変動金利は怖くない！？その１４

＞>今１万円の日経平均が、今後１０年間で１２６００円になる可能性はもっと高い

＞唖然.....デフレになるんだから、7400円になるんじゃないの?

株式市場は、日本のマネーで動いていません。外国人が半分以上投資している。
日々大きな変動があり消費者物価と連動はしない。
むしろ消費者物価は為替の影響を受けて輸入品で下がり続け、ユニクロの株価や
三菱商事の株価を押し上げる。

>赤字国債を発行し続けても、国民の保有する金融資産１４００兆円が増えるだけで

へー、じゃ、財政赤字なんてどうでもいいんじゃん。必死に国債発行額を抑えようとしたり
事業仕分けで無駄を無くそうとしてる民主党がアホなだけなのか。そもそも不況で金利が上がるって
国債の信任が衰えるからって理屈じゃ無かったの？あなたの理屈だと国債発行額が1億兆円になっても
日本は大丈夫って事になりますな。ならばいっそ消費税もガソリンの暫定税率も廃止しちゃえばいいのに。
金利が上がって赤字国債発行しても大丈夫ならば金利という支払いで消える前に子供手当でも高速道路無料化
でも高校まで学費無料でも何でもやり放題じゃないの？

>増税するのでなく世の中がインフレに向かえば自然に税収額は増えて国債の 利払い負担は軽減されていきます。

それは良いインフレ。不況下や資源高でのコストプッシュインフレでは税収は増えないでしょう？そのような
場合の金利上昇時の財源を聞いているのだよ。

>不況下の物価上昇は一種の癌のようなもので、利上げは抗がん剤。

不況下の物価上昇が利上げにより納まる理屈を説明していただきますか？私には癌で苦しんでる患者に
検討違いの劇薬を投与して死期を早めているようにしか見えませんが？

>むしろ消費者物価は為替の影響を受けて

GDPデフレーターについて勉強しましょう

＞欲しい人（需要）より売りたい人（供給）が多ければ価格は下がるわけです。これを
＞ディマンドプルインフレといいますが、

価格が上がる。価格が上がるのがインフレ。物価上昇。それだけでいい。
ここを書き間違えるようじゃ、かなり知識も怪しい。

＞であり、景気が悪い状態の物価上昇は厳密にはインフレではありません。
インフレがどーのこーのでなく、私は物価の上昇を話しています。

＞例えば、原油や食料品の高騰により、国内景気が悪影響を及ぼすような状況になったら
＞どのような対策をとりますか？

企業は当然赤字では経営が成り立たないので原料高騰分を
価格に転嫁するか、コストをさらに下げる（人件費削減）するかを行います。所得が
下がり、ものの値段が上がれば当然さらに物は売れなくなります。

＞そこで日銀は利上げをしますか？

何度言ったらわかるのかね。利上げが問題じゃなく不況期の物価上昇がありうると
いう事実を申し上げているのです。えーーーーん、わかって頂戴。
そこで利上げするかどうかは食料の国庫買い入れや関税引き下げやらいろんな
手があることくらい誰でも知ってる。
とはいえ、連鎖的に物価は上がる。それで国民が貧乏暮らしを強いられる時代を
俺たちは実際生きてきたんだ。知識だけでえらそうに言うな！

＞70年代オイルショック時はそもそも政策金利はもともと10%近くあり、
公定歩合のこと？うそだぞ。うそだ。瞬間的に９％になったけど
そのまえもあとも戻っているよ。

あのさ、別に私が政策金利あげたがっているわけじゃないですよ。
ただ、不景気で物価上昇するのはＧＤＰが高く個人消費が活発だったからではない
ですよ。国外から安い製品が入らなくなったら必然的にモノは高くなる。
ただし、誰もが買えなくてもかまわない、ただ値段だけが高くなる。

今の都内のマンションがまさにそうでしょう。供給が減った。でも値段は
さがらない。これが資本主義市場です。
消費がなけらば値を下げるしかない・・・そういう発想自体傲慢な消費者主権妄想
ですよ。
市場が縮退し高級化する。そういう市場の存続の仕方だってあるのです。

。

>そもそも需要が無いところに原価率が上がるのですから全業種に悪影響があります。

そうですよ。だけどオイルショックのような事態は今後も起こりうるのです。
そこで金利があがるあがらないは知りませんよ。

為替に関してあなたの意見と私の意見は全く食い違いはないです。
ただ、中国が今後どういう動きをするか、ドル機軸の仕組みが今後どう変わっていくか
はさまざまな仮説があります。

>赤字国債を発行し続けても、国民の保有する金融資産１４００兆円が増えるだけで

＞へー、じゃ、財政赤字なんてどうでもいいんじゃん。

だって、奥さんの実家から借金しながら赤字の商売続けている旦那みたいなもんで
それ自体よいとはいえないけど、大仰に国家破綻だのいう必要はないですよ。
銀行から借金している皆さんとは大違い。




＞そのような場合の金利上昇時の財源を聞いているのだよ。
政策金利が上がっても国債の利払いは増えないって何度言えばわかるの？
国債の価格は債権市場できまる。
日銀が決めるわけではない。国債発行額が増えたら利払いの総額が増えるけど
こんどは償還期間の長いものや短いものいっぱいだして（これを償還の多様化などと
財務省はほざいているが）しのぐんだよ。超長期国債があるの知ってる？

＞不況下の物価上昇が利上げにより納まる理屈を説明していただきますか？
物価上昇に対してはマネーサプライを抑える。出回るマネーを抑制すれば
貨幣：モノやサービスのバランスが変わって物価上昇は収まる。

