二子玉川ライズ タワー＆レジデンスってどうですか？Part 19

根拠って、あなたにはあるのか？
銀座に行く理由は、路面店やレストランが多く、観劇なんかも楽しめるからだろ。普通に考えて、１つのことをするより、複数やった方が楽しかろう？だから、選択肢の多い銀座に行くんだよ。

いや、そもそもは田園都市の住人が二子玉川には行かないと言ったのが原因。
どっちも根拠なし。
銀座も二子玉川も普通に利用されてるでしょ。


だいたいサラリーマンじゃあるまいし、マダムをイメージしているなら一度に多くのことをしないと思う。

じゃ、二子玉川を田園調布の人が普通に利用している
との根拠をまず示して。

979が言うのは、田園調布ではなく田園都市の住人か。
な〜んだ。

一度に路面店のハシゴをしますし、家事はやらないので外食もしますけど何か？

>No.980 じゃ、二子玉川を田園調布の人が普通に利用しているとの根拠をまず示して。

全然部外者だけど、答えてやる。
親戚住んでて、普通にプレッセ、デンエンストアあまり使えないから玉川髙島屋よく来るってよ。

田園調布がそんな雲の上の存在じゃ、どんな生活してるかも想像つかないんだろうな〜
だからって別に玉川髙島屋、二子玉川がセレブとか、、、思ってもいないし、新宿伊勢丹の方がよっぽど面白いなと思うけど。

あと売れてないってネガは余りにも悪質なので、一言。
手元の価格表によれば、成約率　ウエスト　84% 　セントラル　74%　イースト　73%　だよ、現状。
残りは200戸程度で売り易い部屋大半。だから本当に欲しいなら騙されないで、実際にモデルルーム行った方がいいぞ。

ここも随分安くなってるんですね！
一期の頃坪４５０万平均だったのであまりにも高すぎすぐやめましたが、現在坪３００万程度になってきてるのですね。
それならじっくり検討させてもらいます。
７戸３次の募集でも３，０００万ー８，０００万と普通の団地並みの価格帯ですね、２３区の中では安いほうじゃないですか？

マンションは、
２棟以上で同じ敷地に建ってる場合、団地と呼ばれます。
ここは当然、団地です。

安くなったの？
販売価格はもとからそんな感じだったような。
一期はプレミアムが多かったからなんではないですか？
確か坪500万くらいでしたよね。

二期以降は標準タイプとちょっと条件がイマイチな割安設定が中心だから売れ行き好調だったんですよね。

まだ、残っているはずのプレミアムが値下げされてたら興味あるんだけど、どうでしょう。

> ２３区の中では安いほうじゃないですか？

そりゃそうでしょ。

ちょっと行ったら、川崎なんだから。

一期売り出しの時の値段下記します。
この頃に比べるとものすごく下がってますよ。
絶対お買い得です。
３０％から４０％は下がってます。

記

一次売り出し価格
さて、価格表の数値をExcel使って更に細かく分析してみました。
価格は9000万円台前半、8000万円台後半などと記載してありますので、9000万円台前半を
9000万円〜9500万円と想定し、8000万円台後半の場合は8500万円〜9000万円と想定想定しました。

するとタワーイーストの5階部分は、＠360万円〜381万円、特筆すべきは南向きが＠383〜428万円、と異常に高く、最も安い北向きでも＠318〜392万円です。
15階部分は＠390〜411万、南向きが＠421〜464万円、北向き347〜392万円。
25階部分が＠409〜430万、南向きは＠440〜481万、北向きで＠347〜427万円、
プレミアム仕様と思われる34F部分は＠505〜520万、南向き518〜546万、北向き＠454〜506万、
同じくプレミアム仕様39階は5000万円区切りの暫定値につき価格想定幅が大きくなりますが、＠473〜723万円、中間平均値＠600万円となります。
タワーイーストの価格発表された戸数47戸の数字を加重平均すると＠441〜480万円でした。
数少ないプレミアム仕様住戸を加重してあるので、それが平均値とは言えませんがタワーイーストのプランを勘案して予想するとやはり平均坪単価は＠400万円くらいになると思われます。

5階と21階の22戸のみ価格発表されたタワーウェスト5階が＠342〜366万、21階が391〜415万円、加重平均＠366〜390万円、レジデンスフォレストが3階のみ発表で＠362〜382万円でした。

花火、多摩川と逆向きになる東向き低層の70㎡クラスであれば＠350万円を切るプランも7000万円台前半でありそうです。
南向きはほぼ80㎡クラスばかりなので最低＠370万円、9000万円程度を覚悟しなくてはなりません。
投資用または単身向け北向きでも専有面積が狭いため単価設定が高めになっており、42㎡4700万円が最低ラインと予想されます。投資なら表面5％を切るので投資効率が悪く単身女性がターゲットになるのかもしれません。
多摩川を望む西向きは56㎡〜70㎡の2LDKタイプ中心なので最も買い求め易い価格帯になりますが、低層でも6000万円台後半〜8000万円台前半までと決して安くはなさそうです。

