変動金利は怖くない！？その１４

次スレは

「月々の返済額が同じなら元金均等だろうが元利均等だろうが３５年だろうが２０年だろうが 返済額軽減だろうが、期間短縮だろうが、全部支払う利息も完済時期も全く一緒」

↑をテンプレとして貼っておくべきだな。そしてこれを理解出来ない人は書き込むべからず。
毎回勘違い君が出てきてレスを無駄に消費する。

住宅ローンの2大勘違い

１．元金均等払いのほうが得
２．期間短縮繰上のはうが得

シミュレータを改造しました。
変動／固定　→　ＳＩＭ１（返済額軽減繰上）／ＳＩＭ２（期間短縮繰上）
（どちらも金利は自由に設定できるので変動にも固定にも出来る）

返済額（繰上含む）が同じであれば、返済額軽減であれ期間短縮であれ、元本の圧縮ペースも支払い総利息も総返済額も同じです。
違うのは、グラフのとおり、返済額軽減は約定（義務的）返済額が年々減少しますが、期間短縮だとそうはならないということです。
明らかな誤解、誤りは正しておきたいので、いつものようにシミュレータのグラフで示させていただきます。

また、私はこれまでリスクヘッジの観点から返済額軽減を強く推奨しておりますが、グラフを見ればそれが良くお解りいただけるかと思います。

なお、返済額軽減で繰り上げた人が、実際に期間短縮の場合と同額の返済を維持することができるのかどうかといったことは別の話ですので、それについては言及を避けます。

>740
ミックスを肯定すると、ここではまた叩かれますよｗ

期間短縮はする必要ないよ。


毎月10万円支払いの元利金等の場合、
毎月11万円支払いの1万円を返済額軽減の繰上げ返済をするとすると
次の月は、9万9900円の支払いになります。
そこで、その月も11万円の支払いをし、差額の1万100円を返済額軽減の
繰り上げ返済をすると、
その次の月は、9万9800円の支払いになります。

実際は、10万円の支払いは5年間変わらないので、元金部分が多くなり、利息部分が
減ることになります。

これを続けていくと、
毎月11万円払っていくだけで、どんどん元金部分が多く減り、利息部分が少なくなり
どんどん返済額が軽減されていきます。

結果的には、
・10万円の支払いに戻したとき、元金の減り方が早くなっている。→繰り上げ返済が進む
・金利上昇をしても支払額が増えない。
・金利が増えない場合は、どんどん元金が減る。

というメリットがあります。

期間を短縮すると、35年目の最後の月が無くなるかもしれませんが、
それは、普段の支払いの別のお金を使って期間を減らさなくてはいけ
ないし、
期間を減らすと、金利上昇時に、月の支払いが増えるというデメリット
があります。

あと、可能であれば、固定で3パーセントで借りたと思って、その差額を
返済額軽減で繰り上げ返済していきましょう。

これだとどんどん元金が減り、利息が減り、繰上げ返済部分が増えて、
支払いが楽になっていきます。

あれ、ＳＩＭ２の総返済額がおかしいな。直しておきます。

>738
それには全くもって異論はありません。

743さんへ
教えて下さい。
何で、この表で、返済額軽減と期間短縮の完済期間が同じ２２年なんですか。
３５年ローンではないのですか。
初歩的なことですみません。
また、５年ルールのしばりによることと、実際に毎月毎月このような繰上方式が可能なのか、繰上手数料が全く０のところがあるのか、また、手数料がかかったら金利分として計算した場合に結構な負担となるのか、など心配になるのですが、総合的に考えると、本当に返済額軽減がよいのかと、当初１０年程度は元金の減り方が早い元金均等はなぜダメなのか、と思いますが、いかがでしょうか。
なんか、まとまりのない文章ですみません。

>>744
別にMIXだからって叩く訳じゃないですよ。ちゃんとした根拠やメリット・デメリットをしめさずにいうから叩かれるのです。私は先の686ですが、740さんの言われている事は間違ってはいないと思います。

