ザ・パークハウス 新宿御苑

やはり2億は見ておくべしか？

モデルルーム優先見学会の案内をいただいたのですが、申し込んだら既に満員で。

御苑側坪600ですか。。。

坪600なら全然安いね。坪700は下らないと思ってたので。即完でしょうね。

中国人からすれば、坪600万でも、シンガポールや香港に比べればまだ割安感がある。事前案内会では中国人の反響も確認したい。

外国人所有者が多いと管理組合の運営に支障をきたすと思います。

この辺も御苑が見えないちょっと中に入った物件になると一気に価値が下がりますね。
そこまでの価格差になるのかってビックリする。

>>240
とあるタワーマンションでは、中国人が多くて管理規約を中国語でも作って欲しいという要望が出ているとか…恐ろしい話です

御苑側じゃなければ坪400万で買えますかね。

>>243
いくらなんでも坪400じゃ無理では？

現金一括で支払う層ばかりでしょうかね。。。

>>245
2億も3億もローン組まないでしょうね。上海香港台湾の方気になりますけどね。

2億、3億ローンなしで一括。。。夢です。。。

近所なのに手が出なさそうで虚しくなります。。。

>>247
御苑見えるほうは2億から3億みとかないと無理。

そうそう
御苑が見えれば部屋の形状などどうでもいい。
だって、セカンドハウスなんだから。だから、中国人オーナーが多くても構いません。
ってな人が多いです。
実需で週に７日住もうと考えている方はその辺ご承知おき下さい。

購入してすぐ転売する方々もいそうな予感がしますね。。。

外国人は日本人に比べて管理規約を守らない傾向が強いので要注意です。
airbnbでホテル化するのが容易に想像されます。賃貸にするより遥かに儲かりますからね。

bnb禁止とか規約に設けられないものでしょうか？

あ、規約に設けてあっても守らないということですね。。。すみません。

airbnbは管理規約で禁止したところで、友人を泊めています、と言われればそれ以上どうしようもない。
法を守らないのが当たり前の国々の人々が区分所有者になれば、マンションがどうなるかは言うまでもありません。

実際に住んでみないとどういう層が暮らしていくのかっていうのはわからないですけれどね。。。デベ的にはどういうふうに説明をしているのでしょうか。資産として持つ人が多い、ということなのかな。

どこに住んでいても、様々な心配はつきものだと思います。どういうふうに取り組んで行けば良いのかというのは難しい。柔軟に動くことができる管理組合を結成するのが最初にできることの一歩なのかもしれないなと思います。

分譲の際に例え日本人優先に販売したとしても、中古で中国人が購入する可能性もありますしね。。。

仕方ないですね。。。

そもそも外国人が多い管理組合が円滑に運営できるでしょうか？
区分所有者が外国に住んでいて意思疎通に難があったり、トラブルはつきものです。

世帯数が少ない分、少数のモンスター住民が目立ちやすいかもしれないですね。

管理組合の組合員になれるのって、実際に居住している区分所有者としているマンションが多いと思うのですが
こちらの場合はどうなのでしょうか。
もし大多数に倣っている場合ならば、257さんが書かれているようなご心配は可能性として
とても低くなってくるのではないかと思われますが…
戸数が多くはないので、賃貸の割合が高くなった時、管理組合の理事になる頻度が高くなるかなと思いました。

管理組合の組合員は区分所有者全員であって、実際に居住しているかどうかは関係ありません。
ただし、管理組合の役員は実際に居住している区分所有者がなることが多い、というだけのことです。
たとえ区分所有者が外国に居住していようと、管理組合の組合員であることに変わりなく、マンションの運営に意見を言う権利があります。

そうすると、管理組合の組合員である区分所有者の中で、実際に居住している人ばかりが役員になり、不公平感が出てきます。なので、マンションによっては、管理組合の役員を辞退する場合に金銭を払うことになっているところもあります。

分譲マンションを大々的に外国人に売り出すと、必然的に区分所有者の外国人率が上がるので、管理組合の会議を日本語だけで行ってよいのか、管理組合が発行する書類を日本語だけにしてよいのか、という問題が発生します。

>261さん
もしマンションに居住していない方に役員が回って来て、引き受けられない場合はペナルティとしてお金を支払うということですか？
マンションによっては役員に報酬として礼金が出ると聞いた事がありますが、もしかするとそのやり方のほうが管理組合が活発化するかもしれません。

