけど、正直安っぽいんですよね、全体的に。
ここの検討者は富久の中古は眼中にないと思いますよ。

>>590

パークハウスと比べて、どういうところが安っぽいのですか？

このマンションはペンシルビルの影響もあり、エントランス周りが安っぽくならないか心配です。

専有部の仕様はHP見てもらえばわかる通り、富久よりは格上かと思います。富久の専有部仕様はキッチン天板が見たことないくらい薄かったり、あまりよくない。あと間取りはトミヒサはひどい。間取りはこちらの圧勝でしょう。でも共有部はトミヒサの圧勝。まあジャンルが違うみたいだから比較するのはあれだが。

富久クロスとは比較自体無意味かと。。。

全く興味ないです。

>>591
全体的にですよ、共用部も。とくに間取りがここよりヒドイ。団地が縦になった感じですね。

富久クロスの販売時から間取りが酷いのは言われていた。
だから安かったのだけど･･･

その富久クロスの中古価格が坪400万円もしている今は、やはりバブルなんでしょうね。

＞５９４
そこまでいうと悪意丸出しですね。ここ買うような余裕ある人はそんな醜いことは言わないでしょう。

ヒント　倍率下げたい人もいる

>>596
悪意も何も、富久に興味ないですから。正直な感想を言ったまでですよ。

残りの５戸って、どの間取りなんでしょう。ご存じの方、いらっしゃったら教えてください・・・

こういう物件だと、資産価値以上に新宿御苑ビューとかプレミア仕様などに重きを持つ人も少なくないから、富久の相場とかはどうでもよいのでしょう。
少なくともここが手に入らなくても住みかに困るような人ではないw

そういう人たちは富久は買わないと。たとえ最上階でも。なるほど、納得です。

>>599
御苑側のタイプの中低層が一部残ってるみたいです。北側は全て今回販売で、そのうちほぼ全て第1期で販売されてしまう感じだと聞いてます。御苑側は、富裕層じゃないと買えないでしぃうから、第1期で我々にとっては終了、といったとこでしょうか。

そうですか。

御苑側はまだ少しは残ってると言うことですね。有り難うございました。

>>601
富久は資産価値は大成功だが、最高ブランドではないな。
お得だった良いタワマン。
また高層階を敬遠する高齢富裕層も少なくない。

特に地震の後、そういう人が増えてるとか言ってたよ。

体感的に怖いもんな～。実際問題、エレベーター止まったら、40階、50階なんて上り降りできなくって本当に困りそうだし。

>602
御苑のきれいに見えるところと安いところから売れていくということですね。分かりやすいなぁ・・・

御苑が綺麗に見えるところは一期で販売終了ですか。。。

たとえば「10階以上から御苑を見おろしたい」と思えば、いくら全体では50戸あっても、その希望をかなえられる部屋はたった10戸しかないわけで。そういう人がそこに殺到するわけですね。

低層階をもう少し安く、高層階をもう少し高くしても良かったのかもしれないですね。

購入者は士業や経営者の方々ばかりでしょうか。

価格帯的にその可能性は高い気がしますね。正確な情報は、何がしか三菱さんが公式コメントしてくれるといいんですが。。。

なんで富久と比べられてるのかわかりません。御苑隣接物件を購入可能な人は富久は比較対象外でしょう。

今から一期の申し込みに間に合うとしたら現金一括しかないですかね。。。

検討者でもない富久住民は退去してください。勘違いは気づかない方が幸せな場合もありますし、何より情報交換の邪魔です。

>613
ですね、あるいは、僅かながら残っている２期にかけるかですね。

現金があることを証明できれば大丈夫だと思いますから、諦めず頑張ってくださいね～

投資目的の人もいるでしょう。

>>616
投資目的ならどの部屋買うの？
どの部屋でも利回りは低いと思うけど。

調達コストも異常に低いですからね。北側の狭い部屋を買う人にはそういう人もいそうですね。

>>617
投資目的で買うのなら、資産価値の高い部屋が一番良いんじゃないのでしょうか。
もしそうでも無いにしてもマンションがそれなりに価値のあるマンションであればなんてことも無いのかな。
それに投資目的ということから、どこが一番上がるのか、
調べてみるのも面白いかも。