ただ740さんが言われているようにメリット・デメリットをどちらも受ける事は事実で、私はそれによって判断がMIXの方が難しくなるし、メリットも中途半端だと思うので、お勧め出来ないと思うだけです。

>>749
当初３５年ですが、繰り上げた結果、どちらも２２年で完済となるのです。

５年ルール、１２５％ルールについては、シミュレータには組み込んでいません。その点、現実とは異なる計算になっていますが、一定額（＞約定返済額）を毎月返済する（繰上がある）前提としており、実際の約定返済額と５年ルール等を無視した計算値との差額は繰上額で調整されますので、実質的には問題ありません。

繰上手数料は、変動については無料（インターネット）としている金融機関が多いと思いますが、仮に手数料がかかる場合には、あまり頻繁に繰り上げるとマイナスが大きくなりますので注意が必要です。

元金均等と元利均等については少し前に議論になっていましたが、これも繰上を含め同額を返済する場合には元金の減り方は同じです。そうすると元利均等の方が約定（義務的）返済額が低くなるので、リスクヘッジの観点からは有利になります。しかし、同額の返済をするためには元利均等の方が繰上額が多くなりますので、繰上手数料が有料となる場合には注意が必要です。

>>749
私は743ではないですが、簡単にお答えします。

仮に返済額軽減して、月々の支払いが５万だったものが３万になったとしても、毎月の返済額は変えない＝最初の支払い額との差額の２万円は繰り上げ返済する、のです。

そうすると毎月返済してる額は変わらないので、繰り上げをやめない限りは期間短縮した場合と同じ期間で終わります。（例えば最終的には月の支払いが１０００円で繰り上げが４９０００円になる、という様な形になっていく訳です。そうすると４９ヶ月分払った事になりますから、最後には期間がなくなる訳です）

また繰り上げ時の返済額軽減型には５年ルールの縛りは全く関係ありません。あれは金利が変動した時にのみ関係するのであり、返済額軽減型は単純にその時点での残債と残期間で再計算しなおすだけですから元の支払額は全く関係ありません。

実際に毎月この繰り上げ方法が可能かは銀行によっては可能です。繰り上げ手数料が無料の銀行であればそのまま可能ですし、銀行によっては自動的に繰り上げしてくれる銀行もあります。

手数料が有料の銀行の場合は毎月繰り上げすると手数料が馬鹿になりませんが、別にその差額分は実際には貯金しておいて、ある程度溜まったところで繰り上げすればいいのです。その場合は多少期間短縮よりも利息はふえますが、その差額は１００万円だったとしても１年４７００円。手数料が３０００円としても、一年８千円くらい。極端な差がある訳ではありません。とはいえ期間短縮の方がお得にはなります。

しかし期間短縮の場合は絶対に最初の金額分払わなければなりませんが、返済額軽減型の場合は支払いの最低金額は減っていますので、例えば月の収入が減った時などには毎月繰り上げをやめればいいだけなので、生活が苦しくならずにすむというメリットがあります。つまり８０００円はいざ、という場合にそなえる保険のようなものと考える事が出来ます。繰り上げ手数料無料であれば、タダで保険に入られるということです。

また金利方式は元金均等でも構いません。

ただここでの提案は基本的には固定３％との差額を毎月繰り上げしましょう、ですので、元金均等だろうが元利均等だろうが、結局は月々の支払額は変わりません。なのであまり意味はありません。ただもし早い段階で月の収入が減ったような場合には、最低の支払額が小さいので生活が苦しくにならずに済む可能性もある、というくらいです。ただ元金均等は取り扱っていない銀行も多いので、あまり現実的な選択肢ではない事もあります。

>749
あれは理論上の理想論です。
手数料云々含めて749さんの言うように実際は誤差はもっと出ます。
その辺の指摘も以前からちらほら出ています。

あとは支払能力含めて個人の好みです。

>>709
すでに84でＦＰが同じ事をいっているというコメントがあるわけだが。

> プロの人もここのスレで言われている内容とほぼ同等の事をいってますね。
> http://article.home-plaza.jp/article/money/025/