>>263
そうでしょうか、お金を払えば辞退できるのであればうちはお支払いすると思います、、
そういう集まりが好きな人ばかりが役員をやることになりませんかね。

話を聞いてきました。民泊は禁止。外国人の購買者は少なくなりそうだとのこと。やはりネックは価格かと思います。100平方メートルの御苑側だと軽く2億は超えます。ビューの良くない下層階でも1億6千万円代。一方、御苑ビューでないお部屋は坪400程度。駅に隣接しており利便性は抜群なのですが、場所がら高級感はありません。皆さんはお買い得か否かどうお考えでしょうか。

山手線内側の丸ノ内線徒歩1分であれば、御苑向きでなくても坪400なら買いですね。

新宿通り側は単なる駅近物件と考えれば、坪400万円は高くはないと思います。新宿駅も歩こうと思えば歩ける距離ですし。日照が悪いのが気になりますが。
東急のブランズ代々木は立地に高級感はなく線路沿いで騒々しい環境ですが、代々木駅の隣というだけで、坪400万円でも早期完売しました。

>>265
坪400なら安いですね。そんなに安く出すのでしょうか。

柱がボコボコ食い込んでて、間取りが微妙だから坪400万円ぐらいが妥当かと。

比較するのは失礼かもしれませんが、プレシス新宿御苑レザリスよりはザパークハウス新宿御苑の新宿通り側の方が良いと思います。

ここは家に帰ってきてエントランスに入る度に横の建物が目に入り、テンションが下がるのが難点。

方南町1分の住友が坪400万という話ですから、間取りがいまいちでもこちらを選ばない理由はないですね。蓋を開けてみれば安い部屋があっという間に売れるかもしれません。

坪400なんて最近は横浜や名古屋や京都でもありますよ。
こんな立地で安いに決まってます。

中国の仲介会社にも通していると言っていましたし、三菱自体の海外向け販売でも扱っているとのこと
まあそこそこいるでしょう。
新宿で御苑ビュー、中国人が好きそうですもんね。
さらに外人にとって二丁目アドレスなんて関係ないですし。

新宿通り側は北向きで採光が悪く、新宿通りの騒音があっても、駅から徒歩1分以内なので、坪400万円ならすぐ売れると思います。御苑云々ではなくて、駅近というのが良い。
その一方で小規模なマンションなので共有部分やサービスに高級感が期待できず、2億円を出す客層がそれに満足できるかどうか。高級感という点ではエンパイアにかなり劣る。

北側でも新宿通りとは面してないですし、新しい駅ビルが間に入るので騒音はないですよ。日照は期待できないけど目の前に建物があると意外に反射光で明るかったりします。

本当に坪400のお部屋があるんですかね。俄然盛り上がって参りました。

北側2階が坪400万円なら瞬間蒸発。

Bタイプ3LDK75.66平米が坪400万円なら9170万円。Bタイプはバルコニーが広い上に、玄関横にトランクルームがあり、実用的な間取りだと思います。しかも隣のビルに接していない。早々と売れそうな予感がします。

欲しい。

駅上のビルはオフィスビルですよね。
便利なお店でも入ると良いのですが。

>>279
もうちょっと高そうな気がしますが、その価格なら抽選になりそうですね。

それはそうと御苑ビューはいくら？

ってか坪400のソースは？

>>284
不明ですね〜。3億しました？住友が近くで4億ですからね〜。

御苑ビューは2億円前後。ローン目一杯組んでも無理なので諦めました。

80m2の御苑側6階で1億5000万円でその上下はまだ、値段きまってないとのこと

御苑側6階で坪614万円なら前評判通りですね。ただしCタイプの6階はバルコニーが隣のビル壁に面しているので開放感に欠けます。

あれ？400はどなたかがおっしゃっていませんでしたっけ？完全に盛り上がってしまいましたが、よく考えるとそんな訳ないかもなぁ。

坪４００は御苑と逆側の話だろ。

やはりマンションは眺望ですね。

間取りも大事だよ～

住み始めると間取りが大切。

>>290
絡むな。全体読んで流れみてから言え。

ここを見てると良い立地のマンションの価格は下がりませんね。

価格の割に内装が安っぽすぎる。

マンションの価格はほとんど立地で決まるので、内装はオマケです。

敷地が狭い上にコの字型で、そこに無理して建てるわけですから、共有部分の豪華さは期待しない方が良いかも知れません。

内覧は中国人も結構きてるとのこと。
内覧予約時に電話対応2人話しましたが、どちらも接客とは思えない態度。
でも内覧の対応は良かったです。

80の六階が1億5千万ですか！！！
は〜。。。

欲しかったけど厳しいな。。。

>>300
100は2億ですね。

ため息ばかりです。
お金持ちになりたい。

プラウド新宿御苑エンパイアは分譲時、御苑側は60平米台8000万円台からあったと記憶しています。それでも当時は高いと言われていました。あれからたった数年で、マンションは随分高騰しましたね。マンションは買い時が大切です。