そもそも需給のアンバランスで物価上昇が起きたにせよ、原油価格や原材料の
高騰により物価が上昇したにしろ貨幣の価値が下がってモノやサービスの
価格が上がるわけだから、貨幣の価値（つまり貸し出し金利）を上げて抑制すれば
価格は下がる。
いけないいけないというのなら、逆にどうするのか教えてくれたまえ。

えーと、スレの趣旨的に金利が上がるかどうかが議論の大前提で有って、物価が上がろうと金利が上がらない
のならばそもそも議論の意味が無いんじゃない？ここは変動金利は怖くないのスレですので。

というか、発端は景気と金利の相関性であって、不況でも金利が上がるという反論から来てるのに。

物価があがった経験のない諸君よ。物価抑制にはマネーサプライの抑制しかない。
マネーサプライの抑制＝貸し出し金利の上昇

物価が上がれば確実に金利は上がる。最初から俺そう言ってる。
不況でも金利が上がる。これが俺の言いたいこと。不況だから金利があがらないなんて
甘い考えはありえない。
そもそもスタグフレーションはインフレではないなんて妙な屁理屈やめてくれ
不況下のインフレをそう呼ぶようになったのは実際７０年代に不況で低成長で
思い切り物価が上がって金利も公定歩合が９％から８％
公庫金利だけ政策的に鬼のように低かった５％から７％の時代があってから
かなり後の話だ。

金融の抑止が物価を下げるというのは、今まさに悪い見本で行われようとしている
のが改正貸金業法
総量規制で所得制限を設けることは一見消費者保護のように見えて一方で
個人消費に大きな枠をはめて物価のさらなる下落を招く。

世の中金融＝広い意味の貸し金で動いていますから、おかねの蛇口をひねる
かどうかで物価は変わるはずなんです。一円も金貸さなきゃ経済は縮退します。
逆にどんどんタダで金使わせたらその金で一儲けしようという人がよってくる。
でもそれが日本人とはかぎらない。儲けは全部海外にいってしまう。
投資が国内に残ればまだましで米国バブルのような結果になったりするわけで
デフレ対策のほうがよほど難しい。

ただ長く人間やってきて思うのはデフレのあとはインフレがこないと帳尻が
あわないだろうという思い。それと物価上昇もよくないが物価下落の経済縮退
のほうが悲惨な末路が控えているという予感。

>だって、奥さんの実家から借金しながら赤字の商売続けている旦那みたいなもんで

ではあなたは財政再建は必要なく、国債金利が上昇しても国内で消化しきれるから問題無いと言いたいわけ？

>政策金利が上がっても国債の利払いは増えないって何度言えばわかるの？
>国債の価格は債権市場できまる。
>日銀が決めるわけではない。国債発行額が増えたら利払いの総額が増えるけど

ようするに仮に国債の買い手がいなくて長期金利が上昇しだしても政策金利は上がらないって事でしょ？
それと国債の利回りは政策金利に影響されるでしょう？今回だって利上げはしてないけど金融緩和で
10年債は1.2割ったんだから。国債の期間を多様化して凌ぐってどんな理屈？そもそも買ってくれる人が
いないと意味無いと思うが？

>物価上昇に対してはマネーサプライを抑える。出回るマネーを抑制すれば
>貨幣：モノやサービスのバランスが変わって物価上昇は収まる。

何を当たり前な事を。それは需要インフレ時の対応。不況下と言ってるんだが？
不況下＝コストプッシュインフレ。どういう理屈で利上げすると原油価格が下がるのか？
日銀が利上げするとWTI相場が下がるとでも？原料価格が上昇しているのにマネーサプライを
増やしても意味が無いでしょう。これは海外要因なんだから日本の政策でどうなる事じゃない。
コストプッシュインフレは金融政策ではどうしようもない。どちらかというと政治的対応が重要でしょう。
インドなどでは去年、政府が原油価格に税金を投入して価格高騰を抑えてましたね。
ようするに不況下での政策金利を上げる事の意味が見いだせない。白川総裁も去年、一次産品の物価上昇は
経済にマイナスで有り、利上げ要因とはならないと会見で言っていたし。

不況下で利上げって？？？

土地や株が上がらないと銀行の資産が増えないので金利なんか上げようがないんだよ。
戦後日経平均はバブルの頂点までに ４００倍、土地は２５０倍になったんだよ。だから銀行は高い
利子払えたんだからね。つまり資産インフレがないと銀行は高い 利子払いようがないの。
不況下で資金需要が無いのに金利上げたら銀行は皆潰れるだろ？

金利を上げろと言うことは今の市中より、日銀がお金を吸い上げる事を意味する。
物価を下げる為に企業を片っ端からぶっつぶせ、失業者を世にあふれさせよと言うのなら理解できるのだが？？？

不景気下で金利上げて景気回復した例があるなら挙げてみろアホ

だいたい大きく意見の食い違いはなくなってきたみたいだな。
この歳になると若者と知識比べを楽しむ余裕もなければ、プロのエコノミストでもない素人と
主観の相違で議論するのもしんどい。