例えばairbnbなら北側の利回りは高いでしょう。
一部のマンションではairbnbを管理規約で禁止していますが、実質的に取り締まるのは難しいというのが現状です。
区の条例で禁止されれば話は変わりますが。

御苑側の最上階が欲しい！！　百歩譲って、１０階以上…　　

買えるのかい！？

御苑側100平米で固定資産税どれくらいでしょうね。月々の管理費等いれたら年間80万〜は必要ですよね。

固定資産税って、聞いたら教えてくれるのかな・・

でも、竣工前には決まってないか・・

>622

買い替えしない限りは無理…

>>570
皇居マンション確か坪800万でしたよね
ここの上層階は900万とか完全にバブルですね！
そう考えると馬鹿馬鹿しい
同じ出すならどう見ても皇居がいいに決まってますよね！

皇居マンションの最上階を、いま、坪８００万や９００万では買えませんよ～ （笑

>>627

だからそれがバブルなんでしょ！？(笑)

バブルは弾けてから認識されるのでしょう

いつがバブルか？それは今わからないね。

買えない人にとっては3年前の価格でもバブル

iいくらでもいから欲しいっていう人には、関係のない議論。

そういう人にとっては、希少性があるかどうかがすべてでしょう。

いずれにしても結果がすべて。早く第1期の結果が知りたい。

ここより坪単高いところ虎ノ門ヒルズしか浮かばないんだが
日本で２番目ってことか…

ここを買える人、うらやましい。
ここなら、毎晩新宿通りを越して、男同市で熱く語り合うことがかなうのに。

御苑が綺麗に見える住戸賃貸ででるかな〜。
いくらくらいだろう。
買えなくても一度住んでみたいな。

分譲の金額が金額だから６０平米、家賃５０万とかじゃない？１年住んだら６００持ってかれる。ベンツ買えるぞ。賃貸も庶民には無理。

御苑を見下ろすほうの部屋は80㎡か100㎡しかないんじゃない？

>>638
ずいぶんお安いベンツだこと。。。

このエリアでは60平米で家賃50万円は取れないです

100㎡の部屋なら十分取れるんじゃないの。80㎡でも上層階とか。

いずれにしても、ここの御苑側の部屋は他人に貸すというよりも自分で住むかあるいはセカンド利用が多そうな気がする。賃貸、運よく出たらいいですね。

80平米上層階でもこの界隈で40万台が限界。分譲価格と違って賃料に眺望代でそこまで差別化することはできない。同じマンションで坪賃料が2倍の物件とかありえないから。

ここクラスの値段の高級物件なら80平米台なら60万はありだと思いますけどね

60万で出すのは自由でしょうけど、借りる人はいないでしょうね。せいぜい、40万くらいが限度では。

そうなんですね。安月給のサラリーマンではここの賃貸にも住めませんわ…。

最上階を１カ月だけ借りて住んでみたいかな～

最上階、いいですね。けっこうお高いようですけど・・

ここまで近いと、タワマンの高層階から小さく見る御苑とは全く違った景色なんでしょうね。


ところで、何階くらいから綺麗に御苑が見えるんでしょう。高層階だったら最上階じゃなくてもいいかもしれないですね。

御苑外縁の並木より高い階なら眺望はきれいですよ。無理して上の階を買う必要はないと思います。南側の最上階は冷房効率が悪いでしょう。

７～８階くらいまで行けば大丈夫でしょうかね・・
あまりに低すぎると御苑全体を見おろす感じがなくなるようにも思いますし。

中層階くらいより上なら、最上階よりむしろ御苑の緑が目線近くできれいに見えるかもしれませんね。

>649
階数によって、冷房効率は変わるものなんでしょうか？

最上階角部屋南側というのはいちばん冷房効率が悪いです。

上や横の部屋がないからっていうことですか…。

でも「最上階」のは「最上階」のプレミア感があるから売れるんでしょうね。熱効率だけで判断して買うわけじゃないですから。

最上階っていっても、その上は展望スペースになっているからなぁ･･･

公共スペースで見るっていったって、寛げませんから。普段、自分の部屋から見られないことには・・。

そんな身分になりたい…

いろいろ検討しましたが見送るとこにしました。
坪800～900万はいくらなんでも御苑ビューでも高過ぎるかと。
それなら六本木ヒルズなど港区物件とか皇居物件が出るのを待ちたいと思います。
皆さんの健闘をお祈りいたします。

