ザ・パークハウス 新宿御苑

100平米クラスのDタイプはこのマンションの目玉だと思うが、バルコニーが狭小で、向かいのBタイプ側の外壁が目前に迫っている。低層階なら立退かなかった一軒家スレスレ。しかもベッドルーム2からしか出入りできずプライバシーへの配慮がない。

Dタイプの8階以上が欲しいんですけど2億なんて無理だ。。。

ヒルズの12階買えばよかったと後悔してます。南西に引っかかって迷ってる間に売れてしまった。。。東南の部屋なら即決だったのに。。。

ジオ御苑内藤町ですら100平米の間取りは2億円でした。

御苑隣接物件も色々ですね。千駄ヶ谷側だけどパームスなんて@300程度だったのに。

かなり強気ですね。ジオが2億ならそれ以上。うーん。

同じ三菱でも2012年竣工のザパークハウス新宿御苑西は坪300-400程度でした。パームスにしても、セントラルレジデンス外苑西通りにしても、あの頃はマンションはまだ安かった。今となっては、高いと言われていたマジェスティハウス新宿御苑が安く思えてきます。早く決断して買った者勝ちだと思います。

>>207

マジェスティハウス新宿御苑は同じ土俵では語れないでしょう。
外苑西通り挟んでいるし、新宿御苑隣接ではなく単に近いというだけ。条件良くない割に高かったし、今でも安いとは思えない。眺望があまり良くないのは新宿御苑を売りにする物件としては致命的。

>>207
御苑近隣物件は御苑までの距離や眺望で坪単価が全然違うから、それらとの比較は無意味だよ。プラウドはマンションが安い時期だったけど坪500オーバーで瞬間蒸発してる。大通りを介して離れている物件なんて意味ないです。

208さんと被りましたね。まあそういうことです。

ジオ御苑内藤町も御苑隣接ではなく、御苑との間に他の中層マンションを挟んでいますから、眺望は限定的です。それでも100平米2億円だったということは、ザパークハウス新宿御苑はそれを超えるということですね。

御苑隣接だけど間取りに欠点が多い物件は、生活し始めるといろいろと不満が出てきそうです。外の景色は良いけど、家の中の景色が悪いということですから。

坪600くらいで収まって欲しい。

近年希に見る酷い間取り

御苑に隣接しているといっても、南側に御苑の景色を眺められるのと北側に御苑を眺めるのとは全く価値が違うと思いますし。

千駄ヶ谷門は暗い雰囲気ですから。。。

二丁目アドレスといえど、通りの雰囲気、遊歩道、伊勢丹などの近さは価値が高いですね。

酷い間取りには目をつぶって、御苑の眺望と駅近を取る人のための物件。もちろんCタイプとDタイプに限りますが。

それにしても、もっとスッキリした間取りにできなかったのでしょうか。

現地見に行きましたが、マンション目の前にある御苑の植木の背がとても高く、相当上層階でないと御苑ビューとはいかないように思います。
目の前が開けた庭園という眺めをイメージしていましたが、実際に行ってみると鬱蒼とした雑木林のようで私のイメージとは全然違いました。
検討されている方は一度現地を見に行った方が良いですよ！

7階がギリギリかと。
8階以上が間違いなく御苑ビューでしょう。

ザ・ミッドハウス新宿御苑坪400半ばから後半ででてますね。。。
小さいし御苑見えないのに高い。。。

坪500-550くらいなら欲しいな。
600超えてくると厳しいかなー。

新宿御苑は外縁部の木がかなり高さがあるので、プラウド新宿御苑エンパイアのような御苑隣接マンションであっても、低層階は幹、中層階は葉っぱばかりが見えます。御苑全体を見晴らす眺望は高層階でないと見えません。

ちなみに御苑隣接物件のバルコニーにはかなり葉っぱが入ってきます。ただし本物件は御苑側にはバルコニーはないので、あまり心配する必要はないでしょう。

目の前が木しか見えないにしても木の種類や雰囲気も大事。

エンパイヤ側は御苑といっても薄暗い雰囲気です。
千駄ヶ谷門側しかり。

ここの前は前者に比べ悪くないと思います。

まぁ、薄暗いのを落ち着いていると考えることも出来るからな。
エンパイアはいいと思うよ。
風景はどっちもどっち
立地は悪い
だが間取りはいい
一長一短ですよ
とはいえ、駅近は強いけど

間取りはエンパイアの方が明らかに優れています。柱が邪魔していないのが良いです。敷地が広いので、余裕のある間取りになっています。エントランスもホテルのロビーのように吹き抜けで広々としていて、駐車場は平置きです。周りの建物との距離も余裕があります。

エンパイアに比べると、ザパークハウス新宿御苑は狭い上に凸凹した敷地に無理に建てている感じが強く、間取りに余裕がありません。1フロア4戸でペンシルマンション的です。周りの建物との距離もかなり近く、囲まれ感があります。マンションそのものの格はエンパイアの方が上だと思います。

