ザ・パークハウス 新宿御苑

オフィスビルは階高が高いだろうから11階とか12階相当になるかもしれんね。

マンションと駅ビルの間の道路は車一台分の狭い道路なので、北側のプランだと駅ビルとかなり近い距離で向き合うことになるでしょう。

野村不動産などが発表した駅ビルの完成予想図を見ると、9階の上に1階か2階分の高さに相当する部分があります。なので駅ビルがこの通り建設されると、マンションの北側のプランで視界が駅ビルに遮られないのは、かなり上層の階になるのではないでしょうか？

やっぱり、ここは御苑側狙いだな。決まり

>477
野村の建物自体は9階建だけど、完成予想図見ると2フロア相当くらいの「PMO」って書いた黒い大きな看板が乗っかってます。

北側の中～低層階、階数上がっても坪単価ほとんど上がらないのは、この建物と見合いになるせいです。坪400万円程度でこの場所買えるのは、この建物のおかげ・・と考えるべきなんでしょうね。

高さ40mですから上の2フロア以外はお見合いでしょうね。

北側は投資目的でしょうね。
これだけ同じフロアで価格差が大きいと、廊下で会った時に気まずいと思います。

なかな当たらないのが投資目的だろうねっと決めつける人の御意見

そんなこと気にしてるうちに無くなっちゃいますよ～

>482
それだと、上の２フロアでも屋上が見える感じですか ？

屋上ビューではないでしょうか。貯水タンクや電気設備が見えるのかもしれません。

だから、野村のビルの見合い向きは最上階でも坪480万どまりなんですね。
御苑向きは2階でも坪500万を超えてるのに。
南の御苑向きは低層が坪500万超えても売れるけど、ビル見合いの北向きでは坪500万になると最上階でも売りにくいと踏んだんでしょうね。なかなか、心憎い値付けです。

ホント、高いのも安いのも、それぞれ理由があって値段がついてるんだなぁ・・と感心します。

数メートルの距離での見合いは、プライバシーの点でかなり生活しにくいと思います。オフィスビルはカーテン閉めませんからね。

ここの北側2部屋は、完全に別物件だと割り切った方がいいかもですね。

でも、その場合でも低層で坪400前後の値段は、丸ノ内線徒歩1分、新宿御苑と新宿駅に近い、という新築マンションにしては安いんじゃないでしょうか？

北も南も満遍なく売れていく理由がよく分かりました。最後は自分の予算と好みで選ぶしかないですね。参考になりました。

数メートルでオフィスビルと見合いになるくらいなら、うるさくても新宿通りに面している方が売りやすいでしょうね。ガラスの等級を上げれば音を防ぐことはできるので。

予算があれば、ということですね。

デベロッパーの格は落ちますが、新宿4丁目のプレシス新宿御苑は新宿駅徒歩4分で新宿御苑ビューでありながら、坪400万円以下でしたね。あれはリーズナブルな物件でした。

ガラスの等級を上げると言ってもT3以上はあまり売ってませんし、T3ぐらいないと真夜中はうるさいと思いますよ。
日中冷房だけでなく窓をあけた際もうるさいし、日中仕事に集中してるだけのオフィスビルお見合いの方がはるかによさそうですね。

365日24時間カーテンを閉め切る生活というのも大きな決断だと思います。

代々木駅隣接で瞬間完売したブランズ代々木はT4標準装備でしたね。

>494
仕様レベルが全く違う物件でしょ。そもそも一番広い部屋が60㎡台しかないマンションですから、比べる対象になりません。

そんなにムキにならなくてもw 北側と比べてるんですけど。

失礼しました。
確かに、それならいい勝負かもですね。

でも、自分だったら、いま並べられても無名のマンションは選ばないかな～

1フロア3戸、各100平米、全てパークビューにできなかったのでしょうか。第三者住戸の存在が設計にかなり影響していますね。

御苑ビューのちゃんとした物件、思った以上に少ないんですよね。
そう思うと貴重です。

その分、価格に反映してますが。。。

FJネクストがガーラプレシャス神宮外苑という分譲賃貸マンションを建てているのですが、これは神宮外苑と言いながら新宿御苑正門側からの御苑ビューです。ちゃんとしたデベロッパーならかなり高値になっただろうと思います。