プロジェクト説明会で余りにも反響が悪いようであれば多少の価格設定見直しもあるかと思いますが下げたとしても坪20万円程度ではないかと思います。
いずれにしても富裕層のみターゲットとしていて庶民には縁遠い物件と判断せざるを得ないでしょう。

No.643 by 匿名さん 2008-06-29 13:12
＞642 さま

間取りのプランなどは全く明らかにならなかったのですか？。御手数ですが、もしあればup load して頂けませんでしょうか？。図々しいお願いで申し訳ありません。

ちなみに、完成図をみると角部屋がリビングで壁が窓になっている感じかと想像していますがその辺は情報ありましたか？。

え、下がったとかいって一期の正式発表の価格表もみてないの？

それじゃ、全く参考にならないんだけどなぁ。
実際は最初からもう少し安かったはずだよ？

一期から三期の価格表って基本的に値下げ価格！って感じはないけど、どんな計算なんだろうか。
データの問題？

2008年6月29日ですか。北京五輪の開催前ですよ。
そのころから今に至るまで価格表とにらめっこしてる人ってどんな人？

どんだけ長い時間かけて売るつもりでしょうか。人件費の無駄じゃないですか？

間取りは、どれも共用廊下やリビングにしか開口部が無い、プライバシー確保できない
部屋が無かったです。
専用部分の奥行きを８ｍ５０ｃｍ位に納まるようにビルのサイズを設計したのでしょう。

そのために３棟立になったので、お見合い部屋が増えてしまったのでしょう。
好みの問題ですが、建設コスト抑えるために、大きなビルにして行燈部屋つくる設計よりは
暮しやすいと思います。

廊下やバストイレには標準で手摺（下地）が付いている点は、良いと思いました。
駅直結、スーパー至近、お散歩コース良でもあり、年をとってからも暮しやすそうです。

確かにあの頃から比べるとかなり安くなってますね。
でも全体に安くなってるから売れないのでしょうね。
２年近く経ってるので坪２６０万ぐらいまで下げたらすぐ売れるのですがね。
それだと一次の半値近くだから無理だろうな。

セントラルでは坪300万切ってる部屋もあったよ。方角や階数によってはそんなに割高感ないかも。

去年駅の西側で売ってたプラウドトレサージュは坪単価もうちょい高かったけど完売してますね。

２９戸の小規模マンションを例に出しても
仕方ないでしょ。

ライズよりも駅より遠くて小さくて割高なとこでも売れたってこと。

さらに駅から遠い丸紅のも売れた。

いろいろ言われてるけど、結局二子玉川は人気あるんかね。

鶴見ロイヤルタワー検討してたんですけど、鶴見で坪３００万もするんでちょっと高いなと思ってましたが、念のためライズMR覗いたら意外に安いので絶対ここ決めようと思います。
でも今７戸だけで選択肢が少ないのでしばらく様子見です。
次の応募は何時ごろなのでしょうか？
現在どの位残ってるのでしょう？
ここと川崎オリックスも対象です。
ラゾーナ直結も捨てがたいし悩むところです。

９９６さん
数ある投稿のなかで貴方の日本語はおかしいですね？
日本の方ですか？
それともＩＱがちょっと？

大人気ニコタマで野村、丸紅は完売。東急だけ売れ残り

新駅開業武蔵小杉。
強気だねー、ここは。http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/22th/times/news26.htm

販売戦略間違えたなここは、一期がバカ高く皆が引いちゃった。
逆に一期割安少量販売で即完売。
その後じらしながらじりじり価格上げていけば今頃完売してたのに。

一期であまりにもお高く留まって高級路線出したため身動き取れなくなったんだ。

二子玉川だったらパークハウス瀬田一丁目がまだ残ってるみたいだね。

前出の野村とか丸紅に比べて立地も仕様も良さげなんだけど、なんでだろ？

>>996
ライズは駅には直結してませんよ！

ホームページの販売戸数は関係なく販売してますよね？
割安な部屋はさっさと売れるから欲しいならまず見に行って正確な戸数と価格表を手に入れたほうが良いですよ。

既に７割以上捌けてたんですね。
あの規模ですでにそこまで売れたなら東急は成功でしょう。

もうすぐ内覧会も始まるようですからこれからの方は見て決められそうですね。
高いと聞いて諦めてた人が、案外手頃な価格が多かったのを知って気になりだしたのかな。

野村も丸紅も完売したんですね。

やはり二子まで来て高層タワーに
住みたいって人は少ないのかもしれませんね。
高層タワーだったら、都心湾岸でいいやんって
個人的に思いますもん。

1014

割安な部屋 ＝ 低層階や北向きなど、条件が良くない部屋　
ですよ。
割安な部屋からさっさと売れているようでは、
「セレブ」の物件とは言えませんね。

割安な部屋はさっさと売れるとか言ってる人がいますが、このマンションもう２年近く販売してまだ残ってるわけですから、多くの購入検討者は変なセールストークに惑わされずに慎重で賢い選択をしているってことですかね。マンションも再開発計画ももたもた感が否めない印象ですが、いつまでも時勢が悪いとか、販売戸数が多いとか、言い訳してないでさっさと売り切ってほしいものです。