何度もどうどうめぐりしているのは、あんたが原因を取り除くための利上げの有効性を
問うのに対して、私は物価上昇は循環的総合的現象で、仮に原油価格の上昇に起因しても
ひとたび物価が上昇しはじめたら総合的に社会の循環のなかで上がるものだから対症療法で
効くものではないと申し上げている。
そもそも一次産品が上がった時点で対処できれば利上げは必要ない。そういう知恵は過去の
経験則と国際協調のなかで培われたもの。
しかし一旦コストプッシュインフレが防げない場合、他の諸費者物価まで転嫁するという
ことがありうるのですよ。これは経験論だからね。言ってもわからんだろう。
とにかく、中東危機とかさまざまな要因で原油価格の急騰によるインフレの脅威に常に
さらされてきた結果の現在があるわけで、今後のコスト要因はまさに地球環境問題とか
ＣＯ２排出枠買い取りなどさまざまな要因が潜んでいると思うよ。
意見だからさ、君　いちいち噛み付いてこられても。こればっかりは正解ないんだし。

これくらいでいいか？

>>270

ようするに今後またコストプッシュインフレが起きる可能性は十分にある。（不況下のインフレ）
しかし、一次産品のみの物価高騰では利上げの効果は無いしむしろ逆効果である。
この物価上昇が二次産品にも波及し、コアコアCPIまでもが上がり出せば政策金利を引き上げる可能性もあり得る。
しかし、二次産品とは当然個人所得も入っているので（個人所得も人件費という物の値段である）
住宅ローンという観点から考えると、二次産品の上昇による金利上昇が仮に有ったとし、物価上昇率に
所得の上昇率が追いつかなかったとしても、負債自体は目減りするので怖くはないと言う事になる。
が、そのほかのいろいろな要因は国民生活を圧迫し、決してプラスとは言えないとは思う。

＞不景気下で金利上げて景気回復した例があるなら挙げてみろアホ

不況下で金利を上げて景気回復した例は、わが国の田中角栄列島改造政策。
そもそも金利といっても公定歩合を引き上げながら住宅ローン金利を抑えて人々を
住宅取得に駆り立て、中小企業には公益法人や国庫補助、農協など通じて安い
特別金利で政策的に助成した。

さらには中曽根内閣の内需拡大政策。円高不況のどん底で物価上昇が続く中
公営企業の民営化で得た資金を無利子融資で開発プロジェクトに融資。
消費者物価の上昇率に見合う金利を設定しながら地価だけが高騰する結果に
なった。地価の上昇率に比べて消費者物価の上昇はきわめて小幅で金利政策は
消費者物価の抑制には効いていながらも一方で金融市場の金は大半が不動産に
流れ込んで資産効果で景気回復。

金利は消費者物価を抑制するために上げて、一方で産業活性化のために特別融資枠を
設ける。あるいは減税や税制優遇措置などで投資を誘導する。
利下げしないと景気回復につながらない・・・そういう妄想はやめてください。

>ではあなたは財政再建は必要なく、国債金利が上昇しても国内で消化しきれるから
>問題無いと言いたいわけ？

ドーマー条件を満たしていれば問題ありません

>そもそも一次産品が上がった時点で対処できれば利上げは必要ない。そういう知恵は過去の
>経験則と国際協調のなかで培われたもの。
>しかし一旦コストプッシュインフレが防げない場合、他の諸費者物価まで転嫁するという
>ことがありうるのですよ。これは経験論だからね。言ってもわからんだろう。

↓便バーナンキさんの意見です。

今日では石油価格の上昇は、金融政策の引き締めではなく、一段の金融緩和政策の検討を促す可能性の方が大きいのです。
理由は非常に簡単で、家計の収入が一定（つまり給料が上昇しない状態）の時に、コストプッシュ型インフレ*1が発生すると、家計が圧迫され（なぜなら給料が上昇しないので）、その他の商品の買い控えが起こり、それは最終的にはデフレ要因になるからですね。

http://d.hatena.ne.jp/koiti_yano/20080130

＜資源消費国・日本に可能な政策対応の選択肢＞
最近の「原油１バレル１００ドル」によって象徴される資源価格の高騰に対して、日本の政策当局はどのように対応すべきなのだろうか。

　もし、日本経済がその潜在力をほぼ完全に発揮しているとすると、もはやできることはほとんどない。資源価格の上昇は、そのまま日本から資源産出国への所得移転を意味する。つまり、程度の差はあれ、日本人は少しずつにせよ、貧しくならざるを得ないのである。
だが、最悪期には５％を超えていた失業率が３％台にまで低下しても賃金が上がらないことによって示されているように、労働力はまだ十二分に余っている可能性が高いのである。もしそれが事実なら、資源価格の上昇に対する正しい処方せんは、驚くことに金融緩和ということになる。

＜金融緩和で上昇する生産物価格、国内の閉そく感和らげるカギに＞
第２次石油危機に際して、日本は強力な金融引き締め政策を取り、第１次石油危機前後の大インフレーションの記憶がよみがえるのを阻止した。だが、それと同時に政府は「新価格体系への移行」をスローガンにして、資源価格上昇を国民一般に浅く広く負担させた。これらが功を奏して、日本は世界的に見て最もうまく第２次石油危機を乗り切ることに成功したのである。このため、今回も金融引き締めが望ましいと考えるのも無理はないかもしれない。

　だが、当時は３％前後のインフレが正常と見なされていたことを思い出さねばならない。強力な金融引き締めは、この予想インフレ率が、第１次石油危機前後と同様に２０％とか３０％に上昇するのを阻止するために必要だったのである。

　しかし、個別商品はともかく、日本の生産物価格や賃金が５％あるいは１０％と上昇していくと考える消費者が今、いるとは思えない。おそらく多くの勤労者は、資源価格の上昇による企業の収益圧迫によって賃金が低下することを懸念していると考えるべきだろう。そうであれば、必要なのは、日本の生産物価格がある程度上昇し、資源価格上昇を社会全体が広く負担することである。