書き忘れましたが、なお実際には同じ時期に期間短縮と返済額軽減型によって出る金利の差は一年だと本当に微々たるものですので、実質的には殆ど手数料だけの差になるかと思われます。

752さんへ
ありがとうございました。
749ですが、２点ほど疑問があります。
①繰上手数料が１回３０００円というところがあるのですか。随分安いと思うのですが、どこの金融機関なんですか。支払額一定返済みたいな方式のところは、無料なのはわかりますが。
②最後の部分何ですが、元金均等で元金の減り方が早い初期のうちに、繰上額を多くして返済していけば、元本にかかる利息が軽減出来ると思っていたのですが、間違いですか。
同じ時期に同じだけ繰上額をしても、元利均等ですと元本の減り方が遅いので、その分多く利息がかかると思っていたのですが。

>>756

５年ルールと繰上の関係については、私は良く承知していないのですが、>>752さんの説明が正しいのだろうと思います。
①については、私は知りません。
②については、元金均等も元利均等も、繰上額を含めた返済額が同じ場合には（繰上額が同じではありません）元本の減り方は同じです。繰上額を同じにした場合には、返済初期には元金均等の方が返済額が大きくなりますので、その分、元本の減り方が速くなります。

元金均等や期間短縮の方が支払利息と手数料は少なくて済みます。
これは間違いない事実です。

ただし、圧縮できる支払利息・手数料額はタイミングや金額によって変わってきます。
また、その月1万前後の圧縮額を誤差とみるか、有益とみるかは人それぞれです。

注意しないといけないのは、このスレッドの常駐さんは、元利も元金も期間短縮も支払額軽減もどれも全く変わらないと言い切ってしまうところで誤解を生んでいるところです。

>>756

いいですか、前提が「月々の返済額が一緒なら」なので、繰上金額が一緒では元金均等のほうが
月々の返済額が多くなるので当然元金が早く減ります。しかしそれでは元金均等のほうが負担が
大きくなるので比較になりません。しかし、「月々の返済額が一緒なら」月々の掛かる負担は
一緒なので同等です。当然元利均等の方が繰上額は多くなりますが、住宅ローンの負担という
意味では同等です。これは返済額軽減と期間短縮の関係でも同じです。

違うのは、「月々の返済額が一緒」なのに、その内訳の繰上部分の割合です。
期間短縮を選んでしまうとゼロです。もし10年後に大不況が再び来て、会社が倒産し、失業した場合、
住宅ローンの返済額の繰上部分をカットすれば破綻は免れるかもしれません。しかし期間短縮を
しているとこれは不可能です。

ようするに返済額軽減＋繰上は実際は返済額を軽減しないで繰上によって返済額水準をキープする事に
よって、期間短縮と同じ効果が得られるという事です。

ネックは手数料、繰上の煩わしさ、保証料にわずかな差が出る事だけです。
手数料タダの銀行で毎月自動で繰上してくれる所では期間短縮との差はゼロです。

>>758

>注意しないといけないのは、このスレッドの常駐さんは、元利も元金も期間短縮も支払額軽減もどれも全く変わらないと言い切ってしまうところで誤解を生んでいるところです。


手数料がタダならば全く変わりません。エクセルで計算してみて下さい。利息というのはその月の返済が完了し、
残った元金に対して計算されます。

もし違うというのならば計算結果を貼って貰えますでしょうか？全く変わらない計算結果を貼ってくれた方が
いましたが、それを見て何故理解出来ないのでしょうか？

>>756
例えば都銀なら三菱東京UFJ銀行はインターネット無料、店頭3150円ですね。
例えば地銀なら千葉興業銀行は3150円です。

インターネット無料の銀行も多いと思いますし、固定の繰り上げ手数料は高いですが、変動の手数料は低いところが多いと思います。

確かに「繰り上げ額」を同じにすれば当然元金の方が沢山減りますね。
しかし繰り上げ額でなく、返済額を同じにするのです。固定３％の金額が目安です。

3000万円の借入として、固定3%で11万強　変動0.875%で元金均等９万強　元利均等で８万強ですので、元金均等だと初回２万、元利均等だと３万を繰り上げ返済します。