そのくらいの金額でも倍率つきそうなんでしょ。このくらいの小規模だから希少価値も煽れるし妥当な価格ということになりますね。

今日、現地を見てきました。
あんな真ん中に買収出来なかった建物が有るんですね。
残る方も感心だけど、あのまま残して計画設計をする三菱地所にもビックリ。

>>658
新宿区のマンションでここより高いのってあるんでしょうか。
なんか、この際だから最高値に挑戦みたいな三菱の姿勢が嫌ですね。
もちろん会社だから利益を出すのは当たり前なんですけど。

あの建物が残ったことは残念は残念だけど、そのおかげで御苑側が設計上２戸だけになって、御苑側のプレミアム感が増したんだと思っています。

そうでなければ、御苑側は３戸作ったんじゃないかなと。そうなると御苑側にはもっと狭い部屋ができてたと思いますから、御苑側に中途半端な部屋ができなくて、私としてはあの建物に感謝しています・・・。

>>661
それは負け惜しみと言われますよ、
たしかにあのビルのせいで御苑側2戸になったのは頷けますが、あれがあるかないかでマンションの格が全然違いますから。1階の設計だって全く違ったでしょうし。
あんなビルが食い込んだマンションに2億とか、、、三菱はどうかしてますね。

マンション自体の完成度はペンシルビルが無い方が絶対上ですよね。

ペンシルビルが無ければ柱の食い込みももう少し抑えられたのでは？

確かにあの食い込みのためにエントランスやロビーは安っぽくなりますね。

もし皇居物件が出たら１０００万円突破は確実でしょうね。出来る計画も無さそうですが。。。

御苑側、低層階でも緑は見えそうですね。
まだ残っていそうだし、それでもいいかも。

>>660
坪単価では日本一の虎ノ門の次ですからね～
新宿エリアでは断トツでしょう

目の前が緑、かなり気持ち良いですよ。

>>665
1100万でも絶対皇居物件が良いですね！
御苑が見えるマンションなら20棟はありますからね！

湾岸のタワマンも、眺望は3ヶ月で飽きると言いますしね。

うーん・・、でも、その中で、仕様がちゃんとしてて買ってもいいと思える物件は、ヒルズ、フォルム、プラウドくらいじゃないですか。
ヒルズはちょっと古いかな・・。
しかも、御苑が綺麗に見おろせる部屋はそのうちごく一部でしょうし。

真剣に探してみると、なかなか無いんですよ。だからこそこの価格でも買いたい人がいるんだろうと思っています。すっごく高いのは間違いないんですけどね・・。その希少価値をどう見るか、ですね。

>>669
1100万で皇居隣接物件が出ればいいですが…

ヘリテッジゾーンは、これからの一段の伸びしろに期待！！

明治神宮、新宿御苑、神宮外苑、皇居外苑をつなぐ巨大な緑地帯エリアは、とりわけ期待大！！

御苑沿い住まいですが、マンションには売ってくださいのチラシが頻繁に投函されてます。

そういうのって、そこそこのマンションだったらどこにでも入りますよね･･･

>>675
あれを真に受ける人いるんですね、ならば不動産屋も投函してる意味があるのか。うちはそのままゴミ箱行きだけど。

御苑隣接を売りにしているマンションのうち有人管理がちゃんとしているのはエンパイアだけ。

うちは御苑側を検討しましたが、結局見送ることにしました。
誰かが屋上でただで見てると思うと、高額を払ってそれより低い景色を見てるのがあほらしく感じてスッキリしないというか・・。