　しかも、こうした調整は、相対的に資源依存度の低い産業にとっては生産拡大のインセンティブを生み出すが、そうした産業こそ不完全にしか利用されていない日本の資源、つまり労働力を集約的に利用する産業なのだ。こうした価格上昇の条件は、現在の日本では金融緩和によってもたらされるのである。

http://jp.reuters.com/article/forexNews/idJPnTK006128020080201

＞ドーマー条件を満たしていれば問題ありません

不況下の金利上昇って国債の買い手がいなくなる事による国債暴落金利上昇なんだからドーマーの条件満たさないだろうよ。

＞不況下の金利上昇って国債の買い手がいなくなる事による国債暴落金利上昇なんだから
ちがうよ。国債関係ない。
不況下で物価が上昇して金融引き締めするんで政策金利（無担保コール翌日物）を上方に
誘導することを言っている。
債権市場はインフレで価格が下がって結果国債の利回りが上がる。しかし物価が下がり
はじめれば国債の利回りの高さから国債の買い手も出てきて価格が上昇し国債の利回りも
下がる。
物価上昇の世界観そのものが欠落しているんだね。

話が難しすぎてよくわからん。

結局金利は上がるの？上がらないの？

たかだか、月々４～５万円の支払いの差にバーナンキだとかエコノミストの
論文持ち出して、もはや何を言いたいのかわからなくなっているようだな。

みんな願望とあるべき論の重なるところに権威ある人の言説を重ねて信じたがって
いるようだ。それを信念と呼んでも論理や知性とは呼ばんのだがまあいい。
いいでしょう。もう不景気になっても利上げはない。ありえないことにしておきます。

重要なのは、残債がいつまでにどこまで減っていてその時点で売却価値がいくらに
なっているか、ということじゃないのか？
もっと簡単に言えば、今後資産インフレが起きるかどうか。
この辺は、金利がどうこうよりも重要じゃないの？

このままデフレが続けば負債を抱えていること自体が大損。
年率２．５％の強烈なデフレに対していくら変動優遇金利１％内外で
さらにローン控除１％加えて実質ゼロ金利でも１０年デフレが続いたら
支払い総額の２０％は無駄金になる計算だろう。

どこかで資産インフレ復活してもらわないと不動産買っていること自体
間違い。そうなるよね。
定住するから関係ないみたいなこと言ったけど、もし何かの原因でそこに
住むことが不都合になったらどうするのだろう。我慢して住み続ける？

１０年後の周辺の家賃は二割下がっていて賃貸とローンの支払い額も
差がなくなってきてマンション価格は２割＋経年劣化で３割以上下落。
かつて６５００万だった都心部の物件が５０００万で売り出されている。
そうなったら買ったこと自体失敗という話になろう。

そうではなく内心、自分の物件はデフレでも価格は下がらないと信じて
いるはず。違いますかね。
底値と思って買ったのが底値でないと知った時のほうがショックだし
今固定の人を思考停止と笑う人も、物件が残債割れ（評価がローン残高を
下回る）になっていたら、思考停止するしかないだろう。
あきらめずにせっせと繰り上げて損切して買い換える財力があるとは思えない。

変動金利が怖くないという背景には、消費者物価の上昇はない＝住宅ローン
金利はあがらない。一方で資産インフレは起きる可能性が高い。
そういう想定がありそうだ。

固定金利がいいという背景には、いつかくるであろう資産インフレの影響で
資産効果から消費者物価も持ち直す。そうなれば景気回復（１０年周期で
景気はめぐるという大雑把な思い込みも含め）し金利も上がる。
デフレで生活しやすいのはいいが、景気が回復してほしいという切なる
願望が含まれているのだろう。

総支払額を一円でも少なくしたいだけです。ちなみに変動で勝負し10～15年で完済を目指します。

>>279

もう変動とか固定とかどうでも良くなってるよね。でも見てておもろい。

ちょっと話題を変えますが
変動金利の方は元利均等返済で組んでいますか？それとも元金均等返済で組んでいますか？
今の変動金利の低金利なら元金均等の方がいいかなと単純に考えてしまいますが
控除面など含めるとどうなのですかね？

↑
普通は、元利均等返済ですが、元金均等返済にしたくても出来ない商品が
あります。
特に条件のいい商品は元金均等返済が対象外だった記憶があります。

それか、元金均等返済にすると金利優遇が悪くなったのもありました。

たぶん、条件によるんだと思いますよ。

人口が増えない未来は決まっているのに
不動産？もはや資産でも何でもないでしょ。
総需要が減るんだから、不動産は不良債権でしかない。

家族と共有出来る時間を買う　その価値に毎年100－300万円？位
の金をドブに捨てることができるか？
損得考えたら家は買えないっす。
クルマ買うのと一緒ですよ。

>>284

意味分からん。
車は買わずにレンタカーがお得ですよって言ってるのか？

貧乏だから、仕方ないよ。

人口減少により、確実に土地の価額は下落するでしょうね。
平成17年ごろから、人口は減少し続けているよ。

>>287
人口減少により、土地の価額は上昇あるいは維持する場所があると思いますよ。
いわゆるブランド地域の相場は落ちないですよ。
今後は、地域による人間の棲み分け・格差がますます広がりますよ。