いわゆるワンルームマンションですよね。デベロッパー云々以前の問題です。

365日24時間うるさいのよりは、オフィス側の窓にレースカーテン一枚の方がはるかによいでしょう。
新宿通り物件は、所詮よくてT2ですから。

ここの御苑ビューはバルコニーの庇いがありませんが、真夏熱くないですか？
LOW-Eガラスといっても限界がありますよね？

「2丁目アドレスだから同性愛者が通行人や住民に多いかも」って心配はバカバカしいというか、
多かったからなんだっていう話なんだけど
風俗街が近いから、治安や子供の教育上はちょっと心配なんだよねぇ

でも、場所的に悪くない。。。

我が家は。御苑ビューの希少性は何物にも代えがたいという結論になりました！！

この界隈のレストランもカフェもスーパーもコンビニも、どこも同性愛者は多いです。2丁目に限らず1丁目も3丁目もです。イヤな人はそもそも住んでいません。
風俗街云々は靖国通りから北側ではないですか？

御苑ビューは屋上の方が最上階を超える一番よい景色ですよね。
何も2億とか払って蒸し暑い夏を過ごさなくても・・・。

ダメな理由が分かりませんね。
ターゲットとして主婦層を考えていない証拠かもしれません。

高級マンションの住人はアシスト自転車には乗らないという発想かも。

>>513
リアキャリアのチャイルドシートが上段を下ろすときに干渉するからですかね。最近はスライド式のもあるけどここは違うのでしょうか。

御苑側は夏暑そうですね。
皮肉にも、暑すぎて、カーテンしめるでしょう。

まあ資金さえあれば、迷わず御苑側ですけどね…

ヒルズ新宿御苑の中古を待つか。

＞御苑側は夏暑そうですね。
＞皮肉にも、暑すぎて、カーテンしめるでしょう。

たぶんエアコン使うと思います

ジェイパーク御苑内藤町の11階も中古で出ていました。もう売れたんでしょうか。

>>519
真夏のダイレクトな陽射しはエアコンつけたくらいでは太刀打ちできませんよ。
去年まで住んでた家がそうでした。

蒸し暑い夏だけは勘弁なので、資金があればバルコニー庇いのある別物件にしますね。

御苑側も低層階なら並木が日よけになります。御苑を一望はできないですが。

それじゃ、御苑側にする意味がないじゃん！！

セカンドハウスで8.9月は寄り付かない、とかなら問題なさそう。
それか暑い時の1.2カ月はカーテン閉め切っててもいいかも。

ここに住むなら、御苑を見おろす部屋にしないとせっかくの希少価値が半減しますよね。。。

只の欠けがあるマンションですよ。

間取りも柱の食い込みが酷いし。。

>510
でも私としては、自分の部屋から見えないと満足は得られません…

>520
見てみましたが、２LDKの居室が4.8畳と5.1畳では、私としては狭いんです。残念ながら、中古でも、御苑ビューで自分の欲しい部屋はなかなか出てこないんですよね…

こちらの登録受付の状況、どんな感じなんでしょう。

ジェイパーク御苑内藤町は、リビングダイニングが広い分、その他の居室や収納が狭くなっていますね。
11階からの御苑ビューが8000万円で手に入るのは安いですが。

内装のレベルとかどうなんでしょう。相当違いませんか・・？

内装が気に入らないならリフォームすれば良いのでは。数百万円でできますよ。

御苑ビューとそれ以外だと坪単価どれくらい差がでているのでしょうか？１００くらい？もっと？

自分の部屋から、屋上より劣勢な景色を見るために、真夏にＢＢＱになりたいならどうぞ。

同じ通り沿いに住んでいますがエアコンで夏場も充分快適ですよ。
ただ夏場の電気代は月4万近くいきます。

エアコンは入れっぱなし、ほぼ毎日乾燥機回してますが。

>534
そんなものではありません。2階、3階でもそれ以上で、最上階では坪400万円以上違います。それでも申込が入るわけですから、それだけの価値があるということでしょうね、