一見条件の悪そうな低層階でも、敷地内の公園やテラス、フォレストウォークなんかを庭のように見ることができる部屋がありましたよ。中途半端な中層階のお見合いより良いかもしれませんね。

＞ 「セレブ」の物件とは言えませんね。

このマンションがセレブ物件だなんて言ってる人はいないと思いますが
何か勘違いされていませんか。

小杉のスレにもセレブ連発するヤツがいるんだよ。単にあちこちで煽って面白がってるのがいるんだよ。相手にしちゃダメだって。

戸数控えめが支持される理由なんですかね。誰だって静かで落ち着きある生活がしたい。ここは儲けるために造りすぎなのでは？

ずいぶん前に東急ハンズがなくなって駅直結のマンションが出来ると
噂がたったときは、多少値段が強気でも購入するつもりでいましたが、
今のライズにはまったくそんな気がおきません。

駅前でもないタワマンがこの値段でこれだけ売れているということは、
間違いなくマスコミの影響ですね。Hanakoやルーキーズ等が
大好きな方々が幸せに暮らしたらよろしいかと思います。
願わくばマンションモラルも高く保たれていればいいですね。

もう、完全に武蔵小杉に負けちゃってるし(笑)

996さん
日本語もおかしく、駅から７分なのに駅直結と言い切るところ相当短絡的で現実理解能力ない人だな。

うん。小杉にはたしかヨーカドーはあったかも。
そんな街って印象。

小杉が横浜市だったら乾杯だったな

今日の朝日新聞にもデカデカと載ってたけどデパートはどうももう駄目みたいな感じですね。
これも時代の趨勢かな。
玉高もちょっと心配です。

将来性ある武蔵小杉も検討対象にしてみます。
最近は何でもユニクロじゃないけど安いほうが有望。
土地なんかも一等地の青山とか六本木あたりこのデフレで怒涛の様に値崩れ起こしそう。
あまり高いものに飛びつくと大怪我しそう。
二子もなんとなくイメージ先行の感じがあります。
このご時勢になんとなく不安がよぎります。

小杉の駅前タワー群もけっして安くないよ。電車がいっぱい通って便利だけど、小杉自体がショボくて、実際そこで生活することを考えると割高感あると思う。
今はレベルの低い地元民が浮かれて騒いでるだけだが、いずれは再開発が進んで横浜や川崎に並んで真に注目される街になるかもしれん。けど、それは10年とか20年くらい先だろうな。

小杉の方は小杉へ

小杉は所詮、川崎市。
10年経っても20年経っても、東京都ではありません。

武蔵小杉は神奈川県警の管轄なんですよ。
関東各県で仕事した経験あるかたには、おわかりでしょうが。

ここも県境なのに偉そうに。田舎者ほど県境の議論に過敏に反応する。

二子玉は駅前タワー集合住宅に住む事を良しとする人達と、静かに少々歩いても、ゴミゴミとしない環境を求める人達とがそれぞれの価値観から新しい二子玉らしさとは？というブランドを模索してるんでしょうね。ライズに集まる新勢力と、そういう人達が許せない二子玉ファンと。

どうでもいいけどね（笑）。ここの問題は山手線タワー並な値付け。勘違いしちゃったデベの読み間違い。間違いは正すべき。だけど間違いを知らない田舎からのライズ購入者がいるから問題。

武蔵小杉に言及している人達はネガもポジも小市民。不動産を資産として気にした事のあるエセプロ。

そういうあなたはどこに住んでるんですか？

どうしてもライズの眺望はｂｅｓｔが多摩川側の眺望でしょうから、そうなると嫌でも武蔵小杉のビル郡が目に入り比較対象になってくるのでしょうね。
比較されるのは運命でしょうね。