なぜそうするかといえば同じ人が一月に支払える額は固定を選ぼうが変動の元金・元利を選ぼうが変わりませんよね。なのでこの場合、最大に支払う額は固定３％ですので、固定を選んだと思って支払額を決める訳です。

>>758
手数料がタダなら毎月繰り上げ可能なので、毎月繰り上げすれば一円も変わりませんね。
実際タダのところもあるので間違っていません。

完全にお互いの前提がずれてるので、なかなか噛み合いませんね。

期間短縮と返済額軽減の比較について、
>>756さん、>>758さんの前提は「繰上額が一緒」
つまり、毎月繰上する前提で下の3項目を比較すると、、
■月々の約定返済額
期間短縮 > 返済額軽減
■月々の繰上額
期間短縮 = 返済額軽減
■月々の支払額
期間短縮 > 返済額軽減

当然、月々の支払額が期間短縮の方が多いので、
元本分に充当される額が多くなり、総利息が少なくなります。


その他の方の前提は「月々の返済額が一緒」
■月々の約定返済額
期間短縮 > 返済額軽減
■月々の繰上額
期間短縮 < 返済額軽減
■月々の支払額
期間短縮 = 返済額軽減

こちらは、月々の支払額が毎月同じなので、期間短縮も返済額軽減もどちらで繰上してても元本に充当される額は同じになり、総利息は一緒になります。


>>756さん、>>758さん
当たり前ですが利息は、その時点の残高と金利で計算されます。
なので、毎月の支払額が一緒なら、支払い方（元利均等、元金均等、期間短縮、返済額軽減）に関係なく、総利息は一緒で総支払額が一緒になります。

返済額軽減を使って
返済額が11万→10万に減額された

減ったけど
相変わらず毎月必ず11万払う

その後何度も返済額軽減をして月々の返済額が減っても
毎月11万払い続ければ

繰上げ金額が同じなら
期間短縮と返済額軽減の総支払額は一緒。
と考えてよいですか。

>>764
最後の繰り上げ額が同じというのが、毎月の支払額が同じで、それ以外に繰り上げた場合を意味しているのであれば正しいです。

違う場合には最後の「繰り上げ金額が同じなら」は返済額軽減型にしてる以上、月々の支払い最低額は減るため「繰り上げ額は期間短縮よりも増える」事になります。

ただ繰り上げ額が増えても、家計への負担はどちらでも同じです。

蛇足ですが、しかし三菱東京UFJ……いつの間にかインターネット無料になっていたんですね。

元利均等と元金均等の返済額を繰上返済で同じにするって前提が現実離れしているよ。
こんなこと実行する人はいないし、それぞれのメリットを消して、それで返済額は
同じですよって、当り前でしょ？
今は元金均等を選択できる数少ないチャンスですよ。

来月からローン開始です。
大変勉強になります。有益な情報をありがとうございます。

35年変動で借りています。
借り入れ額の大きいローン実行直後に、低金利の恩恵を享受したいと思ったからです。

ただ、子供が５歳と０歳でこれから教育費がかかります。

繰り上げ返済を期間短縮で、ローン期間を20〜25年に短くしようと考えていたのですが、こちらのスレを拝見して、返済額軽減を取り入れてリスクを回避しようと思います。


具体的には、来年満期になる定期預金があるのですが（ローン金利よりもやや高金利なので）、その繰り上げは期間短縮に。
繰り上げ手数料無料の銀行なので、毎月、もしくは2ヶ月に一度の繰り上げは返済額軽減にしようと思います。