価格差には必ず理由があるんですよね。
高いのは高いなり、安いのは安いなり、だから、悩むんですよね。。。

新築の御苑ビューというだけで希少価値がある。敷地が不整形でも、柱が食い込んでいても。
建物そのものの高級感はエンパイアの方が優れているが。

敷地が不整形は、残念至極。

南側の夏はBBQになるか、エアコン温度を冷凍庫並みにきつくするかのニ択ですね。

御苑ビューが売りのマンションで、御苑ビューじゃない部屋を買うっていう選択肢は無いなあ。。、資金さえあれば、だけど。

昨年中古で出ていたフォルム内藤町の3LDKは9000万円台でしたね。

>>542
利便性だけで買う人も多いと思いますよ。御苑ビューではなくても。山手線内側の丸ノ内線徒歩1分、これだけでもかなりの価値あり、坪400万でお釣りがくるのですから。

坪384万円がいちばん安い価格帯ですね。ジオ御苑内藤町の東側と同程度と考えると安いと思える人もいるでしょう。

>>543
フォルム内藤町は大通り沿いなので安くなると思います。排気ガスが気になりました。ベランダも排気ガスですぐ汚れそう。

ブリリアの上野公園も公園ビュー側と逆側で随分単価差ありますからね。駅近&公園ビューは希少ですね。

結局、公園ビューを何千万円か上乗せして購入しているというわけです。公園ビュー以外のことに使いたい人もいるでしょう。

>543
それ、確か、御苑とは全く反対側の部屋でしたね。
御苑は全く見えないはずですよ。

さすがに、御苑側でその価格はないでしょう。

ヒルズ新宿御苑沿いのマンションが大規模改修しているのも気になる。

いい中古が出ればいいんだけど・・。

>545
ジオ御苑内藤町も、東と西では大きく差がありましたね・・

因みに、ジオ御苑内藤町の10階の70㎡台の中古、坪520万くらいで出てますね。

バルコニーに出て右のほうを見れば、真正面ではないものの、一応、御苑が見える感じでしょうか。。。

1億2000万円ですか。同じ間取りの2階は分譲時8000万円程度でした。

こちらの御苑側の低層とはいい勝負！？

>554
2階と10階じゃ、全然違うでしょ。
2階じゃ御苑は全く見えませんし。

>>553
御苑ビュー高いな。間近だと虫とか入ってくるし、富久みたいなタワマンから見下ろす方がいいってことはない？低層の御苑間近ビューは別格？富久なら坪400くらいで買えるでしょ。価格差は妥当かしら。

トミヒサなんてアドレスの仰天間取りタワマンと比較するやつなんているのか？笑

>>559
転売業者じゃないよ。純粋に価格差の理由が知りたかっただけ。たしかに富久の間取りは酷すぎる。ある部屋のリビング写真とかおれには廊下にしか見えなかった。あんなんでもタワマンの総合力で坪400くらいで取引されてますから。

御苑ビューを4000万円で買うということですよ。

まあ、全くジャンルの違うマンションだな。

御苑に隣接したマンションって少ないからね～

しかも、御苑がしっかり見おろせるプレミアムなマンションなど、ほとんどない。そのへんの希少価値もあるんじゃない。

>>553
その程度なら部屋として御苑ビュープレミアを乗っけるのは無理がありますね。部屋から御苑の木々が見えることに意味があります。バルコニーに出るなら屋上のほうがよほど良い景色でしょうし。

探してても、古かったり、ワンルームだったり・・。ちゃんとした80㎡、100㎡の御苑ビューのマンションは少ないね。

>>564
そうなんだあ、にしても4000万の眺望かあ、高いね。庶民には縁がないね。御苑、浜離宮、青山墓地、神宮、自然教育園、どの緑ビューが一番綺麗なんだろうね。

この価格では、庶民の私は早々に撤退です…。

神宮ビューがあったらいいな～

聞いたことないけど

皇居ビューは隣接マンションを三井と三菱が作ってますね。どちらもお高いですけど。

>>570
規模の大きさ的には皇居が一番か。ただ番町は庶民には不便かな。運転手つき、メイド付クラスの人が住むイメージ。

だね。でも、一度でいいからそんな暮らしがしたいな～

>565
でも、だからこそ、お値段控えめなんじゃないかと思ったりします。

ただ、屋上から見えればいいかと言うと、屋上は所詮は自分だけのスペースじゃないですからね・・まだバルコニーから見えたほうがいいかなとも思います。
それぞれの価値観かもしれません。なかなか難しいところです。
ね

富久の中古価格を見ると、「今はバブルなんだ」と改めて実感しますね。

富久クロスは去年をピークに下落してきています。

株価と連動していますね。