>>288

同意です。

ただ、どの地域が下落しないのか気になりますね。

各地方都市などは横ばいらしいですが、少し郊外に出ると
大変な下落らしいですね。下落と言うより値が付かない、売れない
との事です。

まあ、全て噂であって自分が取引したわけで無いからわかりませんが。

>>284,>>287
下落に歯止めがかからない郊外や駅から遠い物件は、買うと損する可能性は高いですが、
>>288さん指摘のとおり、ミニバブル以前から地価は２極化が進んでおり、都心部の高級住宅地としての評価が定着しているところは、2004年頃の底値に戻らないうちに下落に歯止めがかかり、既に上昇に転じているところもあります。
また、仮にキャピタルロスがあるとしても、それが賃貸した場合の賃料に比べて小さいならば買った方が得だと言えます。都心部では、これから先、キャピタルロスより同等の部屋を借りた場合の家賃の方が安いということはないでしょう。
ちなみに私の場合、今のところキャピタルロスはほとんどなく（むしろゲインがありそう）、あっても１０年後に１千万下がる程度と予想（ミニバブル前に買った都心物件）。管理費や固定資産税を加えても１０年で２千万を超えることはないと見ていますが、他方、同等の部屋を借りた場合の賃料は３５万円／月くらいですので、１０年間で４２００万円。
さらに言えば、残債が購入額の半分くらいなので、月々のローン返済額はわずか１２万円ほど（想定される賃料の１／３）。

キャピタルロスって何ですか？

実質ゼロ金利が、５年や１０年、あるいはもっと続いた国ってあるのですか。

住宅機構、ローン金利１％下げ　35年固定型、省エネなど条件に
　政府は追加経済対策の住宅需要の喚起策として、独立行政法人の住宅金融支援機構の住宅ローン金利を下げる方針を固めた。来年１年間の申込者に限り、最長35年のローンの当初10年間の金利を通常より１％下げる方向で、省エネルギーや耐震性の高い住宅が対象。金利引き下げに必要な約2600億円の予算措置を2009年度第２次補正予算案に盛り込む方針だが、民間金融機関から「民業圧迫」との声があがる可能性もある。
　対象は住宅機構が民間金融機関と提携した長期・固定金利型の住宅ローン「フラット35」。対象物件が省エネ、バリアフリー、耐震などのいずれかを満たすことを条件にする。現在もこれらの物件を対象に当初10年間の金利を0.3％優遇しているが、下げ幅を１％に拡大する。フラット35の現在の金利は年2.6％程度であり、当初10年間は1.6％に下がる。

フラットかなりいいな。

これなら、変動との差は無いな。

魅力的だね。

最初の10年間でガンガン繰上げして元金減らし、残りの10年間ぐらいを2.6%で返す・・・

これ、最高じゃん？

フラットの方が10年固定なんかよりよくなるな。

この対象となる優良住宅を買う人は、住宅ローン控除に加え、住宅版エコポイントまで実施されれば、すごいおいしいな～
今年買っちゃったよ・・・

やはり2006年超長期組が一番タイミング悪かったって事で。

↑
負けず嫌いな変動さん、見っけ！

ところで変動さん達、フラット35はどうよ？

形勢逆転じゃ！　うひょひょひょ

捕らぬ狸の....。

↑
金利が確定しているから、それには当てはまりませんね。
マジ、魅力的。

>> 302

ばっかでない？

まだ国会を通過していない＆必ず銀行は対策案を出してくる。
それに借り換えは出来ないなど、まだまだハードルはいっぱいある。

形勢逆転っていってる時点で、今までだったら超え地は不利だと宣言しているようなもんじゃん。
おれ固定派だけど気分滅入るわ

そんな条件が出てもまだ固定か変動か決めかねている＆その前に物件自体がそもそも対応していないと
買えないし、建物の基準が高いので意味も無く上物が高くなる傾向なので、土地主義の僕としては興味の対象外。

上物が上昇しない、いい意味での審査基準が上がる内容であればいいんだけどね。

結局は建築業界まで儲かる為の政策なので、将来の物件評価としては下がる一方なのでもう少し策は無いものかな。
その前に不動産価値が、どんなにいい建築物でも20年で0円になる、変な基準を改正する法律を儲けて欲しい。
そのほうがフェアだと思うんだけどな。


たのむから　うひょひょとか言うなよな。
あ、釣られたかな

この法案通ったら、短期固定金利が下がったりしないのかな？
でないと民業圧迫もいいところだな。

まあ、日銀も量的緩和で政策金利（無担保コール翌日物）と同じ年０．１％で期間３カ月とか出してるから
そういうのも予測済みなのかな。

この量的緩和が長期で行うとか宣言してくれれば短期固定も安くなるんだけどな。

そしたら、いまの変動をその短期固定に変えるんだけどな。
でもなーー、どう考えても今の変動が上がるような市況でないからなーーー。
もう半年か1年、このまま変動で行こうかな。

それよか、国が民間の保証人になって、銀行からバンバン貸付させて市場の活性を促して欲しいな。

305です。

タイプミス発見

>>形勢逆転っていってる時点で、今までだったら超え地は不利だと宣言しているようなもんじゃん。
>>おれ固定派だけど気分滅入るわ

　↓

形勢逆転っていってる時点で、今までだったら固定は不利だと宣言しているようなもんじゃん。
おれ固定派だけど気分滅入るわ



肝心な部分がタイプミス。

いまいち変動の良さ（魅力）が分からん。

ま、でも対象物件であればやっと変動と対等に比較出来る長期固定が出てきたって感じですね。
今までは事実上変動一択でしたので、法案成立し、来年実行で対象物件の人は迷いどころだとは思います。