ここは中国、間取り、敷地の形、値段、住所についてあれやこれや、言っていて10周目ぐらいですか。だったら検討しなければいいのに。

CとDをくっつけた部屋とか、ワンフロアとかの部屋は作らないんですかね。

>>227

真剣に検討してるからこそ、
皆あれやこれや話題が出てくるのでは。
中国でも記事になっているようですし、
日中争奪戦の模様を呈してきましたね。
まぁ全て三菱の思惑通りかと。

なんやかんや言われてるけど高いんだろうな。
四ッ谷駅2分の麹町よりは安いだろうから、平均坪550くらいかな。

モデルルームに行かれた方いらっしゃいますか？

>>231
花園町にMR出来てますよね。
周辺住民さんなので確認済みですかね。
まだマンション名は着いてなかったけど、Pのロゴがあったので。
興味ありますが、きっと買えないだろうな。

80m2の部屋で1億6千万くらいと聞きました。
販売センターに聞きとおよそは教えてくれますよ。

何階かわかりませんが坪660万ですか。
それだけの立地なんでしょうが、一般人には無理ですね。

御苑側は坪600万円、新宿通り側は安め、と聞きました。敷地の形状と、柱が邪魔な間取りは残念ですが、駅から徒歩1分以内で御苑隣接という立地条件は希少です。
敷地がきれいな長方形なら間取りはもっと洗練できたでしょうし、そうなったら坪700万円超だったかもしれませんね。

やはり2億は見ておくべしか？

モデルルーム優先見学会の案内をいただいたのですが、申し込んだら既に満員で。

御苑側坪600ですか。。。

坪600なら全然安いね。坪700は下らないと思ってたので。即完でしょうね。

中国人からすれば、坪600万でも、シンガポールや香港に比べればまだ割安感がある。事前案内会では中国人の反響も確認したい。

外国人所有者が多いと管理組合の運営に支障をきたすと思います。

この辺も御苑が見えないちょっと中に入った物件になると一気に価値が下がりますね。
そこまでの価格差になるのかってビックリする。

>>240
とあるタワーマンションでは、中国人が多くて管理規約を中国語でも作って欲しいという要望が出ているとか…恐ろしい話です

御苑側じゃなければ坪400万で買えますかね。

>>243
いくらなんでも坪400じゃ無理では？

現金一括で支払う層ばかりでしょうかね。。。

>>245
2億も3億もローン組まないでしょうね。上海香港台湾の方気になりますけどね。

2億、3億ローンなしで一括。。。夢です。。。

近所なのに手が出なさそうで虚しくなります。。。

>>247
御苑見えるほうは2億から3億みとかないと無理。

そうそう
御苑が見えれば部屋の形状などどうでもいい。
だって、セカンドハウスなんだから。だから、中国人オーナーが多くても構いません。
ってな人が多いです。
実需で週に７日住もうと考えている方はその辺ご承知おき下さい。

購入してすぐ転売する方々もいそうな予感がしますね。。。

外国人は日本人に比べて管理規約を守らない傾向が強いので要注意です。
airbnbでホテル化するのが容易に想像されます。賃貸にするより遥かに儲かりますからね。

bnb禁止とか規約に設けられないものでしょうか？

あ、規約に設けてあっても守らないということですね。。。すみません。

airbnbは管理規約で禁止したところで、友人を泊めています、と言われればそれ以上どうしようもない。
法を守らないのが当たり前の国々の人々が区分所有者になれば、マンションがどうなるかは言うまでもありません。

実際に住んでみないとどういう層が暮らしていくのかっていうのはわからないですけれどね。。。デベ的にはどういうふうに説明をしているのでしょうか。資産として持つ人が多い、ということなのかな。

どこに住んでいても、様々な心配はつきものだと思います。どういうふうに取り組んで行けば良いのかというのは難しい。柔軟に動くことができる管理組合を結成するのが最初にできることの一歩なのかもしれないなと思います。

分譲の際に例え日本人優先に販売したとしても、中古で中国人が購入する可能性もありますしね。。。

仕方ないですね。。。

そもそも外国人が多い管理組合が円滑に運営できるでしょうか？
区分所有者が外国に住んでいて意思疎通に難があったり、トラブルはつきものです。

世帯数が少ない分、少数のモンスター住民が目立ちやすいかもしれないですね。

管理組合の組合員になれるのって、実際に居住している区分所有者としているマンションが多いと思うのですが
こちらの場合はどうなのでしょうか。
もし大多数に倣っている場合ならば、257さんが書かれているようなご心配は可能性として
とても低くなってくるのではないかと思われますが…
戸数が多くはないので、賃貸の割合が高くなった時、管理組合の理事になる頻度が高くなるかなと思いました。

管理組合の組合員は区分所有者全員であって、実際に居住しているかどうかは関係ありません。
ただし、管理組合の役員は実際に居住している区分所有者がなることが多い、というだけのことです。
たとえ区分所有者が外国に居住していようと、管理組合の組合員であることに変わりなく、マンションの運営に意見を言う権利があります。

そうすると、管理組合の組合員である区分所有者の中で、実際に居住している人ばかりが役員になり、不公平感が出てきます。なので、マンションによっては、管理組合の役員を辞退する場合に金銭を払うことになっているところもあります。