タイミングとはいえ、ヒルズの分譲時に買えた方々はかなりお得でしたね。。。

中古で分譲時の価格よりかなり高く売れてますしね。。。

>>303
あそこは坂の途中だし、低層階では木が見えるくらいで御苑ビューも何もない。それでも9000万くらいからで、中層階は60平米台で億超えてた。こちらはエンパイアより利便性で圧勝だし、南向きに御苑を望むっていう唯一無二の価値があるから、立地的な要素は総合的にこちらが上だと思うし、高くて当たり前かと。

エンパイアは御苑に接していて、敷地が緑に取り囲まれているし、エントランスは広くて吹き抜けで、地下駐車場も通りから入りやすく余裕がある。低層階は森の中に家がある感じで良い。門のそばに交番があってセキュリティも良い。

パークハウスは御苑との間に道があり、低層階は道から見える。バルコニーは狭い上に、御苑に面していないので、バルコニーから御苑を見ることはできない。

ラウンジ等共用部はシブい。低層しか買えないなら御苑ビューないし、再検討

エンパイアは駅から遠い。パークハウスは眺望が今ひとつ、潤沢な資金があるなら上層階からはよいかもしれませんが。

そういえばジオ御苑内藤町の内覧会やってますね。バルコニーが狭いことと、洗濯物が丸見えになる構造が気になりました。御苑側を見ると向かいの朝日マンションが邪魔になります。

駅から近いと言えば新宿4丁目のプレシス新宿御苑ですが、周りはゴミゴミして雑然とした雰囲気。エンパイアは周りの雰囲気は閑静で素晴らしいが駅から遠い。

新築にこだわらないのであれば、内藤町のマンションの中古が出るのを待つのも得策だと思います。ただし出てもすぐに売れるので、考えている余裕はありません。

ヒルズの12階南西で躊躇してる間に成約。
東南角部屋なら即決したけど金額もかなりするだろうしやはり買えなかったかな。。。

私の場合、南西向きの部屋はむしろ好きです。夕日を見るのが好きなので。新宿御苑、超高層ビル群の向こうに沈む夕日を見られる部屋なんて素敵じゃないですか？

友人に新宿二丁目アドレスは売れない。と言われたのですが、実際どうなんでしょうか？そんなに新宿アドレスだとネガがありますか？

Ｄタイプのキッチンは、設計ミス？冷蔵庫と食器棚の位置が左右逆で、一般的な右開きの冷蔵庫からは物が取れません。

たしかに高級感はゼロだね。立地がいいだけに残念すぎる。

高級感を求めるならある程度敷地が広いマンションでないと難しいと思います。1フロア4戸では共用部分の充実は厳しいです。
それにしてもどの間取りもベッドルームのいびつな形が非常に残念ですね。

敷地の広さというか、ペンシルビルが残った時点で高級感は皆無だろ。

今日、事前案内会に行ってきましたが、パークビューは別格に高くて、他はそれなりに高く感じました。あのペンシルビルが食いこんでいるマンションに大金を払うのは気がひけます。

ホント高杉。

見合わない金額をつけているのですね。。。

>>320
ご質問恐縮ですが、坪400のお部屋があるというのは本当でしょうか？

かなり強気な価格設定の様ですね。。。

新宿２丁目アドレスと食い込んだペンシルビル・・・。御苑ビューじゃなきゃ買う意味がないかと。

1.5で100欲しい。2かいで80かあ。どうしたらいいかなぁ？

高級感には期待せず、新宿御苑前駅から徒歩1分、新宿駅から徒歩15分という立地を重視する人には良い選択肢だと思います。御苑ビューはおまけで。

キャピタルゲイン出ますか？

マンションよりはホテルにする方が良い立地だとは思います。ザパークホテル新宿御苑、とか。新宿は慢性的なホテル不足ですし。

都心の不動産の価格は上がり切っている感があるので、キャピタルゲインを期待して新築を購入するのは出遅れているのでは。そういう意味では富久クロスを新築で買った人は勝ち組です。キャピタルゲイン関係なく本当に欲しい不動産なら、高くても買えば良いとは思いますが。

高級感というよりは、本当にただただ交通の便などを優先して考えていく人にとっては良い立地。
新宿で勤めている人ならば、
電車に乗らずとも徒歩で通勤できるのは良いんじゃないでしょうか。
ただ、高いんですか…。
新宿御苑というブランドも冠しているので、それもあるのかしら。

キャピタルなんて出るわけないやん。

御苑ビューなんて見なくなるし、ここだったら四谷の阪急の方が立地が良いな。

麹町の方がいい！

もうあと何十年かは出ない立地だから高くても仕方ないのでは？