私は変動派ですが、今回のフラット35はなかなか良い商品に思います。ただ、35Sのみが対象というのは
やはり少し引っかかりますが。

住宅機構、ローン金利１％下げ　35年固定型、省エネなど条件に
　政府は追加経済対策の住宅需要の喚起策として、独立行政法人の住宅金融支援機構の住宅ローン金利を下げる方針を固めた。来年１年間の申込者に限り、最長35年のローンの当初10年間の金利を通常より１％下げる方向で、省エネルギーや耐震性の高い住宅が対象。金利引き下げに必要な約2600億円の予算措置を2009年度第２次補正予算案に盛り込む方針だが、民間金融機関から「民業圧迫」との声があがる可能性もある。
　対象は住宅機構が民間金融機関と提携した長期・固定金利型の住宅ローン「フラット35」。対象物件が省エネ、バリアフリー、耐震などのいずれかを満たすことを条件にする。現在もこれらの物件を対象に当初10年間の金利を0.3％優遇しているが、下げ幅を１％に拡大する。フラット35の現在の金利は年2.6％程度であり、当初10年間は1.6％に下がる。

実は買うタイミングってのがすごく重要なわけだな。
おそらく今年以降数年の間に購入した人たちが一番有利なのかなと思う。価格にしろ金利にしろ。
もしかしてもっと不況が深刻になってもっと有利な商品が出るのかもしれないけどそれでも長い目で見れば
ここまで購入者に有利な条件はそう無いでしょう。政策がうまくいけば地価は上がり出すでしょうから、
来年あたりが底値の可能性高いですよね。

しかし、あの2006,2007のプチバブルは何だったのでしょう？

景気が悪いと金利は安くなるが、いい物件が見つからない、、、そんな気しませんか。
私は２００７年に買いましたが、後悔してません。未だに家を超えるいい物件ないですもん（価格見合いでね）。

今価格が安いとはいえ、（全ての物件ではありませんが）その分グレードを落としてきていたりして、安いゆえの理由も色々あるように思います。
そんなこともあり、やっぱり「買いたい時が買い時」っていうことなのかなーと思います。
しかも、312さんのように「ずっと後悔してない」って言えるってうらやましい！
私はつい最近契約しましたが、2年後、3年後にそう言えるかどうか楽しみですー

新しい家には、1年でも早く住みたいしね！！

地価が低ければ、土地売っても儲けが少ないから、当然、えきちかのよい物件は出難くなるでしょう。

無理矢理自分の買った時期を正当化しようとしてない？
本当は今年来年買う人がうらやましいんでしょ？
後悔はしてませんなんて言ってるのは自分に暗示掛けて現実逃避してるだけ

全然（笑）。
家買ってみたら？掲示板で現実逃避してるのはおまえww

後悔してません

私は後悔してますよ。
3年前、駅5分の新築物件が約7000万。モデルルーム行ったけど高値の花と諦めてすぐそばの中古物件3500万と
駅15分の4000万の物件を検討して新しいほうがいいと駅15分で妥協して買いました。

当時は金利もマンション価格も今後どんどん上がる、買うなら今が最後のチャンスとデベの営業マンに
背中押されました。

その後1年、某デベが同じ立地の駅徒歩5分圏内にさらに豪華なマンションを売り出し、当時7000万程度の
同じ条件の部屋がなんと8000万！確かにゲストルームとかフィットネスとか豪華な感じでは
あったけど、短期間でそこまで価格上がるの？って感じでした。

が、結局そこは売り出しのタイミングが悪かったのか、3年前の物件は完成前に完売だったのがそこは建物出来て
もう人が住み始めているのにまだ現地モデルルームやってます。買う気は無いけど一度見に行ったら、
その後何度も営業から電話があり、内緒で2000万引くとか家具代100万円分つけるとか、本当に売れてないんだな
と思いました。

もうちょっと待てば金利も価格もより有利な物件を買えたなと思う反面、もっと高値で買ってしまった人も
いるんだなとほっとする部分も有ります。いずれにしても個人が最良な時に買う事は無理だと思いますので
後悔もしてますけど、諦めもついてます。それに住めば都ではありませんが、ここにして良かったと
思える面も沢山ありますし、私が購入した物件はこの不況の中でも意外と値下がりしていないのも救いでしょうか。

でもやはり同じ資金で今買っていたら・・・と考えてしまう時もあります。

昔ステップ返済ってあってな。当初の一定期間安い金利で釣ってある時から普通に変わる。これかなり悪名馳せたが、またやるんかよ。
所得制限ついなら、日本版サブプライムローンかも。

10年で資産インフレおきたら安全だが資産デフレが続いたら金利が1％元に戻った時点で担保価値が残債を下回っていたら安い変動に借り替え出来ない

ステップ返済ってのはバブル前の物価や金利を基準に考え出された方法なわけでしょ？
まさかバブル崩壊後これほど長くデフレが続くとは誰も思わなかったわけですよ。
バブル前の10年を見ると確かに物価も上がってますが所得も約倍になってますからね。
同じまではいかなくても常にインフレな状態が10年続いていればここまで悪名を馳せる事は無かったでしょう。
そういう意味では15年続いたデフレがあと10年続く可能性は十分あるわけで。特に今回は日本だけでなく
世界的に不況。日本の90年代よりも状況は悪い気がします。

そう考えると3%という金利が低いと思う理由はバブル前を基準にしているからであって、90年以降を基準に
考えたら決して低くないとも言えるわけで、何パーセントが高くて何パーセントが低いなんてその時そのときの
時代背景次第なのだから長期間にわたって金利を固定してしまうのはやはりリスクなのかもしれません。