これなら月に住宅費にかかる費用を一定で見積もれますし、管理も楽かな？と思っています。

上記の考えで間違っていることはないでしょうか？？

なら元利均等で元金均等以上の返済額にすればいいじゃん。別にぴったり同じにする必要ないし。

チャンスも何も全くメリットがない返済方法をあえて選ぶ理由が分からない。

>>767
別にもともとは変動派の誰も元金均等の分を繰り上げ返済で同じにしようとなんてしてませんよ。

一部の人が変動金利で借りるなら元金均等でないと意味がない、ような事を言い出したので、元金均等にしなくても同じ事は出来る、といっているだけです。

そもそもが、ここでの持論は固定３％との差を毎月繰り上げ返済する、なのですから、元金と元利の差なんて微々たる差は本来意味がありません。

>>768
最初の定期分も軽減型でいいと思います。
まぁ、支払いが定年を割る分だけ期間短縮にするというのは意味がなくもないのですが、リスク回避の意味では軽減型の方が対処しやすいです。

例えば思っていた以上に教育費がかかった場合。例えば冠婚葬祭が重なって急な出費が激しくなった場合。

最初から軽減型にしておけば、繰り上げする額を減らせば対応しやすいです。
もちろんその場合はその分の利息を多く払う必要がありますが、月々の生活が苦しくならずに済みます。

そしてまた教育費がかからなくなったら、支払額を元に戻す、ないし余裕分をさらにつぎ込めばいいのです。

もちろん想定の範囲内であれば、毎月元々と同じだけ支払っていってください。

>>768
書き忘れましたが、そうやって払っていっている以上は最終的には期間短縮をした場合と同じ年月で支払いが終わりますから、期間短縮を選ぶメリットは特にありません。
軽減型にした場合には期間短縮と同じメリットを得る可能性をもった上で、いざという時には完済を先延ばしにする選択の自由が得られるのです。

>770
現実的でない机上の空論をしているという意味では
同じこと。
毎月繰上返済とはご苦労様です。
そのエネルギーは収入増に充てたいですね。
そこが金持ちになれるかどうかの分かれ目です。

No.771さん、ありがとうございます！
再度シミュレーションしてみました。

毎月一定金額を、返済額との差額分繰り上げていくと子供の教育費のかさむピーク時に、かなり返済額が減っていることがよく理解できました。

この「毎月の支払額を一定に」というところが重要ですね。

これで迷いなく返済していけそうです。

毎月繰上返済って最初に設定すればあとは勝手にやってくれるけどね。

収入増にばかりエネルギー注ぎすぎて無駄な支払いが多くなってしまっては意味がないですね。両方に目を配らないと。

>>768さん
変動とは言え半年ごとに更新ですし5年間支払額が一定ルールや支払額は２５％以内ルールがありますから
子供がいるのにむやみに手持ち現金を減らすのは疑問に思います。
それとローン減税効果も大きく受けられません。
金利は非公開ではなく毎月公開していますからその動向を見て毎月～2月ごとではなく
金利更新のある半年～1年位を目処に少しずつ返し残りは貯金をしていくのがベストかなと感じています。
金利が変わらなかったり逆に下がる場合も無いとはいえないのですからね。
定期は万が一の急上昇の際に使うべきだと思います。

>773

いくら言ってもここの人には伝わらないよ。


・将来的に不安定な仕事に就いてる人

・日々の返済にカツカツな人

・自分の考え以外は一切排除したい人


こんな人が、自分の考えのみを吹聴している、ある意味オ○ニースレッドになってるからｗ

将来の仕事に不安がない人なんているのか？試しにどんな職種か教えくれ。

皆不安に思っているから備えを話し合っているだけなのに。

繰上の話をしているんだからギリはいないんじゃね？

>>776さん

>変動とは言え半年ごとに更新ですし5年間支払額が一定ルールや支払額は２５％以内ルールがありますから・・・

この部分については理解はしているつもりなのですが、引き続き教えて頂いて宜しいでしょうか？

・金利については、これ以上下がることはないだろうとの読みで、金利が低いうちにローン残高を減らしたいと考えていたのですが、違ってますでしょうか？

・住宅ローン控除ですが、当方会社員で額面年収620万程で、借入2500万なので、住宅ローン控除の恩恵を存分に受けるより、 ローン残高を減らすことが金利上昇時のリスク回避になるのかな？と考えていたのですが、いかがでしょうか？？