分譲マンションを大々的に外国人に売り出すと、必然的に区分所有者の外国人率が上がるので、管理組合の会議を日本語だけで行ってよいのか、管理組合が発行する書類を日本語だけにしてよいのか、という問題が発生します。

>261さん
もしマンションに居住していない方に役員が回って来て、引き受けられない場合はペナルティとしてお金を支払うということですか？
マンションによっては役員に報酬として礼金が出ると聞いた事がありますが、もしかするとそのやり方のほうが管理組合が活発化するかもしれません。

>>263
そうでしょうか、お金を払えば辞退できるのであればうちはお支払いすると思います、、
そういう集まりが好きな人ばかりが役員をやることになりませんかね。

話を聞いてきました。民泊は禁止。外国人の購買者は少なくなりそうだとのこと。やはりネックは価格かと思います。100平方メートルの御苑側だと軽く2億は超えます。ビューの良くない下層階でも1億6千万円代。一方、御苑ビューでないお部屋は坪400程度。駅に隣接しており利便性は抜群なのですが、場所がら高級感はありません。皆さんはお買い得か否かどうお考えでしょうか。

山手線内側の丸ノ内線徒歩1分であれば、御苑向きでなくても坪400なら買いですね。

新宿通り側は単なる駅近物件と考えれば、坪400万円は高くはないと思います。新宿駅も歩こうと思えば歩ける距離ですし。日照が悪いのが気になりますが。
東急のブランズ代々木は立地に高級感はなく線路沿いで騒々しい環境ですが、代々木駅の隣というだけで、坪400万円でも早期完売しました。

>>265
坪400なら安いですね。そんなに安く出すのでしょうか。

柱がボコボコ食い込んでて、間取りが微妙だから坪400万円ぐらいが妥当かと。

比較するのは失礼かもしれませんが、プレシス新宿御苑レザリスよりはザパークハウス新宿御苑の新宿通り側の方が良いと思います。

ここは家に帰ってきてエントランスに入る度に横の建物が目に入り、テンションが下がるのが難点。

方南町1分の住友が坪400万という話ですから、間取りがいまいちでもこちらを選ばない理由はないですね。蓋を開けてみれば安い部屋があっという間に売れるかもしれません。

坪400なんて最近は横浜や名古屋や京都でもありますよ。
こんな立地で安いに決まってます。

中国の仲介会社にも通していると言っていましたし、三菱自体の海外向け販売でも扱っているとのこと
まあそこそこいるでしょう。
新宿で御苑ビュー、中国人が好きそうですもんね。
さらに外人にとって二丁目アドレスなんて関係ないですし。

新宿通り側は北向きで採光が悪く、新宿通りの騒音があっても、駅から徒歩1分以内なので、坪400万円ならすぐ売れると思います。御苑云々ではなくて、駅近というのが良い。
その一方で小規模なマンションなので共有部分やサービスに高級感が期待できず、2億円を出す客層がそれに満足できるかどうか。高級感という点ではエンパイアにかなり劣る。

北側でも新宿通りとは面してないですし、新しい駅ビルが間に入るので騒音はないですよ。日照は期待できないけど目の前に建物があると意外に反射光で明るかったりします。

本当に坪400のお部屋があるんですかね。俄然盛り上がって参りました。

北側2階が坪400万円なら瞬間蒸発。

Bタイプ3LDK75.66平米が坪400万円なら9170万円。Bタイプはバルコニーが広い上に、玄関横にトランクルームがあり、実用的な間取りだと思います。しかも隣のビルに接していない。早々と売れそうな予感がします。

欲しい。

駅上のビルはオフィスビルですよね。
便利なお店でも入ると良いのですが。

>>279
もうちょっと高そうな気がしますが、その価格なら抽選になりそうですね。

それはそうと御苑ビューはいくら？

ってか坪400のソースは？

>>284
不明ですね〜。3億しました？住友が近くで4億ですからね〜。

御苑ビューは2億円前後。ローン目一杯組んでも無理なので諦めました。

80m2の御苑側6階で1億5000万円でその上下はまだ、値段きまってないとのこと

御苑側6階で坪614万円なら前評判通りですね。ただしCタイプの6階はバルコニーが隣のビル壁に面しているので開放感に欠けます。

あれ？400はどなたかがおっしゃっていませんでしたっけ？完全に盛り上がってしまいましたが、よく考えるとそんな訳ないかもなぁ。

坪４００は御苑と逆側の話だろ。

やはりマンションは眺望ですね。

間取りも大事だよ～

住み始めると間取りが大切。

>>290
絡むな。全体読んで流れみてから言え。

ここを見てると良い立地のマンションの価格は下がりませんね。

価格の割に内装が安っぽすぎる。

マンションの価格はほとんど立地で決まるので、内装はオマケです。

敷地が狭い上にコの字型で、そこに無理して建てるわけですから、共有部分の豪華さは期待しない方が良いかも知れません。

内覧は中国人も結構きてるとのこと。
内覧予約時に電話対応2人話しましたが、どちらも接客とは思えない態度。
でも内覧の対応は良かったです。

80の六階が1億5千万ですか！！！
は〜。。。

欲しかったけど厳しいな。。。