元金均等と元利金等のどちらが良いか

元利均等の方が良いです。

元利金等を選択しておいて、元金均等と同じぐらいの繰り上げ返済をすれば
元金均等と同じ効果になります。

たとえば、
元利金等で月に10万円支払い
元金均等で月に14万支払い

だとしたら

元利金等にして、14万円(4万円は繰り上げ返済の支払額軽減型)
とすれば、同じ支払いになります。

初めから元金均等にして、支払いがきつくなるのが困るなら
元利金等にしておいて、元金均等と同じ支払いを目指しながら調整してみればよいです。

・繰り上げ返済手数料無料
・支払額軽減型

この2つができる銀行ならば、いろんなやり方ができます。

これまでずっと変動派で、来年のローン決済も変動でやると決めてたけど、フラットの
金利が当初10年間1.6%になるなら悩むなあ...
＃これまでと違って、日銀叩きが顕著になってきたから

逆に言うと、2%以上の金利だと話にならない。

4000万円の物件の
金利3パーセントは、120万円
金利1パーセントは、40万円

年に120万円も利息払ったら、頭悪すぎだよ～～～。

私は、金利1パーセントで借りて、3パーセントで借りたと思って返済しているので
1年で80万円も多く元金が減って嬉しいわ

固定3パーセントで借りている人がいるからこそ、自分と比較できる人がいて、

すごくはげみになるわ。

フラット万歳ですな。
変動の様に、焦って繰り上げする必要も無いしね。

>>326

空気読めてませんね？変動は繰上してるかもしれないけどフラットと返済額は一緒ですよ？

悔しいのはわかるよ。

>元利金等にして、14万円(4万円は繰り上げ返済の支払額軽減型) とすれば、同じ支払いになります。

大丈夫？アタ○

>>329

あなたこそ大丈夫？
返済額軽減より期間短縮が有利と勘違いしてる人と同じ理屈なんですよ。元利均等も元金均等も返済額を
同じにすれば支払い利息は同じになるのです。違いは元利均等はあくまでプラス繰上の形を取るので
その部分を状況に合わせて減らす事も出来る。よって元金均等より有利になるわけです。

自分の知識をこんなところでアピールしなくても・・・
こんなところくらしか、アピールできる場がないってか～
がんばれ～
でも、喧嘩はダメよ！

自分の知識を書かなかったら掲示板に何書くんだよ？

>330
どうやっても、同じにならんよ。机上の空論だね。

どうやっても同じにしかならんけど

>>333
一円単位までいえば同じにするのは難しいが、ほぼ差はないんじゃない？

元金均等に変更したら、ローン保証料がかなり安くなりました。

住宅機構、ローン金利１％下げ　35年固定型、省エネなど条件に
　政府は追加経済対策の住宅需要の喚起策として、独立行政法人の住宅金融支援機構の住宅ローン金利を下げる方針を固めた。来年１年間の申込者に限り、最長35年のローンの当初10年間の金利を通常より１％下げる方向で、省エネルギーや耐震性の高い住宅が対象。金利引き下げに必要な約2600億円の予算措置を2009年度第２次補正予算案に盛り込む方針だが、民間金融機関から「民業圧迫」との声があがる可能性もある。
　対象は住宅機構が民間金融機関と提携した長期・固定金利型の住宅ローン「フラット35」。対象物件が省エネ、バリアフリー、耐震などのいずれかを満たすことを条件にする。現在もこれらの物件を対象に当初10年間の金利を0.3％優遇しているが、下げ幅を１％に拡大する。フラット35の現在の金利は年2.6％程度であり、当初10年間は1.6％に下がる。

>336

完済したら戻ってくるから結局同じ。

>>337
変動派だけど、これはありだよね。固定でこの金利なら十分安いと思う。
何が何でも変動にしたいという事もないし。３％となら断然変動だけど、当面が１．６％程度だったら固定ありだよね。
１０年後にいきなり１％上がるのだけは要注意しておかないといけないけど。

まあ、このまま銀行さんも今のままにはしないでしょう。
と言うか、そうにまでしないと固定になびかなくなっているのかな。
どちらにせよ、買う人が有利な時代ですね。
3年後のみなさんの意見が楽しみですわ

オレは3ヶ月前に買ったけどね。
この3ヶ月、ほとんど物件が出ていないわ。
不動産が動いていない。
今後、どうなるか分からないけど、今より下がる物件て欲しい内容とは限らない。
今の家で、とても満足しています。

なんせ、企業社長の社宅物件で、すぐ現金化したかったらしく、3人の順番待ちで買えた物件でした。
当分この手のものは出てこないだろうな。
その3人は、みんなローンが通らなかった。お医者さんも2名いたのに。

世の中、わからないもんですな

338さん、レスありがとうございます。でも初期費用を少しでもおさえたい身としては、目先にとらわれます（汗）

希望の立地なら上物付きでも中古物件が買い得

使い古しは嫌だからすぐ建替えたけどね。

>>341

初期費用を抑えたいのに借入初期に負担が高い元金均等って矛盾してないか？

変動組が静かになったな。うひょひょ。

元金均等=最強
これ、借金の鉄則。
変動なら、なおさらね。

>>325

>悔しいのはわかるよ。

>大丈夫？アタ○

>あなたこそ大丈夫？

ここでは、意見の異なる考え方に対しては、自分の不安を隠すために素人が必死に経済予測してみたり
上みたいな、嘲り
そんなのばかり。
ほとんど根拠のないことを、だいたいの現状の延長性で考えてるだけだろ。
なんか、理屈めいたことを考えているようで、所詮はそんなしか拠り所にしかできてないし

いくら借りたって構わないと思うが
いかに繰上返済するだとか、元金均等だとか手段の話しは、当然のことなのでもう十分
同じ事を何度も繰り返されてもうんざりする
借入なので、どう考えても収入と借入のバランスがとれて、しかも一定の収入が期待できる残存期間を
語ることなしに、議論してる方がまやかし