手元に資金をおいておく必要性もありますよね。
どの位必要なのかも再検討したいと思います。

>>773
インターネットでちょちょっと手続きするだけのことがそんなに面倒でしょうか？
すごく面倒くさがりなんですね。

計算だって一円単位まで同じにする必要もなく、ちょっと多めにして曖昧な金額をすればいいだけですよね。仮に差額が１２３４５円だったら、１３０００円繰り上げればいい訳で。

それに実際に毎月やんなくてもいいんですよ？　だいたいそれくらいの金額を貯金しておいて一年まとめてでもいいんですよ？　多少は損しますが。

早速776潰しの臭いがしてきましたね。

いつも、とりあえず自分の意見にそぐわないと、否定から入りますね。

意見の違いが有るならしっかり反論すればいいだけ。空論とかどうせ無理とか自分の意見を押し付けたいだけとか、批判だけして意見で返して来ないから荒れる。

批判してる人は自分の意見がないの？反対の意見ならより説得力ある説明をすればいいだけ。

>>781
773や777をみていたら分かるように、ある意味でここは他人の考えを認めない人達ばっかですから、人の言うことを鵜呑みにせず、あくまで参考にして、最後はちゃんと自分で判断する事が大事です。ちなみに私は771です。

さて金利が低いうちにローン残高を減らすという考え方そのものは、間違ってはいないと思います。
ただもしも手元の現金を全て使うという事でしたら、現金もある程度は残しておいた方がいいですよ。

また低金利のうちはあえて繰り上げして残すというのも選択肢です。

変動金利とはいっても普通の銀行は実際に変動するのは半年に一度です。その前の月までに金利があがる傾向が見えたら、自分の金利があがる前に繰り上げする事が可能です。

例えば８月９月と金利があがったとしても、実際に変わるのは１０月なら、９月に繰り上げすれば低金利のうちに繰り上げ出来ます。それに上がってしまった後に繰り上げしても、１月分くらいなら大した事はありませんよ。

また住宅ローン減税に関しては、いま変動ですと１％以下になっていると思いますので、控除額の方が大きい可能性があります。

ただご自身の所得税と住民税を照らし合わせて、控除額の方が大きければ繰り上げしない方が、その現金は、いざというときの備えにもなります。そのまま定期貯金にでもいれておけば、その利息分くらいはお得になるでしょう。

その場合は金利があがってきたり、住宅ローン減税が終わった時に繰り上げするって事ですね。

>>783>>784
782ですが、意見があるなら否定するしかしないのでなく、きちんと代案を出してください。
まともな議論をする気がないのは否定しかしない貴方達の方です。

どちらの意見が正しいかなんていうのは見た人が判断すればよい事で、貴方が違うと思うのは自由ですが、貴方達はただ否定してるだけで他の人にとって何の意味もありません。

そして「手数料が無料で毎月差額をきちんと繰り上げする」という条件はありますが、やり方次第で損も違いもありません。それが出来るか出来ないかは個人の問題。貴方達が出来ないと思うのは勝手ですが、他の人も出来ないとなぜ決めつけるのですか？　ネットの繰り上げ返済の手続きなんて、大した時間かかりませんよ？　貴方達はインターネットから手続きできないのかもしれませんが、出来る人もいるのです。

また手数料が有料であったり、毎月払うのが難しい人は多少は損をするというのは、ずっと以前から出ている話です。今になって始めて出てきた話ではありません。しかし大した金額ではありません。

ちゃんと何人もの人が根拠をだして違わない、といっています。
違うといわれるのであれば、どうしたらどう違うという根拠を出してください。

何十年も毎月繰上返済をする人なんて本当にいるんですか？
システム設計した人の想定外の行動でトラブル起きたりして？
苦笑いするしかないですね。

金利上昇するって言ってる人のブログの大半が
フラットのアフィとか宣伝のページな件

こういうのを見ると萎える

>>787
もういいじゃん。ほっておきましょうよ。繰り上げ返済が嫌いな人だって
いるかもしれないし。一度言い出したらもう引っ込みがつかないんだって。