田園都市線の高架下、多摩川の土手のところに商業施設が建設予定ですね。
プラウドの裏口から徒歩30秒のことろ。
ますます、プラウドの価値が上がりますね。

武蔵小杉VS二子玉川
これからますます激しくなりそうですね

武蔵小杉VS二子玉川
これからますます激しくなりそうですね

武蔵小杉が勝手にライバル視してるだけ。

価値観が違うから、比較するのも無理かと。
県境ギリだが一応世田谷だし、駅から遠くても高い。
世田谷というステータスに対する価値観の問題。

単純に空港や新幹線駅までの所要時間で比べたら、
武蔵小杉の方が遥かに短いし、各マンションから駅までも遥かに近い。
武蔵小杉を選ぶ価値観の人は、二子玉川をライバルとさえ見なしてないでしょ。

単に、一部の荒らしが面白がって煽っているだけ。

世田谷に憧れを持ってる川崎の人はやはり多少高くてもライズ。
世田谷のど田舎例えば等々力3丁目とか野沢あたりに住んでる人は、世田谷って都心のネパールだから、バス乗って駅まで大変な地域多い、所の人は武蔵小杉がいいと思います。お互いないとこねだりだから。
結果世田谷住人は武蔵小杉、川崎住人は二子が多いと思います。

二子玉川のライバルは自由が丘、成城、吉祥寺あたり？

川崎が世田谷に逆らう時代になったか…。世も末だな。

世田谷って港区あたりから見るとすごい田舎って感じだけど、川崎とか横浜の人はそれでも憧れるの？
わからん。
慶應行く時東横線使い世田谷通るけど、いまだに田園都市線と東横線間違えるよ。
二子って田園調布の次の駅だよね、多摩川のそばの。

「都心さえ憧れる・・」がキャッチフレーズなら少なくとも「ニコタマは都心ではない」という認識はある様子。
まあよしとしよう。

あれは多摩川園前、丸子と間違えてる。新丸子だっけ？二子多摩川だっけ？
テニスコート　田コロじゃ無い方の。

今日もライズの前を車で通ったけど、リボンストリートが途中で途切れている風景はみっとも無いよね～。

それよりも彼に車で送ってもらうとき車寄せが無くって道路の脇に止めてもらって｢私の住んでるのほらあそこの一番南側の棟よ」なんていうのなんか恥ずかしい。
やっぱり車寄せから見送りながら手を振るんじゃないと、かっこ悪くって人に送ってもらえなーい。
雨なんて降ってたらどうすんの？

↑
親にもっといいマンション買ってもらいなさい。

つーか、一軒家だったら、そんじょそこらの豪邸でも車寄せなんて無い。
雨に少しでも濡れるのが嫌なら、家の人か彼氏に傘を外からかざしてもらうしかない。
君が車を降りる時にね。

こういうのに限ってガキと思いきや婚期を逃した年増だから怖い

そもそも、幾つも棟がある団地系マンションにそこまで期待しちゃダメ！送る男の方も、どの棟ってのは勿論、何階かを見てるけどね。男も女の実家の財力を冷静に見極めてるよ。

>>1055
私だったら地下ロータリーまで行ってサブエントランスまでお送りしますよ。
車寄せは地上でなければなりませんか？

地下ってゲートキーが無いと入れないんじゃないの？
誰でも、車を入れられたら、セキュリティ酷すぎ。

確かに車寄せってマンションの顔だから、うーんちょっと問題ですね。
あまり見栄を張る人にはこのマンションは合っていません。

イムジン川とはよく言ったものだね

>>1067
つーか、武蔵小杉と子玉川って似てるからね
どうしても比較してしまう

問題か？
だいたい普通のマンション住んでて車寄せで見栄を張る人なんて本当にいるの？

エントランス前に駐車係がいるようなサービスがあるわけじゃなし、車だって宅配トラックやわけわからない部外者の車、来訪者の自転車やバイクがエントランス前に停まってたりするのが良いのか？

不特定多数の来訪者のためのホテルじゃなくて自宅なんだから、ゲートキーがある車だけが車寄せ使える今の仕様がむしろ良いと思うぞ。
想像じゃなくリアルに普通のマンションの来訪者考えてみなよ。
実際はエントランス前に車があるのはあまりいい気しないんだけどね。

>>1069

埋めたて地にすんでると、そんなふうにみえるのでしょうかw

>>1071
そんなふうに見えるんですよW

俺にとってニコタマも武蔵小杉も変わりないけどなあ。所詮郊外じゃん。

郊外という意味では赤羽と川口の違いと同じに感じるけど。

正直どちらでも一緒だと思うんだけど。

二子玉川の「二子」は川崎市二子村に由来する
どちらも生みの親は川崎
二子玉川と武蔵小杉は血を分けた兄弟

このあたりは昔から住まわれている方々の趣味が街の雰囲気を形作っています。
外の者としては、そこに憧れとある種のねたみ心が沸いてしまうんです。

余裕があって初めて楽しく暮せる街だと思います。
高いと思われる方は絶対に止めた方がよいですよ。

と、昔のことをよく知る老婆がわめいております。
老婆心とはよくいったものです。