だから固定であれば年120万円、変動であれば年40万円といった比較は意味がない。
325が年収500万ならお話しにならない。
逆に年に120万支払っても年収1000万なら問題ないだろ。繰上含めて年200万円返済すればいいだけのこと


あとは、不動産価値に対してローンの債務超過でないこと、頭金０だなんて論外
そんな奴がかなり変動でローン借りてるから、やばいってこと

もう総論的な話しや、当たり前の計算結果、素人の経済予測で学んだつもりになっている人たち
何度も同じは話しなのでもういらないと思う。
でも、おそらく不安なんですよね？

>>344

346みたいな低レベルな言いがかり言ってくる人がいないと静かなんだよ。もう固定がいかに不利で変動が
いかに有利かの決着がついているからね。ただ、新しいフラット35など、有利な商品も出てきそうなので
これから借りる人は変動との比較する価値はあるとは思うけど。

>>345

元金均等より元利均等のほうが有利なしっかりした論理が展開されているのに一言「鉄則」って言われても？
もしかして勘違いして元金均等で借りちゃったからそれを認めたく無い人ですか？

>>346

結局何がいいたいのかよく分かりません。たぶん、「変動で借りている人はみなギリ変です」とまた
無理矢理結論づけたい人なのでしょうけど、しかもあれが何で煽りかよく分からないし、間違った認識を
正してあげた親切な人にしか見えませんが。そもそもあなたはここに何しに来ているの？
おそらく一番必死で不安なのはあなたですよね？批判ばかりで自分の意見が無く、根拠の無い思いこみで
勝手に結論づける。不安と自信のなさの現れです。

>そんな奴がかなり変動でローン借りてるから、やばいってこと

なんでこの結論にｗ
固定で借りる人は頭金沢山入れて年収1000万以上の人しかいないみたいな言い方ですね。

引きこもりニートだから仕方ないよ。許してあげて〜。

オレは変動で借りたんだけど、今からの35Sは確かに興味ある。
でも、また変動金利に対しての優遇や条件が変わる可能性が高いので、もう少し様子見たほうがいいと思う。

って言うかさ、みんな「固定」か「変動」で物件を買うわけ？？

「良い物件」を見つけた段階で「ベストな金利」を選ぶだけなのに、固定がいいとか変動がどーとか、そういう問題かねと思う。

実際に買うときに、デベや仲介不動産と協議して進めていくので、そこで短期間で決断していくなかで、事前に「固定がどーだ」「変動がどーだ」と言っても仕方ないと思う。

オレの場合、もともと固定で行こうとしていたけど、良い物件を見つけ、予定より１５００万くらい高かったんだけど、固定だと、頭金を入れる率を上げないと意味なかったので、あきらめて変動にした。

最初は怖いと思ったけど、よく計算すると2%程度の開きがあり、今から10年で2%の開きが埋まらないと判断したわけ。
じゃー金利が高騰して払えなくなったらどうするんだ！と言う家族での会議があったんだけど、そのときはスパっと売却しようとなった。

そこで、不動産屋さんに、その意味合いを相談し「もし急ぎで裁きたかった場合の最悪の売り方での価格」を相談したら、10年後予測で3割減が提示されました。

で、計算したら10年後に払えなくなって任意売却したらトントンかなって感じでした。

まあ、買うときに最悪を想定して、ベストの金融商品を選ぶだけだと思うんだけどな。

↑　異議無し。本日の授業おわり。

>>350
私は変動派だけどその通りだと思う。
別に「変動」か「固定」かで選ぶ訳ではなく、そのときのベストで選ぶべき。

先日までのように変動2.475%(優遇-1.4～1.7)。フラット35が3%だったら、変動しかないと思う。
ただ新しいフラットの10年-1%、かつ今の2.6%なら、検討する価値がある。

私はもうすでに借りた後なので、借り換え等はしないけども、今から借りる人はどちらを借りるかは検討すべき。ただし実際に実施されれば、また違う優遇等が出てくる可能性もあるから、状況はよくみるべき。

そもそもまともな変動の人は、別に固定を否定してはいない。
ただ変動の方が得になる可能性が非常に高く、またどのようにすれば変動がより得になるかという方法論をいっているだけのこと。

比較対象として固定を持ち出しているだけであって、固定を否定しているわけではない。
固定によって精神的安定がえられる人。実は現金で買えるくらい経済的に余裕がありまくって、金利の差が全く気にならない人。将来の事は少しでも確定したい人は固定でもよい。

フラットに関していうと、団信が別だから、入ると+0.28%かかるのは忘れたらいけないね。
もっとも保証料がいらないから、銀行の場合は保証料を金利にいれると+0.2%が多いので、0.08%の差かもしれないけど。

ここ１０年がどうなるかはわからないけど、ここ数年のうちは今の金利が続くだろうし、視野には入れるけど、まだ変動でもいいかなぁ、という気はする。

あと-1%の対象になるのはフラット35Sだけだしね。

9,000万円、20年変動、元金均等です。
20年なら間違いなく変動の方が支払額が少ないです。
賭けてもいいです。

>>354
その根拠は？

なんで？

テス

賭けてもいいって、何を賭けるんだろうか？

まさか、命？

ハズレたら・・・ってことか？

10年先の事も分からないのに20年先って

少なくとも2、3年先ならともかく10年先の景気なんてわからんな。好転の可能性もないわけではない。
20年だと、、、俺なら賭けられないな。